Единый недвижимый комплекс

Самое важное в статье на тему: "Единый недвижимый комплекс" с профессиональными пояснениями. Если в процессе прочтения возникли вопросы, то можно обратиться к дежурному юристу.

Статья 133_1. Единый недвижимый комплекс

Недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс — совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.

К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах.

(Статья дополнительно включена с 1 октября 2013 года Федеральным законом от 2 июля 2013 года N 142-ФЗ)

Комментарий к статье 133_1

Статья 134. Сложные вещи

Если различные вещи соединены таким образом, который предполагает их использование по общему назначению (сложная вещь), то действие сделки, совершенной по поводу сложной вещи, распространяется на все входящие в нее вещи, поскольку условиями сделки не предусмотрено иное.

(Статья в редакции, введенной в действие с 1 октября 2013 года Федеральным законом от 2 июля 2013 года N 142-ФЗ.

Комментарий к статье 134

Статья 135. Главная вещь и принадлежность

Вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

Комментарий к статье 135

Статья 136. Плоды, продукция и доходы

Плоды, продукция, доходы, полученные в результате использования вещи, независимо от того, кто использует такую вещь, принадлежат собственнику вещи, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, договором или не вытекает из существа отношений.

(Статья в редакции, введенной в действие с 1 октября 2013 года Федеральным законом от 2 июля 2013 года N 142-ФЗ.

Комментарий к статье 136

Статья 137. Животные

К животным применяются общие правила об имуществе постольку, поскольку законом или иными правовыми актами не установлено иное. *137.1)

При осуществлении прав не допускается жестокое обращение с животными, противоречащее принципам гуманности.

Комментарий к статье 137

Статья 138. Интеллектуальная собственность

(статья утратила силу с 1 января 2008 года — Федеральный закон от 18 декабря 2006 года N 231-ФЗ.

Комментарий к статье 138

Статья 139. Служебная и коммерческая тайна

(статья утратила силу с 1 января 2008 года — Федеральный закон от 18 декабря 2006 года N 231-ФЗ.

Комментарий к статье 139

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском:

Лучшие изречения: При сдаче лабораторной работы, студент делает вид, что все знает; преподаватель делает вид, что верит ему. 9335 —

| 7292 — или читать все.

185.189.13.12 © studopedia.ru Не является автором материалов, которые размещены. Но предоставляет возможность бесплатного использования. Есть нарушение авторского права? Напишите нам | Обратная связь.

Отключите adBlock!
и обновите страницу (F5)

очень нужно

Позиция Минэкономразвития РФ по вопросу постановки на учет объектов Единого недвижимого комплекса

Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тульской области (далее — Филиал) направляет для сведения и дальнейшего учета в работе позицию Министерства экономического развития Российской Федерации по вопросу постановки на государственный кадастровый учет объектов Единого недвижимого комплекса.

В частности, Министерство экономического развития Российской Федерации в письме от 23 ноября 2018 года № Д23и-6307 разъясняет:

в соответствии со статьей 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ):

недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс (далее — ЕНК), представляющий собой совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь, и такие здания, сооружения и иные вещи:

— либо неразрывно связаны физически или технологически, в том числе линейные объекты (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие):

— либо расположены на одном земельном участке;

к единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах.

В пункте 1 статьи 133 ГК РФ указано, что вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав, является неделимой вещью и в том случае, если она имеет составные части.

В этой связи, процедура раздела, выдела объектов недвижимости из состава ЕНК законодательством Российской Федерации не предусмотрена.

Учитывая изложенное, необходимо обратить внимание, что принимая решение об объединении нескольких объектов недвижимости в ЕНК, правообладателю таких объектов недвижимости следует учитывать, что к ЕНК применяются правила о неделимых вещах, и соответственно, правовые последствия принятия такого решения.

Положениям части 1 статьи 46 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» устанавливают два случая образования ЕНК, а именно:

1. В связи с завершением строительства объектов недвижимости, если в соответствии с проектной документацией предусмотрена эксплуатация таких объектов как ЕНК.

2. В связи с объединением нескольких указанных в статье 133.1 ГК РФ объектов недвижимости, государственный кадастровый учет которых осуществлен в Едином государственном реестре недвижимости и права на которые зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости по заявлению их собственника.

