Использование общедомового имущества многоквартирного дома

Самое важное в статье на тему: "Использование общедомового имущества многоквартирного дома" с профессиональными пояснениями. Если в процессе прочтения возникли вопросы, то можно обратиться к дежурному юристу.

Глава 6. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников (ст.ст. 36 — 48)

Глава 6. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников

См. схему «Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников»

>
Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
Содержание
Жилищный кодекс (ЖК РФ)

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2019. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Использование общедомового имущества в многоквартирном доме

Я собственник квартиры перевел ее в нежилой фонд под салон красоты.ранее с тсж заключил договор возмездного пользования части приквартирного холла общедомового имущества который я отгородил для своих нужд.в данный момент тсж не существует.как мне быть с этим холлом если вдруг возникнут вопросы жильцов.

Ответы юристов ( 2 )

  • 7,7 рейтинг
  • 7763 отзыва эксперт

А вместо ТСЖ домом сейчас кто управляет?

Если УК, то нужно договор заключать с УК. Однако, если по факту использования имущества не проведено собрание в порядке ст.44-28 ЖК РФ, то такой договор будет являться ничтожным, поскольку на использование общедомового имущества необходимо согласие собственников в МКД.

Решение о распоряжении общим имуществом в многоквартирном доме осуществляется на общем собрании собственниками помещений в многоквартирном доме.Таким образом, необходимо собирать собрание собственников помещений и, если будет принято решение о передаче Вам части общедомовой собственности в аренду, при этом решение должно быть принято не менее двумя третями голосов всех собственников помещений, то есть участников общедолевой собственности.А что сейчас вместо ТСЖ?

Использование общего имущества в многоквартирном доме

04 августа 2015

В связи с поступающими обращениями граждан о случаях отчуждения или иного способа выбытия (в том числе из пользования) из состава общего имущества в многоквартирном доме его элементов, в том числе подвалов, помещений мест общего пользования и других элементов, Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации доводит следующую информацию.

В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме (далее – общее имущество в МКД), в том числе помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме.

Порядок определения состава общего имущества в многоквартирном доме утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».

Частью 2 статьи 36 ЖК РФ за собственниками помещений в многоквартирном доме закреплено право владения, пользования и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжения общим имуществом в МКД.

Часть 4 статьи 37 ЖК РФ запрещает собственнику помещения в многоквартирном доме на осуществление выдела в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в МКД, а также на отчуждение своей доли в праве общей собственности на общее имущество в МКД и совершение иных действий, влекущих за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

[1]

Аналогичная норма закреплена частью 2 статьи 291 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Таким образом, возникновение права общей долевой собственности на общее имущество в МКД, а также вытекающих из положений жилищного законодательства обязанностей неразрывно связано с возникновением права собственности на жилое или нежилое помещение в этом доме.

В этой связи доля в праве собственности на общее имущество в МКД не может служить самостоятельным предметом различного рода сделок или самостоятельно переходить от одного лица к другому. Указанные права не могут рассматриваться как самостоятельный объект гражданских прав.

Из нормативного содержания части 1 статьи 38 ЖК РФ следует, что переход доли в праве общей собственности на общее имущество в МКД возможен только при приобретении в собственность помещения в МКД и только приобретателю такого помещения.

[2]

Возникновение рассматриваемого права на долю в праве общей собственности не зависит от воли приобретателя помещения в многоквартирном доме.

Статьей 23 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» также определено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах проводится в том числе в соответствии с ЖК РФ. При этом государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество в МКД.

Таким образом, доля в праве собственности на общее имущество в МКД следует судьбе права собственности на расположенное в нем жилое или нежилое помещение и не может существовать отдельно от него. Указанные нормы также свидетельствуют о невозможности самостоятельной регистрации права собственности на отдельные элементы общего имущества в МКД.

Изъятие из имущественного комплекса многоквартирного дома, являющегося сложным инженерным сооружением, отдельных составных частей приводит к нарушению требований ЖК РФ к надлежащему содержанию общего имущества в МКД, обеспечивающему соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома, доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, надлежащую эксплуатацию важнейших конструктивных и технических элементов здания, необходимых для соблюдения постоянной готовности инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в таком доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме.

Читайте так же:  Прописка и наследство

Передача во временное пользование и (или) владение общего имущества в МКД, в том числе в целях получения дохода, осуществляется исключительно на основании решения общего собрания собственников помещений в МКД (части 2-4 статьи 36, статья 44 ЖК РФ). При этом соответствующее решение может быть принято при условии, если за него проголосовало не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (часть 1 статьи 46 ЖК РФ). В случае, когда часть общего имущества отчуждается путем реконструкции многоквартирного дома либо общее имущество передается во временное пользование – большинством голосов от общего числа участников в общем собрании, при этом в собрании должны принять участие собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов.

