Изъятие жилого помещения

Самое важное в статье на тему: "Изъятие жилого помещения" с профессиональными пояснениями. Если в процессе прочтения возникли вопросы, то можно обратиться к дежурному юристу.

Статья 32. Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 18 декабря 2006 г. N 232-ФЗ в статью 32 настоящего Кодекса внесены изменения, вступающие в силу с 1 января 2007 г.

Статья 32. Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд

См. Энциклопедии, позиции высших судов и другие комментарии к статье 32 ЖК РФ

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 31 декабря 2014 г. N 499-ФЗ в часть 1 статьи 32 настоящего Кодекса внесены изменения, вступающие в силу с 1 апреля 2015 г.

1. Жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 31 декабря 2014 г. N 499-ФЗ часть 2 статьи 32 настоящего Кодекса изложена в новой редакции, вступающей в силу с 1 апреля 2015 г.

2. Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации — городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации см. Федеральный закон от 5 апреля 2013 г. N 43-ФЗ

Об особенностях резервирования земель и изъятия земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд в целях организации и проведения Олимпийских игр и Паралимпийских игр и развития города Сочи как горноклиматического курорта см. Федеральный закон от 1 декабря 2007 г. N 310-ФЗ

Об особенностях предоставления гражданам жилых помещений взамен изымаемых жилых помещений для размещения объектов необходимых для проведения встречи глав государств и правительств стран — участников форума «Азиатско-тихоокеанское экономическое сотрудничество» см. Федеральный закон от 8 мая 2009 г. N 93-ФЗ

3. Утратила силу с 1 апреля 2015 г.

Информация об изменениях:

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 31 декабря 2014 г. N 499-ФЗ часть 4 статьи 32 настоящего Кодекса изложена в новой редакции, вступающей в силу с 1 апреля 2015 г.

4. Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 31 декабря 2014 г. N 499-ФЗ в часть 5 статьи 32 настоящего Кодекса внесены изменения, вступающие в силу с 1 апреля 2015 г.

5. Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, до заключения соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступления в законную силу решения суда о принудительном изъятии такого земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении размера возмещения за жилое помещение затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 31 декабря 2014 г. N 499-ФЗ в часть 6 статьи 32 настоящего Кодекса внесены изменения, вступающие в силу с 1 апреля 2015 г.

6. Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 31 декабря 2014 г. N 499-ФЗ в часть 7 статьи 32 настоящего Кодекса внесены изменения, вступающие в силу с 1 апреля 2015 г.

7. При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 31 декабря 2014 г. N 499-ФЗ в часть 8 статьи 32 настоящего Кодекса внесены изменения, вступающие в силу с 1 апреля 2015 г.

8. По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 31 декабря 2014 г. N 499-ФЗ часть 9 статьи 32 настоящего Кодекса изложена в новой редакции, вступающей в силу с 1 апреля 2015 г.

9. Если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

10. Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 — 3, 5 — 9 настоящей статьи.

Читайте так же:  Справка об безаварийной езде

11. В случае, если в отношении территории, на которой расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, принято решение о развитии застроенной территории в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности, орган, принявший решение о признании такого дома аварийным, обязан предъявить к собственникам помещений в указанном доме требование о его сносе или реконструкции и установить срок не менее шести месяцев для подачи заявления на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию указанного дома. В случае, если собственником или собственниками многоквартирного дома в течение установленного срока не будет подано в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заявление на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию такого дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, и жилые помещения в указанном доме подлежат изъятию для муниципальных нужд в соответствии с частью 10 настоящей статьи.

12. Изъятие земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, и жилых помещений в таком доме до истечения срока, указанного в части 11 настоящей статьи, допускается только с согласия собственника.

Статья 32. Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 18 декабря 2006 г. N 232-ФЗ в статью 32 настоящего Кодекса внесены изменения, вступающие в силу с 1 января 2007 г.

Статья 32. Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд

См. Энциклопедии, позиции высших судов и другие комментарии к статье 32 ЖК РФ

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 31 декабря 2014 г. N 499-ФЗ в часть 1 статьи 32 настоящего Кодекса внесены изменения, вступающие в силу с 1 апреля 2015 г.

1. Жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 31 декабря 2014 г. N 499-ФЗ часть 2 статьи 32 настоящего Кодекса изложена в новой редакции, вступающей в силу с 1 апреля 2015 г.

2. Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации — городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации см. Федеральный закон от 5 апреля 2013 г. N 43-ФЗ

Об особенностях резервирования земель и изъятия земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд в целях организации и проведения Олимпийских игр и Паралимпийских игр и развития города Сочи как горноклиматического курорта см. Федеральный закон от 1 декабря 2007 г. N 310-ФЗ

Об особенностях предоставления гражданам жилых помещений взамен изымаемых жилых помещений для размещения объектов необходимых для проведения встречи глав государств и правительств стран — участников форума «Азиатско-тихоокеанское экономическое сотрудничество» см. Федеральный закон от 8 мая 2009 г. N 93-ФЗ

3. Утратила силу с 1 апреля 2015 г.

Информация об изменениях:

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 31 декабря 2014 г. N 499-ФЗ часть 4 статьи 32 настоящего Кодекса изложена в новой редакции, вступающей в силу с 1 апреля 2015 г.

4. Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 31 декабря 2014 г. N 499-ФЗ в часть 5 статьи 32 настоящего Кодекса внесены изменения, вступающие в силу с 1 апреля 2015 г.

5. Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, до заключения соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступления в законную силу решения суда о принудительном изъятии такого земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении размера возмещения за жилое помещение затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 31 декабря 2014 г. N 499-ФЗ в часть 6 статьи 32 настоящего Кодекса внесены изменения, вступающие в силу с 1 апреля 2015 г.

6. Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 31 декабря 2014 г. N 499-ФЗ в часть 7 статьи 32 настоящего Кодекса внесены изменения, вступающие в силу с 1 апреля 2015 г.

7. При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 31 декабря 2014 г. N 499-ФЗ в часть 8 статьи 32 настоящего Кодекса внесены изменения, вступающие в силу с 1 апреля 2015 г.

8. По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 31 декабря 2014 г. N 499-ФЗ часть 9 статьи 32 настоящего Кодекса изложена в новой редакции, вступающей в силу с 1 апреля 2015 г.

9. Если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

Читайте так же:  Признак налогоплательщика усн

10. Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 — 3, 5 — 9 настоящей статьи.

11. В случае, если в отношении территории, на которой расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, принято решение о развитии застроенной территории в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности, орган, принявший решение о признании такого дома аварийным, обязан предъявить к собственникам помещений в указанном доме требование о его сносе или реконструкции и установить срок не менее шести месяцев для подачи заявления на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию указанного дома. В случае, если собственником или собственниками многоквартирного дома в течение установленного срока не будет подано в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заявление на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию такого дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, и жилые помещения в указанном доме подлежат изъятию для муниципальных нужд в соответствии с частью 10 настоящей статьи.

12. Изъятие земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, и жилых помещений в таком доме до истечения срока, указанного в части 11 настоящей статьи, допускается только с согласия собственника.

Что-то пошло не так

Воспользуйтесь поиском, чтобы найти нужный материал

Сделано в Санкт-Петербурге

© 1997 — 2019 PPT.RU
Полное или частичное
копирование материалов запрещено,
при согласованном копировании
ссылка на ресурс обязательна

Ваши персональные данные обрабатываются на сайте в целях
его функционирования в рамках Политики в отношении
обработки персональных данных. Если вы не согласны,
пожалуйста, покиньте сайт.

Вы уверены, что хотите удалить используемое изображение и заменить его аватаром по умолчанию?

К вопросу о гарантиях жилищных прав собственника при изъятии жилого помещения

Батурин Р.А., заместитель директора специализированного муниципального учреждения «Центр недвижимости» г. Уфы.

Право собственности и право на жилище гарантированы Конституцией Российской Федерации. Действующий Жилищный кодекс защищает права собственника в отношении изымаемого жилого помещения. Но право собственника на получение в случае изъятия имеющегося жилого помещения иного жилья законом не закреплено. А механизм предоставления другого жилого помещения взамен изымаемого вообще отсутствует.

