Как бороться с застройщиком

Самое важное в статье на тему: "Как бороться с застройщиком" с профессиональными пояснениями. Если в процессе прочтения возникли вопросы, то можно обратиться к дежурному юристу.

Как защитить застройщика
от злоупотреблений
«дольщиков»?

Организаторами мероприятия являются Комиссия по вопросам инвестиционного климата Общественная Палата Российской Федерации, Комитет по строительству ООО МСП «ОПОРА РОССИИ».

Основная идея круглого стола — сконцентрировать внимание экспертного сообщества вокруг сложившейся ситуации на рынке долевого строительства жилья в части доведения добросовестных застройщиков до банкротства.

Злоупотребление права на защиту прав потребителей уже давно известно всем участникам рынка жилищного строительства. И до недавнего времени речь шла зачастую о необдуманных поступках со стороны участника долевого строительства. Когда, не оценив реальную ситуацию, дольщики подавали иски о взыскании неустойки с застройщиков, тем самым усугубляя ситуацию со сдачей объекта в эксплуатацию, нанося огромный урон финансовому состоянию компании-застройщика. Иногда эти действия носили умышленный характер. Но это были индивидуальные дольщики, каждый со своими претензиями к застройщику. Авторы пакета поправок к Федеральному закону N 214-ФЗ от 30.12.2004 г учли опыт применения законодательства о защите прав потребителей в этой части, и законодательство о долевом строительстве теперь защищает не только участников долевого строительства, но и застройщиков.

В настоящее время проблема злоупотребления права приобретает новые формы и масштабы. На рынке жилищного строительства в регионах стали формироваться так называемые юридические компании, предоставляющие так называемые юридические услуги по решению споров с застройщиком. Такие «юристы» формируют целые группы дольщиков, не беря с них оплаты за свои услуги. Но теперь они не предлагают идти в суд, они формируют настоящий PR-проект с медиа-планом и подвергают компанию-застройщика настоящей травле: митинги, акции протеста, письма местным властям с негативной информацией о застройщике, сюжеты и статьи в СМИ. Таким образом, они разрушают репутацию застройщика, блокируют продажи и возможность получения новых проектов к реализации.

По данным из открытых источников, в результате такой деятельности отдельными группами «юристов» в Московской, Волгоградской, Кировской, Иркутской областях, Красноярском и Краснодарском краях, городе Санкт-Петербурге и еще целом ряде регионов России фактически заморожены сотни объектов.

Алгоритм работы прост. Застройщик задерживает сроки сдачи дома в эксплуатацию. К его дольщикам приходит группа юристов и выкупает их права по договору переуступки, причем цена переуступки может быть даже выше цены по договору участия в долевом строительстве. Они вступят в диалог с дольщиками раньше застройщика, раньше страховой и раньше будущего государственного фонда защиты прав дольщиков.

Как отличить недобросовестного застройщика от застройщика, попавшего в трудную ситуацию по объективным причинам? Как отличить реальный крик о помощи дольщиков от срежиссированного митинга специально обученными людьми? Как правильно доносить до дольщиков информацию о переносе сроков сдачи объекта в эксплуатацию по объективным причинам? Как защитить строительный бизнес в сложившихся экономических обстоятельствах?

Об этом и других аспектах проблемы 10 февраля поговорят эксперты рынка жилищного строительства. Ведь также важно не допустить дискредитации самого института долевого строительства, который призван выполнять важные функции — доступность жилья для граждан и развития жилищного строительства в целом. ,

Информацию об участии в мероприятии необходимо направить
до 9 февраля 2017 года электронной почтой по адресу [email protected]opora.ru
или сообщить по телефону

Недострой: как действовать пострадавшим дольщикам. Обращаться к властям, устраивать массовые акции, судиться или достраивать самим? Какой способ самый действенный

Участники рынка недвижимости хорошо знают слово «недострой» — это когда покупатели оплатили новые квартиры, а стройка либо не идет вообще, либо движется крайне медленно. Обычно на вопросы из серии «что делать?» тут следуют ответы вроде «обращайтесь только к надежным застройщикам». Спору нет, это верно, но только касается эта рекомендация этапа, когда покупатель только собирается приобретать новостройку. Мы же решили ответить на другой вопрос – что делать тем, кто уже вляпался в подобную историю?

Вроде улучшается, но…
По официальным данным за прошлый год (выступление замминистра регионального развития РФ Владимира Дедюхина в августе на всероссийском съезде «Новые механизмы защиты прав граждан — участников долевого строительства»), в России насчитывается около 87 тыс. обманутых дольщиков. Число недостроенных жилых зданий составляет 810.

