Квартира под нежилое помещение

Самое важное в статье на тему: "Квартира под нежилое помещение" с профессиональными пояснениями. Если в процессе прочтения возникли вопросы, то можно обратиться к дежурному юристу.

Перевод жилого помещения в нежилое

Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение

Перевод квартиры в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, не являются жилыми.

Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Перевод жилого помещения в нежилое не допускается:

если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению;

если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве постоянного проживания;

если право собственности на переводимое помещение обремено правами каких-либо лиц.

Основания для перевода жилых помещений (домов) в нежилой фонд:

признание жилых помещений (домов) непригодными для постоянного проживания ;

признание целесообразности изменения функционального назначения жилых помещений, расположенных на первых этажах строений, в целях улучшения жилищно-коммунального и бытового обслуживания населения, получения средств для расширенного воспроизводства жилищного фонда.

Порядок действий для перевода жилого помещения в нежилой фонд

1-й этап — сбор необходимых документов и обращение в межведомственную комиссию для разрешения перевода

1. Сначала необходимо собрать документы, предоставляемые в Департамент Управления Имуществом для разрешения перевода жилого помещения в коммерческое. Сбор документов осуществляется одним из собственников, либо лицо по доверенности.

2. После сбора вышеперечисленных документов, всем собственникам или доверенному лицу следует обратиться в Департамент Управления Имуществом для разрешения перевода (пишется заявление установленного образца с указанием причины перевода).
Также предоставляются:

  • Все вышеперечисленные документы и справки;
  • Паспорта РФ;
  • Документ права собственности на помещение;
  • Нотариально заверенная доверенность, если переводом занимается доверенное лицо;
  • Если обращается юридическое лицо, то учредительные документы той фирмы, представителем которой лицо является.

3. Рассмотрение комиссией заявки о переводе. Срок рассмотрения 45 дней, затем в течение 3 дней выдается на руки или высылается по почте протокол.
Возможные причины отказа:

  • Были не соблюдены условия перевода,
  • Предоставлены не все документы,
  • Не получено согласие других собственников.

2-й этап: Обращение в БТИ (Бюро Технической Инвентаризации) или в МФЦ для определения стоимости перевода помещения

1. Все собственники или доверенное лицо должны обратиться в БТИ в отдел приватизации и жилищным фондом или в МФЦ (Многофункциональный центр/Мои документы) и написать заявление установленного образца.

[1]

К заявлению приложить (оригиналы и копии):

  • паспорт РФ;
  • документ права собственности на помещение;
  • протокол межведомственной комиссии;
  • экспликация и поэтажный план, технический паспорт ;
  • если переводом занимается доверенное лицо, то нотариально заверенная доверенность;
  • если обращается юридическое лицо, нужно еще и учредительные документы фирмы, представителем которой лицо является.

2. На основании заявления и вышеуказанных документов, комиссия отдела приватизации и управления жил. фондом, принимает решение о стоимости перевода помещения.

3-й этап: Регистрация прав собственности на помещение в УФРС

1. Всем собственникам помещения или доверенному лицу необходимо обратиться в МФЦ или УФРС со следующими документами (оригиналы и копии):

  • Паспорта РФ и доверенности, если действует доверенное лицо;
  • Протоколы межведомственной комиссии и комиссии БТИ;
  • Учредительные документы компании, если обращается юридическое лицо.

2. Всем собственникам необходимо подписать заявления, которые заполняются сотрудником УФРС.

3. Оплата госпошлины

4. Оригиналы и копии поданных документов забираются регистратором.

5. В обозначенный день все собственники забирают документы.

Специалисты отдела перевода жилого помещения в нежилой фонд окажут квалифицированную помощь в максимально короткие сроки. Мы имеем большой опыт сотрудничества со всеми учреждениями, от которых зависит принятие решений по переводу жилого помещения в нежилое в многоквартирном доме.

Нужна консультация? Остались вопросы?

Обратитесь к нам и получите квалифицированную консультацию по вопросам, связанным с ценой на перевод в нежилое помещение, а также по вопросам перевода жилой квартиры в нежилое помещение!
Оставьте заявку на бесплатную консультацию прямо сейчас!

Квартиры под перевод

Заявка на подбор/продажу

RENTAVED ESTATE поможет Вам продать или купить недвижимость, а так же сдать Вашу квартиру или помещение в аренду или подобрать Вам недвижимость в аренду по необходимым параметрам.

Наш опыт позволит нам эффективно и оперативно выполнить Вашу заявку.

