Аренда у физического лица

Самое важное в статье на тему: "Аренда у физического лица" с профессиональными пояснениями. Если в процессе прочтения возникли вопросы, то можно обратиться к дежурному юристу.

Аренда у физического лица

Аренда помещения у физического лица. Особенности и проводки.

Автор статьи

Автор и разработчик курсов: «Бухгалтерский и налоговый учет», «1С Бухгалтерия», «1С Управление торговлей (Торговля и склад)», «Продвинутый бухгалтер». Соучредитель УЦ Профирост. Директор.Эксперт в области ведения бухгалтерского и налогового учета на предприятии.

Организация может заключать договор аренды помещения, здания и транспортного средства как с юридическим так и с физическим лицом. Если с юридическим лицом все просто, то при отражении операций с физическим лицом есть особенности, закрепленные статьей 226 Налогового кодекса РФ.


Отражение бухгалтером договора аренды с юридическим лицом:

  1. Заключение договора на аренду помещения, здания или транспортного средства.

В этом случае арендатору необходимо на основании акта приема-передачи отразить арендуемое имущество у себя в учете.

Бухгалтерской справкой создаем проводку:

Дт 001 Кт—— на стоимость арендуемого имущества.

Данная стоимость может быть согласована в договоре, закреплена в справке о балансовой стоимости от арендодателя или рассчитана. Расчет производится исходя из месячной стоимости арендной платы * на срок действия договора.

Связанный курс

  1. Каждый месяц, полученный акт по аренде недвижимости от арендодателя бухгалтер будет отражать проводками:

Дт ХКт 60.01 – на сумму арендной платы без НДС (Х- затратный счет, который зависит от вида арендуемого имущества и целей его использования, может быть: 26, 20, 44 и т.п.)

Дт 19.04Кт 60.01 – на сумму входящего от поставщика услуги НДС

Если имеется правильно оформленный счет-фактура (см. Постановление правительства №1137), то бухгалтер имеет возможность поставить входящий НДС к вычету и уменьшить свою сумму налога к уплате:

Дт 68.02Кт 19.04 – на сумму НДС по акту.

Если арендодателю была перечислена предоплата, то по акту сформируется еще проводка:

Дт 60.01 Кт 60.02 – зачет аванса.

Отражение бухгалтером договора аренды с физическим лицом:

  1. Заключаем договор на аренду помещения, здания, транспортного средства. Юридическое лицо и ИП запросит у арендодателя документы, удостоверяющие право собственности физического лица на данный объект, если этого не сделать, то в дальнейшем могут возникнуть проблемы.

В этом случае арендатору необходимо на основании акта приема-передачи отразить арендуемое имущество у себя в учете. Бухгалтерской справкой создаем проводку:

Дт 001 Кт—— на стоимость арендуемого имущества.

Данная стоимость может быть согласована в договоре или рассчитана. Расчет производится исходя из месячной стоимости арендной платы * на срок действия договора.

  1. Ежемесячно, на основании договора аренды, организация будет перечислять арендную плату физическому лицо за пользование объектом. Вот в этот момент вступает в силу статья 226 НК РФ.

Организация – плательщик будет выступать в качестве налогового агента по уплате НДФЛ (налог на доходы физического лица). Проводки:

Дт 60.01 Кт 51 (50) – на сумму арендной платы без НДФЛ по ставке 13%

Дт 68.01 Кт 51 – оплата НДФЛ организацией в качестве налогового агента

Дт Х Кт 60.01 – списание на расходы предприятия стоимости аренды с НДФЛ

Дт 60,01 Кт 68.01 – бухгалтерской справкой отражаем задолженность предприятия перед бюджетом по уплате НДФЛ в качестве налогового агента.

Перечислить НДФЛ в бюджет необходимо не позднее дня следующего за датой получения дохода физическим лицом.

Кроме того организация обязана подавать по данному физическому лицу поквартально отчет

6-НДФЛ и по итогу года справку 2-НДФЛ в налоговую инспекцию.