Цифры сами по себе внушительные, но «Порталу о недвижимости MetrInfo.Ru» придется дать к ним еще и пояснения. Во-первых, ситуация особенно не улучшается год от года. «Регионы в 2012 году решили проблемы 30 тыс. человек, но, к сожалению, общая цифра не уменьшается», — сказал В.Дедюхин (цитируем по «РИА Новости»). А во-вторых, многие эксперты считают государственные данные сильно заниженными. С этим легко согласиться – достаточно ознакомиться с разработанными Минрегионом критериями, по которым граждан относят к обманутым дольщикам. Не засчитывают тех, кто:
— не предоставил полный пакет необходимых документов;
— не имеет российского гражданства;
— участвовал в строительстве многоквартирных домов на непредназначенных для этого землях;
— заключил после 17 июня 2010 года иной, отличный от ДДУ, договор;
— если гражданин приобрел в одном доме несколько квартир, то он считается обманутым дольщиком только один раз.

Понятно, что, к примеру, есть немало пострадавших, которые не проходят по пунктам 3 и 4.

Московский регион на общероссийском фоне выглядит относительно благополучно. «Проблема до сих пор стоит довольно остро, — говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – Она решается фактически в «ручном режиме», и очевиден положительный тренд. За 2008-2012 годы количество замороженных строек в Подмосковье сократилось в три раза, а в Москве – в четыре раза. Власти вмешиваются в такие проблемы и решают их, что само по себе уже является хорошим знаком».

«Бьем челом»
Переходим теперь к основной теме, то есть возможным линиям поведения незадачливых покупателей. Первая из них – это обращаться в различные государственные органы. Полностью независимого от госвласти бизнеса у нас не бывает – прокурор или санитарный врач может любому застройщику показать изрядную козью морду. А уж о ФМС, способной практически на любом объекте обнаружить незаконных гастарбайтеров, вообще деликатно помолчим. Так что обиженные на застройщиков дольщики могут писать всегда, писать везде.

Читайте так же:  Ограничение в родительских правах отца

«В случае недостроя подача заявлений со стороны физических лиц будет скорее плюсом, нежели минусом, — убеждена Вера Богучарова, замруководителя юридического департамента компании Est-a-Tet. – Соответствующие инстанции проведут проверки, и в итоге дольщик получит официальный ответ по своей проблеме». По мнению эксперта, обращение обязательно должны быть письменным – это намного более действенная форма, чем телефонные звонки. Самыми подходящими инстанциями для подачи заявлений о срыве сроков строительства являются правоохранительные органы, Минстрой, а также руководство региона (губернатор).

«Обращение в органы власти является довольно действенным механизмом, так как задача решить проблемы дольщиков была поставлена президентом, — полностью соглашается Валерий Лазебный, партнер юридической фирмы «АВЕЛАН». – А, следовательно, региональные и муниципальные власти набирают дополнительные бонусы в своей политической карьере, выполняя поручения главы государства. Более того, выдача разрешений на строительство, ввод объекта в эксплуатацию, контроль над осуществлением строительства – все это полномочия местной администрации, поэтому многие проблемы можно и нужно решать самим дольщикам именно здесь».

Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер», обращает внимание на необходимость коллективных действий. «Важно также обманутым дольщикам одного объекта объединяться, в этом случае решить проблему будет проще, резонанс сильнее», — говорит эксперт.

«Существует Москоминвест – это надзорный орган над застройщиками, — напоминает Наталья Шаталина, руководитель правового департамента компании «МИЭЛЬ-Новостройки». — Сайт Москоминвеста http://invest.mos.ru/ очень полезен в качестве «памятки дольщику», здесь размещена информация о том, куда обращаться в случае банкротства, недостроя и т.д., есть телефоны горячей линии».

Идем в суд
Второй вариант (впрочем, совершенно не исключающий первый – можно использовать параллельно с подачей «челобитных) – это обращение в суд. Метод, пользоваться которым нам постоянно настоятельно рекомендуют: в правовом государстве многие проблемы решаются в судебном порядке.

«На сегодня судебная практика по подобным делам ориентирована на защиту прав дольщиков, — обнадеживает Вера Богучарова (Est-a-Tet). – Однако для получения результативного решения по своей проблеме дольщику потребуется составить исковое заявление, подкрепив его документально, т.е. приложить копии договора между застройщиком и участником, платежные поручения или квитанции, подтверждающие выполнение обязанностей по оплате договора».

Ответ на вопрос о том, что именно писать в исковом заявлении, зависит от того, какой договор был заключен с застройщиком. «У покупателя квартиры по ДДУ (Договор долевого участия; заключается при условии, что продажа идет по 214-ФЗ – прим. ред.) есть два варианта: расторгнуть в одностороннем порядке договор и забрать деньги или дождаться окончания строительства и потребовать пени за просрочку, — говорит Мария Литинецкая («Метриум Групп»). – Если заключался ПДКП (Предварительный договор купли продажи; это означает, что все оформляется не по 214-ФЗ), и стороны в положенный срок не заключили основной договор, все обязательства покупателя и застройщика по предварительному договору прекращаются (п. 6, ст. 429 ГК РФ). Раз все обязательства сторон прекращены, то и деньги должны быть покупателю возвращены. Но если застройщик сопротивляется и не желает возвращаться денежные средства, то есть все основания требовать их возврата через суд».