Жилищный кодекс статьей 32 предусматривает юридические гарантии жилищных прав собственника. Само наименование указанной статьи содержит упоминание об обеспечении жилищных прав собственника, однако предусмотренная Кодексом конструкция правоотношений направлена лишь на защиту имеющегося права, а не на обеспечение жилищных прав собственника в целом. В результате реализации установленных Кодексом процедур собственник не приобретает в обязательном порядке жилое помещение, даже если изымаемое жилье является у него единственным.

Видео (кликните для воспроизведения).

В действительности получение денежного возмещения, пусть даже равноценного и предварительного, не гарантирует собственнику приобретения жилья. Пункт 8 ст. 32 ЖК РФ отдает решение вопроса о предоставлении компенсации в виде жилого помещения на откуп сторонам, то есть собственнику и органу, осуществляющему изъятие (далее — уполномоченный орган). Таким образом, для реальных гарантий жилищных прав собственника необходимо, чтобы уполномоченный орган имел возможность и главное — желание предоставить собственнику реальное жилое помещение в счет уплаты выкупной цены.

Вопрос оформления правоотношений, возникающих при предоставлении жилого помещения в счет уплаты выкупной цены, имеет принципиальное значение. Очевидно, что предоставляемое жилое помещение должно передаваться в собственность гражданина, имущество которого изымается. Для передачи в собственность предоставляемого жилого помещения последнее должно находиться в муниципальной или государственной собственности, а соответствующие права на него — зарегистрированы в установленном порядке. При этом механизм предоставления жилого помещения в счет уплаты выкупной цены с возникновением титула собственности на такое жилое помещение у собственника изымаемого имущества Жилищным кодексом не определен.

В отсутствие установленного законом порядка предоставления другого жилого помещения собственнику вызывает интерес вопрос о законности предоставления другого жилого помещения из состава муниципальной или государственной казны в собственность физического лица в счет уплаты выкупной цены.

Ст. 2 ЖК РФ возлагает на орган государственной власти и органы местного самоуправления обязанности по обеспечению условий для осуществления гражданами права на жилище. При этом пунктом 3 статьи 2 ЖК РФ предусмотрено, что в рамках реализации возложенных на них функций указанные органы в установленном порядке предоставляют гражданам жилые помещения по договорам социального найма или договорам найма. Предоставление жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда в счет уплаты выкупной цены даже не упоминается. Статьи 13 и 14 ЖК РФ также не относят к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления в области жилищных правоотношений вопросы предоставления жилья собственникам.

С точки зрения гражданского законодательства для предоставления жилого помещения собственнику можно использовать, например, договоры мены. Однако договоры мены предполагают необходимость подбора абсолютно равноценного жилого помещения, что весьма проблематично.

Если заключение договора мены невозможно, вопрос о способе предоставления альтернативного жилого помещения в собственность гражданина остается открытым. Продажа муниципального или государственного имущества предполагает проведение торгов, а безвозмездная передача не соответствует существу возникающих при изъятии правоотношений. Вероятно, в таких случаях переход права может быть оформлен путем заключения договора отступного, однако это предположение требует дополнительной правовой экспертизы.

Если при изъятии отсутствует возможность предоставить собственнику жилое помещение, уполномоченный орган может обеспечить возможность заключения договора долевого участия на строящиеся квартиры или приобрести квартиру в собственность гражданина на вторичном рынке. Однако подобная схема — лишь компромисс. Как такового предоставления жилого помещения в счет уплаты выкупной цены в этом случае не происходит. В ситуации же со строящимся объектом собственник вообще приобретает лишь права и обязанности, предусмотренные договором и законодательством о долевом участии в строительстве жилья. А это далеко не право собственности. Если по вине застройщика собственник не может вселиться и зарегистрировать право собственности на новую квартиру в установленный договором долевого участия срок, то его жилищные права будут нарушены. Ведь основания для проживания бывших собственников в прежних квартирах, изъятых путем выкупа в муниципальную собственность, отсутствуют.