/ «Бухгалтерская энциклопедия «Профироста»
28.06.2017

Информацию на странице ищут по запросам: Курсы бухгалтеров в Красноярск, Бухгалтерские курсы в Красноярске, Курсы бухгалтеров для начинающих, Курсы 1С:Бухгалтерия, Дистанционное обучение, Обучение бухгалтеров, Обучение курсы Зарплата и кадры, Повышение квалификации бухгалтеров, Бухгалтерский учет для начинающих
Бухгалтерские услуги, Декларация НДС, Декларация на прибыль, Ведение бухгалтерского учета, Отчетность в налоговую, Бухгалтерские услуги Красноярск, Внутренний аудит, Отчетность ОСН, Отчетность в статистике, Отчетность в Пенсионный Фонд, Бухгалтерское обслуживание, Аутсорсинг, Отчетность ЕНВД, Ведение бухгалтерии, Бухгалтерское сопровождение, Оказание бухгалтерских услуг, Помощь бухгалтеру, Отчетность через интернет, Составление деклараций, Нужен бухгалтер, Учетная политика, Регистрация ИП и ООО, Налоги ИП, 3-НДФЛ, Организация учета

Аренда у физического лица

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Нужно ли физическому лицу получать статус индивидуального предпринимателя для сдачи нежилых помещений в аренду?

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (ст. 608 ГК РФ). При этом гражданин может осуществлять деятельность по сдаче имущества в аренду как физическое лицо, не являющееся индивидуальным предпринимателем (далее также — ИП), так как закон не содержит требование о регистрации физического лица в качестве ИП как необходимое условие сдачи в аренду принадлежащего ему имущества.

Предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке (абзац третий п. 1 ст. 2 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 23 ГК РФ гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве ИП.

Читайте так же:  Договор на товарный знак

Осуществление физическим лицом предпринимательской деятельности без государственной регистрации в зависимости от обстоятельств может явиться основанием для привлечения его к административной (ч. 1 ст. 14.1 КоАП РФ) или уголовной (ст. 171 УК РФ) ответственности.

Как отмечает судебная практика, а также подчеркивают в своих разъяснениях Минфин России и налоговые органы, о наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, следующие факты:

— изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;

— хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок;

— взаимосвязанность всех совершенных гражданином в определенный период времени сделок;

— устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.

При наличии этих признаков физическое лицо обязано зарегистрироваться в качестве ИП. Однако самого по себе факта совершения физическим лицом сделок на возмездной основе для признания осуществляемой им деятельности предпринимательской недостаточно, если совершаемые сделки не образуют деятельности. Поэтому при отсутствии вышеуказанных признаков физическое лицо вправе сдавать в аренду принадлежащее ему имущество без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя (смотрите, например, постановление Верховного Суда РФ от 10.01.2012 N 51-АД11-7, письма Минфина России от 28.12.2012 N 03-04-05/10-1454, от 17.11.2009 N 03-04-05-01/808, ФНС России от 25.02.2013 N ЕД-2-3/[email protected], УФНС России по г. Москве от 15.06.2009 N 20-14/[email protected]).

Данные выводы учитывают позицию, выраженную Пленумом ВС РФ в постановлении от 18.11.2004 N 23 «О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве и легализации (отмывании) денежных средств или иного имущества, приобретенных преступным путем». В п. 2 данного постановления ВС РФ указал, что в тех случаях, когда не зарегистрированное в качестве предпринимателя лицо приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество либо получило его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаем и в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход (в том числе в крупном или особо крупном размере), содеянное им не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательство (ст. 171 УК РФ).

Отдельные случаи продажи товаров, выполнения работ, оказания услуг лицом, не зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя, не образуют и состава административного правонарушения, предусмотренного ч. 1 ст. 14.1 КоАП РФ, если количество товара, его ассортимент, объемы выполненных работ, оказанных услуг и другие обстоятельства не свидетельствуют о том, что данная деятельность была направлена на систематическое получение прибыли (п. 13 постановления Пленума ВС РФ от 24.10.2006 N 18 «О некоторых вопросах, возникающих у судов при применении Особенной части Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях», постановление Верховного Суда РФ от 30.06.2006 N 53-АД06-2). В письме от 08.02.2013 N ЕД-3-3/[email protected] ФНС России подчеркнула, что признаки предпринимательской деятельности носят оценочный характер, квалифицировать в соответствии с ними деятельность физического лица по сдаче в аренду собственного имущества возможно только при наличии полной и всесторонней информации обо всех обстоятельствах его деятельности.