Указанное требование распространяется на случаи, когда в многоквартирном доме создано товарищество собственников жилья (часть 1 статьи 146 ЖК РФ), а также случаи, когда в многоквартирном доме создан жилищно-строительный кооператив (часть 2 статьи 129 ЖК РФ).

Использование общедомового имущества

В нашем многоквартирном доме имеется офис юр. лица, а также большой цокольный этаж. На долю юр. лица пропорционально приходится 170 квадратов цокольного этажа, а они занимают более 400 квадратов. Как нам другим собственникам взыскать плату за ту площадь, которую юр. лицо использует сверх той, которая приходится на их долю? Спасибо.

Ответы юристов ( 1 )

Исходя из написанного, юридическое лицо осуществило «самозахват». Выбирайте. Либо, проведите внеочередное собрание собственников, которое правомочно решать вопросы о пользовании общим имуществом дома и на котором «поставьте вопрос» о незаконном использовании части общего помещения и примите решение об устранении данного нарушения и взыскании с нарушителя компенсации, причем на собрание в обязательном порядке пригласите то самое юридическое лицо. В случае если нарушитель откажется выполнять решение общего собрания, в суд.

Либо, сразу обратитесь в суд, но после направления претензии в адрес юридического лица. Так проще, но первый вариант надежнее.

Спасибо, Вадим Александрович, но дело в том, что такие вопросы может решать 2/3 от общего количества собственников и то если все будут «за», такое собрание было проведено, но данное , юр. лицо, назовем его «Жилище», пыталось оспорить протокол собрания в суде, но у них не получилось это сделать, на данный момент у нас собственников квартир имеется вступивший в законную силу протокол собрания собственников, где определена стоимость аренды квадратного метра данного цокольного этажа для «Жилища» = 500 руб. в месяц начиная с 10 августа прошлого года, когда и было проведено собрание, был направлен в «Жилище» проект договора аренды, было выбрано лицо, которое будет представлять интересы собственников в суде, какие действия предпринять дальше? Заранее спасибо

​Как начать получать доход от использования общедомового имущества МКД?

26 Сентябрь 2019

Ранее мы писали о возможности получения дохода от использования общего имущества другими лицами. Теперь расскажем подробнее о том, какие вопросы нужно решить на общем собрании, чтобы получать такой доход.

Они перечислены в ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ:

1. о порядке пользования общим имуществом собственников помещений в МКД (сдаче в аренду части общедомового имущества).

2. об определении лиц, которые от имени собственников уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в МКД.

Также из этой нормы следует необходимость принятия решения

3. об определении существенных условий договоров об использовании общего имущества (аренды).

Часто целесообразно вместе с ними решить вопросы:

4. о порядке (направлениях) расходования денежных средств, полученных по договорам об использовании общего имущества, об отчетности по расходованию.

5. о ревизии наличия заключенных договоров об использовании общедомового имущества (аренды) и сроках демонтажа имущества, размещенного при отсутствии договоров и без согласия собственников.

6. о наделении уполномоченного лица правом на представление интересов собственников в суде по вопросам использования общего имущества с предоставлением ему необходимых полномочий.

Теперь остановимся на каждом вопросе подробнее.

1. Часто суды требуют принятия решения собственников о том, что общее имущество может использоваться иными лицами (п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Просто выбрать уполномоченное лицо для заключения договоров — не всегда достаточно.

Например, по делу №А60-57189/2017 рассматривался спор между ТСЖ и лицом, использующим имущество. Общее собрание наделило председателя правления ТСЖ правом на заключение договоров о сдаче имущества собственников, определив минимальную стоимость аренды. Однако суды пришли к выводу, что фактически собственники приняли решение «об определении лица, которое от их имени уполномочено на заключение договоров об использовании общего имущества», тогда как решение «об использовании общего имущества путем сдачи общего имущества в аренду» отсутствует.

Суды отметили, что предоставление председателю права заключать договоры не равнозначно принятию решения о пользовании имуществом, поскольку данное право может быть реализовано председателем лишь как следствие принятия общим собранием собственников соответствующего решения о пользовании общим имуществом собственников третьими лицами. Указание в протоколе цены и имущества не свидетельствует о том, что собственники приняли решение о пользовании общим имуществом третьими лицами.