В первом случае, в разъяснительном письме Министерства экономического развития Российской Федерации от 26 апреля 2017 года № 14-05403-ГЕ/17 описывается порядок образования ЕНК при завершении строительства объектов недвижимости, если в соответствии с проектной документацией предусмотрена эксплуатация таких объектов как ЕНК, а именно: на основании технического плана будут поставлены одновременно ЕНК и все входящие в его состав объекты недвижимости.

Читайте так же:  Залог права аренды

В связи с тем, что на данный момент отсутствует техническая возможность подготовки единого технического плана на сам ЕНК и входящих в его состав объектов недвижимости, предусматривается подготовка отдельного технического плана на ЕНК — как сооружение и отдельные технические планы на все, входящие в состав ЕНК, объекты.

На каждый объект недвижимости, входящий в состав ЕНК, предоставляется соответствующее заявление о постановке на государственный кадастровый учет,
так как каждому объекту требуется присвоение кадастрового номера.

При этом, заявления на государственную регистрацию прав на входящие в ЕНК объекты недвижимости, не требуется.

Также отдельно представляется заявление о постановке на государственный кадастровый учет самого ЕНК и заявление на государственную регистрацию прав.

Указанные заявления подаются одновременно.

При подготовке технических планов для всех объектов недвижимости, а также и ЕНК, применяются общие требования оформления документов для постановки на государственный кадастровый учет, установленные Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 18.12.2015 № 953 (далее — Требования).

В разъяснительном письме Министерства экономического развития Российской Федерации от 14 ноября 2018 года № 14-11456-ГЕ/18 указано, что состав сведений о едином недвижимом комплексе, подлежащих внесению в реестр объектов недвижимости ЕГРН, установлен статьей 8 Закона 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон о недвижимости), пунктом 41 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943 (далее — Порядок).

Внесение в реестр недвижимости ЕГРН, а также указание в техническом плане, необходимом для постановки на государственный кадастровый учет ЕНК, «сведений об основной характеристике ЕНК и его координатах» действующими нормативными правовыми актами, в том числе Законом о недвижимости, Порядком, Требованиями, не предусмотрено.

В связи с этим в техническом плане указываются только дополнительные сведения, такие как:

[3]

1) адрес объекта недвижимости (при его наличии) в структурированном в соответствии с ФИАС виде либо местоположение объекта недвижимости в случаях, установленных федеральными законами, а также в случае, если такие сведения были внесены в государственный кадастр недвижимости до вступления в силу Закона.

При отсутствии присвоенного ЕНК адреса указываются наименования субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, населенных пунктов (при наличии), в которых расположен ЕНК, в соответствии с Правилами присвоения адресов;

2) наименование ЕНК, при наличии такого наименования;

3) назначение ЕНК, при наличии такового, в том числе в случае, если ЕНК представляет собой совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных технологически или физически, включая сведения о содержании такой технологической связи.

Пунктом 50 Требований установлено, что в разделе «Заключение кадастрового инженера», входящего в состав технического плана, дополнительно указывается информация, характеризующая ЕНК, в том числе в случаях, если ЕНК является таковым, поскольку совокупность составляющих его объединенных единым назначением зданий, сооружений неразрывно связана технологически, указываются сведения о содержании такой технологической связи.

Во втором случае при образовании ЕНК в связи с объединением нескольких объектов недвижимости, государственный кадастровый учет которых осуществлен в Едином государственном реестре недвижимости и права на которые зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости, технический план может быть подготовлен на основании декларации об объекте недвижимости, составленной и заверенной правообладателем зданий, сооружений, государственный кадастровый учет которых ранее был осуществлен в ЕГРН и права на которые были зарегистрированы в ЕГРН (пункт 2 Требований).

Также технический план должен содержать в разделе «Заключение кадастрового инженера» сведения, характеризующие ЕНК (при этом сведения о содержании технологической связи объединенных единым назначением зданий, сооружений в виду ее отсутствия не указываются).

Данная позиция также содержится в разъяснительных письмах Министерства экономического развития Российской Федерации от 14 ноября 2018 года № 14-11456-ГЕ/18, от 23.11.2018 № Д23и-6307.