[3]

На осуществление предпринимательской деятельности может указывать, например, заключение договора на срок более одного налогового периода (календарного года) или его пролонгация на следующий период, неоднократное получение дохода, неоднократное заключение договоров аренды с одним и тем же юридическим лицом и т.д. (смотрите, например, письмо УФНС РФ по г. Москве от 15.04.2005 N 18-12/3/26639, постановление ФАС Волго-Вятского округа от 28.04.2004 N А38-4668-5/85-2004). Как свидетельствует правоприменительная практика, при решении этого вопроса принимаются во внимание такие факторы, как направленность действий гражданина на систематическое получение прибыли, постоянный характер деятельности по сдаче имущества в аренду, приобретение имущества для целей его сдачи в аренду.

Если предметом договора аренды является помещение, не предназначенное для проживания граждан; а собственник помещения регулярно получает доход от его сдачи в аренду, существует риск признания таких действий гражданина предпринимательской деятельностью и привлечения его к административной ответственности на основании ч. 1 ст. 14.1 КоАП РФ с наложением штрафа в размере от 500 до 2000 рублей (смотрите также постановления Алтайского краевого суда от 20.10.2011 N 4а-634/2011, Верховного Суда Республики Татарстан от 16.02.2011 N 7а-138м).

Однако вопрос о квалификации действий по сдаче нежилого помещения в аренду как предпринимательской деятельности гражданина окончательно может быть решен только судом с учетом совокупности конкретных обстоятельств.

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

17 февраля 2014 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

НДФЛ при аренде помещения у физического лица

ndfl_pri_arende_pomeshcheniya_u_fizicheskogo_lica.jpg

Похожие публикации

Гражданин, не являющийся предпринимателем, может сдавать свое недвижимое имущество в аренду как физлицам, так и субъектам предпринимательства (организациям и ИП). Каким образом необходимо уплачивать НДФЛ с таких доходов, расскажем в этой статье.

Аренда помещения у физического лица: НДФЛ

Доходы, полученные от сдачи имущества в аренду облагаются подоходным налогом (ст. 208 НК РФ). С дохода арендодателей-резидентов РФ налог удерживается по ставке 13%, а с дохода нерезидентов – по ставке 30%.

Удерживать и платить налог с арендных доходов придется в обязательном порядке, но кто должен это делать, зависит от наличия статуса налогового агента у арендатора.

Когда налог перечисляет сам арендодатель-физлицо

Налог рассчитывается и уплачивается самим арендодателем в следующих случаях (пп.1 п. 1 ст. 228 НК РФ):

Когда арендатор тоже является обычным физлицом — чаще всего такое происходит при сдаче в аренду жилья. В данной ситуации НДФЛ с аренды квартиры у физического лица должен уплатить в бюджет сам арендодатель.

Читайте так же:  Какие льготы положены пенсионерам по старости

Когда арендатор (ИП или организация) не является налоговым агентом (к примеру, иностранные компании).

В данном случае по окончании года, в котором получен доход, арендодатель должен сам исчислить НДФЛ со своих арендных поступлений и подать в ИФНС декларацию 3-НДФЛ (срок ее подачи — 30 апреля). Налог в бюджет перечисляется не позже 15 июля следующего за отчетным года (п. 4 ст. 228 НК РФ).

Когда налог должен перечислять арендатор

Если помещение сдается в аренду налоговому агенту (организациям, ИП, частнопрактикующим нотариусам, адвокатам, обособленным структурам иностранных компаний в РФ), то расчет, удержание и уплату НДФЛ должен производить арендатор (ст. 226 НК РФ).

Важно учесть, что обязанность удержания НДФЛ с арендной платы остается за налоговым агентом (арендатором), даже если договор аренды содержит условие об уплате налога самим арендодателем — положения Налогового кодекса в данном случае имеют приоритет, а согласия физлица на это не требуется.

НДФЛ арендатор (как налоговый агент) обязан исчислить и удержать из уплачиваемой по договору суммы арендной платы при расчете с арендодателем-физлицом. То есть, плату за аренду помещения арендодатель получает уже за вычетом налога. Платить налог из собственных средств арендатор не вправе – это прямо запрещает НК РФ (п. 9 ст. 226). Перечислить налог в бюджет (по месту учета агента) нужно не позднее дня, следующего за днем выплаты арендодателю (п. 4, 6 ст. 226 НК РФ).