Вариантом принимаемого решения по этому вопросу может быть такое:

«Разрешить использование части общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме на возмездной основе заинтересованным лицам при условии обеспечения законных прав и интересов собственников помещений и содержании такого имущества в надлежащем состоянии».

2. Лицо, заключающее договоры об аренде, использовании общего имущества, должно быть наделено этим полномочием общим собранием. Если собрание не наделяло кого-либо таким полномочием, то потом очень вероятны (но не обязательны) проблемы со взысканием спорных сумм по договору.

По делу № А19-2807/2014 суды отказались взыскивать задолженность по договору об использовании общего имущества, посчитав, что заключение его неуполномоченным лицом является нарушением закона, что влечет недействительность сделки, соответственно, оснований для взыскания задолженности по недействительному договору не имеется.

Иногда право управляющей компании на заключение договоров управления часто прописывают в договоре управления. Минус такого способа в том, что он не прозрачен для жителей, которые договоры не изучают ни до утверждения их условий на общем собрании, ни после. Однако практика показывает, что этот вариант вполне жизнеспособен.

По делу № А19-10278/2016 с арендатора нежилого помещения взыскали в пользу УК долг по договору аренды. Арендатор платить не хотел, ссылаясь в жалобах и возражениях на то, что УК не является собственником арендуемого помещения, в связи с чем считал договор аренды ничтожной сделкой.

Суд этот довод отклонил, ссылаясь на протокол общего собрания, на котором было принято решение предоставить в аренду подвальное помещение для использования под студию танцев и заключить договор аренды с предпринимателем, определён размер арендной платы. При этом договором управления предусмотрено право управляющей организации от имени собственников заключать договоры аренды на общее имущество.

Читайте так же:  Отличник здравоохранения российской федерации

Однако бывает, что условий договора управления все-таки недостаточно, либо их формулировки не позволяют УК заключать договоры об использовании общего имущества без дополнительных решений общего собрания.

По делу N А71-9666/2014 арбитражный суд признал обоснованными претензии жилищной инспекции к компании, которая заключила договоры аренды на основании одного лишь расплывчатого условия в договоре.

УК по договору управления была наделена полномочием «выполнять дополнительные поручения по управлению домом при наличии решения общего собрания собственников за дополнительную плату, в размере, утвержденном общим собранием собственников, в том числе: заключать и сопровождать договоры на право пользования общим имуществом». Такая формулировка требовала принятия дополнительных решений собственников, которых не принимались. Суд счёл это нарушением при заключении договора аренды.

Даже если УК уполномочена на заключение договоров аренды в договоре управления или каком-нибудь положении об использовании общего имущества, то мы все равно рекомендуем продублировать это решение отдельным вопросом повестки на собрании, чтобы избежать неприятностей.

Чтобы УК, ТСЖ была заинтересована в нормальной работе с пользователями общедомового имущества, то выбор ее в качестве уполномоченного лица должен быть предварительно с ней согласован, как и условия сотрудничества, отчетности.

3. Условия договора можно утвердить в целом применительно к каждому предполагаемому объекту использования либо утверждать их каждый раз на общем собрании при поступлении предложений от заинтересованных лиц.

Многие собственники поручают определять условия договоров аренды самой УК, ТСЖ или совету дома.

Мы так делать не рекомендуем, потому что велика вероятность признания такого решения недействительным, как, например, это случилось по делу N 33-3900/2017, рассмотренному Омским областным судом 14 июня 2017 г. Суд указал, что определение условий предоставления общего имущества относится к исключительной компетенции самих собственников и не может быть делегировано управляющей компании или совету дома.

В конце самого п. 3.1 ч. 3 ст. 44 Жилищного кодекса РФ прописано, что заключение договоров осуществляется «на условиях, определенных решением общего собрания». Не стоит думать, что эти слова относятся лишь, например, к установлению сервитута и не относятся к договорам об использовании общего имущества: такая формулировка была в этом пункте изначально, когда там еще не предусматривалось решений о сервитутах и норма регламентировала лишь договоры об использовании общего имущества в целом.

Другой вопрос, возникающий на практике, — сколько нужно голосов по утверждению условий договоров. Если про количество голосов по решению о предоставлении имущества в пользование иным лицам, о выборе уполномоченного на заключение договоров лица в ст. 46 Жилищного кодекса прямо написано, что нужно не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников, то по определению условий возникают споры.