Таким образом, отсутствие механизма предоставления собственнику иного жилого помещения в счет уплаты выкупной цены — существенный недостаток Жилищного кодекса. Тщательная проработка и законодательное закрепление правовых оснований и процедур перехода прав на объекты применительно к случаям изъятия жилья крайне необходимы для обеспечения баланса интересов всех участников процесса изъятия и действительно эффективной защиты жилищных прав собственников.

При осуществлении изъятия жилых помещений с предоставлением другого жилого помещения в счет уплаты выкупной цены необходимо обратить внимание и еще на одно немаловажное обстоятельство. Следуя букве п. 8 ст. 32 ЖК РФ, предоставление иного жилого помещения должно быть осуществлено в счет уплаты выкупной цены. То есть выкупная цена может быть направлена на оплату стоимости предоставляемого жилого помещения. Однако нет гарантий того, что размер выкупной цены будет достаточен для полной оплаты стоимости предоставляемого нового жилья. Изымаемое жилое помещение расположено, как правило, в домах старого жилищного фонда. Его рыночная стоимость и в целом, и в расчете на квадратный метр, как правило, существенно ниже стоимости жилых помещений в новых домах, в которых уполномоченный орган обычно располагает квартирами.

Читайте так же:  Кадастровый учет помещений

Таким образом, возможность получения взамен изымаемого жилого помещения иного жилья фактически ставится в зависимость от материального положения собственника изымаемого имущества — имеет ли собственник возможность доплатить разницу между выкупной стоимостью и ценой новой квартиры. Учитывая изложенное, можно констатировать нарушение указанными нормами ЖК РФ принципа равенства граждан перед законом.

В условиях г. Москвы разница между стоимостью изымаемого квадратного метра в пределах Садового кольца и ценой приобретаемого квадратного метра в окраинных районах позволяет приобрести на сумму выкупной цены хоть какое-то жилое помещение. Кроме того, собственное законодательство г. Москвы в сфере выселения и изъятия в достаточной мере гарантирует жилищные права собственников. В регионах же разброс цен на жилье не так велик. И выплата собственнику рыночной стоимости квартиры, к примеру, в жилом доме барачного типа — с износом более 60%, с деревянными перекрытиями и частичными удобствами — часто не позволяет ему приобрести даже однокомнатную квартиру на окраине.

Выход в данном случае видится в изменении действующего порядка изъятия жилых помещений путем выкупа. Понятно стремление разработчиков Кодекса к внедрению рыночных принципов в вопросах регулирования жилищных правоотношений. Однако даже самые благие намерения не должны оправдывать ущемление жилищных прав граждан. Считаем, что в Жилищном кодексе должно быть закреплено право собственника на получение как минимум равнозначного по площади жилого помещения в собственность. При этом собственник должен иметь право на получение выкупной цены в денежной форме вместо получения жилья. Выбор — метры или деньги — должен оставаться за собственником. Такой порядок позволит, с одной стороны, действительно гарантировать жилищные права собственников и, в широком смысле, защитить право граждан на жилище. С другой стороны, это снизит вероятность злоупотреблений. Сегодня сама возможность предоставления именно жилого помещения вместо выкупной цены поставлена в зависимость от принятия такого решения конкретным должностным лицом. С учетом «цены вопроса» (а ведь речь идет о жилой недвижимости, стоимость которой даже в регионах исчисляется десятками тысяч долларов) высокая степень коррупционных рисков указанной нормы закона совершенно очевидна.

[1]

Нормы жилищного законодательства, гарантирующие права собственников в процессе изъятия жилых помещений в связи с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, в действительности не обеспечивают в полной мере защиту жилищных прав собственника. Жилищным кодексом не регламентирован механизм предоставления альтернативного жилого помещения в счет уплаты выкупной цены. Кроме того, предоставление жилого помещения в процессе изъятия не рассматривается как обязанность государственного органа или органа местного самоуправления, осуществляющего изъятие. Это — предмет «соглашения с собственником». На каких (не отраженных в договоре об изъятии) условиях собственник и чиновник придут к соглашению — вопрос скорее из области уголовного, а не жилищного права.