Пунктом 8 части 6 статьи 30 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ
«О кадастровой деятельности» установлена обязанность саморегулируемой организации кадастровых инженеров по организации информационного и методического обеспечения своих членов.

В связи с чем, полагаем целесообразным довести указанную информацию до сведения кадастровых инженеров, в том числе, провести с кадастровыми инженерами дополнительные мероприятия разъяснительного характера, направленные на снижение количества ошибок, допускаемых кадастровыми инженерами при подготовке документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета объектов недвижимого имущества.

Дополнительно информируем о ежемесячном проведении лекций (семинаров) для профессионального сообщества кадастровых инженеров с привлечением сотрудников Управления Росреестра по Тульской области, Министерства имущественных и земельных отношении Тульской области, Управления градостроительства и архитектуры города Тулы.

Единый недвижимый комплекс – новый вид недвижимой вещи

Введение в Гражданский кодекс нового объекта вещных прав – единого недвижимого комплекса призвано упростить процедуру оформления и повысить эффективность оборота комплексных инфраструктурных объектов. Практическая востребованность данной правовой конструкции во многом будет зависеть от последующей гармонизации корреспондирующих положений законодательства.

В рамках продолжающейся реформы гражданского законодательства 1 октября 2013 года вступили в силу поправки, внесенные в Гражданский кодекс Законом № 142 ФЗ 1 . Изменения, помимо прочего, касаются понятия и состава объектов гражданских прав. Введен новый вид недвижимого имущества – единый недвижимый комплекс (далее – ЕНК) 2 , а также внесен ряд корреспондирующих уточнений в понятие неделимой вещи.

Предприятие и ЕНК
Следует отметить, что первоначально обсуждалась возможность исключить из Гражданского кодекса понятие «предприятие» и оставить только «единый недвижимый комплекс» (в качестве одного из исходных названий предлагалось понятие «единый имущественный комплекс»), но в итоговом варианте Закона № 142 ФЗ понятие «предприятие» сохранено.
Обе вышеуказанные правовые конструкции предполагают, что в их состав могут входить как недвижимые, так и движимые вещи, которые в целом признаются недвижимым имуществом в силу прямого указания закона. Вместе с тем данные конструкции имеют и существенные различия, к которым, в частности, можно отнести следующие:

  • ЕНК отнесен законом к неделимым вещам, в то время как предприятие может участвовать в коммерческом обороте и как единый объект, и по частям;
  • в отличие от предприятия в состав ЕНК входят только вещи и не входят имущественные права и обязанности, а также исключительные права;
  • обязательным признаком предприятия является его использование для осуществления предпринимательской деятельности, в то время как в отношении ЕНК законом такого требования не установлено;
  • в отношении предприятия законом прямо установлен порядок совершения отдельных видов сделок, в то время как правовой статус ЕНК регулируется только общими положениями.
Читайте так же:  Восстановиться в вузе

Несмотря на наличие вышеуказанных различий между ЕНК и предприятием, в настоящее время представляется затруднительным оценить, как именно будут соотноситься между собой указанные два понятия по вопросам кадастрового учета, регистрации прав, налогообложения и бухгалтерского учета.

Перспективы применения конструкции ЕНК в гражданском обороте
Как отмечено выше, Законом № 142 ФЗ установлены лишь общие положения касательно правового статуса ЕНК, при этом отсутствие последовательного правового регулирования порядка и правил применения ЕНК в гражданском обороте может привести к снижению практической привлекательности данной конструкции для хозяйствующих субъектов. Рассмотрим некоторые аспекты, которые, по нашему мнению, требуют внимания с точки зрения дальнейших перспектив применения правовой конструкции ЕНК в гражданском обороте.

1. Кадастровый учет и регистрация прав на ЕНК
В настоящее время законодательство не предусматривает специальных и последовательных правил ни в отношении порядка постановки ЕНК на кадастровый учет, ни в отношении государственной регистрации прав на такой объект недвижимого имущества.

  • Так, согласно разъяснениям Минфина России организация может не включать отдельные инвентарные объекты движимого имущества в состав здания или другой недвижимости, если эти объекты соответствуют следующим критериям 12 :
  • учитываются как отдельные инвентарные объекты движимого имущества (ОС);
  • могут быть использованы вне объекта недвижимого имущества;
  • демонтаж таких объектов не причиняет несоразмерного ущерба назначению недвижимого имущества;
  • функциональное предназначение указанных объектов не является неотъемлемой частью функционирования самого недвижимого имущества.
Видео (кликните для воспроизведения).