Челябинский областной суд по делу N 11-2757/2018 частично отменил решение нижестоящего суда, который считал достаточным простого большинства голосов по вопросу утверждения платы за аренду общего имущества. Апелляционный суд указал, что определение размера платы за пользование общим имуществом также требовало квалифицированного большинства голосов, как и определение уполномоченного лица. Однако столько голосов собрано не было, в связи с чем решение по этому вопросу признали недействительным.

Другое мнение у Омского областного суда по делу N 33-8145/2018. Там тоже оспаривали решение общего собрания по причине недостаточного количества голосов, однако суд оказал: «на собрании решался вопрос не о передаче имущества в пользование, а об утверждении размера платы за использование общего имущества МКД (рекламные конструкции, банеры, размеры и прочее) за 1 кв. м, в связи с чем для принятия данного решения требовалось простое большинство, которое имело место быть».

Так как однозначного мнения по этому вопросу нет, то лучше быть готовым к худшему из возможных вариантов и набирать максимум – две трети голосов.

Среди утверждаемых условий может быть не только размер платы, но и срок аренды, объект использования, обязанность после использования привести все в первоначальное состояние, условия оплаты электроэнергии, если она потребляется размещаемым иными лицами оборудованием и т.д.

Эти условия должны быть разумными, цены – не заоблачными. Иначе пользователи имущества либо разбегутся, либо затянут инициаторов собрания в судебные процессы по оспариванию необоснованных размеров платы.

Видео (кликните для воспроизведения).

4. Порядок расходования денежных средств можно определить сразу, а можно – на следующих собраниях оп мере накопления средств.

Не стоит слепо доверять распоряжение средствами совету дома, так как потом могут быть проблемы как с отчетностью по расходованию, так и в связи с несовпадением желаний большинства жителей с действиями совета дома.

Лучше, если направления расходования будет определять само собрание собственников, так как это их общий доход. Часто деньги тратятся на дополнительные работы по текущему ремонту, благоустройство, вознаграждение совету МКД или даже погашение текущих платежей жителей по коммуналке.

Если договоры заключает УК, то справедливо предусмотреть отчисление ей какого-либо процента за ведение счета договорную, претензионную и исковую работу с пользователями имущества.

Условие об отчетности – важный пункт, но его обычно забывают и вспоминают только тогда, когда деньги потрачены неизвестно на что и никто не отчитывается по этим затратам. В зависимости от выбранного уполномоченного лица это может предоставление отчета на годовом собрании или размещение отчета в определенных местах общего пользования.

5. Общие собрания по вопросу использования общедомового имущества обычно проводятся тогда, когда оно уже кем-то используется без согласования. Для таких пользователей разумно предусмотреть сроки заключения договоров или требование о демонтаже оборудования при несогласии с утвержденными на собрании условиями. Для выявления фактов незаконного использования имущества лучше поручить эту работу УК, ТСЖ или совету дома – тем, кто хорошо ориентируется в МКД. (по согласованию с этими лицами).

6. Иногда незаконно использующие общее имущество лица не спешат убирать свое оборудование и оплачивать аренду. В таких случаях приходится обращаться в суд. Незаконное использование общедомового имущества нарушает право любого собственника, поэтому каждый может обратиться в суд в защиту своих интересов. Однако эффективнее это делать централизованно, уполномочив конкретное лицо (по согласованию с ним) на представление интересов остальных жителей. Обычно это то же лицо, что и заключает договоры аренды. В решении по этому вопросу не забудьте переписать необходимые полномочия представителя из ст. 54 ГПК РФ, например, на подписание и подачу искового заявления.

Что относится к общедомовому имуществу в МКД

Начнем с того, что подразумевается и что можно отнести к общему имуществу многоквартирного дома.

Читайте так же:  Входит ли декретный отпуск в трудовой стаж для начисления пенсии

Согласно жилищному кодексу в состав общедомового имущества многоквартирного дома входит:

  1. Помещения в доме, которые выходят за пределы квартиры: лестницы, лестничные площадки, лифтовое оборудование (лифты, шахты лифтов), подвалы, коридоры, техэтажи, чердаки. В современных МКД, зачастую, подвалы и технические этажи идут на продажу в качестве нежилых помещений под офисы. Однако в статье 36 ЖК РФ пункте 1.1 сказано, что в состав общего имущества входят подвалы и технические этажи, в которых имеются общие инженерные коммуникации. Поэтому часть данных помещений все равно будет являться частью общедомового имущества.
  2. Любые помещения в многоквартирном доме, которые конкретно не принадлежат определенному собственнику. То есть, если Вы с жильцами организовали у себя в подвале спортзал, то принадлежать он будет всем жильцам на праве общедомовой собственности.
  3. Крыши, несущие конструкции дома, любое оборудование, которое находится в доме и за его пределами, которое используется для обслуживания более чем одной квартиры/помещения.
  4. Земельный участок на котором стоит МКД вместе с элемента благоустройства: озеленение, детские площадки, парковки и пр., которые относятся к данному дому в границах, определенных действующим земельным и градостроительным законодательствами.