В целом, покупатели квартир по 214-ФЗ защищены, конечно, лучше. Однако если речь идет не просто о срыве сроков, а о банкротстве застройщика, то 100-процентной гарантии возврата денег нет даже у них. «Если вы попали в такую незавидную ситуацию, желательно заручиться поддержкой профильного адвоката, специализирующегося на делах о несостоятельности, — рекомендует Мария Литинецкая. – Самостоятельно выйти без потерь не получится».

Массовые акции
О-о-очень противоречивая штука! С одной стороны, иногда они бывают весьма эффективными: память тут услужливо подсказывает город Пикалево, где после перекрытия дороги рассерженными рабочими все проблемы оных рабочих были в раз решены.

«Массовые акции оказывают влияние на администрации и другие органы власти, — считает Ольга Гусева, коммерческий директор ГК «МИГ-Недвижимость». — Если застройщик не собирается достраивать объект и не планирует продолжать деятельность, а уже пакует чемоданы, ему безразличны акции дольщиков, так как это повлияет только на его имидж. Если это объективные проблемы, застройщик, несомненно, выйдет на диалог с дольщиками. Акции привлекают внимание общественности, но деньги от этого у застройщика не появятся. А для администраций важна репутация, им не нужны социальные недовольства. А если пригласить СМИ и администрацию на строительную площадку, эффект дополнительно усилится».

Однако наши эксперты напоминают, что любая акция должна быть согласована в установленном законом порядке, иначе организовав сидение на каком-нибудь шоссе без соответствующего разрешения, можно получить не квартиру, а пару лет тюрьмы.

Достраиваем сами
Но вернемся из горних политических сфер к нашим заурядным заботам. Еще один обнаруженный способ действия покупателей новостроек – оформлять право собственности на недострой. «В таких случаях обычно создается жилищно-строительный кооператив или товарищество собственников жилья, — говорит Мария Литинецкая («Метриум Групп»). – Затем необходимо оформить права на объект незавершенного строительства и нанять подрядчика».

«Это вполне реальный способ для домов с готовностью более 70%, но очень затратный, — отмечает Валерий Лазебный («АВЕЛАН»). — Его можно рассматривать только в самой безнадежной ситуации (взыскивать нечего, не с кого, местная власть ничем помочь не может). Плюс этого способа – готовый реальный дом. Все остальное, скорее всего, говорит не в пользу ЖСК. Поиск генерального подрядчика, оплата строительства и другие организационные расходы берет на себя ЖСК. Если дом находится на начальной стадии, то придется доплатить сумму, равную новой квартире. Конечно, можно уменьшить затраты дольщиков (членов кооператива), предоставив возможность построить на площадке новые объекты, которые затем реализовать. Но кто может дать гарантию, что эти объекты будут доведены до конца и их тоже не придется достраивать?».

И все же положительные примеры есть, их приводит Мария Литинецкая: «Например, в Красноярске обманутые дольщики создали ТСЖ «Калина», которое взяло на себя функции заказчика и самостоятельно наняло подрядчика для завершения строительства объектов, расположенных на улицах Калинина, Мира и Чкалова. Другой пример – жилой комплекс в Москве, который находится на ул. Металлургов, 62. Застройщик был признан банкротом, и обманутые дольщики организовали ЖСК «Домиз», который взялся за достройку проблемного объекта».

Резюме от портала www.metrinfo.ru
Перечисленные выше стратегии не означают простого и быстрого решения проблемы. С одной стороны, это огорчительно, с другой – вполне предсказуемо: если бы такое решение существовало, не было бы десятков тысяч обманутых дольщиков. Так что лучшей рекомендацией остается все же та, что приведена в самом начале этой статьи: не попадать в подобные ситуации. Для чего лишний раз подумать, кому и на каких условиях вы отдаете свои деньги.

Читайте так же:  Задерживают на работе

Мнения экспертов:

Наталья Шаталина, руководитель правового департамента компании «МИЭЛЬ-Новостройки»:
У нас есть определённая судебная практика, где суды взыскивают неустойку с застройщиков в пользу покупателей, но при этом снижают ее до минимума. И в нашей практике есть проект, где был нарушен срок строительства. Очень много клиентов пошли в суд, но от заявленных полутора-двух миллионов законно рассчитанных неустоек суд снизил суммы выплат, в среднем, до 50 тыс.

[3]

Также в нашей практике были случаи, когда застройщик пытался договориться, компенсировать нарушения сроков – квадратными метрами или устранением недоделок, которые застройщик изначально не признавал.

Объединение обманутых дольщиков может быть опасно как для застройщика, так и для них самих. Особенно в сегменте экономкласса, где, как правило, сложные, тяжелые деньги. И даже когда застройщику еще далеко до банкротства, подобными действиями дольщики этот процесс могут подтолкнуть. Поэтому советовать активные действия и объединения, на мой взгляд, категорически нельзя, потому что объединение редко заканчивается хорошо.