Квартиры под перевод в нежилой фонд — получаем прибыль от арендного бизнеса

Покупка квартиры под перевод в нежилой фонд — это проверенная схема организации арендного бизнеса с быстрой окупаемостью и возможностью обойтись более скромными инвестициями. Даже если учесть все затраты на выкуп жилой зоны и перевод её в категорию коммерческой, итоговая сумма получается гораздо ниже стоимости уже готового проекта.Компании Ренессанс Инвестментс имея большой опыт работы в переводе жилых помещений в нежилой фонд предлагает свои клиентам работу под ключ от подбора квартиры для покупки и последующий ее перевод в нежилой фонд, ремонт, получение нового свидетельства и уже нежилого помещения в аренду.

  • кафе и рестораны;
  • банки и обменные пункты валюты;
  • магазины и аптеки;
  • туристические фирмы;
  • веб-студии, фото- и видеостудии;
  • парикмахерские и салоны красоты.

Немного информации: требования к жилому помещению под перевод

Перед тем, как купить квартиру на первом этаже для ее дальнейшего переоформления в коммерческую недвижимость, необходи мо убедиться в отсутствии претендентов на её квадратные метры. Рисковать в таких вопросах недопустимо: юридически чистую сделку сможет гарантировать только сотрудничество с опытными риэлторами. Важным требованием к выбранному помещению является возможность обустройства отдельного входа. Чаще всего вход оборудуется на месте окна или лоджии. Как правило, преобразованию в коммерческую недвижимость подлежат квартиры под перевод в нежилой фонд на первом этаже. Редким случаем считается перевод помещения над ней. Это возможно, если оно принадлежит тому же владельцу. Процесс переоформления квартиры включает проверку и учет проложенных в ней коммуникаций, особенно на месте предполагаемого входа. Также учитывается возможность отключения квартиры от газоснабжения. Само здание, в котором находиться интересующее помещение, должно быть введено в эксплуатацию. Оно не должно находиться в списках на снос, реконструкцию или капитальный ремонт. Не допускается и аварийность дома.

Читайте так же:  Бесплатные курсы английского языка для пенсионеров

Только в случае соответствия помещения всем перечисленным требованиям клиент имеет право купить квартиру на первом этаже и переоформить ее в коммерческую недвижимость. Сфера инвестиций не терпит небрежного подхода: мы кропотливо проверяем каждое помещение, с которым имеем дело, чтобы вы могли начать получать доход как можно скорее. «Неожиданные сюрпризы» для наших клиентов полностью исключены: разве что приятные!

Переоформление жилой квартиры в коммерческую недвижимость: с чего начать?

Стоит понимать, что переоформление квартиры должно происходить в строгом соответствии с рамками закона — только это дает возможность собственнику помещения свободно распоряжаться им в будущем. Чтобы начать процесс перевода, на подготовительном этапе владельцу необходимо представить следующие документы:

  • заявление о желании перевести квартиру в нежилой фонд;
  • документы, доказывающие, что квартира на первом этаже действительно принадлежит заявителю;
  • план переделки помещения (перепланировка стен, обустройство входа и т.д.);
  • план БТИ;
  • технический паспорт квартиры.

В целом, процесс переоформления жилой квартиры в нежилое помещение своими силами обычно занимает около полугода.

Подводные камни оформления документов.

Итак, чтобы начать торговый бизнес, недостаточно только купить квартиру на первом этаже под магазин.

Необходимо пройти длинный путь переоформления документов во многих службах, причем иногда заявителя может постигнуть отказ — как правило, это случается при попытках самостоятельно перевести недвижимость через Департамент городского имущества.

При принятии решения о выдаче соответствующих документов Департамент тесно взаимодействует с другими компетентными органами, поэтому продажа квартир под перевод в нежилой фонд также должна проходить в легитимном русле.

Наше консалтинговое агентство «Ренессанс Инвестментс» имеет серьезный опыт по продаже квартир под перевод и переоформлению недвижимости в коммерческий фонд.

Мы работаем по четкой отлаженной схеме, поэтому обращение к нашим специалистам гарантирует получение документов в срок и сводит к минимуму риск неудачи.

Мы возьмем на себя все организационные моменты и юридические формальности по переоформлению квартиры на первом этаже под магазин, обойдем все подводные камни и уладим возникающие вопросы.

Не у каждого инвестора хватает времени, опыта и терпения, что разобраться во всех юридических тонкостях самостоятельно, а также не потерять веры в успех из-за бюрократических препон. Сотрудничество с Ренессанс Инвестментс позволяет облегчить процедуру перевода недвижимости в коммерцию.