__________________________
1 Федеральный закон от 02.07.2013 № 142-ФЗ (далее – Закон № 142-ФЗ)
2 п. 5 ст. 1 Закона № 142-ФЗ
3 ст. 133.1 ГК РФ
4 пост. Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 № 8985/08
5 ст. 133 ГК РФ
6 ст. 252, 258 ГК РФ
7 п. 1 ст. 133 ГК РФ
8 п. 2 ст. 133 ГК РФ
9 п. 3 ст. 133 ГК РФ
10 п. 1 ст. 374 НК РФ
11 подп. 8 п. 4 ст. 374 НК РФ
12 письма Минфина России от 22.05.2013 № 03-05-05-01/18212, от 29.03.2013 № 03-05-05-01/10050

Единый недвижимый комплекс

Единый недвижимый комплекс — это новое понятие, введённое ст. 133-1 Гражданского кодекса РФ. Под ним понимается совокупность объединённых единым назначением вещей, либо неразрывно связанных друг с другом, либо находящихся на одном земельном участке, если в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов как на одну недвижимую вещь. Закон содержит примерное перечисление вещей, которые могут быть неразрыно связаны друг с другом. К ним относятся: здания, сооружения, линейные объекты (железные дороги, линии электропередач, трубопроводы).

Как видно из нормы закона, предумотрено два случая для создания ЕНК: объединение собственником нескольких объектов одним целевым назначением и объединение в единый комплекс нескольких зданий, расположенных на одном земельном участке.

Нельзя сказать, что норма не оставляет вопросов, поскольку в статье 133-1 никак не решен вопрос ни о судьбе земельного участка, расположенного под зданиями и сооружениями, объединенными в ЕНК по своему целевому назначению, ни о возможности регистрации других объектов недвижимости на том земельном участке, на котором есть ЕНК.

[2]

Согласно абзацу второму статьи 133-1 ГК РФ на единый недвижимый комплекс (ЕНК) распространяются правила о неделимых вещах, предусмотренные статьёй 133 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В целом, в задачи законодателя входит предоставление участникам гражданского оборота возможности объединять общей правовой судьбой несколько разнородных объектов. Аналогичная возможность существует для так называемых многоконтурных земельных участков, когда под одним кадастровым номером регистрируется несколько земельных участков, расположенных в разных местах.

В настоящее время появилось несколько примеров оформления единого недвижимого комплекса. Например, в Краснодарском крае по этой схеме оформлена сеть автозаправок, расположенных в разных районах, в одном из северных регионов идёт работа по оформлению объектов электросетевого хозяйства для сетевой компании.

Исходя из накопленного опыта, можно сказать, что у ЕНК есть как плюсы, так и минусы.

Плюсы использования единого недвижимого комплекса:

  • Экономия на госпошлинах при совершении сделок с комплексом. При нынешних размерах пошлин за регистрацию прав на объекты недвижимости для юридических лиц и при наличии у компании множества мелких объектов экономия может оказаться очень существенной
  • Корпоративная прозрачность структуры владения недвижимостью. Для акционеров и менеджмента компании единый недвижимый комплекс — это возможность отслеживания судьбы одного объекта в противоположность необходимости управления множеством мелких объектов. Например, это защищает от возможных недобросовестных действий со стороны руководства фирмы, которое может продать небольшой объект недвижимости без согласования с акционерами. С ЕНК такое уже не получится, сделки с ним потребуют проведения общего собрания.