При удержании и уплате НДФЛ арендатором физлицо-арендодатель декларацию 3-НДФЛ не подает.

Аренда у физического лица: НДФЛ с «коммуналки»

Если по условиям договора арендатор возмещает стоимость коммунальных услуг, размер которых основывается на зафиксированных показаниях счетчиков, т.е. зависит от фактического потребления (электроэнергия, водоснабжение и т.п.), экономическая выгода у арендодателя отсутствует. Сумму такого возмещения НДФЛ облагать не нужно.

При этом с сумм, которые арендатор уплачивает за услуги, не зависящие от их фактического использования (отопление и т.п. неизменные платежи), удерживать НДФЛ необходимо (письмо Минфина от 23.03.2018 № 03-04-05/18556).

Отчетность по НДФЛ у налогового агента-арендатора

Каких-либо особенностей при заполнении отчетов по НДФЛ в отношении арендодателей не предусмотрено. На арендодателя, как и на всех физлиц-получателей дохода, заводится налоговый регистр, на основании которого затем заполняется отчетность: Расчет 6-НДФЛ, справка 2-НДФЛ за соответствующий период.

6-НДФЛ при аренде у физического лица

Налоговые агенты отчитываются о выплатах физлицам, удержанном и перечисленном налоге в ежеквартальном Расчете 6-НДФЛ. Он подается в ИФНС до истечения месяца, следующего за отчетным периодом.

При отражении в Расчете сумм НДФЛ с аренды помещения у физического лица нужно учитывать следующее:

«Дата фактического получения дохода» (строка 100) — день перечисления арендной платы на банковский счет арендодателя, либо выдачи ему «налички» из кассы арендатора (пп. 1 п. 1 ст. 223 НК РФ);

«Дата удержания налога» (строка 110) совпадает с датой по строке 100, поскольку налог удерживается при фактической выплате дохода физлицу (п. 4 ст. 226 НК РФ);

«Срок перечисления налога» (строка 120) – дата не позднее следующего рабочего дня за днем выплаты (п. 6 ст. 226 НК РФ).

2-НДФЛ при аренде у физического лица

По окончании отчетного года, не позже 1 апреля, налоговый агент должен отразить Справке 2-НДФЛ (с признаком «1») доход арендодателя в и подать ее в инспекцию. Если удержать налог не удалось (или удалось не полностью), налоговикам и физлицу не позднее 1 марта направляют Справку 2-НДФЛ с признаком «2».

Уплаченные суммы арендной платы отражают в Справке в месяце фактического получения дохода, т.е. когда их выплатили физлицу. Это касается и уплаченных авансов по арендной плате.

Код дохода, указываемый в Справке 2-НДФЛ при аренде помещения у физического лица – 1400.

Аренда у физического лица

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Организация планирует арендовать помещение у физического лица, не являющегося индивидуальным предпринимателем. Помещение имеет статус нежилого фонда, будет использоваться в качестве магазина.
Имеет ли организация право заключить данный договор аренды? В каком порядке следует рассчитываться с физическим лицом по договору аренды? Возникают ли в данной ситуации у организации обязанности налогового агента по НДФЛ?

Видео (кликните для воспроизведения).

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Организация имеет право арендовать помещение у физического лица, не являющегося индивидуальным предпринимателем.
Определенную договором аренды сумму (за вычетом НДФЛ) организация перечисляет физическому лицу на его счет в банке или выдает наличными из кассы.
Предусмотренные законодательством налоги, а именно НДФЛ, арендодатель, как налоговый агент, удерживает у физического лица и перечисляет в бюджет.

К сведению:
Затраты, связанные уплатой арендных платежей, включаются в состав расходов на основании:
— пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ — в составе расходов по налогу на прибыль как арендные платежи за арендуемое имущество (в том числе земельные участки) относящиеся к прочим расходам, связанным с производством и реализацией товаров, работ или услуг;
— пп. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ — в составе расходов при УСН как арендные (в том числе лизинговые) платежи за арендуемое (в том числе принятое в лизинг) имущество.
С 01.01.2012 НК РФ дополнен разделом V.1. «Взаимозависимые лица. Общие положения о ценах и налогообложении. Налоговый контроль в связи с совершением сделок между взаимозависимыми лицами. Соглашение о ценообразовании».
Понятие взаимозависимых лиц для целей налогообложения раскрывает ст. 105.1 НК РФ.