Специалисты компании минимизируют риск получения отказа, поэтому капиталовложения окупаются и начинают приносить чистый доход уже через 5-7 лет в зависимости от рентабельности помещения и характера бизнеса. В компетенции наших специалистов — продажа квартир на первом этаже под магазин и грамотное решение всех вопросов по переводу.

Как сделать нежилое помещение жилым

1. В каких случаях помещение переводят из нежилого в жилое?

Перевод нежилого помещения в жилое необходим, если, к примеру, у вас был офис на первом этаже, из которого вы хотите сделать квартиру для проживания.

Чтобы сделать помещение жилым, необходимо соблюсти ряд условий. Так, например, нежилое помещение нельзя перевести в жилое, если:

  • переводимое помещение не отвечает установленным требованиям , и обеспечить соответствие этим требованиям невозможно;
  • право собственности на это помещение обременено правами третьих лиц.

2. Какие еще условия нужно выполнить?

Чтобы привести помещение в соответствие требованиям, вам может понадобиться перепланировка и (или) переустройство помещения. Заранее озаботьтесь его согласованием: во-первых, это сэкономит вам время, во-вторых — в ходе согласования вам нужно будет подготовить проект переустройства, который впоследствии понадобится и для перевода помещения в жилое.

Если в ходе перепланировки будет затронуто общее имущество собственников помещений многоквартирного дома, также вам понадобится провести собрание собственников.

3. Какие документы нужно оформить на собрании?

По результатам общего собрания и голосования собственников у вас должны быть следующие документы:

4. Какие документы понадобятся для подачи заявления?

К документам, подтверждающим проведение голосования собственников жилья (если их согласие требовалось), вам необходимо приложить:

  • заявление о предоставлении государственной услуги;
  • документ, удостоверяющий личность;
  • документ, удостоверяющий личность, и документ, подтверждающий полномочия представителя — если документы будет подавать не собственник помещения;
  • правоустанавливающие документы на переводимое помещение (оригинал или нотариально заверенные копии), если права на него зарегистрированы до 31 января 1998 года;
  • подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения, если переустройство/перепланировка требуются для признания помещения жилым;
  • заключения о соответствии переводимого помещения требованиям, предъявляемым к жилым помещениям:
  • из организации, аккредитованной на осуществление технического учета и технической инвентаризации ;
  • из организации, аккредитованной на на осуществление санитарно-эпидемиологической экспертизы , расследования, обследования и иных видов оценок;
  • из организации, аккредитованной на право проведения экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий;
  • другие документы .

Если собственник переводимого помещения — несовершеннолетний, также понадобятся:

  • решение уполномоченного органа в сфере опеки, попечительства и патронажа, подтверждающее полномочия законного представителя;
  • в отношении детей-сирот — свидетельство о рождении или документ, подтверждающий факт рождения и регистрации ребенка (если ребенок родился на территории иностранного государства).

Как перевести помещение из жилого в нежилое

1. В каких случаях помещение переводят из жилого в нежилое?

Перевести жилое помещение в нежилое требуется, к примеру, если из квартиры на первом этаже собственник решил сделать магазин, офис, другое нежилое помещение.

При переводе помещения в нежилое нужно учитывать требования Жилищного кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

Во-первых, перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается, только если квартира расположена на первом этаже дома, либо выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

Во-вторых, перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если:

  • в переводимое помещение нет отдельного входа или отсутствует техническая возможность оборудовать такой вход;
  • переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется в качестве места постоянного проживания;
  • право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц;
  • переводимое помещение расположено в наемном доме социального использования;
  • помещение планируется использовать для осуществления религиозной деятельности.

2. Какие еще условия нужно выполнить, чтобы сделать помещение нежилым?

Для перевода помещения в нежилое понадобится отдельный от жилой части дома вход в это помещение. Чтобы сделать отдельный вход, придется затронуть часть общего имущества собственников помещений в доме. Поэтому сначала нужно провести общее собрание собственников помещений многоквартирного дома и получить от них согласие:

  • на передачу в пользование части общего имущества (если затрагивается общее имущество);
  • на перевод жилого помещения в нежилое помещение.

Также нужно получить согласие на перевод от каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению.

После перевода помещения в нежилое, доступ к нему возможен только через отдельный вход. Возможность доступа через подъезд, ведущий к жилым помещениям должна быть исключена.

Читайте так же:  Требования к оформлению устава

3. Какие документы нужно оформить на собрании?

По результатам общего собрания и голосования собственников у вас должны быть следующие документы:

4. Согласие собственников получено. Что дальше?