Минусы использования единого недвижимого комплекса:

  • Сложная и неповоротливая система управления судьбой объектов, входящих в состав комплекса. Например, если возникла нужды продать какой-то небольшой «кусочек» ЕНК, надо будет проводить работы по разделению всего объекта недвижимости с новым кадастровым учётом, регистрацией права собственности и т.п.
  • В случае задолженности есть риск обращения взыскания на весь ЕНК, в то время как при владении множеством небольших объектов можно поставить под удар какие-то отдельные, более соответствующие сумме задолженности объекты недвижимости.
Читайте так же:  Со скольки лет продают спички

Подводя итог, можно сказать, что ЕНК не нужен, если компания имеет риск обращения взыскания на имущество, а также если в её планы входит продажа или отчуждение отдельных объектов недвижимости. Если же фирма намерена владеть большим комплексом недвижимости длительное время, не намерена совершать с ним сделки по отчуждению и при этом акционеры заинтересованы в контроле состояния этой недвижимости, можно осуществлять регистрацию ЕНК. Юридическое бюро Юрьева занимается вопросами, связанными с регистрацией ЕНК только с юридической точки зрения, когда в ходе оформления документов возникают какие-то правовые проблемы. Непосредственным формированием документации в Росреестр должны заниматься кадастровые инженеры.

  • Вы здесь:
  • Главная
  • Гражданское право
  • Единый недвижимый комплекс

Санкт-Петербург:
телефон: +7 812 908-14-32
Железноводская ул., д. 34/5, 4-й этаж

Москва:
телефон +7 965 2505910
Гостиничная ул., д. 4 корп. 9 подъезд 1а

Нижний Новгород:
тел. +7 921 908-14-32
ул. Маршала Голованова д. 15а

Ростов-на-Дону
тел. +7 921 908-14-32
Ворошиловский пр., д. 5

Основание платежа: Оплата юридических услуг, НДС не облагается.

ЕДИНЫЙ НЕДВИЖИМЫЙ КОМПЛЕКС: СООТНОШЕНИЕ ПОНЯТИЙ

Ельникова Е.В., кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права Российской академии правосудия.

Федеральным законом от 2 июля 2013 г. N 142-ФЗ гл. 6 ГК дополнена ст. 133.1 «Единый недвижимый комплекс», при этом ст. 132 ГК «Предприятие», несмотря на предложения научной общественности о ее изменении , сохранилась в прежнем виде, а ст. 134 ГК сформулирована в новой редакции. В этой связи большое значение имеет определение соотношения понятий «единый недвижимый комплекс», «предприятие», «сложная вещь», выявление их сходства и различий.

Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации, одобренная решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 7 октября 2009 г. // Вестник ВАС РФ. 2009. N 11.

Исходя из содержания ст. 133.1 ГК понятие единого недвижимого комплекса получило законодательное закрепление прежде всего в целях допущения в оборот нового, особого единого объекта в качестве недвижимой вещи, поскольку сделки с предприятием или его частью не получили широкого распространения ввиду сложности определения состава имущества при регистрации предприятия в качестве недвижимости (п. п. 3, 4 Концепции). Как отмечается в комментарии к вышеназванному Закону, «указанная новелла. призвана упростить проблему отнесения к недвижимому имуществу таких нестандартных, но распространенных объектов, как линейные объекты, а также иные объекты, которые являются едиными с технологической точки зрения, но не относятся к традиционным зданиям, строениям и сооружениям и, более того, имеют в составе не только недвижимое по своей природе имущество, но и движимое (например, системы отопления, канализации, линии электропередач, связи и др.)» .

Правовые новости. Спец. вып. Комментарий к Федеральному закону от 02.07.2013 N 142-ФЗ «О внесении изменений в подраздел 3 раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (ранее — законопроект N 47538-6/3)» // СПС «КонсультантПлюс».

Рассмотрим, насколько закрепленная в ГК новелла может претендовать на универсальность, восполнение пробелов, не охватываемых вследствие применения традиционных конструкций сложной вещи, предприятия.

В новой статье ГК единый недвижимый комплекс определяется как совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и др.), либо расположенных на одном земельном участке. Из приведенного определения следует, что, во-первых, в состав единого недвижимого комплекса могут входить только вещи (как недвижимые, так и движимые), но не иные объекты гражданских прав, в частности имущественные права, во-вторых, обязательным элементом такого комплекса должно выступать здание или сооружение. Таким образом, единый недвижимый комплекс, в отличие от предприятия, обладает признаком материальности как объединение исключительно вещей. Кроме того, закон не содержит указания на использование единого недвижимого комплекса только в предпринимательской деятельности, однако отсутствие в составе единого недвижимого комплекса иных объектов, кроме вещей, не позволяет рассматривать это понятие как общее по отношению к предприятию. Представляется, что рассматриваемые понятия являются частным проявлением более широкой категории «имущественный комплекс».

