Арендные каникулы

Самое важное в статье на тему: "Арендные каникулы" с профессиональными пояснениями. Если в процессе прочтения возникли вопросы, то можно обратиться к дежурному юристу.

Примерная форма дополнительного соглашения о предоставлении арендных каникул (подготовлено экспертами компании «Гарант»)

Дополнительное соглашение о предоставлении арендных каникул

г. [ место заключения соглашения ]

[ число, месяц, год ]

[ Наименование собственника имущества ], именуемый в дальнейшем «Арендодатель», в лице [ должность, Ф. И. О. ], действующего на основании [ Устава, Положения, Доверенности ], с одной стороны и

[ наименование арендатора ], именуемый в дальнейшем «Арендатор», в лице [ должность, Ф. И. О. ], действующего на основании [ Устава, Положения, Доверенности ], с другой стороны, вместе именуемые «Стороны», заключили настоящее соглашение о нижеследующем:

[3]

1. Арендатор освобождается от арендной платы на [ указать период и сроки ] в связи с [ указать основание освобождения от арендной платы ] (арендные каникулы).

1. Арендная плата уменьшается до [ указать размер ] на [ указать период и сроки ] в связи с [ указать основание освобождения от арендной платы ] (арендные каникулы).

2. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим соглашением, остаются в силе и действуют условия договора аренды [ предмет договора ] N [ значение ] от [ число, месяц, год ].

3. Настоящее соглашение составлено в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, — по одному для каждой из Сторон.

4. Настоящее соглашение вступает в силу с момента подписания и является неотъемлемой частью договора аренды [ предмет договора ] N [ значение ] от [ число, месяц, год ].

Реквизиты и подписи сторон

[ должность, подпись, инициалы, фамилия ]

[ должность, подпись, инициалы, фамилия ]

Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете приобрести документ за 54 рубля или получить полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня.

Купить документ Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

Примерная форма дополнительного соглашения о предоставлении арендных каникул

Разработана: Компания «Гарант», апрель 2015 г.

Арендные каникулы

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

[2]

Организация (общая система налогообложения) приобрела в собственность недвижимое имущество. По некоторым причинам использовать для собственных нужд организация его не будет. Помещение в настоящий момент непригодно для использования, т.к. находится в состоянии строительной отделки без внутренней системы жизнеобеспечения.
Организация приняла решение о сдаче помещения в аренду. Арендатором выступает ИП, который планирует сделать там фитнес-клуб.
По договоренности организация предоставила арендатору арендные каникулы сроком на четыре месяца для проведения отделочных работ, перепланировки помещения для использования арендатором по назначению в счет уплаты арендной платы в течение этого периода. По окончании договора неотделимые улучшения (именно так стороны определили характер вносимых арендатором изменений имущества) передаются собственнику (без дополнительной компенсации их арендатору).
Каковы налоговые последствия арендных каникул для арендодателя?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
Арендодатель в облагаемые налогом на прибыль организаций доходы включает арендные платежи, в том числе и за приходящиеся на «арендные каникулы» период.
Налоговая база по НДС определяется арендодателем как величина причитающейся арендной платы, в счет оплаты которой стороны договорились засчитывать производимые арендатором изменения. При этом арендодатель на основании выставленного счета-фактуры вправе принять предъявленный ему арендатором НДС к вычету.

Налог на прибыль организаций

Объектом налогообложения и налоговой базой по налогу на прибыль для российских организаций, не являющихся участниками консолидированной группы налогоплательщиков, признается прибыль (ее денежное выражение), которая представляет собой разницу между полученными ими доходами и величиной произведенных ими расходов, которые определяются в соответствии с главой 25 НК РФ (п. 1 ст. 247, п. 1 ст. 274 НК РФ).

А) Доходы

Б) Расходы

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 265 НК РФ расходы на содержание переданного по договору аренды имущества (включая амортизацию по этому имуществу) относятся к внереализационным расходам арендодателя, если сдача имущества в аренду (лизинг) имеет эпизодический (разовый) характер. Если организация предоставляет имущество в аренду на систематической основе, такие затраты включаются в состав прочих расходов, связанных с производством и реализацией (пп. 49 п. 1 ст. 264, п. 1 ст. 260, пп. 3 п. 2 ст. 253, второй абзац пп. 1 п. 1 ст. 265 НК РФ) (постановления ФАС Волго-Вятского округа от 11.01.2006 N А43-7220/2005-30-310, ФАС Западно-Сибирского округа от 05.09.2005 N Ф04-5740/2005).
На наш взгляд, согласованные с арендодателем, но выполненные по инициативе арендатора работы признаются расходами последнего (письмо Минфина России от 18.11.2009 N 03-03-06/1/763, письмо ФНС России от 19.04.2010 N ШС-37-3/11, постановление Четвертого ААС от 17.12.2012 N 04АП-4947/12). Появление у помещения неотделимых улучшений (как стороны их определили*(1)) не изменит порядка признания расходов на содержание помещения арендодателем в течение действия договора аренды (как во время арендных каникул, так и после них).