Читайте так же:  Можно закрыть ип с долгами

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Гусихин Дмитрий

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
профессиональный бухгалтер Родюшкин Сергей

22 октября 2012 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2019. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, [email protected]

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor[email protected]

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), [email protected] Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Все что стоит знать, если планируете сдавать в аренду нежилое помещение

Процесс сдачи в аренду нежилых помещений юр. лицом либо физ. лицом имеет некоторые нюансы и порой вызывает много вопросов. Для осуществления деятельности любой организации требуется соответствующее помещение, которое далеко не всегда возможно приобрести в собственность. Именно поэтому целесообразнее арендовать необходимую площадь.

Порядок сдачи в аренду нежилого помещения физическим лицом

Требуется ли физ. лицам регистрация ИП

В гражданском кодексе РФ в статьях 130 и 213 п. 1 закреплено право любого физического и юридического лица обладать нежилым имуществом.

Гражданин, являющийся собственником той или иной площади, согласно закону, способен владеть этой недвижимостью, распоряжаться и пользоваться по собственному усмотрению. Данное право отмечено в 209 статье ГК РФ. Сдача в аренду нежилого помещения – привилегия любого гражданина, закреплённая 608 статьёй ГК РФ.

Из вышеизложенных данных следует, что физическое лицо может реализовать своё право на распоряжение недвижимостью, находящейся у него в собственности. При этом он не обязан становиться индивидуальным предпринимателем (т. е. открывать ИП), потому как российское законодательство не содержит подобного условия.

Исключение составляет ведение предпринимательской деятельности физ. лицом с помощью сдачи в аренду площади. В таком случае необходимо открытие ИП.

В каких случаях необходимо получение статуса ИП

Физические лица могут заниматься предпринимательской активностью только после прохождения соответствующей процедуры регистрации и получения статуса ИП. Однако гражданин не обязан становиться юридическим лицом (ст. 23 п. 1 ГК РФ).

Предпринимательскую деятельность отличает несколько характерных черт:

  • регулярное получение денежной выручки в результате пользования имуществом (ст. 2 ч. 1 ГК РФ);
  • ведение учётности по операциям и сделкам;
  • наличие устойчивых связей со съёмщиками;
  • приобретение недвижимости для получения прибыли при её реализации либо в процессе пользования;
  • регулярное совершение сделок в конкретный период;
  • покупка нескольких нежилых помещений с аналогичной целью.

Ключевым фактором для признания предпринимательством сдачи в аренду физ. лицом недвижимости, является приведение доказательств того, что осуществляемые сделки относятся к деятельности с целью получения постоянного дохода.

К примеру, таким подтверждением может выступать подписание арендного договора на один год и более, многократное совершение сделок с теми же юридическими лицами и т. д. В таком случае гражданин обязан произвести регистрацию ИП.

Последствия за совершение незаконной предпринимательской деятельности

При осуществлении предпринимательства с помощью сдачи в аренду площади физ. лицом, не прошедшим соответствующую регистрацию ИП, в его отношении возбуждается судебное производство.

Правонарушитель привлекается по одному из двух видов ответственности:

  • уголовной (взыскание до 300 тысяч рублей, назначение обязательных работ в сумме до 480 часов, штраф в размере дохода за 2 года или арест до полугода по 171 статье УК РФ);
  • административной (взыскание от 500 до 2 тысяч рублей по статье 14.1 части первой КоАП РФ).

Правила заключения арендных договоров

В российском законодательстве отсутствуют специальные правила по регулированию передачи нежилых помещений в аренду, поэтому при составлении договора необходимо ориентироваться на Главу 34 ГК РФ, включающей в себя общие сведения об аренде.

Основываясь на 606 статье ГК РФ, арендодатель, который в этом случае не относится к юридическим лицам, обязуется передать арендуемую площадь арендатору во временное использование или владение после внесения определённой оплаты.

Составление самого договора происходит в соответствии со статьями 434 ч. 2 и 609 ч. 1 ГК РФ в письменном виде и с подписанием бумаг обоими участниками.