Согласно постановлению правительства №491 к общедомовому имуществу относится абсолютно тоже самое. Теперь Вы знаете, что является общедомовым имуществом.

Является ли балкон общедомовым имуществом?

Согласно статье 36 жилищного кодекса пункту 1.3 к общедомовому имуществу относят несущие и ненесущие конструкции дома, которые обслуживают более одного помещения. Таким имуществом является балконная плита. Кстати такую же позицию выразил и Верховный Суд РФ.

Верховный Суд РФ в Определении от 17 января 2012 г. N КАС11-789 подтвердил позицию, согласно которой, балконная плита относится к общему имуществу собственников квартир в многоквартирном доме. Дословное определение суда: «оборудование, находящееся в многоквартирном доме, может быть отнесено к общему имуществу только в случае, если оно обслуживает более одного помещения. Балконные плиты, отнесенные к ограждающим несущим конструкциям, включаются в состав общего имущества как конструктивные части здания, обеспечивающие его прочность и устойчивость. С учетом технических особенностей этих конструкций балконные плиты отвечают основному признаку общего имущества как предназначенного для обслуживания нескольких или всех помещений в доме.

Но если балконная плита — это общедомовое имущество, то это вовсе не значит, что его ограждения, застекление и отделка относится туда же. Это уже личное имущество собственника, за которое отвечает уже не управляющая организация, а лично каждый собственник балконного помещения.

Является ли полотенцесушитель общедомовым имуществом?

Полотенцесушитель является составной частью инженерных систем горячего водоснабжения. Согласно постановлению правительства №491 пункта 5, абзаца 1:

В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.

То, что правее этого крана, общедомовым имуществом уже не является.

В итоге получается следующая ситуация. Если на ответвлений на змеевик нет отключающих кранов, то полотенцесушитель полностью относится к общедомовой собственности и отвечать за него должна Ваша управляющая компания или ТСЖ. Если на полотенцесушителе присутствуют краны для отключения полотенцесушителя, то общедомовым имуществом будет труба до регулировочного крана, а после — уже Ваше личное имущество.

Стояк батареи — это общедомовое имущество?

Согласно постановлению правительства №491 пункта 6:

В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

Получается, что стояк батареи — это общедомовая собственность.

Канализационный стояк — это общедомовое имущество?

В постановлении правительства №491 в пункте 5 второго абзаца говорится следующее:

В состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе.

Таким образом Ваше имущество начинается там, где происходит первое стыковое соединение от ответвления общего канализационного стояка.

Какая ответственность за порчу общедомового имущества?

Кодекс об административных правонарушениях предусматривает следующее наказания по статье 7.17 «Уничтожение или повреждение чужого имущества», куда можно отнести и порчу общедомового имущества. Отдельной статьи за порчу общедомового имущества не предусмотрено.

Умышленное уничтожение или повреждение чужого имущества, если эти действия не повлекли причинение значительного ущерба, — влечет наложение административного штрафа в размере от трехсот до пятисот рублей.

Если было испорчено общедомовое имущество, то тут есть несколько вариантов развития событий. Если вы не знаете кто его испортил, то следует обратиться в управляющую компанию, обслуживающей Ваш дом, в письменном виде и попросить устранить имеющиеся нарушения. Если же кто-то испортил общедомовое имущество в личных целях. Например, вбил в общем коридоре кронштейны, чтобы вешать туда свой велосипед, тогда Вам потребуется обратиться уже в государственную жилищную инспекцию Вашего региона с жалобой о нарушении собственником порядка пользования общим имуществом многоквартирного дома.

Какая ответственность управляющей компании за общедомовое имущество?

Вся зона ответственности управляющей компании за общедомовое имущество должна быть прописана в коллективном договоре между управляющей компании и собственниками. Поэтому сходите в Вашу управляющую организацию и потребуйте у них копию договора на руки. Это Ваше законное право. Поэтому в первую очередь УК будет нести обязательства по договору. Однако в договоре должны быть соблюдены ряд условий по ответственности управляющей компании перед собственниками за содержание общедомового имущества. По закону, УК освобождается от ответственности за ремонт общедомового имущества, если:

  • причинен вред общему имуществу по вине собственников помещений или же наоборот — в случае их бездействия;
  • произошла авария, возникшая не по вине управляющей организации: поджог, акт вандализма и пр.;
  • собственники использовали общее имущество не по назначению;
  • произошел конструктивный износ элементов или инженерных коммуникаций, в случае, когда собственники не выполнили своевременный капитальный ремонт.