НДС

К сведению:
Передача арендодателю неотделимых улучшений образует объект налогообложения НДС. Но вопрос о том, в какой именно момент происходит переход права собственности на них и, соответственно, в какой момент должна быть рассчитана база по НДС, является спорным и в настоящее время не урегулирован (п. 26 постановления Пленума ВАС РФ от 30.05.2014 N 33, вышеуказанная информация ФНС России от 18.12.2017) (смотрите также материал «Неотделимые улучшения арендованного ресторана: НДС (Е.Н. Моряк, журнал «Предприятия общественного питания: бухгалтерский учет и налогообложение», N 10, октябрь 2017 г.)»).

Рекомендуем ознакомиться с материалами:
— Энциклопедия решений. Арендные каникулы;
— Энциклопедия решений. Налогообложение при аренде. Учет у арендодателя;
— Энциклопедия решений. Амортизация капитальных вложений в арендованные (полученные в пользование) основные средства в целях налогообложения прибыли;
— Энциклопедия решений. НДС с капитальных вложений в неотделимые улучшения арендованного имущества;
— Энциклопедия решений. Налог на имущество с капитальных вложений в арендованные объекты.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Волкова Ольга

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Королева Елена

22 февраля 2018 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

————————————————————————-
*(1) Неотделимые улучшения арендованного имущества — улучшения, которые не могут быть отделены без вреда для объекта аренды (информация ФНС России от 18.12.2017, см. также постановление Одиннадцатого ААС от 08.11.2017 N 11АП-14929/17). Допускаем, что при рассмотрении спора между экономическими субъектами суд может счесть, что работы по внутренней отделке и перепланировке помещения не обуславливают появление неотделимых улучшений. Но, даже если допустить, что стороны неправильно классифицировали внесенные изменения, это не изменит указанного выше порядка исчисления налоговой базы арендодателем.

Читайте так же:  Где можно узнать о своих пенсионных баллах

Арендные каникулы в договоре аренды

Срок арендных каникул оговаривается индивидуально, и может составлять от 1 до 6 месяцев.
«Всем арендаторам, въезжающим в помещения в состоянии shell&core (под чистовую отделку), мы предоставляем арендные каникулы продолжительностью до полугода. Длительность льготного периода, в течение которого арендатор имеет возможность спокойно обустроить свой офис, обычно напрямую зависит от объемов арендуемых площадей. Так, если речь идет о помещении площадью порядка 300-500 кв.м, срок арендных каникул, как правило, не превышает 30 дней. Для арендаторов, которые планируют разместиться на 10 тыс. кв.м и более, каникулы могут длиться и полгода. В свою очередь, при аренде помещений, которые сдаются в состоянии «за выездом арендатора», каникулы, как правило, не предоставляются вообще, или продолжаются очень недолго», — комментирует Дмитрий Тарасов, директор по аренде компании KR Properties.

Чаще всего, арендные каникулы длятся 1-2 месяца. Стоит отметить, что арендные каникулы предоставляются только при заключении среднесрочных и долгосрочных договоров. Арендные каникулы чаще всего используются в случае аренду офисов с состоянием отделки shell&core.

«Арендные каникулы применяются на текущем рынке для любых офисов класса А и B с профессиональными собственниками. При этом наиболее распространены для нового строительства, shell&core – то есть там, где необходим определенный период для отделки помещений, или здание еще не построено, а подписание Договора аренды осуществляется в текущем периоде – для митигирования рисков арендатора по оплате за неиспользуемый офис. Также это часть коммерческих переговоров для оптимизации условий.

Срок предоставляемых арендных каникул зависит от объема площадей арендатора, от сроков начала аренды и готовности помещений. При этом, как правило, они превышают необходимый срок отделки помещений. Например для арендатора в 500 м2 могут предоставить 2-4 месяца арендных каникул, в то время как для якоря в 10 000 м2 каникулы могут быть на уровне 8-14 месяцев», — отмечает Лидия Александрова, директор отдела глобальных корпоративных услуг CBRE.

Такого понятия как «арендные каникулы» в законодательстве не существует. Однако законодательство не запрещает сторонам договора аренды устанавливать арендные каникулы. Во время арендных каникул правоотношения сторон квалифицируются как безвозмездное пользование.

Юридически это может быть оформлено двумя путями – либо условия арендных каникул фиксируются в договоре аренды, либо на время арендных каникул составляется дополнительное соглашение к договору аренды. Стоит также отметить, что арендные каникулы касаются только оплаты аренды, но не оплаты коммунальных услуг.

«С коммерческой точки зрения «арендные каникулы» предполагают, что в течение определенного периода времени арендатор вправе занимать помещения без уплаты всей арендной платы или, как минимум, базовой части арендной платы. Однако по закону любой договор аренды должен быть всегда возмездным, т.е. арендатор должен уплачивать арендную плату за весь период срока аренды. В целях соблюдения требований законодательства решить данный вопрос можно в рамках договора аренды.