В договоре необходимо указание следующих условий, без которых документ будет считаться недействительным:

  • реквизиты обеих сторон, заключающих соглашение;
  • характеристики арендуемого объекта (по ст. 607 ч. 3 ГК РФ без указания этих данных заключение невозможно);
  • условия пользования объектом;
  • сумма выплат за арендование.

Период действия в документе может не указываться, тогда договор относится к заключённым на неопределённое время (статья 610 часть вторая ГК РФ).

Также в тексте должен присутствовать код по ОКВЭД (общему по территории России классификатору различных видов экономической деятельности). Для арендования нежилых помещений используется ОКВЭД под номером 70.20.2.

В характеристики объекта входят:

  • инвентарный номер;
  • точный адрес (включая этаж и местонахождение на этаже);
  • функциональное назначение (например, офисное, для склада и т. д.);
  • наименование;
  • площадь.

Договор называется официально заключённым только после факта его регистрации в гос. органах Росреестра (609 статья ГК РФ). При составлении с физическими или юридическими лицами на период до одного календарного года договора не требуют соответствующей регистрации и могут заключаться в любой форме (то же касается продления договора на тот же период).

Читайте так же:  Оплата счета без договора

Для гос. регистрации потребуются перечисленные ниже документы:

  • заявление (предоставляется нотариусом либо специалистом, принимающим необходимые бумаги);
  • кадастровый паспорт нежилого помещения;
  • договор со всеми имеющимися приложениями;
  • удостоверение личности (паспорт);
  • квитанция об уплате госпошлины (1 000 рублей);
  • дополнительная документация, если необходима (согласие супруга, разрешение от органов опеки и т. д.).

Налогообложение арендодателя

Любое помещение, которое приносит доход, подлежит обложению налогом. Сроки уплаты и порядок его расчёта зависят напрямую от статуса налогоплательщика:

  • 6% от суммы арендной платы при УСН с дополнительными страховыми взносами (для ИП);
  • 13% НДФЛ с оплатой единожды (для физ. лиц ст. 208 п. 1 пп. 4 НК РФ).

При уклонении от уплаты налогов следует уголовная ответственность либо взыскание административного штрафа.

Порядок сдачи в аренду нежилого помещения юр. лицом

В качестве арендодателя может выступать и юридическое лицо (например, агентство недвижимости). На основании статей 213 п. 1, 209 п. 1–2, 608 Гражданского кодекса юридические лица имеют те же права на владение, распоряжение и пользование недвижимым имуществом, что и физические.

Ограничение на количество имеющихся или сдаваемых нежилых помещений отсутствует, что закреплено частью 2 статьи 213 ГК РФ.

Особенности сдачи в аренду помещений юр. лицами

Заключение арендного договора и регулирование возникших после этого отношений, происходит с ориентированием на статьи ГК РФ с 606 по 670.

Код для деятельности юридических лиц по ОКВЭД указывается 70.20.2. Документ должен составляться исключительно в письменном виде независимо от того, на какой период времени требуется аренда помещения, если один из участников имеет статус юридического лица (ст. 609 ч. 1 ГК РФ).

Все договора должны также обязательно содержать указанные ниже данные, без которых документ не будет признан действительным:

  • характеристика сдаваемого помещения;
  • реквизиты участников, заключивших соглашение (432 и 606 статьи ГК РФ);
  • сумма выплат за арендование;
  • нюансы пользования помещением и его ремонта;
  • подписи обеих сторон;
  • при отсутствии в тексте документа срока заключения договора, он признаётся заключённым на неопределённое время (статья 610 часть вторая ГК РФ).

Договор и все приложения к нему подлежат регистрации в гос. реестре при подписании на срок больше одного календарного года. Только после этого он считается официально заключённым (609 статья ГК РФ). Для осуществления регистрации в гос. органах юридическому лицу потребуется следующая документация:

[1]

  • заявление о регистрации;
  • подписанный договор со всеми приложениями;
  • кадастровый паспорт помещения;
  • подтверждение правового статуса юридического лица (свидетельство о гос. регистрации, учредительные документы и прочее);
  • бумаги, подтверждающие уплату госпошлины (15 000 рублей);
  • дополнительные документы, если требуются (например, документы, подтверждающие полномочия представителей арендатора либо юридического лица и т. д.).