[3]

Действующие нормы могут повлечь нарушение как гарантированного права собственника на жилище, так и принципа равенства граждан перед законом. А значит, внесение соответствующих изменений в жилищное законодательство является насущной необходимостью.

Изъятие жилых помещений в связи с развитием застроенных территорий

Кулакова А.А., аспирант кафедры гражданского права и процесса юридического факультета Пермского государственного университета.

Российская газета. N 290. 2006. 23 дек.
См.: Градостроительный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ (в ред. от 30 декабря 2008 г. N 309-ФЗ) // Российская газета. N 290. 2004. 30 дек.
См.: Жилищный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ (в ред. от 23 июля 2008 г. N 160-ФЗ) // Российская газета. N 1. 2005. 12 янв.

Основанием для изъятия жилого помещения и соответствующего земельного участка является решение о развитии застроенной территории, которое принимается органом местного самоуправления. В соответствии с п. 3 ст. 46.1 ГрК РФ решение о развитии застроенной территории может быть принято, если на такой территории расположены:

  1. многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу;
  2. многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления;
  3. иные объекты капитального строительства, вид разрешенного использования и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту (п. 4 ст. 46.1 ГрК РФ).

См.: Лазаревский А. Обман Президента // ЭЖ-Юрист. 2007. N 2. Использован текст, содержащийся в СПС «КонсультантПлюс».
См.: Лазаревский А. Указ. соч.

Интересно отметить, что в ранее действовавшем законодательстве признание дома подлежащим реконструкции не являлось основанием для изъятия жилого помещения. Законодатель также умалчивает, что представляет собой добровольный снос собственниками помещений своего многоквартирного дома, остается неясной техническая сторона этой процедуры. На практике возникает много проблем при применении ч. 3 ст. 46.1 ГрК РФ о сносе, реконструкции многоквартирных домов на основании адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления, так как зачастую в перечень жилых домов, признаваемых непригодными для проживания, попадают дома с невысоким процентом износа.

Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд является основанием для уплаты инвестором выкупной цены собственникам жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, и земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома. Необходимо отметить, что в ст. 46.2 ГрК РФ предусмотрена обязанность инвестора «уплатить выкупную цену» за изымаемое жилое помещение, но отсутствует альтернативное возмещение — предоставление другого благоустроенного жилого помещения. Необходимо помнить, что выкупная цена может оказаться недостаточной для того, чтобы собственник изымаемого жилого помещения имел возможность приобрести другое благоустроенное жилое помещение.

В заключение хотелось бы отметить, что при реализации новеллы законодательства, которая была введена Федеральным законом от 18 декабря 2006 г. N 232-ФЗ, в процессе благоустройства территорий муниципальных образований, развития застроенных территорий, интересы собственников жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу или снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, будут учтены в полной мере.

Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка

Правоотношения по обеспечению жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Согласно п.п. 1-3 статьи 32 Жилищного кодекса РФ изъятие у собственника жилого помещения в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется путем выкупа.

Выкуп части жилого помещения допускается не иначе, как с согласия собственника.

В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется РФ, соответствующим субъектом РФ или муниципальным образованием.

Решение об изъятии жилого помещения принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшем решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Решение об изъятии жилого помещения подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Пункт 4 ст. 32 ЖК РФ устанавливает, что собственник жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия данного помещения должен быть уведомлен в письменной форме о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения, о дате осуществленной в соответствии с п. 3 настоящей статьи государственной регистрации такого решения. Выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника.

Согласно п. 5 ст. 32 ЖК РФ собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, с момента государственной решения о его изъятии до достижения соглашения или принятии судом решения о выкупе жилого помещения может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению.

Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа, как установлено п. 6 ст. 32 ЖК РФ, определяются соглашением с собственником жилого помещения. При этом п. 7 данной статьи предусмотрено, что при определении выкупной цены жилого помещения в неё включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику в связи со сносом и переселением, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение.