В частности, на практике распространен подход, при котором часть арендной платы берется из периода, наступающего после истечения срока «арендных каникул», и применяется к периоду «арендных каникул». В этом случае стороны могут сразу подписать договор аренды, акт приема-передачи помещений и начать аренду. Существенная разница в размере арендной платы между периодом «арендных каникул» и последующим периодом допустима, если арендатор и арендодатель не являются зависимыми (с точки зрения налогового законодательства) лицами и, если ни одна из сторон не является офшорной компанией. Разницу в цене всегда можно объяснить экономическими причинами, например: невозможностью полноценно пользоваться помещениями ввиду необходимости производства отделочных и подготовительных работ. При этом, перераспределяя часть арендной платы на «арендные каникулы», важно помнить, чтобы арендная плата за такой период не была номинальной (т.е. 1 рубль и т.п.), поскольку в таком случае может возникнуть риск переквалификации налоговыми органами сделки аренды в безвозмездную с доначислением соответствующих налогов.

На практике также часто используется другой вариант договорного оформления «арендных каникул»: в договоре указывается дата начала аренды (т.е. дата подписания акта приема-передачи помещений и начала начисления арендных платежей) более поздняя, чем дата подписания самого договора аренды. При этом сразу после подписания договора арендатору может быть предоставлен доступ в помещение для отделки без права использования помещений по целевому назначению, например: в качестве офисных или торговых. За период доступа в помещения до даты начала аренды арендная плата не начисляется и не уплачивается. Очевидно, что такой вариант оформления отношений сторон допустим в ситуации, когда предполагаемый период отделочных работ совпадает с периодом «арендных каникул». Однако здесь есть потенциальный риск, что указанный доступ может быть истолкован как начало аренды и, соответственно, могут возникнуть налоговые и юридические риски, связанные с «бесплатной» арендой. В этой связи данный вариант является менее предпочтительным по сравнению с первым», — рассказывает Юрий Чернобривцев, партнер Goltsblat BLP LLP.

Арендные каникулы в договоре аренды

Срок арендных каникул оговаривается индивидуально, и может составлять от 1 до 6 месяцев.
«Всем арендаторам, въезжающим в помещения в состоянии shell&core (под чистовую отделку), мы предоставляем арендные каникулы продолжительностью до полугода. Длительность льготного периода, в течение которого арендатор имеет возможность спокойно обустроить свой офис, обычно напрямую зависит от объемов арендуемых площадей. Так, если речь идет о помещении площадью порядка 300-500 кв.м, срок арендных каникул, как правило, не превышает 30 дней. Для арендаторов, которые планируют разместиться на 10 тыс. кв.м и более, каникулы могут длиться и полгода. В свою очередь, при аренде помещений, которые сдаются в состоянии «за выездом арендатора», каникулы, как правило, не предоставляются вообще, или продолжаются очень недолго», — комментирует Дмитрий Тарасов, директор по аренде компании KR Properties.

Чаще всего, арендные каникулы длятся 1-2 месяца. Стоит отметить, что арендные каникулы предоставляются только при заключении среднесрочных и долгосрочных договоров. Арендные каникулы чаще всего используются в случае аренду офисов с состоянием отделки shell&core.

«Арендные каникулы применяются на текущем рынке для любых офисов класса А и B с профессиональными собственниками. При этом наиболее распространены для нового строительства, shell&core – то есть там, где необходим определенный период для отделки помещений, или здание еще не построено, а подписание Договора аренды осуществляется в текущем периоде – для митигирования рисков арендатора по оплате за неиспользуемый офис. Также это часть коммерческих переговоров для оптимизации условий.

Читайте так же:  Могут ли пенсионеры не платить за капитальный ремонт жилого дома

Срок предоставляемых арендных каникул зависит от объема площадей арендатора, от сроков начала аренды и готовности помещений. При этом, как правило, они превышают необходимый срок отделки помещений. Например для арендатора в 500 м2 могут предоставить 2-4 месяца арендных каникул, в то время как для якоря в 10 000 м2 каникулы могут быть на уровне 8-14 месяцев», — отмечает Лидия Александрова, директор отдела глобальных корпоративных услуг CBRE.

Такого понятия как «арендные каникулы» в законодательстве не существует. Однако законодательство не запрещает сторонам договора аренды устанавливать арендные каникулы. Во время арендных каникул правоотношения сторон квалифицируются как безвозмездное пользование.

Юридически это может быть оформлено двумя путями – либо условия арендных каникул фиксируются в договоре аренды, либо на время арендных каникул составляется дополнительное соглашение к договору аренды. Стоит также отметить, что арендные каникулы касаются только оплаты аренды, но не оплаты коммунальных услуг.

«С коммерческой точки зрения «арендные каникулы» предполагают, что в течение определенного периода времени арендатор вправе занимать помещения без уплаты всей арендной платы или, как минимум, базовой части арендной платы. Однако по закону любой договор аренды должен быть всегда возмездным, т.е. арендатор должен уплачивать арендную плату за весь период срока аренды. В целях соблюдения требований законодательства решить данный вопрос можно в рамках договора аренды.