Правовые новости. Спец. вып. «Комментарий к Федеральному закону от 02.07.2013 N 142-ФЗ «О внесении изменений в подраздел 3 раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации (ранее — законопроект N 47538-6/3)» // СПС «КонсультантПлюс».

Еще одним важным с точки зрения как теории, так и практики аспектом рассматриваемого понятия является возможность его распространения на единый комплекс недвижимого имущества многоквартирного дома, который, в отличие, например, от индивидуального дома, состоит из отдельных частей:

— помещений, предназначенных для жилых и нежилых целей (жилые и нежилые помещения), которые могут находиться в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, ее субъектов или муниципальных образований;

— имущества, предназначенного для обслуживания жилых и нежилых помещений .

Памятка об общем имуществе в многоквартирном доме (по состоянию на 10 декабря 2010 г.) // СПС «КонсультантПлюс».

Закрепленная действующим законодательством модель правового регулирования отношений по поводу имущества многоквартирного дома устанавливает индивидуальную или общую собственность на жилые и нежилые помещения и общую долевую собственность собственников указанных выше помещений на имущество, предназначенное для обслуживания жилых и нежилых помещений. Таким образом, имущество многоквартирного дома не вписывается в рамки конструкции единого недвижимого комплекса, поскольку отсутствует один из обязательных признаков — регистрация права собственности на совокупность указанных объектов в целом как на одну недвижимую вещь. Теоретически такая регистрация может иметь место в случае, когда все помещения многоквартирного дома принадлежат одному собственнику, но в условиях завершения приватизации жилых помещений такая ситуация встречается крайне редко.

Рассматривая соотношение понятий «единый недвижимый комплекс» и «сложная вещь», следует обратить внимание на высказанную в науке позицию о соотношении понятия сложной вещи, данного в ст. 134 ГК РФ, и понятия комплекса недвижимого имущества как общего и частного, поскольку понятие сложной вещи, данное в ст. 134 ГК РФ, носит общий характер и распространяется как на движимые, так и на недвижимые вещи. Как считает М.А. Дмитриев, комплекс недвижимого имущества — это частный случай сложной вещи; оно обладает признаками последней, однако содержит и ряд дополнительных признаков . С этим вполне можно было бы согласиться даже с учетом различий понятий «единый недвижимый комплекс» и «комплекс недвижимого имущества», принимая во внимание ранее действовавшую редакцию ст. 134 ГК.

Читайте так же:  Вступление в должность генерального директора

Димитриев М.А. К вопросу о комплексах недвижимого имущества // Юрист. 2012. N 3. С. 37 — 41.

Новая редакция указанной статьи, на наш взгляд, сужает понятие сложной вещи, понимая в качестве таковой только вещи, соединенные таким образом, который предполагает их использование по общему назначению. Поскольку единый недвижимый комплекс может объединять как соединенные между собой вещи, так и не имеющие такого соединения (например, расположенные на одном земельном участке), содержание понятия «сложная вещь» не охватывает все возможные варианты, которые подпадают под определение единого недвижимого комплекса, следовательно, нет оснований рассматривать соотношение этих понятий как общего и частного.

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском:

Единый недвижимый комплекс

Юридическое бюро Юрьева — единственная юридическая компания в России, использующая многовековой опыт юридического обслуживания клиентов.

Правовая династия Юрьевых в течение последних четырех столетий подарила Российскому государству более пятидесяти известных советников и правоведов, среди которых выдающийся представитель отечественной юридической мысли А.Ф. Кони, разработчик многих международных договоров России XVII века Е.Р. Юрьев, заслужившие общественное уважение судьи Н.Н. Юрьев, К.П. Юрьев и другие. В 1866 году среди первых 27 присяжных поверенных (адвокатов), назначенных в Российской Империи в соответствии с Уставами 1864 года, был Никифор Владимирович Юрьев. Таким образом, история адвокатуры в России началась с достойных представителей рода Юрьевых.

В настоящее время в Юридическом бюро Юрьева трудится товарищество специалистов, качество знаний которых гарантировано лучшим образовательным учреждением России — Юридическими Факультетами Санкт-Петербургского Государственного Университета, Томского Государственного Университета, Белорусского Государственного Университета, а профессионализм — многолетним практическим опытом. Благодаря этому мы можем быть уверены в своих рекомендациях собственникам и руководителям предприятий.