Читайте так же:  Какие льготы положены пенсионерам после 80 лет

По соглашению с собственником ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Иск о выкупе жилого помещения может предъявлен в течение 2 лет с момента направления собственнику жилого помещения уведомления, указанного в п. 4 ст. 43 ЖК РФ.

Таким образом, ст. 32 ЖК РФ установлено 2 способа компенсации собственнику за сносимое жилое помещение: выкуп помещения в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд и предоставление собственнику по соглашению с ним другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Согласно п. 7 ст. 32 ЖК РФ выкупная стоимость складывается из нескольких составляющих.
1. Рыночная стоимость изымаемого жилого помещения. Оценка этой стоимости осуществляется профессиональными оценщиками. По общему правилу, обязанность произвести оценку стоимости жилого помещения должна возлагаться на отселяющий орган. Если собственник не согласен с результатами оценки, он вправе произвести такую оценку самостоятельно и за свой счет. Споры о размере возмещения должны разрешаться в судебном порядке. Суд в таком случае в целях соблюдения законности и прав сторон в гражданском процессе обязан назначить судебную экспертизу оценки стоимости изымаемого жилого помещения. Если спор по стоимости жилого помещения, оцененной отселяющим органом в досудебном порядке, между сторонами отсутствует, суд должен принять эту оценку. Однако необходимо иметь в виду, что оценка должна быть проведена не более чем за 6 месяцев до обращения в суд (п. 20 Постановления Правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 519 «Об утверждении стандартов оценки» (в ред. от 14 декабря 2006 г.).

Выдержки из Жилищного кодекса РФ:

п.п. 1-3 статьи 32:

«1. Жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.
2. Решение об изъятии жилого помещения принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Порядок подготовки и принятия такого решения определяется федеральным законодательством.
3. Решение органа государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии жилого помещения подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Изъятие земельного участка или жилого помещения для государственных или муниципальных нужд: обеспечение жилищных прав собственника

(«Жилищное право», 2013, N 12)

ИЗЪЯТИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ИЛИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННЫХ ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНЫХ НУЖД:

ОБЕСПЕЧЕНИЕ ЖИЛИЩНЫХ ПРАВ СОБСТВЕННИКА

Угрюмов Артем, ЮФ «Центр Правовой помощи».

Спорные вопросы, возникающие при изъятии помещения или земельного участка, являются достаточно сложными и зачастую решаются в суде. Для защиты своих имущественных прав собственнику целесообразно обратиться к квалифицированному юристу или хотя бы ознакомиться с общими правилами, регулирующими порядок изъятия и получения соответствующей компенсации.

Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены Жилищным кодексом Российской Федерации (ЖК РФ). Кроме того, поддерживает жилое помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, выполняет обязанности по содержанию жилья и иные обязанности, предусмотренные действующим законодательством. Но защищен ли собственник тем же законодательством в случае, например, изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд, под которыми следует понимать потребности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, связанные с обстоятельствами, установленными действующим законодательством, удовлетворение которых невозможно без изъятия земельных участков?

Статьей 32 ЖК РФ предусмотрено, что жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Необходимо иметь в виду, что выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. Отметим, что правовое основание пользования собственником жилого помещения земельным участком (собственность, аренда, пожизненное наследуемое владение, право постоянного (бессрочного) пользования) значения не имеет (Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 27 мая 2013 г. по делу N А46-26857/2012; Определение Верховного Суда Российской Федерации от 22 января 2013 г. N 18-КГПР12-93).

[2]

Важно знать, что собственник жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия принадлежащего ему жилого помещения должен быть уведомлен в письменной форме о принятом решении об изъятии соответствующего жилого помещения, о дате государственной регистрации такого решения органом, принявшим решение об изъятии. Отметим, что решение об изъятии жилого помещения принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

С согласия собственника выкуп жилого помещения возможен также и до истечения года со дня получения собственником уведомления о предстоящем изъятии жилого помещения. Собственнику может оказаться более выгодным осуществить сделку раньше с учетом той конкретной ситуации, в которой он находится.

Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, с момента государственной регистрации решения об изъятии данного помещения может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Отметим, что совершать указанные действия собственник вправе лишь до достижения соглашения о выкупе жилого помещения или же до принятия судом решения о выкупе жилого помещения.