В частности, на практике распространен подход, при котором часть арендной платы берется из периода, наступающего после истечения срока «арендных каникул», и применяется к периоду «арендных каникул». В этом случае стороны могут сразу подписать договор аренды, акт приема-передачи помещений и начать аренду. Существенная разница в размере арендной платы между периодом «арендных каникул» и последующим периодом допустима, если арендатор и арендодатель не являются зависимыми (с точки зрения налогового законодательства) лицами и, если ни одна из сторон не является офшорной компанией. Разницу в цене всегда можно объяснить экономическими причинами, например: невозможностью полноценно пользоваться помещениями ввиду необходимости производства отделочных и подготовительных работ. При этом, перераспределяя часть арендной платы на «арендные каникулы», важно помнить, чтобы арендная плата за такой период не была номинальной (т.е. 1 рубль и т.п.), поскольку в таком случае может возникнуть риск переквалификации налоговыми органами сделки аренды в безвозмездную с доначислением соответствующих налогов.

На практике также часто используется другой вариант договорного оформления «арендных каникул»: в договоре указывается дата начала аренды (т.е. дата подписания акта приема-передачи помещений и начала начисления арендных платежей) более поздняя, чем дата подписания самого договора аренды. При этом сразу после подписания договора арендатору может быть предоставлен доступ в помещение для отделки без права использования помещений по целевому назначению, например: в качестве офисных или торговых. За период доступа в помещения до даты начала аренды арендная плата не начисляется и не уплачивается. Очевидно, что такой вариант оформления отношений сторон допустим в ситуации, когда предполагаемый период отделочных работ совпадает с периодом «арендных каникул». Однако здесь есть потенциальный риск, что указанный доступ может быть истолкован как начало аренды и, соответственно, могут возникнуть налоговые и юридические риски, связанные с «бесплатной» арендой. В этой связи данный вариант является менее предпочтительным по сравнению с первым», — рассказывает Юрий Чернобривцев, партнер Goltsblat BLP LLP.

Арендные каникулы в договоре аренды

Срок арендных каникул оговаривается индивидуально, и может составлять от 1 до 6 месяцев.
«Всем арендаторам, въезжающим в помещения в состоянии shell&core (под чистовую отделку), мы предоставляем арендные каникулы продолжительностью до полугода. Длительность льготного периода, в течение которого арендатор имеет возможность спокойно обустроить свой офис, обычно напрямую зависит от объемов арендуемых площадей. Так, если речь идет о помещении площадью порядка 300-500 кв.м, срок арендных каникул, как правило, не превышает 30 дней. Для арендаторов, которые планируют разместиться на 10 тыс. кв.м и более, каникулы могут длиться и полгода. В свою очередь, при аренде помещений, которые сдаются в состоянии «за выездом арендатора», каникулы, как правило, не предоставляются вообще, или продолжаются очень недолго», — комментирует Дмитрий Тарасов, директор по аренде компании KR Properties.

Чаще всего, арендные каникулы длятся 1-2 месяца. Стоит отметить, что арендные каникулы предоставляются только при заключении среднесрочных и долгосрочных договоров. Арендные каникулы чаще всего используются в случае аренду офисов с состоянием отделки shell&core.

«Арендные каникулы применяются на текущем рынке для любых офисов класса А и B с профессиональными собственниками. При этом наиболее распространены для нового строительства, shell&core – то есть там, где необходим определенный период для отделки помещений, или здание еще не построено, а подписание Договора аренды осуществляется в текущем периоде – для митигирования рисков арендатора по оплате за неиспользуемый офис. Также это часть коммерческих переговоров для оптимизации условий.

Видео (кликните для воспроизведения).

Срок предоставляемых арендных каникул зависит от объема площадей арендатора, от сроков начала аренды и готовности помещений. При этом, как правило, они превышают необходимый срок отделки помещений. Например для арендатора в 500 м2 могут предоставить 2-4 месяца арендных каникул, в то время как для якоря в 10 000 м2 каникулы могут быть на уровне 8-14 месяцев», — отмечает Лидия Александрова, директор отдела глобальных корпоративных услуг CBRE.

Такого понятия как «арендные каникулы» в законодательстве не существует. Однако законодательство не запрещает сторонам договора аренды устанавливать арендные каникулы. Во время арендных каникул правоотношения сторон квалифицируются как безвозмездное пользование.

Юридически это может быть оформлено двумя путями – либо условия арендных каникул фиксируются в договоре аренды, либо на время арендных каникул составляется дополнительное соглашение к договору аренды. Стоит также отметить, что арендные каникулы касаются только оплаты аренды, но не оплаты коммунальных услуг.

«С коммерческой точки зрения «арендные каникулы» предполагают, что в течение определенного периода времени арендатор вправе занимать помещения без уплаты всей арендной платы или, как минимум, базовой части арендной платы. Однако по закону любой договор аренды должен быть всегда возмездным, т.е. арендатор должен уплачивать арендную плату за весь период срока аренды. В целях соблюдения требований законодательства решить данный вопрос можно в рамках договора аренды.