Сергей Крахин, начальник правового управления ГК «МИГ-Недвижимость»:
Бывают случаи, когда застройщик не виноват. Например, не следует обвинять застройщика в нарушении срока строительства или прекращении строительства жилого дома, если мощности для подключения к коммуникациям были переданы другому лицу, а также если по причинам, не связанным с действиями застройщика, затягивается приемка дома госкомиссией в эксплуатацию.

Необходимо учитывать, что при обращении в правоохранительные органы либо в суд будут отвлечены ресурсы застройщика — «человеческие» и финансовые — для работы с данными органами вместо решения вопроса по завершению строительства и вводу в эксплуатацию жилого дома.

Таким образом, я бы рекомендовал обращаться в суд и правоохранительные органы, если становится очевидным, что застройщик самостоятельно не решит вопрос с вводом в эксплуатацию долгостроя/недостроя, и обращение в органы власти (города, поселения, субъекта) не помогло.

Можно ли победить недобросовестных застройщиков?

Сегодня во всех мегаполисах, крупных и даже небольших периферийных городах, огромным спросом пользуется первичная недвижимость. Несмотря на экономическую нестабильность, политические проблемы и сильнейшую девальвацию рубля квартиры в новостройках пользуются особым спросом. Их собственники воспринимают квадратные метры в новостройках не только, как пространство для собственного проживания, но и в качестве средства, позволяющего сохранить накопленный капитал, а также неплохо заработать, получая пассивный доход от сдачи квартиры в аренду. Именно поэтому наши соотечественники стараются приобрести готовые квартиры в новых домах либо становятся инвесторами будущего строительства, чтобы получить искомые квадратные метры после того, как стройка будет окончена, а дом сдан в эксплуатацию.

Но, как показывает практика, первый вариант можно назвать более безопасным, нежели второй, поскольку характерной черной отечественного рынка является существование на нем недобросовестных застройщиков. Мы не будем рассматривать откровенно мошеннические схемы, и говорить о фирмах, которые изначально являются аферистами, собирающими средства на постройку дома и исчезающими еще до начала строительных работ, а поговорим о тех застройщиках, которые действуют более тонко.

Почему затягиваются сроки строительства дома?

Так, например, существуют застройщики, намеренно затягивающие процесс передачи квартиры в собственность дольщиков. Чаще всего к такому приему прибегают девелоперы, чьи пайщики выплачивают вначале лишь ¾ стоимости жилья, а окончательно рассчитываются с компанией уже после сдачи дома в эксплуатацию. Застройщики намеренно затягивают сроки строительства, ожидая повышения курса доллара, поскольку договора на приобретение имущества заключаются, как правило, в обязательной «привязке» к валютному курсу.

Некоторые девелоперы также затягивают процесс сдачи жилья, поскольку в это время сдают помещения в краткосрочную аренду, получая неплохую дополнительную прибыль.

Еще одним поводом для задержки сдачи собственнику готовой квартиры является действительно факт невыполнения девелопером взятых на себя обязательств. Какие-то причины не позволили ему вовремя сдать дом (например, несвоевременная поставка материалов, нехватка финансов, нарушения в процессе строительства из-за которых комиссия не принимает дом), поэтому ему приходится исправлять сделанные ошибки или продолжать строительство с задержкой окончательных сроков сдачи проекта.

Бороться или ожидать?

Но все эти факторы не должны интересовать пайщика, заключившего с девелоперской компанией договор на приобретение жилья. Правда, большинство дольщиков считает, что бороться с застройщиками при помощи судебной системы бесполезно, поэтому они ждут своих «кровных» квадратных метров годами. Давайте узнаем у юристов, как бороться с такими застройщиками, защищая законные права, и на что может рассчитывать среднестатистический пайщик, выступающий инвестором строительства?

Начнем с главного. Юристы считают, что подсознательное нежелание вступать в конфликт с крупной, финансово устойчивой компанией, вызванное низким уровнем правовой культуры в нашем обществе, является не всегда оправданным. Статистика показывает, что все чаще суды принимают решение не в пользу застройщиков, а в пользу дольщиков. Именно поэтому застройщики стараются всеми способами заручиться согласием покупателя на перенос сроков строительства (например, это условие может быть прописано в договоре, поэтому изучать его следует крайне внимательно), но из самой ситуации напрашивается два краеугольных вывода.

1. Не стоит бояться защищать свои права — суды гораздо лояльнее настроены к дольщикам, нежели к компаниям-девелоперам.

2. Если инвестор прав, а суд принял решение не в его пользу, пайщику следует подавать апелляцию, но направлять свое дело в суд высшей инстанции.

3. Внимательно читать договор, причем в присутствии собственного нотариуса, а не юриста фирмы. Все «скользкие» моменты часто черным по белому прописываются в соглашении, но из-за неумения правильно читать юридическую документацию и желания сэкономить деньги на найме независимого нотариуса, люди подписывают откровенно невыгодные для себя договорные обязательства. Естественно, с таким договором идти в суд бесполезно!