Аренда нежилого помещения у физического лица

При заключении договора аренды с арендодателем, не являющимся юридическим лицом, необходимо обратить внимание на следующие нюансы:

  • в документе должны быть указаны адрес и характеристики объекта;
  • арендные выплаты не подлежат начислению НДС в связи с тем, что договор заключается с физ. лицом;
  • в сумму выплат за арендование могут входить также коммунальные платежи;
  • выплаты производятся несколькими вариантами – безналичным способом на банковский счёт физ. лица или наличными средствами;
  • изменение размера платы может происходить не более раза ежегодно (ст. 614 ч. 3 ГК РФ);
  • при указании срока аренды более одного года необходимо зарегистрировать договор в территориальном органе Росреестра.

Возможна ли аренда под офис жилого фонда у физического лица?

Дубинянская Е.Н.,
Руководитель Отдела Аудита и Финансов
ЗАО «Объединенная Консалтинговая Группа»

Вопрос:
Возможна ли аренда под офис жилого фонда у физического лица? Какие налоговые последствия наступают у предприятия при различных системах налогообложения/УСНО, общая система НО/?

Ответ:
Согласно ст. 671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Кроме того, согласно п. 3 ст. 288 ГК РФ размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.

Таким образом, с формальной точки зрения предоставление жилых помещений в аренду под офисы противоречит законодательству.

Что касается налоговых последствий:

Налоговый кодекс РФ позволяет учесть в расходах арендные платежи за арендованное имущество и не ставит признание данных расходов в зависимость от статуса арендованного помещения (п.п. 10 п. 1 ст. 264).

По данному вопросу есть две точки зрения.

Официальная позиция Минфина России заключается в том, что жилое помещение в соответствии с п. 3 ст. 288 ГК РФ может использоваться только для проживания, поэтому и расходы на аренду жилого помещения не учитываются в целях налогообложения прибыли. Такая позиция высказана в Письме Минфина РФ от 10.11.2006г. № 03-05-01-04/310.

Одновременно есть противоположные разъяснения финансового ведомства, в которых указано, что нарушение норм иных отраслей законодательства не влияет на налогообложение. Расходы на аренду жилого помещения учитываются, если они экономически обоснованны и подтверждены документально. Такой подход высказан в Письме № 03-03-04/1/285 от 18.10.2005г. (обратим внимание, что это предыдущее Письмо появилось позднее 2005г.). Есть примеры судебных решений, подтверждающих этот подход. Например, Постановление ФАС Московского округа от 12.01.2007, 19.01.2007 № КА-А41/13145-06, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 17.10.2006 по делу № А05-4649/2006-19, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.09.2005 № А56-50544/04, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.02.2007 по делу N А05-8537/2006-34.

Читайте так же:  Кому обязаны предъявлять паспорт

Таким образом, если организация – на традиционной системе налогообложения или УСНо – решит учитывать расходы на аренду жилого помещения под офис в целях налогообложения, то, вероятнее всего, при возникновении претензий налоговых органов, позицию придется отстаивать в судебном порядке. Положительный момент – это наличие арбитражных дел, решенных в пользу налогоплательщиков.

Независимо от того, является ли физическое лицо работником организации-арендатора или не является, средства от сдачи в аренду имущества признаются доходом, полученным от источника в Российской Федерации, и, следовательно, облагаются НДФЛ (ст. 209, п.п. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ).

Согласно ст. 224 НК РФ исчисление налога производится по ставке 13%. Однако сам порядок исчисления и уплаты НДФЛ определяется прежде всего тем, является ли физическое лицо индивидуальным предпринимателем или нет.

Если арендодателем является индивидуальный предприниматель, то согласно п.п.1 п. 1 ст. 227 НК РФ он должен самостоятельно исчислить и уплатить НДФЛ с арендных платежей. Если арендодатель не выступает в качестве предпринимателя без образования юридического лица, то исчисление и уплата налога производятся организацией-арендатором. В этом случае физическое лицо признается плательщиком НДФЛ (ст. 207 НК РФ), а организация выступает в качестве налогового агента (п. 1 ст. 226 НК РФ).

Тот факт, что исчисление и удержание НДФЛ производятся организацией самостоятельно непосредственно из арендной платы, может стать результатом несоответствия арендных платежей, фактически уплачиваемых арендодателю и предусмотренных договором аренды. Чтобы подобного расхождения не возникало, в договоре должно быть указано, что оплата аренды осуществляется за вычетом НДФЛ, удерживаемого организацией.