Также управляющая компания обязана доказать, что вина произошла по вине собственников помещения, только тогда, она имеет право снять с себя ответственность. Также не следует забывать, что перечень услуг, оказываемых управляющей организации, не должен быть меньше, чем минимальный перечень услуг, перечисленный в постановлении правительства № 290. Поэтому ответственность за ремонт и содержание общедомового имущества должна происходить за счет управляющей организации.

Читайте так же:  Зависит ли размер пенсии от региона пребывания

Использование общедомового имущества многоквартирного дома

Мы перечислили в самом начале, что относится к общедомовому имуществу. Сразу скажу, что использовать общее имущество МКД никто не имеет право: ни Управляющая компания, ни ТСЖ, ни даже собственники многоквартирного дома. Не могут без согласия общего собрания собственников (статья 36 пункт 4 ЖК РФ). Решение собственников об использовании общедомового имущества должно пройти по всем правилам жилищного кодекса. В противном случае решение, принятое на общем собрании, может быть принято не состоявшимся.

Следует иметь в виду, что передать общедомовое имущество многоквартирного дома кому-то в безвозмездную собственность возможно только при согласии абсолютно всех 100% собственников всех жилых и нежилых помещений, так как в статье 36 ЖК РФ пункте 3 сказано следующее:

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

А вот, чтобы сдавать общедомовое имущество в аренду, к примеру, подвальные помещения под офисы и получать за это деньги, которые должны распределяться между всеми собственниками в эквиваленте равной их доли в общедомовом имуществе, потребуется голоса собственников, обладающих 2/3 площади жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.

Информация

Доказано: эффективное использование общего имущества многоквартирного дома позволяет сэкономить на оплате жилищно-коммунальных услуг.

Что относится к общему имуществу многоквартирного дома?

  • помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме;
  • межквартирные лестничные площадки;
  • лестницы;
  • лифты;
  • лифтовые и иные шахты;
  • коридоры;
  • технические этажи;
  • чердаки;
  • подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
  • крыши;
  • ограждающие несущие и не несущие конструкции данного дома;
  • механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме, за его пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
  • земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Кому принадлежит общее имущество многоквартирного дома?

Общее имущество многоквартирного дома принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в доме. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади его помещения.

Кто несет расходы за содержание общего имущества?

Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Что такое надлежащее содержание общего имущества?

Управляющая организация, в соответствии с договором управления, должна поддерживать надлежащее состояние дома: осуществлять текущий ремонт, ремонт крыши, уборку подъездов и придомовой территории, ремонт систем тепло-, водоснабжения и т.д.

Как эффективно использовать общее имущество многоквартирного дома?

Собственники помещений в многоквартирном доме, с одной стороны, содержат общее имущество дома за свой счет, а с другой стороны, могут распоряжаться этим имуществом, в том числе получать прибыль от его передачи в пользование иным лицам.

Нередко средств не хватает для качественного содержания и своевременного ремонта подъездов, стен, крыши, подвала и иного общего имущества. Очевидно, что любому жилому дому и его жителям не помешает дополнительный источник дохода. Так, если имеется согласие собственников дома на возмездное использование его общего имущества (должно быть не менее 2/3 от общего числа голосов), то сделать это можно следующими способами:

1. Часть нежилых помещений может быть сдана в аренду для организации офисов, складов, установки платежных (банковских) терминалов, установки оборудования операторов связи, интернет-провайдеров и другого оборудования под индивидуальные (дополнительные) нужды собственника помещения/жителя дома (разумеется, при соблюдении санитарных норм и требований пожарной безопасности).

2. Стены, крыши, козырьки подъездов жилого дома могут быть предоставлены для организации наружной рекламы. Собственник или пользователь нежилого помещения может бесплатно разместить на фасаде только вывеску о часах работы и наименовании своей организации, размещение иных конструкций, не являющихся информационными, а носящих цель привлечения к деятельности предприятия внимания неограниченного числа лиц, должно производиться на платной основе и только при наличии решения общего собрания собственников помещений в доме.

3. В пользование может быть передан также придомовой земельный участок (его части). Это может быть сделано в целях установки торговых палаток, киосков, рекламных щитов, организации платной парковки, при условии, что прилегающий земельный участок имеет утвержденные границы и кадастровый паспорт.