[2]

Законные права пайщиков

Если пайщик купил жилье на основе договора об участии в паевом строительстве, но не получил ее в сроки, оговоренные договорным обязательством, первое, что следует сделать – показать компании, что вы хорошо знаете свои права. В данном случае, это означает потребовать от застройщика выплаты неустойки, равняющейся 1/150 стоимости договора от ставки рефинансирования, установленной Центробанком России на день выплаты. Право потребовать такую неустойку установлено законодательством РФ (пункт 2 ст.6 214-ФЗ). На сегодняшний день ставка установлена в размере 8,25%. Путем простых математических вычислений можно рассчитать, что если застройщик задерживает передачу квартиры на год, он должен будет выплатить дольщику порядка 20% от средств, выплаченных последним.

Читайте так же:  Что такое страховая пенсия и кому она выплачивается

Если застройщик не согласится выплачивать неустойку или будет игнорировать финансовую претензию, дольщику необходимо обращаться в суд. При этом список требований, заявленных пайщиком, может быть достаточно широк и включать в себя не только требование о выплате неустойки, но и о возмещении убытков, причиненных ему застройщиком (ст. 10-214 ФЗ). Также пайщик может подавать иск на компенсацию морального ущерба и на выплату штрафа, равного 50% от суммы, которая будет присуждена судом, если застройщик отказался добровольно оплатить сумму «набежавшей» неустойки (эти две претензии оговорены в законе о потребительских правах и их защите).

Видео (кликните для воспроизведения).

Также пайщик может рассчитывать на возмещение расходов, затраченных на слушанье дела в суде и на услуги адвоката, выполняющего функции представителя дольщика в судебных инстанциях (об этом гласят статья 100 Гражданского Кодекса РФ).

Возмещение расходов

Давайте теперь остановимся на вопросе о возмещении расходов, которые должен будет выплатить застройщик. Их требование может быть обоснованным только если пайщик их действительно понес. Как правило, к ним относятся затраты на аренду жилья, снимаемое пайщиком во время просрочки, возникшей по вине застройщика. Но в суде необходимо будет обосновать необходимость снимать жилье, а также доказать отсутствие прав на другую жилплощадь и непосредственно факт аренды жилья. Также потребуются документальные доказательства всех этих трат, к которым относится, в первую очередь, договор аренды, а во-вторых, банковские платежки, расписки, квитанции, чеки, поэтому система оплаты жилья с передачей денег без контракта, прямо в руки хозяину дольщикам не подходит.

Еще одним пунктом реестра незапланированных расходов является переплата по ипотеке. Банковский кредит под участие в паевом строительстве подразумевает начисление более высокой процентной ставки в тот временной отрезок, когда жилье находится на этапе строительства, но на дату сдачи дома в эксплуатацию эта ставка существенно снижается, ведь у банка уже есть реальное залоговое обеспечение выданных средств. То есть, если строительство затянуто на год, то с застройщика может быть стянута разница между реально выплаченной суммой по процентам и цифрами, оговоренными в договоре ипотеки.

Моральная компенсация

Если пайщик планирует включить в иск оплату морального ущерба, то ему потребуется доказать вину девелопера в умышленном затягивании сроков строительства. Это доказать можно, но мы живем не в Америке, а в России, поэтому суд, как показывает практика, не назначает компенсацию морального ущерба в размерах, превышающих 10 000-50 000 рублей.

Нюансы договорного соглашения

Как вы убедились, защищать свои права и интересы стоит обязательно, тем более, что суды благосклонно относятся к обманутым пайщикам. Но это прекрасно понимают и девелоперы, поэтому если у них срываются сроки, оговоренные контрактом, они стараются заручиться согласием пайщика (если, конечно, этот момент не был внесен соответствующим пунктом в условия договора).

В ход идут самые различные приемы, например, компания может прислать письмо, содержащее дополнительное соглашение к договору, с просьбой или требованием подписать этот документ (компания даже может пообещать снизить стоимость договора, но, естественно, эта скидка сэкономит застройщику меньше, нежели та сумма, которую должен будет выплатить застройщик такому пайщику согласно законодательству).

Обратите внимание, в письме не сообщается, что эти изменения вносятся в договорное соглашение, а, значит, пайщик-инвестор лишиться права подавать на недобросовестного застройщика, нарушившего сроки сдачи объекта, в суд. Поэтому следует четко понимать, что подписание данного документа является правом пайщика, но не обязанностью.

И напоследок еще один совет — старайтесь все «бумажные вопросы» решать только в присутствии нотариуса, который изучит условия договора и подскажет, стоит ли идти в той или иной ситуации на компромисс с застройщиком или нет.

Copyright © 1994 — 2019
Адресъ недвижимость

Как победить недобросовестного застройщика?

В настоящее время существует огромное количество недобросовестных застройщиков. Многие дольщики живут в ожидании своего собственного жилья годами, но при этом не хотят тратить время на суды, потому как процессы могут тянуться долгое время. Данная позиция объяснима тем, что большая часть населения имеет низкий уровень правовой грамотности и осведомленности, многие не хотят вступать в конфликты со строительными компаниями, поэтому сидят и ждут у моря погоды.