Создание отдельного входа в переводимое помещение классифицируется как перепланировка и (или) переустройство. Заранее озаботьтесь согласованием этого переустройства: во-первых, это сэкономит вам время, во-вторых — в ходе согласования вам нужно будет подготовить проект переустройства, который понадобится также и для перевода помещения в нежилое.

Как перевести жилое помещение на 1 этаже в нежилое?

– У меня угловая квартира на 1 этаже 4-этажного дома в старом фонде. Для реконструкции необходим только вход (окно будет изменено). При соблюдении всех тонкостей сбора документов сколько будет стоить переоформление жилого помещения в нежилое? Квартира 46 кв. метров, планируется под ветеринарную аптеку. Или где узнать расценки?

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Полный спектр услуг по переводу в нежилой фонд и согласованию отдельного входа может стоить около 200 тысяч рублей. Но есть несколько трудностей. Например, в некоторых районах Петербурга администрация категорически не подписывает перевод квартир в нежилой фонд. И документы могут лежать вечно. Для согласования перевода и входа необходимо согласие всех собственников квартир в этом доме, независимо от подъезда. С этим обычно возникает самая большая проблема, так как жильцы вторых этажей боятся появления супермаркетов с бесконечным потоком грузовых машин и всячески вставляют палки в колеса. Для начала обратитесь в районное БТИ или ПИБ и узнайте стоимость и возможность изготовления и согласования проекта перепланировки, перевода в нежилое помещение и появление отдельного входа.

Отвечает адвокат национальной юридической службы «Амулекс» Дмитрий Томко:

В данном случае нельзя вести речь про реконструкцию, так как перевод жилого помещения в нежилое регулируется Жилищным кодексом (глава 3 ЖК), а не градостроительными нормами.

Для перевода жилого помещения в нежилое предполагаемая квартира должна быть в собственности лица, которое планирует осуществить перевод. При этом она обязательно должна находиться на 1 этаже. Или, если квартира расположена на 2 этаже, то помещения, находящиеся под ней, должны быть нежилыми.

Порядок перевода квартиры в нежилое помещение установлен статьей 23 ЖК РФ. Для этого перевода собственник предоставляет в уполномоченный орган через многофункциональный центр государственных и муниципальных услуг следующие документы:

  • заявление о переводе помещения;
  • правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
  • техпаспорт квартиры;
  • поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
  • подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство или перепланировка необходимы для использования помещения в будущем).

В каждом муниципальном образовании свой административный регламент предоставления подобной услуги. Например, в Москве и Санкт-Петербурге этими вопросами ведает государственная жилищная инспекция Москвы и жилищный комитет Санкт-Петербурга соответственно.

Впрочем, есть в данном процессе один нюанс. А именно: обустройство окна в нежилом помещении, переведенном из жилого. Поскольку стена дома является общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома, то для такого обустройства нужно согласие собственников помещений в многоквартирном доме в форме решения общего собрания таких собственников.

Подлинники решения общего собрания должны быть направлены в управляющую организацию или в администрацию ТСЖ (ЖСК), а те в свою очередь обязаны направить их в орган государственного жилищного надзора и местную организацию в десятидневный срок после проведения общего собрания.

Видео (кликните для воспроизведения).

Отсутствие в органе местного самоуправления или органе государственного жилищного надзора оригинала решения общего собрания о разрешении на обустройство отдельного входа может повлечь за собой отказ в переводе жилого помещения в нежилое.

Что касается стоимости перевода, то цена перевода индивидуальная для каждого проекта, так как следом за переводом жилого помещения в нежилое, как правило, следует перепланировка этого помещения. А для этого нужно пройти процедуру согласования с отдельным проектом, авторским надзором и т. д. Так что здесь все зависит от потребностей собственника и масштабности ремонта. Один только проект перепланировки может стоить полмиллиона рублей, и это не считая самих работ.

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Вопрос перевода жилого помещения в нежилое, в соответствии с положениями ЖК РФ, решает Департамент управления имущества или иной уполномоченный орган государственной власти. Самый простой и эффективный путь – подать соответствующее заявление через МФЦ (многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг).

Ваша заявка подлежит рассмотрению в течение 45 дней. По ней может быть получено как положительное решение, разрешающее осуществить перевод, так и отрицательное (если перевод по тем или иным причинам осуществить нельзя).

Если решение положительное, Вам надлежит обратиться в БТИ, представить копию данного решения, а также необходимый пакет документов. И именно БТИ произведет расчет стоимости (платы) за перевод помещения из жилого в нежилое. В случае получения отрицательного решения Вы можете обжаловать его в судебном порядке.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Перевод жилого помещения в нежилое в Москве и МО

Компания «ЭнергоСпецСтрой», имея многолетний опыт в разработке и согласовании документации, необходимой для перевода квартиры в нежилой фонд, согласовании отдельного входа и проведение собрания собственников, окажет Вам помощь в переводе жилого помещения в нежилое.
А также проведя анализ и обследование Вашего объекта, даст бесплатную консультацию по вопросам:
Как правильно перевести квартиру в нежилой фонд и сколько стоит перевести квартиру в нежилое помещение?