Может ли управляющая организация распоряжаться общим имуществом?

Управляющая организация не имеет права распоряжаться общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, так как в соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме.

Как расходуются средства, полученные от использования общего имущества МКД?

По решению общего собрания собственники МКД могут направить средства, полученные от использования общего имущества, на:

  • благоустройство общего имущества и прилегающей территории МКД;
  • проведение ремонтных работ;
  • на оплату жилищно-коммунальных услуг.

Управляющая организация не может распоряжаться средствами, полученными от использования общего имущества МКД, без решения общего собрания собственников жилья.

Информация по использованию и содержанию общего имущества многоквартирного дома содержится в Главе 6 Жилищного кодекса Российской Федерации, Постановлении Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491

Некоммерческое партнерство «Фонд содействия реформам местного самоуправления», 2014

Использование общего имущества в многоквартирном доме

В соответствии с частью 4 статьи 36 Кодекса объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц, только по решению собственников помещений, принятому на общем собрании таких собственников.

При этом нужно понимать, что право каждого собственника общего имущества объективно ограничено в связи с аналогичными правами других участников долевой собственности. Именно поэтому высшим органом управления домом является общее собрание собственников помещений в нем

При использовании общего имущества жители данного дома могут обрести источник дополнительного дохода от использования общедомового. В основном общее имущества МКД может быть использовано:

для размещения оборудования Интернет-провайдеров и операторов сотовой связи.

Размещения рекламных конструкций на фасаде, крыше и др. объектах общего имущества МКД.

Передача в аренду технических помещений дома третьим лицам.

Важный момент: все денежные средства, получаемые от использования общего имущества собственников МКД – являются также общим имуществом. И доля каждого собственника на эти деньги равна его доле в праве на общее имущество, это, как правило, десятые доли процента

Читайте так же:  Общее собрание ооо

По решению общего собрания собственников получаемый доход может быть использован для ремонта подъездов, уменьшения платы за ЖКУ, посадить деревья, установить столбики, мешающие парковке на тротуаре, и установить новое ограждение.

Если вы нашли ошибку: выделите текст и нажмите Ctrl+Enter

Что входит в общее имущество многоквартирного дома по ЖК РФ

Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (499) 938-42-45 — Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 — Санкт-Петербург и Лен. обл.

Общедомовое имущество – эта словосочетание знакомо всем собственникам жилья, ежемесячно оплачивающим квитанции ЖКХ. Но мало кто действительно понимает, что оно означает, и за что вносятся деньги по платежкам. Какая собственность входит в перечень общедомовой, можно ли ее использовать, какая часть принадлежит каждому жильцу – все это можно понять, внимательно изучив раздел ЖК РФ «Общее имущество многоквартирного дома».

Общее понятие

Приобретая жилье в многоквартирном жилом строении, россиянин становится владельцем не только конкретной квартиры, но и части общедомовой собственности. В общем понимании весь многоквартирный дом (МКД), от подвала до кончика крыши является владением собственников квартир. Они должны содержать его в надлежащем техническом и эстетическом состоянии, ежемесячно отчисляя денежные средства на это. Поквартирный раздел долей происходит автоматически: чем больше квадратных метров в квартире, тем большая часть общего имущества принадлежит владельцу недвижимости, а значит больше сумма в ежемесячной квитанции. Рассмотрим подробнее, что же входит в перечень общей собственности.

Перечень общедомового имущества

В Жилищном кодексе Российской Федерации представлен исчерпывающий перечень общего владения жильцов (ЖК РФ, ст. 36, п. 1). В него включены:

[3]

  1. Помещения, находящиеся вне квартир. Лестничные площадки и пролеты, чердаки, подвалы, мусоропроводные и лестничные шахты, технические этажи, коридоры, места для стоянок или подземные гаражи, оборудованные внутри многоэтажного строения.
  2. Крыша.
  3. Несущие конструкции. Фундамент, стены, плиты перекрытия, ограждения, балки, колонны и т.д.
  4. Оборудование, предназначенное для обслуживания проживающих. Лифты, печи, котлы для обогрева помещений и т.д.
  5. Инженерные коммуникации. Дымоходы, газовая, водопроводная, отопительная и канализационная системы (трубы, стояки, патрубки, отводы, тройники, колодцы, септики и прочее).
  6. Ненесущие конструкции. Окна и двери в общественных местах, перила, парапеты, козырьки подъездов и другие некапитальные ограждения.
  7. Земля, на которой расположен многоквартирный дом.
  8. Любые системы учета потребления, а также сохранения и передачи данных, установленные за счет жильцов дома (счетчики, электрощитки, шкафы, распределительные устройства и т.д.).
  9. Иные объекты, используемые для благоустройства, обслуживания и эксплуатации многоквартирного дома (подъездные дорожки, тротуары, лавочки, детские площадки, цветники, трансформаторные будки и прочее).