Однако во многих случаях такая позиция считается не оправданной, согласно статистике, споры по данной проблеме, рассматриваемые в судах, часто разрешаются в пользу дольщиков, а не застройщика.

Если предположить, гражданин купил квартиру согласно договору долевого участия в строительстве, но в положенный срок она не была ему предоставлена. Что делать в таком случае, куда и к кому стоит обращаться в первую очередь?

Первым делом, надо напрямую обратиться к застройщику и потребовать выплатить неустойку за каждый просроченный день. Размер неустойки составляет 1/150 от ставки рефинансирования центрального государственного банка на день выплаты от общей цены заключенного договора. Право требовать уплату неустойки закреплено в законе.

На сегодняшний день ставка составляет 8,25%. Если срок предоставления жилья будет задержан на год, то застройщик должен выплатить 20% средств от тех, что уплатил дольщик. Если же он дает отказ в выплате либо долгое время игнорирует просьбу дольщика, то надо идти в суд. В суде дополнительно можно требовать от застройщика возмещение убытков, которые он причинил из-за пропуска срока предоставления жилья; компенсационных выплат от полученного морального вреда; уплаты штрафа 50% от суммы, которую назначил суд за то, что застройщик в добровольном порядке отказался оплатить неустойку. Можно также возместить судебные расходы, расходы на оказываемые услуги представителя в суде.

Суд зачастую выносит положительное решение в пользу дольщика, поэтому недобросовестные застройщики всеми способами пытаются получить добровольное согласие клиента на то, чтобы перенести сроки строительства.

Дольщик имеет право требовать возместить убытки, если они действительно были. Зачастую, под ними бывают расходы, потраченные на аренду жилья, потому что люди вынуждены снимать квартиру или дом весь период задержки срока. При этом дольщик должен представить доказательства суду, что у него нет другого жилья, и что он был вынужден пользоваться съемными апартаментами. К доказательствам надо приложить все документы, подтверждающие факт затрат. Это может быть договор аренды, акт приема и передачи жилья, расписка, подтверждающая факт передачи денег, счета и др.

Читайте так же:  Отпуск 14 дней

Еще одни расходы, это переплата средств по кредиту. При займе денег у банка под долевое участие, самые максимальные ставки получаются на время строительства, уменьшаются они, когда дом сдается в эксплуатацию. Если застройщик задержал сроки сдачи на год, то с него можно удержать разницу по процентам.

Получение морального вреда возможно, если будет доказана вина застройщика в том, что он сорвал сроки предоставления жилья, которые были оговорены в договоре. Суды редко, когда оценивают такой вред выше 50 тысяч рублей.

Надо всегда быть начеку, знать свои права и законы, уметь их защищать. Застройщики идут на хитрости, чтобы продлить срок, пишут письма дольщикам о соглашении на продление срока передачи объекта и предложение, а может быть даже требование о том, что они должны подписать этот документ добровольно. Подписав его, дольщик не догадывается, что фактически он сам корректирует договор, вносит в него изменения и тем самым лишается права на возмещение средств через суд. Поставить подпись на таком документе — это право каждого, но никак не обязанность.

Как бороться с недобросовестным застройщиком в Москве

Покупка квартиры через договор долевого участия в строительстве позволяет сэкономить деньги. Стоимость квадратного метра в строящемся доме обычно меньше, чем в достроенном. К сожалению, на рынке жилья работают и недобросовестные застройщики. Покупателям приходится ждать квартиры годами, а качество жилья после сдачи дома оставляет желать лучшего.

Недовольных дольщиков защищает Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В законе чётко прописано, что в случае неисполнения или неполного исполнения договорных обязательств застройщиком граждане вправе потребовать выплаты пени и штрафа, а также возмещения всех реальных убытков. Если дольщик снимает жильё, а застройщик опаздывает со сдачей дома, арендную плату можно отнести к реальным убыткам. Если проблема в качестве жилья, все расходы по устранению недоработок также должен нести застройщик.

Реестры недобросовестных застройщиков и обманутых дольщиков

В каждом регионе ведётся реестр недобросовестных застройщиков. Туда вносят строительные компании, которые не выполняют обязательства по договорам долевого строительства. Перед заключением договора россияне могут ознакомиться с чёрным списком компаний по своей области и узнать, нет ли в списке выбранной фирмы.

В реестр включаются строительные корпорации, которые:

  • осуществляют двойные продажи квартир в новостройках;
  • продают квартиры в «домах-призраках»;
  • замораживают строительство домов после получения оплаты;
  • сдают дома, не соответствующие государственным стандартам или условиям договоров;
  • срывают сроки сдачи домов.

Бороться с недобросовестным застройщиком приходится самим обманутым покупателям. Они вправе обратиться в суд для расторжения договора и возврата своих денег. Они также могут потребовать устранения недостатков силами застройщика. Через обращения в суд приходится требовать штрафы, пени и компенсацию расходов. Сначала можно попробовать досудебное урегулирование спора через письменную претензию. К сожалению, добровольно строительные компании редко выполняют предъявленные требования.