По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 5 февраля 2013 г. N 18-КГ12-94; Определение Верховного Суда Российской Федерации от 21 ноября 2012 г. N 5-КГ12-71).

Но как выглядит ситуация, когда идет речь о многоквартирных домах? Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Разумеется, в качестве многоквартирных домов нельзя рассматривать индивидуальные жилые дома, разделенные между несколькими сособственниками.

Особые правила предусмотрены ЖК РФ для изъятия жилых помещений в многоквартирных домах, которые признаны аварийными и подлежащими сносу. Признание многоквартирного дома аварийным является основанием для его сноса, причем сделать это должны за счет собственных средств собственники жилых помещений этого дома в срок, установленный органом, принявшим решение о признании дома аварийным. В том случае, если собственники жилых помещений не осуществят снос дома, органы местного самоуправления вправе принять решение об изъятии у них жилых помещений с последующим принудительным выкупом жилых помещений. Также отметим, что в отношении собственников жилых помещений в многоквартирных домах законодатель не требует соблюдения вышеизложенных правил в части предварительного уведомления собственников жилых помещений об изъятии жилого помещения и его выкупе. Указанные положения распространяются также по аналогии на случай сноса многоквартирных жилых домов так называемого смешанного заселения, где часть жилых помещений принадлежит на праве собственности гражданам, а другая используется в качестве социального жилья.

Читайте так же:  Внесение изменений в псм

Важно, что при выкупе жилого помещения одновременно прекращается и право собственника на долю в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома. Поэтому при определении стоимости выкупаемого жилого помещения должна учитываться и стоимость доли собственника данного жилого помещения в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома.

В практике зачастую имеют место случаи занижения выкупной цены жилых помещений при сносе жилых домов. Если стороны не могут прийти к консенсусу в вопросе о рыночной стоимости жилого помещения, целесообразно обратиться к независимому эксперту — профессиональному оценщику, который в своей деятельности обязан руководствоваться требованиями Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Отметим, что сам факт продажи жилого помещения собственником в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд не должен влиять на определение рыночной стоимости жилого помещения. Также обращаем внимание на то, что обратиться к профессиональному оценщику вправе любая сторона, но расходы по оценке должен нести орган, принявший решение об изъятии жилого помещения.

Выкупная цена изымаемого жилого помещения призвана обеспечить восстановление имущественного положения собственника в полном объеме. Указания в ЖК РФ на то, что следует включать в выкупную цену, в первую очередь рассчитаны на тот случай, когда согласие не достигнуто и спор стал предметом судебного разбирательства. Обращаем внимание, что соглашением может предусматриваться сохранение за собственником жилого помещения права пользования им до приобретения другого жилого помещения. Срок существования данного права может быть ограничен указанием определенной даты либо наступлением определенного события.

Важно знать, что собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены жилого помещения затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения.

Если стоимость жилого помещения, передаваемого в собственность взамен изымаемого жилья, ниже выкупной цены изымаемого жилого помещения, то собственнику выплачивается разница между стоимостью прежнего и нового жилого помещения, а если стоимость предоставляемого жилого помещения выше выкупной цены изымаемого жилого помещения, то по соглашению сторон обязанность по оплате разницы между ними возлагается на собственника. Данные разъяснения содержатся в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации».

Согласно требованиям ЖК РФ изъятие жилых помещений в многоквартирном доме возможно только одновременно с изъятием земельного участка, на котором расположен данный дом, т. е. законодательство не допускает в случае признания многоквартирного дома аварийным изъятия только лишь жилых помещений, без изъятия земельного участка.

В соответствии с требованиями ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Таким образом, до тех пор, пока участок под многоквартирным домом не прошел кадастровый учет, он не может быть выкуплен или изъят. Вместе с тем, как следует из смысла ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», инициировать проведение кадастрового учета участка под многоквартирным домом могут лишь сами собственники. Соответственно, при буквальном толковании законодательства можно прийти к выводу, что если участок под многоквартирным домом не прошел кадастровый учет, то собственники вполне могут не допустить изъятия участка под многоквартирным домом и жилых помещений, расположенных в данном доме, если они не будут обращаться с заявлением в органы власти о проведении кадастрового учета указанного участка.