Следует также отметить, что в соответствии с п. 6 ст. 226 НК РФ организация удерживает начисленную сумму налога при фактической выплате арендного платежа. Кроме того, организация также обязана перечислять суммы исчисленного и удержанного налога не позднее дня фактического получения в банке наличных денежных средств на выплату дохода. Если же организация осуществляет арендный платеж по безналичному расчету, то оплата налога производится не позднее дня перечисления дохода со счета организации на лицевой счет физического лица.

Ответ на вопрос размещен в журнале «Турбизнес на северо-западе» №2 февраля 2008г.

Аренда у физ. лица

10.08.2006, 16:02

На форуме с: 14.12.2006
Сообщений: 72

10.08.2006, 16:51

На форуме с: 14.12.2006
Сообщений: 46

11.08.2006, 05:57

На форуме с: 14.12.2006
Сообщений: 72

11.08.2006, 10:52

На форуме с: 14.12.2006
Сообщений: 46

11.08.2006, 15:01

На форуме с: 14.12.2006
Сообщений: 72

11.08.2006, 21:58

На форуме с: 14.12.2006
Сообщений: 72

12.08.2006, 23:18

На форуме с: 14.12.2006
Сообщений: 72

Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ
от 28 апреля 2005 г. N 03-01-11/2-81

Заместитель директора Департамента А.И. Иванеев

Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ
от 1 августа 2005 г. N 03-03-04/1/112

Заместитель директора Департамента А.И. Иванеев

И к вопросу о документальном подтверждении аренды.

Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ
от 7 июня 2006 г. N 03-03-04/1/505

Заместитель директора
Департамента А.И. Иванеев

Еще раз ВНИМАТЕЛЬНО читаем цитату из письма Минфина:

«Вышеназванная позиция подтверждается постановлением Пленума Верховного суда Российской Федерации от 18.11.2004 N 23 «О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве и легализации (отмывании) денежных средств или иного имущества, приобретенных преступным путем». Согласно постановлению, ЕСЛИ ЛИЦО, не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя, ПРИОБРЕЛО для ЛИЧНЫХ нужд ЖИЛОЕ или ИНОЕ НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временного сдало его в аренду или внаем и в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход, СОДЕЯННОЕ им НЕ ВЛЕЧЕТ уголовной ответственности ЗА НЕЗАКОННОЕ предпринимательство.»

02.11.2006, 07:53

На форуме с: 14.12.2006
Сообщений: 41

Вопрос Виктор-фин!
Скажите пожалуйста? Если физ.лицо приобрело нежилое помещение в ипотеку, затем сдало это помещение в аренду и зарегистрировалось в качестве ИП, может ли он уменьшить свои доходы на ипотечные платежи?

Скорпиону и Св.!
В качестве ИП намного экономней! ИП может перейти на упрощенку и платить не 13% с дохода, а напр. 6% или уменьшать свои доходы.

02.11.2006, 09:51

На форуме с: 14.12.2006
Сообщений: 1 329

«Скажите пожалуйста? Если физ.лицо приобрело нежилое помещение в ипотеку, затем сдало это помещение в аренду и зарегистрировалось в качестве ИП, может ли он уменьшить свои доходы на ипотечные платежи?»

[2]

Нет, сначала нужно было регистрироваться ИП, а уж потом всё остальное.

«В качестве ИП намного экономней! ИП может перейти на упрощенку и платить не 13% с дохода, а напр. 6% или уменьшать свои доходы.»

Видео (кликните для воспроизведения).

А вот здесь уже можно зарегистрироваться ИП после приобретения недвижимости и сдавать её как ИП с соответствующим налогообложением.

Источники


  1. Хаин, В. Е. История и методология геологических наук / В.Е. Хаин, А.Г. Рябухин, А.А. Наймарк. — М.: Academia, 2017. — 416 c.

  2. Теория государства и права. — М.: КноРус, 2009. — 384 c.

  3. Жанна, Владимировна Уманская История и методология науки. Учебник для бакалавриата и магистратуры / Жанна Владимировна Уманская. — М.: Юрайт, 2016. — 653 c.
Аренда у физического лица
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here