В некоторых регионах создаются реестры пострадавших граждан. Например, а сайте Комплекса градостроительной политики и строительства г. Москвы был создан реестр граждан, чьи права были нарушены после заключения договора долевого участия в строительстве.

В реестре представлена информация о пострадавшем, о многоквартирном доме, о застройщике, о подписанном договоре, а также об этапе строительства дома. Для включения в реестр гражданин должен подать заявление, копию паспорта, копию договора долевого строительства, копию квитанции об оплате, копию решения суда по делу против застройщика, копии документов о возмещении застройщиком части расходов (если есть). Заявление может подать представитель по нотариальной доверенности.

Правовая помощь по договорам долевого строительства

Для расторжения договора или компенсации расходов необходимо обращаться в суд. Написать исковое заявление Вам поможет юридическая Компания «Правовое решение». Мы оценим соответствие действий застройщика условиям договора, а затем расскажем, какие варианты есть у Вас в сложившейся ситуации.

Выбранный вариант решения проблемы наши юристы реализуют на практике. Мы заставим недобросовестного застройщика вернуть уплаченные деньги или компенсировать расходы. По закону Вы имеете право потребовать неустойку в размере одной трёхсотой ключевой ставки Центробанка РФ от общей стоимости договора за каждый день просрочки. Можно также оштрафовать застройщика, штраф составит 50% от конечной величины неустойки.

Если Вас как застройщика обвиняют в нарушении условий договоров, наши специалисты помогут урегулировать споры с дольщиками досудебным путём, избежать расторжения договоров и выплаты штрафов и неустоек. Если Вас обвиняют в мошенничестве, мы защитим Вас на следствии по уголовному делу и в суде.

Дольщик и застройщик: как разрешать их споры о дефектах новостроек

За последние семь лет рынок долевого строительства России вырос в 3,5 раза, сообщил в конце прошлого года министр строительства и ЖКХ Михаил Мень. С помощью ДДУ в стране приобретается около 80% жилья на первичном рынке. По закону «Об участии в долевом строительстве», застройщик обязан передать дольщику квартиру, качество которой соответствует условиям соглашения, технических и градостроительных регламентов, отвечает проектной документации и иным обязательным требованиям, констатирует Михаил Варюшин, старший юрист ЮБ «Аронов и Партнеры».

И практически любой выявленный недостаток у нового жилья дает возможность покупателю предъявить претензии строительной компании. Для этого участник долевого строительства должен сначала попросить застройщика составить акт, в котором будут перечислены обнаруженные дефекты. Руководитель практики «Земля.Недвижимость.Строительство» ЮФ «Инфралекс» Сергей Шумилов подчеркивает, что до удовлетворения всех своих требований участник долевого строительства вправе не подписывать документы о приемке квартиры. Такое поведение покупателя будет стимулировать продавца поскорее удовлетворить все претензии, иначе компании придется платить еще и неустойку за просрочку сдачи жилья. Кроме того, все расходы на содержание квартиры (коммунальные платежи) до подписания акта приема-передачи недвижимости несет застройщик, добавляет Шумилов.

Варианты защиты

По закону участникам долевого строительства доступны сразу несколько способов защиты, однако среди них нет права требовать замены некачественной квартиры на другую, замечает Алексей Алтухов, руководитель проектов АК «Павлова и партнеры». Вместе с тем такую возможность дольщик может прописать в ДДУ, подчеркивает эксперт.

Читайте так же:  Как пожаловаться на органы опеки и попечительства

В любом случае, как показывает практика, застройщики чаще всего положительно реагируют на просьбу устранить недостатки, говорит ведущий юрист «Содружества земельных юристов» Элита Закиян. Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и партнеры», объясняет, что продавцу удобнее ликвидировать дефекты своими силами, а не платить компенсацию: «Это более экономически оправдано, так как рабочие и материалы у компании есть, а денег нет или не хочется их отдавать».

Когда недостатки очевидны или с претензиями обратилось большое количество дольщиков, то шансы на досудебное урегулирование спора существенно возрастают, поясняет Екатерина Калинина, старший юрист Noerr. По ее словам, если жители одного дома столкнулись с общими для всех жильцов недостатками, то стоит подать коллективную претензию строительной фирме.

Если дольщик обнаружил, что дефекты у квартиры существенные, то он может отказаться от исполнения договора долевого участия в одностороннем порядке и потребовать от строительной компании вернуть деньги за недвижимость. Кроме уже потраченных средств покупатель получит еще и дополнительную компенсацию, говорит Калинина. Ее размер рассчитывается по формуле: 1/300 (1/150 – если дольщик физлицо) ключевой ставки ЦБ (7,75%) умножить на внесенную сумму и количество дней от даты первого платежа и до момента расторжения соглашения. Однако у такой возможности есть и «обратная сторона медали», замечает Некрестьянов: «Дольщику, как правило, возврат денег даже с процентами не выгоден, ведь стоимость жилья за пару лет строительства уже выросла, а цена квартиры на стадии котлована ниже, чем у готовой».