В частности, на практике распространен подход, при котором часть арендной платы берется из периода, наступающего после истечения срока «арендных каникул», и применяется к периоду «арендных каникул». В этом случае стороны могут сразу подписать договор аренды, акт приема-передачи помещений и начать аренду. Существенная разница в размере арендной платы между периодом «арендных каникул» и последующим периодом допустима, если арендатор и арендодатель не являются зависимыми (с точки зрения налогового законодательства) лицами и, если ни одна из сторон не является офшорной компанией. Разницу в цене всегда можно объяснить экономическими причинами, например: невозможностью полноценно пользоваться помещениями ввиду необходимости производства отделочных и подготовительных работ. При этом, перераспределяя часть арендной платы на «арендные каникулы», важно помнить, чтобы арендная плата за такой период не была номинальной (т.е. 1 рубль и т.п.), поскольку в таком случае может возникнуть риск переквалификации налоговыми органами сделки аренды в безвозмездную с доначислением соответствующих налогов.

Читайте так же:  Задерживают на работе

На практике также часто используется другой вариант договорного оформления «арендных каникул»: в договоре указывается дата начала аренды (т.е. дата подписания акта приема-передачи помещений и начала начисления арендных платежей) более поздняя, чем дата подписания самого договора аренды. При этом сразу после подписания договора арендатору может быть предоставлен доступ в помещение для отделки без права использования помещений по целевому назначению, например: в качестве офисных или торговых. За период доступа в помещения до даты начала аренды арендная плата не начисляется и не уплачивается. Очевидно, что такой вариант оформления отношений сторон допустим в ситуации, когда предполагаемый период отделочных работ совпадает с периодом «арендных каникул». Однако здесь есть потенциальный риск, что указанный доступ может быть истолкован как начало аренды и, соответственно, могут возникнуть налоговые и юридические риски, связанные с «бесплатной» арендой. В этой связи данный вариант является менее предпочтительным по сравнению с первым», — рассказывает Юрий Чернобривцев, партнер Goltsblat BLP LLP.

Что значит арендные каникулы

Советы юристов Арендные каникулы в договоре аренды Арендные каникулы — это возможность использования арендатором помещения без арендной платы или оплаты по сниженной ставке. Как правило, арендные каникулы используются в случае, если сдаваемое помещение требует ремонта, реконструкции или перепланировки. Длительность льготного периода, в течение которого арендатор имеет возможность спокойно обустроить свой офис, обычно напрямую зависит от объемов арендуемых площадей. Так, если речь идет о помещении площадью порядка кв.

Энциклопедия решений. Это соответствует принципу свободы договора, в силу которого стороны гражданско-правового договора вправе определить его условия по своему усмотрению, за исключением случаев, когда содержание того или иного условия предписано императивными нормами законодательства п. В этом случае речь идет фактически не об уменьшении арендной платы, а о внесении арендных платежей за определенный период времени в форме затрат на улучшение арендованного имущества пп. Соответственно, пользование арендатором имуществом арендодателя в этот период, которое может осуществляться без внесения арендной платы, само по себе не является признаком заключения между сторонами договора безвозмездного пользования договора ссуды ст. Каких-либо иных отношений, помимо арендных, в связи с пользованием имуществом между сторонами в такой ситуации не возникает разумеется, если они намеренно не прикрывают арендой договор ссуды. Наличие в договоре таких положений может защитить интересы арендодателя, рассчитывающего на длительность арендных отношений и на добросовестность поведения арендатора см.

Арендные каникулы без страха и упрека

Советы юристов Арендные каникулы в договоре аренды Арендные каникулы — это возможность использования арендатором помещения без арендной платы или оплаты по сниженной ставке. Как правило, арендные каникулы используются в случае, если сдаваемое помещение требует ремонта, реконструкции или перепланировки.

Длительность льготного периода, в течение которого арендатор имеет возможность спокойно обустроить свой офис, обычно напрямую зависит от объемов арендуемых площадей. Так, если речь идет о помещении площадью порядка кв. Для арендаторов, которые планируют разместиться на 10 тыс. Чаще всего, арендные каникулы длятся месяца. Стоит отметить, что арендные каникулы предоставляются только при заключении среднесрочных и долгосрочных договоров.

Также это часть коммерческих переговоров для оптимизации условий. Срок предоставляемых арендных каникул зависит от объема площадей арендатора, от сроков начала аренды и готовности помещений. При этом, как правило, они превышают необходимый срок отделки помещений. Однако законодательство не запрещает сторонам договора аренды устанавливать арендные каникулы.

Во время арендных каникул правоотношения сторон квалифицируются как безвозмездное пользование. Стоит также отметить, что арендные каникулы касаются только оплаты аренды, но не оплаты коммунальных услуг.

Однако по закону любой договор аренды должен быть всегда возмездным, то есть арендатор должен уплачивать арендную плату за весь период срока аренды. В целях соблюдения требований законодательства решить данный вопрос можно в рамках договора аренды. В этом случае стороны могут сразу подписать договор аренды, акт приема-передачи помещений и начать аренду. Разницу в цене всегда можно объяснить экономическими причинами, например: невозможностью полноценно пользоваться помещениями ввиду необходимости производства отделочных и подготовительных работ.

При этом сразу после подписания договора арендатору может быть предоставлен доступ в помещение для отделки без права использования помещений по целевому назначению, например: в качестве офисных или торговых.

За период доступа в помещения до даты начала аренды арендная плата не начисляется и не уплачивается.

ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Зачем нужны «Арендные каникулы»?

Арендные каникулы – это возможность использования арендатором помещения без арендной платы или оплаты по сниженной ставке. Итак, стороны приняли решение ввести арендные каникулы. Как прописать это в договоре таким образом, чтобы у сотрудников налоговых органов не.

Стороны вправе указать в договоре соглашения, касающиеся условий эксплуатации и оплаты коммерческой недвижимости. Арендные каникулы — что это такое?

Естественно, это требует времени, притом что эксплуатировать недвижимость в этот период затруднительно. Лишь бы только сдать их и получить хоть какие-то деньг и Кстати, арендные каникулы, как правило, касаются только оплаты непосредственно аренды.

Арендные каникулы в договоре аренды

Для первого — это способ сэкономить собственные ресурсы, подогнав под свой бизнес арендуемое помещение. Для второго — возможность сохранить арендатора и получить хоть какие-то деньги при серьезной конкуренции на рынке аренды жилого и нежилого помещения. Что такое арендные каникулы и для чего они нужны Под данным термином можно понимать определенный отрезок времени, в течение которого наниматель не платит арендную плату, либо платит некоторую ее часть. Данная практика одинаково применима в условиях найма как жилого помещения, так и нежилого. Но с той лишь оговоркой, что в первом случае договоренность, чаще всего, заключается в устной форме, в то время как во втором основные условия отражены в договоре аренды или дополнительном соглашении к нему. В период действия каникул арендатор вправе пользоваться помещением.

Читайте так же:  Такси перевозка детей

Арендные каникулы. Зачем? Как? А главное – сколько?

Казалось бы, все просто и понятно. Но, как со стороны Собственника помещения, так и со стороны Арендаторов, обычно возникает много вопросов, начиная с того, почему именно такой срок каникул нужен Арендаторам и заканчивая тем, как это прописать в договоре арены. Конечно же, в каникулах больше заинтересован арендатор, а потому, именно ему нужно приходить на переговоры максимально подготовленным по данному вопросу. Пропишите не только те работы, которые Вы планируете проводить, но и сроки, которые для этих работ необходимы. Это только самые основные рекомендации. К счастью профессиональног о брокера, каждые переговоры очень своеобразны и не похожи на предыдущие, а потому прописать все тонкости и возможные моменты просто невозможно. Идея такова, что если Арендатор пришел с четким пониманием, что ему нужно и сколько это займет времени, а Собственник при этом настроен на быструю реализацию своей недвижимости, они всегда договорятся, это уже вопрос их желания и профессиональнос ти их брокера. Если в переговорах Вас сопровождает профессиональный брокер, Вы можете позволить себе не вникать во все тонкости данного вопроса, так как у Вашего брокера будет тысяча и одно решение для любой сложившейся ситуации.

Арендные каникулы — что это такое? Для желаемого развития бизнеса, связанного с приобретением или как в нашем случае арендой помещения, основополагающим фактором является географическое расположение этого объекта недвижимости, в котором бизнес будет базироваться.

Арендные каникулы. Зачем? Как? А главное – сколько?

Начнем, пожалуй, с того, что определим само понятие «арендные каникулы». С коммерческой точки зрения «арендные каникулы» предполагают, что в течение определенного периода времени арендатор вправе занимать помещения без уплаты всей арендной платы или, как минимум, базовой части арендной платы.

Чаще всего такая договоренность имеет место быть при аренде помещения в состоянии shell&core (под чистовую отделку) или в случае необходимости для Арендатора делать дизайн помещения «под свой бизнес».

Казалось бы, все просто и понятно. Но, как со стороны Собственника помещения, так и со стороны Арендаторов, обычно возникает много вопросов, начиная с того, почему именно такой срок каникул нужен Арендаторам и заканчивая тем, как это прописать в договоре арены.

По моим наблюдениям, сторонам бывает сложно договориться, так как зачастую, собственник помещения рассматривает «арендные каникулы» как скидку для арендатора, сколько месяцев каникул – такова скидка. Арендатор же, со своей стороны рассматривает «арендные каникулы» как обязанность собственника для успешной реализации его помещения. Конечно же, в каникулах больше заинтересован арендатор, а потому, именно ему нужно приходить на переговоры максимально подготовленным по данному вопросу.

Как рекомендацию арендаторам, могу прописать такие ключевые моменты:

​ Всегда приходите на переговоры с четким, прописанным на бумаге планом работ по помещению. Пропишите не только те работы, которые Вы планируете проводить, но и сроки, которые для этих работ необходимы. В идеале, хорошо бы прописать и стоимость таких работ – это будет наглядным показателем для собственника помещения обоснованности того срока «арендных каникул», которое Вы запрашиваете;

​ Если обсуждаемое помещение – не первый Ваш проект, покажите Собственнику, каким Вы планируете его сделать, какой будет сделан ремонт, какие неотделимые улучшения предполагаются. Проговорите, насколько проще будет реализовать это помещение в аренду следующим после Вас клиентам, при наличии подобного ремонта (если Ваш ремонт не предполагает слишком индивидуального дизайнерского подхода);

​ Если, согласно законодательству РФ, Вам необходим определенный срок, для получения лицензии на осуществление Вашей деятельности, дайте ссылку на данный закон, где прописана процедура получения лицензии и необходимые для этого сроки.