Руководитель Юридического бюро Юрьева — Родион Николаевич Юрьев обладает огромным многолетним опытом в правовом обслуживании компаний. Среди наших клиентов как крупные телекоммуникационные и строительные компании, так и компании малого и среднего бизнеса. Мы осуществляем большую аналитическую работу по государственным заказам Санкт-Петербургского Государственного Университета, сопровождаем деятельность государственных учреждений культуры.

Среди наших сотрудников исключены случаи подкупа, предательства интересов клиента, тайный переход на сторону контрагента и разглашение конфиденциальных сведений. Такой подход позволил нашему Бюро превратиться из простой юридической консультации в доверенного советника многих крупных компаний Санкт-Петербурга.

Мы специализируемся на оказании правовой помощи бизнесу в сфере недвижимости, строительства и телекоммуникаций и всегда открыты к сотрудничеству.

Статья 133.1. Единый недвижимый комплекс

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 2 июля 2013 г. N 142-ФЗ настоящий Кодекс дополнен статьей 133.1, вступающей в силу с 1 октября 2013 г.

Статья 133.1. Единый недвижимый комплекс

См. Энциклопедии, позиции высших судов и другие комментарии к статье 133.1 ГК РФ

Недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс — совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.

К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах.

>
Сложные вещи
Содержание
Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ)

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2019. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Единый недвижимый комплекс – новый вид недвижимой вещи

С 01 октября 2013 года (Федеральный закон от 02.07.2013 №142-ФЗ «О внесении изменений в подраздел 3 раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации») в гражданский оборот введен новый объект вещных прав – единый недвижимый комплекс (далее по тексту – ЕНК).

Гражданский кодекс в рамках третьего пакета изменений дополнен статьей 133.1, которая и дает определение ЕНК. Недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс — совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах.

Итак, на базе информации, содержащейся в приведенной статье, можно сделать следующие выводы:

1. ЕНК – это совокупность объектов, которым посредством юридической фикции придается статус одной недвижимой вещи . Статус приобретается только после государственной регистрации.

2. ЕНК может включать в себя как движимые (иные вещи) так и недвижимые объекты.

3. Появляется веское основание для государственной регистрации линейных объектов (трубопроводы, ЛЭПы и т.д.) в качестве объекта недвижимости, если речь идет о включении их в ЕНК. Ранее, государственная регистрация подобных объектов зачастую была проблематична. Росреестр отказывал в регистрации, отказы приходилось обжаловать в суде.

4. Зарегистрировать ряд объектов недвижимости, придав им единый статус ЕНК — право, а не обязанность собственника.

5. Для того чтобы воспользоваться правом зарегистрировать ряд объектов в качестве ЕНК необходимо чтобы:

— все составляющие потенциального ЕНК имели единое назначение (например, производственное);

— или располагались бы на одном земельном участке.

6. Принимая решение о государственной регистрации суммы объектов в качестве ЕНК, необходимо помнить о том, что к ЕНК будут применяться правила о неделимых вещах (ст. 131 ГК РФ) . Например, продать одно из зданий, как самостоятельный объект будет невозможно, возможна будет лишь продажа доли в праве общей собственности на единый объект — ЕНК.

[1]

7. Открытым остается вопрос о возможности после регистрации суммы объектов в качестве ЕНК вернуть/придать им статус самостоятельных объектов.

Читайте так же:  Выкуп земли у администрации

Для того чтобы получить ответ на этот и другие вопросы, касающиеся детализации статуса ЕНК, необходимо дождаться изменений в законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, о государственном кадастре недвижимости, земельное и градостроительное законодательство, правила ведения ЕГРП и др.

Соотношение ЕНК с предприятием — имущественным комплексом

В 2009 году в рамках Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации (Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации, одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009) предлагалось исключить из статьи 132 ГК РФ (Предприятие) признание предприятия в целом недвижимой вещью по причине выбытия из фактического оборота такой единицы как предприятие. При этом отмечалось, что «необходимо проработать вопрос о включении в ГК нового особого объекта недвижимого имущества — технологического имущественного комплекса недвижимости».