Для уточнения перечня по конкретному объекту недвижимости, собственникам жилья нужно обратиться в Росреестр и запросить выписку из ЕГРП.

Важно! Инженерные коммуникации считаются общедомовой собственностью до запирающего устройства или ответвления, ведущего в квартиры. Если поломка случается на участке после ответвления или запирающего устройства, ее устранение осуществляется за счет конкретного собственника квартиры.

Права и обязанности собственников в отношении общедомового имущества

Каждый собственник обладает не только правами в отношении своего имущества, но и обязанностями (ЖК РФ, ч. 1, ст. 36). Это правила действует и в отношении общедомовой собственности жильцов МКД.

Права жильцов многоквартирного дома

Если жилец является собственником недвижимости в многоквартирном доме, в отношении общедомовой собственности он имеет право на следующее:

  • получать финансовую или техническую информацию от УК или ТСЖ, связанную с использованием общедомовой собственности, ее содержанием и эксплуатацией, произведенными затратами, проделанными работами и т.д.;
  • проводить любые экспертизы и проверки для выявления соответствия качества оказываемых услуг, проведенных ремонтных, эксплуатационных и других работ;
  • при необходимости требовать проведения ремонта, устранения выявленных дефектов и т.д.

Совет! Если деятельность УК или ТСЖ больше не устраивает проживающих, необходимо созвать общее собрание и сменить УК или переизбрать ответственных сотрудников ТСЖ.

Мероприятия по содержанию общедомовой собственности

Все жильцы многоквартирного дома должны содержать его в надлежащем виде и состоянии. Обычно для этого заключается договор с управляющей компаний или создается товарищество собственников жилья. В перечень обязательных мероприятий входят:

  • уборка и поддержание помещений и территории в надлежащем санитарно-техническом состоянии;
  • своевременный вывоз мусора и бытовых отходов;
  • текущий и капитальный ремонт;
  • поддержание инженерных коммуникаций в надлежащем состоянии (замены расходников, ремонт, очистка труб и т.д.);
  • соблюдение правил пожарной безопасности (установка пожарных щитков, сигнализации и прочее);
  • уход за имеющимися зелеными насаждениями;
  • облагораживание придомовой территории (обустройство детских или спортивных площадок, установка лавочек, фонарей) и т.д.

Весь перечень мероприятий должен быть прописан в договоре, заключенном с УК или уставе ТСЖ. Это является обязательным условием, так как на их проведение будут взиматься денежные средства с жильцов.

Кто несет ответственность за сохранность общего имущества

Несмотря на то, что общедомовое достояние в определенной части принадлежит каждому из собственников недвижимости, распоряжаться им по своему усмотрению нельзя. В список незаконных действий входит:

  • переустройство или перепланировка мест общего пользования без согласия всех жильцов и получения соответствующей разрешительной документации;
  • продажа или аренда части недвижимости без согласия всех жильцов;
  • работы или иные действия, наносящие ущерб или портящие общедомовую собственность.

Ответственность за сохранность общедомового достояния несут сами владельцы недвижимости, нанятая управляющая компания или ТСЖ, а также органы местного самоуправления.

Проживая в многоквартирном доме, нельзя отгородиться от общества стенами своей квартиры. Многоэтажное строение является собственностью всех жильцов, поэтому нуждается в их защите и финансовой помощи.

Остались вопросы?

Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (499) 938-42-45 — Москва и Московская обл.

Видео (кликните для воспроизведения).

8 (812) 425-64-57 — Санкт-Петербург и Лен. обл.

Источники


  1. Винавер М. М. Очерки об адвокатуре; Ленанд — М., 2016. — 224 c.

  2. Катрич, С. В. Юридическое пятикнижие российского бизнеса. Правовые основы предпринимательства / С.В. Катрич. — М.: Дело, 2012. — 528 c.

  3. Марченко, М. Н. Теория государства и права в вопросах и ответах. Учебное пособие / М.Н. Марченко. — М.: Проспект, 2014. — 240 c.
  4. Лазарев, В. В. Теория государства и права / В.В. Лазарев, С.В. Липень. — М.: Юрайт, Юрайт-Издат, 2012. — 640 c.
Использование общедомового имущества многоквартирного дома
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here