Это только самые основные рекомендации. К счастью профессиональног о брокера, каждые переговоры очень своеобразны и не похожи на предыдущие, а потому прописать все тонкости и возможные моменты просто невозможно. Идея такова, что если Арендатор пришел с четким пониманием, что ему нужно и сколько это займет времени, а Собственник при этом настроен на быструю реализацию своей недвижимости, они всегда договорятся, это уже вопрос их желания и профессиональнос ти их брокера.

[1]

Что же касается того, как «арендные каникулы» прописать в договоре аренды – это вопрос серьезный и, я бы сказала, слегка творческий.

Такого понятия как «арендные каникулы» в законодательстве не существует. Однако законодательство не запрещает сторонам договора аренды устанавливать «арендные каникулы».

Юридически это можно оформить двумя вариантами – либо условия арендных каникул фиксируются в договоре аренды, либо на время арендных каникул составляется дополнительное соглашение к договору аренды. Стоит также отметить, что «арендные каникулы» касаются только оплаты аренды, но не оплаты коммунальных услуг.

Более детально прописывать варианты оформления «арендных каникул» не вижу смысла, просто повторюсь, что каждые переговоры индивидуальны, а значит, требуют индивидуального, при этом всегда максимально профессиональног о подхода.

Если в переговорах Вас сопровождает профессиональный брокер, Вы можете позволить себе не вникать во все тонкости данного вопроса, так как у Вашего брокера будет тысяча и одно решение для любой сложившейся ситуации. Если же Вы решили все делать своими силами, то всегда можете получить бесплатную квалифицированну ю общую консультацию в нашем агентстве, а далее решать – как Вам двигаться дальше.

Удачи Вам и вдохновения в Ваших начинаниях!

Что такое арендные каникулы и как их прописать в договоре

Арендные каникулы можно назвать точкой соприкосновения интересов арендатора и арендодателя, позволяющей обеим сторонам получить выгоду на денежной почве. Для первого – это способ сэкономить собственные ресурсы, подогнав под свой бизнес арендуемое помещение. Для второго – возможность сохранить арендатора и получить хоть какие-то деньги при серьезной конкуренции на рынке аренды жилого и нежилого помещения.

Что такое арендные каникулы и для чего они нужны

Под данным термином можно понимать определенный отрезок времени, в течение которого наниматель не платит арендную плату, либо платит некоторую ее часть. В законодательстве нет такого понятия, как «арендные каникулы», но при этом нормы не запрещают их устанавливать.

Данная практика одинаково применима в условиях найма как жилого помещения, так и нежилого. Но с той лишь оговоркой, что в первом случае договоренность, чаще всего, заключается в устной форме, в то время как во втором основные условия отражены в договоре аренды или дополнительном соглашении к нему.

В период действия каникул арендатор вправе пользоваться помещением. При этом он либо не платит аренду, либо оплата назначается со скидкой, что не относится к коммунальным платежам. Каникулы вводятся по взаимному согласию преимущественно в двух случаях:

  1. для проведения в снимаемом помещении косметического ремонта, перепланировки, переоборудования;
  2. для привлечения клиентов с целью сдачи помещений на возможно долгий срок.
Читайте так же:  Нужно ли командировочное удостоверение

Существуют также и другие причины установления арендных каникул, и все они должны быть согласованы участниками. Срок каникул колеблется от 1 до 6 месяцев, но по взаимной договоренности может быть и дольше. Все зависит от вида проводимых работ, площади и состояния помещений.

Заключение договора найма, а также определение его условий регулируются ст. 421 ГК РФ, в то время как арендные отношения – гл. 34 Гражданского кодекса.

Но, несмотря на свободу договора, существуют определенные нюансы, которые следует учитывать, чтобы не вызвать подозрительность налоговых экспертов. В противном случае контроллеры организуют проверку фиктивности сделки и обоснованности введения льготы, а также примут меры для поиска скрытых расчетов.

Особенности арендной платы

Арендная плата в договоре аренды недвижимости является ключевым моментом, определенным в п. 1 ст. 654 ГК РФ. При этом наниматель помещения обязуется регулярно оплачивать счет по аренде, а арендодатель, в свою очередь, вправе требовать своевременность платежей. Без указания стоимости аренды договор считается незаключенным.

Принимая в расчет ст. 421 ГК РФ, участники могут самостоятельно определять основные условия составляемого документа: размер ежемесячной платы, скидки, а также арендные каникулы. Условие о каникулах должно быть прописано особенно четко и однозначно. Каждый его пункт не должен вызывать сомнений у контролирующих органов. Содержание документа в обязательном порядке должно указывать:

  • какие работы будут выполнены во время ремонта/перепланировки;
  • в чьей компетенции проведение ремонта/перепланировки;
  • в каком помещении будет проведен ремонт/перепланировка;
  • какое время потребуется для проведения планируемых работ;
  • каким образом будет предоставлено освобождение от арендной платы или ее уменьшение (необходимы точные цифры).