[1]

Что делать в суде

Вместе с тем лишь небольшая доля конфликтов между участниками долевого строительства и застройщиками успешно урегулируется в досудебном порядке, констатирует Дмитрий Петров из КА «Юков и партнёры». Если продавец вообще не исправляет выявленные дефекты или не исключает их полностью, то надо обращаться в суд. Закиян советует в рамках таких процессов представлять максимум доказательств, которые подтвердят у квартиры существенные недостатки: акты осмотров, фотографии, технические заключения с дефектной ведомостью, экспертные заключения и прочее.

Решения судов по наиболее частым судебным спорам дольщиков с застройщиками

– Дольщик может в одностороннем порядке отказаться от исполнения ДДУ и потребовать от застройщика возврата денег, если у квартиры есть существенные недостатки или выявленные дефекты не устранены в разумный срок (дело № 33-30716/2016).

– Дольщик потребовал взыскать с застройщика неустойку за просрочку сдачи квартиры, которая произошла из-за того, что компания устраняла недостатки у жилья. В суде компания уверяла, что участник должен был принять квартиру вовремя: ведь выявленные дефекты считаются несущественными и легкоустранимыми. Но суды удовлетворили иск, отвергнув эти доводы ответчика, рассказывает юрист практики разрешения споров и банкротства юрфирмы «Линия Права» Кирилл Коршунов, который представлял интересы заявителя в этом споре (дело № 4-КГ17-25).

– Заключая договор с участником долевого строительства, застройщик обязан сообщить клиенту полную информацию о характеристиках объекта недвижимости и точно описать его местоположение. ВС подчеркнул, что продавец обязан своевременно предоставлять потребителю те сведения о товаре, которые позволят сделать правильный выбор. Вместе с тем договор, заключенный с застройщиком, не предусматривает замены квартиры, однако дает истцу право на получение компенсации (дело № 5-КГ16-47).

– Суды откажут истцу, если недостатки жилья могли возникнуть по вине заявителя из-за ненадлежащей эксплуатации недвижимости уже после ее приемки (Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 13 сентября 2016 года № Ф06-12576/2016 по делу № А57-18247/2015).

– Если, несмотря на изменение проектной документации, квартира пригодна для использования и соответствует обязательным требованиям, суды отказываются удовлетворять требования дольщика, предъявленные в связи с недостатками жилья (дело № 33-15528/2016).

Кроме того, если дольщик устранил все повреждения самостоятельно, то ему придется доказать, что он реально потратил ресурсы на эту работу, объясняет юрист: «Иначе можно полностью лишиться возможности возместить фактически понесенные расходы». Эксперт акцентирует внимание на том, что надо различать существенность выявленных дефектов: «Отсутствие ручек в окнах или смотрового глазка во входной двери не являются серьезными недостатками, из-за которых жилье нельзя использовать по назначению».

Как избежать понижения компенсации

Даже если дольщик доказал существенность недостатков и выиграл суд у застройщика, то истцу вряд ли удастся взыскать в полном объеме причитающиеся ему проценты за пользование чужими деньгами, потребительский штраф и компенсацию морального вреда, предупреждает Варюшин. По его словам, СОЮ до сих пор активно снижают миллионные проценты и штрафы до 100 000–150 000 руб. Чтобы избежать таких решений и получить большую сумму, дольщики идут на свои хитрости, рассказывает эксперт. Граждане уступают свои права требования в подобных делах коммерческим организациям и ИП, которые взыскивают деньги с застройщиков в арбитражном судопроизводстве.

Видео (кликните для воспроизведения).

Варюшин подтверждает, что арбитражные суды не снижают компенсацию и потребительский штраф, присуждая их практически в полном объеме (см. дела № А40-162161/2016, № А41-72694/2015 и № А41-2072/2015). Эксперт объясняет, что арбитражи справедливо перекладывают бремя доказывания несоразмерности компенсации и потребительского штрафа на застройщика. Но такая ситуация перегружает систему арбитражных судов, констатирует юрист. Кроме того, в последнее время наметился новый тренд, когда сами дольщики злоупотребляют своими правами, говорит Некрестьянов. При малейших недостатках участники долевого строительства отказываются от приемки квартиры, чтобы получить с застройщика неустойку, резюмирует юрист.

Источники


  1. Гонюхов, С.О.; Зинченко, В.И. Азбука милиционера; Красноярск: Горница, 2013. — 382 c.

  2. Медведев, М. Ю. Аукционы. Проведение, участие, судебные споры. Справочник инвестора / М.Ю. Медведев, А.М. Насонов. — М.: Юстицинформ, 2013. — 224 c.

  3. Адвокатская деятельность и адвокатура в России / Под редакцией И.Л. Трунова. — М.: Юрайт, 2016. — 528 c.
  4. Перов, С.И. Основы судебно-бухгалтерской экспертизы / С.И. Перов. — М.: Ярославль: Нюанс, 2015. — 662 c.
Как бороться с застройщиком
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here