Более того, по общему правилу государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав (ЕГРП). Данное правило предусмотрено Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В свою очередь, регистрация в ЕГРП права собственности на участок под многоквартирным домом возможна также только по инициативе самих собственников или уполномоченных ими лиц. Таким образом, можно сделать аналогичный вывод, что собственники также могут блокировать изъятие участка под многоквартирным домом, а следовательно, и изъятие жилых помещений в многоквартирном доме, не обращаясь в уполномоченный орган за регистрацией их права собственности на участок.

Зачастую в многоквартирном доме находятся не только жилые, но и нежилые помещения. Как правило, данные помещения расположены на первых этажах. В соответствии с нормами действующего ЖК РФ можно сделать вывод, что в случае признания многоквартирного дома аварийным подлежит изъятию участок под многоквартирным домом и каждое жилое помещение, расположенное в нем, нежилые помещения изъятию не подлежат. Однако необходимо иметь в виду, что изыматься должны не только жилые, но и нежилые помещения, расположенные в многоквартирном доме, признанном аварийным.

Подводя итог, отметим, что элементами процедуры изъятия жилого помещения в связи с изъятием жилого помещения для государственных или муниципальных нужд являются: во-первых, государственная регистрация письменного решения официального властного органа об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд; во-вторых, годичный срок со дня получения письменного уведомления собственником, в течение которого выкуп жилого помещения допускается только с согласия собственника; в-третьих, формы расчетов с собственником изымаемого жилого помещения (выкуп или предоставление другого жилья взамен изымаемого); в-четвертых, внесудебный (соглашение) или судебный порядок принятия решения об изъятии жилого помещения для государственных или муниципальных нужд; в-пятых, специальный (двухгодичный) срок исковой давности, который устанавливается для властного органа, в течение которого он может предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.

В практике вышеперечисленные требования соблюдаются не всегда. ЖК РФ предусмотрена возможность обращения в суд органа, принявшего решение о принудительном изъятии жилого помещения, с иском о выкупе жилого помещения, иными словами, с требованием об обязании собственника жилого помещения заключить соглашение о выкупе принадлежащего ответчику помещения на условиях, предлагаемых истцом. Иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения уведомления о предстоящем изъятии жилого помещения (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 11 декабря 2012 г. N 18-КГ12-88; Определение Верховного Суда Российской Федерации от 16 октября 2012 г. N 18-КГ12-34).

Инициатором возбуждения дела в суде может быть и собственник жилого помещения. Он вправе оспорить решение соответствующего органа об изъятии жилого помещения и требовать по суду признания этого решения незаконным. Собственник изымаемого жилого помещения также вправе защищать в суде свои законные права и интересы в случаях, когда на него оказывается давление, создаются условия, невозможные для нормального пользования жилым помещением, например, когда, не дожидаясь освобождения собственником жилого помещения, прекращают обеспечение жилого дома электрической энергией, водой, теплом, газом, перекрывают подъезды к жилому дому и совершают иные незаконные действия. Ущерб, причиненный собственнику жилого помещения такими незаконными действиями, подлежит возмещению. Кроме того, может быть поставлен вопрос о компенсации морального вреда.

Видео (кликните для воспроизведения).

Как показывает судебная практика, данная категория дел является достаточно сложной, в связи с чем за помощью по защите своих имущественных прав целесообразно обратиться к квалифицированному юристу.

Источники


  1. Смолина, Л. В. Защита деловой репутации организации / Л.В. Смолина. — М.: Дашков и Ко, БизнесВолга, 2010. — 160 c.

  2. Марченко, М. Н. Теория государства и права в вопросах и ответах / М.Н. Марченко. — М.: Проспект, 2012. — 240 c.

  3. Исследования по истории и теории развития авиационной и ракетно-космической науки и техники: моногр. . — М.: Наука, 2011. — 264 c.
Изъятие жилого помещения
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here