При отсутствии упоминания об арендных каникулах в договоре найма помещения или дополнительном соглашении к нему, арендатору придется вносить арендодателю полный размер арендной платы независимо от того, пользуется ли он на данный момент помещением или нет (постановление ФАС Северо-Западного округа от 07.02.2005 № А56-22433/04).

Как прописать в договоре

Существуют несколько рекомендаций того, как правильно прописать в договоре условие об арендной плате, не вызывая подозрений ФНС и лишних проверок.

Вариант 1: снижение арендной платы

Самый простой вариант – на время проведения отделочных работ снизить плату за аренду:

Пример 1
П. 2.1. Ежемесячная арендная плата составляет 150 000 (сто пятьдесят тысяч) рублей, включая НДС.
П. 2.2. На период проведения работ по капитальной отделке арендуемого помещения (с 01 июня 2017 года по 30 сентября 2017 года включительно) арендная плата составляет 75 000 (семьдесят пять тысяч) рублей в месяц, включая НДС.

На уровне закона нет ограничений в плане понижения стоимости аренды (п. 1 ст. 424 ГК РФ, ст. 105.3 НК РФ). И, тем не менее, указывать в договоре символическую плату за пользование арендуемой площадью тоже не разумно, так как налоговики могут принять такую сделку как безвозмездную со всеми вытекающими последствиями.

ВНИМАНИЕ! Все договоры аренды недвижимости, заключенные на срок более одного года, должны пройти регистрацию в органах Росреестра, иначе они считаются незаключенными и непригодными для расчета налогов. При этом судебная практика часто показывает обратное.

Вариант 2: равномерное распределение арендной платы на первый год аренды

Исходя из годового размера арендной платы с учетом каникул рассчитывается ежемесячная аренда в фиксированном размере на весь первый год аренды.

Пример 2
П. 2.1. Ежемесячная арендная плата в первый год аренды составляет 125 000 (сто двадцать пять тысяч) рублей, включая НДС.
П. 2.2. Размер арендной платы за следующий год и последующие периоды устанавливается дополнительным соглашением к настоящему договору.

После окончания первого года аренды участникам необходимо перезаключить договор и приложить к нему дополнительное соглашение, в котором укажут другой, более высокий, размер арендной платы.

Вариант 3: зачет расходов арендатора на ремонтные работы в счет арендной платы

Для такого варианта в договоре следует указать на обязанность арендодателя возмещать расходы на проведение арендатором текущего ремонта арендуемого помещения (п. 2 ст. 614 ГК РФ). При этом в договоре устанавливается полный размер арендной платы, которую арендатор фактически не уплачивает в течение периода проведения текущего ремонта.

Пример 3
П. 2.1. Ежемесячная арендная плата составляет 150 000 (сто пятьдесят тысяч) рублей, включая НДС.
П.2.2. Арендатор за собственный счет проводит необходимые ремонтные работы в помещении для приведения его в состояние, пригодное для целевого использования. Арендодатель возмещает расходы арендатора на ремонт путем их зачета в арендную плату за первые четыре месяца действия настоящего договора. Зачет оформляется актом взаимозачета, подписанным обеими сторонами.

Чего делать не рекомендуется

При заключении договора аренды настоятельно не рекомендуется указывать на безвозмездное пользование арендуемым помещением на срок текущего ремонта. Такая формулировка повлечет за собой дополнительную налоговую нагрузку для обеих сторон.

Из примера 1: в связи с проведением ремонтных работ в арендуемом помещении период с 01 июня 2017 года по 30 сентября 2017 года признается Сторонами налоговыми каникулами, в течение которых Арендатор освобожден от арендной платы за пользование помещением.

У арендатора в этом случае возникает внереализационный доход, с которого должен уплачиваться налог на прибыль (ст. 250 НК РФ). Арендодатель, в свою очередь, будет вынужден начислять НДС на сумму фактически неполученной арендной платы, которую по умолчанию приравняют к стоимости аренды подобного помещения. Также на период арендных каникул арендодатель не сможет начислять амортизацию по упомянутому помещению.

СПРАВКА. Еще одним сомнительным вариантом оформления арендных каникул является несовпадение даты передачи помещения в пользование арендатору и даты, с которой арендные платежи начинают поступать на счет арендодателя. В этом случае контроллеры первую дату могут принять как начало периода реального пользования помещением.

Видео (кликните для воспроизведения).

Другими словами, чтобы избежать ненужных проблем с налогами и лишними расходами, рекомендуется тщательно продумывать и прописывать условия арендных каникул, чтобы нельзя было их интерпретировать как безвозмездное пользование недвижимостью.

Источники


  1. Осиновский, А.Д. Акционер против акционерного общества; СПб: ДНК, 2013. — 352 c.

  2. Безуглов, Анатолий Встать! Суд идет: моногр. / Анатолий Безуглов. — М.: Детская литература. Москва, 2014. — 224 c.

  3. Омельченко, О.А. Всеобщая история государства и права; Остожье; Издание 255-е, 2013. — 576 c.
Арендные каникулы
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here