Вопреки предписаниям концепции Законодатель в рамках реформы Гражданского кодекса не отказался от признания предприятия разновидностью недвижимости.

Таким образом, предприятие, как имущественный комплекс и ЕНК, в настоящий момент времени существуют параллельно. Как они будут соотноситься в дальнейшем, покажет практика. Пока, очевидным различием является то, что в отличие от предприятия в ЕНК не включаются:

В заключение хотелось бы обратить внимание на один достаточно существенный, по мнению автора, негативный момент. В статье 1 ЗК РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Данный принцип является основополагающим для ряда европейский государств с богатой и непрерывной историей развития земельных отношений. В ряде стран основополагающим объектом считается земельный участок, а вся недвижимость, располагаемая на нем, рассматривается не более чем его улучшения. О том, какие положительные моменты для гражданского оборота несет данный подход стоит говорить отдельно, однако, следует констатировать, что, постулируя описанный выше принцип в ЗК РФ, законодателем была поставлена цель – максимально приблизиться к воплощению в жизнь идеи единой вещи , в рамках которой невозможна ситуация — «собственником земельного участка является одно лицо, а собственником недвижимости на земельном участке – другое».

Из положений обсуждаемой статьи 133.1 ГК РФ не следует, что земельный участок является обязательным элементом ЕНК. Таким образом, реальное положение вещей (при котором земля и недвижимость могут на законном основании находиться в собственности разных лиц) все сильнее отдаляется от идеи единой вещи и принципа – идеала, установленного в ст. 1 ЗК РФ.

Ольга Черкашина-Шмидт — юрисконсульт Alta-via

Единый недвижимый комплекс

4.2. Виды единого недвижимого комплекса

Первый вид ЕНК — общность зданий, сооружений и иных вещей, объединенных не только единым назначением, но и неразрывно связанных физически и технологически.
Из этого определения можно выделить следующие признаки данной разновидности ЕНК: единство назначения (целевого использования как единого объекта гражданских прав); неразрывная фактическая и технологическая связь между составными частями, т.е. наличие сложившихся устойчивых технологических, технических, функциональных взаимосвязей между соответствующими вещами, как движимыми, так и недвижимыми, которые обусловливают его использование по назначению .
———————————
Димитриев М.А. Технологические комплексы недвижимого имущества (постановка проблемы) // Налоги. 2011. N 21. С. 18 — 23.

Что такое «единый недвижимый комплекс», упоминаемый в Налоговом кодексе?

НК, ст.403, пункт 6: «6. Налоговая база в отношении единого недвижимого комплекса, в состав которого входит хотя бы одно жилое помещение (жилой дом), определяется как его кадастровая стоимость, уменьшенная на один миллион рублей.»

«Единый недвижимый комплекс» — это не может быть жилым домом на земельном участке, в комплексе с сараем и гаражом? Если это так, то это существенно меняет налогообложение дома. Вообще, кадастровая стоимость жилого дома, которой оперирует кодекс, считается конкретно для дома и не учитывает землю (и другие строения на участке, скажем гараж), или кадастровая стоимость суммирует дом и его «приложения»?

Ответы юристов ( 1 )

Андрей, добрый вечер, понятие недвижимого комплекса, дано в статье 133.1. Гражданского кодекса Российской Федерации «Недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс
— совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и
иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том
числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи,
трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке,
если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах».

Марина, спасибо! Уточните, пожалуйста, самый обычный частный дом на участке с сараем и гаражом — фигурирует в праве как «недвижимый комплекс» или как «жилой дом» ?

Видео (кликните для воспроизведения).

Андрей, я думаю в ваших документах он числиться как «жилой дом»

Источники


  1. Решетников, В.И. Экологическое право. Курс лекций; М.: Щит-М, 2011. — 331 c.

  2. Дворянкин, О. Защита авторских и смежных прав. Ответственность за их нарушение / О. Дворянкин. — М.: Весь Мир, 2015. — 464 c.

  3. Севан, О.Г. «Малые Корелы». Архангельский музей деревянного зодчества. История создания, методология, современное состояние / О.Г. Севан. — М.: Прогресс-традиция, 2011. — 909 c.
Единый недвижимый комплекс
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here