Перевод квартиры в нежилой фонд – правильное решение.

Наша помощь в переводе жилого помещения в нежилое – Ваша финансовая выгода.

Перевод квартиры в нежилой фонд является одним из наиболее эффективным способом извлечения прибыли, при котором возрастает стоимость 1 м 2 как при аренде, так и при продаже.

Требования к квартире при ее переводе в нежилой фонд в Москве и МО

Требования к дому

  • Не подлежит сносу
  • Не признан аварийным
  • Не подлежит капитальному ремонту
  • Не подлежит реконструкции

Технические требования к помещению

  • Квартира находится на 1 этаже, либо на 2 этаже при условии наличия под ним нежилого помещения
  • Существует возможность обустройства отдельного входа
  • Отдельный вход не должен препятствовать доступу к инженерным коммуникациям, подходящим к дому

Юридические требования к помещению

  • Квартира находится в частной собственности
  • Квартира не находится под залогом или арестом
  • Квартира должна быть юридически свободной (без прописанных лиц)
Читайте так же:  Лицензия банка траст

Чтобы осуществить перевод жилой квартиры в нежилое помещение, необходимо провести ниже указанные этапы. Узкопрофильным компаниям: только юридическим конторам или только проектным организациям, непосильно выполнить полный объем. Компания «ЭнергоСпецСтрой» выполнит полный комплекс работ и окажет Вам помощь в переводе помещения в нежилой фонд как с технической, так и с юридической стороны.

План мероприятий для осуществления перевода в нежилой фонд в Москве и МО

Техническое заключение о возможности устройства отдельного входа – выезд на объект специализированной лаборатории с целью обследования конструктивных элементов здания и проведения испытаний по прочности конструкции

На основании ТЗ разрабатывается и согласовывается проект перепланировки,
устройства отдельного входа и изменения фасада.

Организаци, с которыми должен быть согласован проект:

  • Автор дома (Архитектурное бюро проектирующее данную серию дома)
  • Москомархитектура (Комитет по архитектуре и градостроительству г.Москвы)
  • ГУП «ГлавАПУ» (Главное Архитектурно-Планировочное Управление г.Москвы)
  • Мосгоргеотрест (Отдел подземных сооружений)
  • Санитарно-Эпидемиологическая служба Роспотребнадзора
    Мосгаз
  • МЧС (Государственная противопожарная служба)

Одним из основных требований к квартире, при переводе из жилого помещения в нежилое является устройство отдельной входной группы.

Однако, при проведении данных работ затрагивается внешняя стена, которая, в свою очередь, является общедомовым имуществом собственников жилья.

В этом случае от собственников многоквартирного дома требуется согласие на передачу в пользование части общедомового имущества. Обратите внимание – не в собственность, а в пользование, даже несмотря на то, что это внешняя стена Вашего помещения.

Получить Распоряжения о переводе жилой квартиры в нежилое помещение в Департаменте имущества г. Москвы, возможно при наличии всей необходимой документации.

  • Протокол собрания собственников многоквартирного дома
  • Проект перепланировки и переустройства переводимого помещения
  • Техническое заключение о несущих конструкциях
  • Анализ объекта недвижимости для оценки проведения работ, связанных с частичным изменением внешнего архитектурного облика объекта или отдельных элементов частей (фасада) или конструкции
  • Экспертное заключение о соответствии предпроектной, проектной, нормативно-технической документации действующим техническим регламентам, государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и нормам
  • Согласованный план благоустройства с Москомархитектурой
  • Техническое заключение отдела подземных сооружений
  • Справка о возможности выноса газа с помещения (или справка о его отсутствие)
  • Выписка из домовой книги

Выполнять строительно-монтажные работы разрешается только после получения разрешения на проведение работ. Монтаж

разрешается проводить только организациям, состоящим в СРО и имеющим разрешение на данный вид деятельности. Так как правильность монтажных работ и их соответствие проектной документации будет принимать межведомственная комиссия.

После проведения строительно-монтажных работ, для получения Акта о завершенном переустройстве созывается межведомственная комиссия, в состав которой входит:

  • Строительно-монтажная организация
  • Управляющая компания
  • Мосжилинспекция и территориальные органы исполнительной власти

Можно ли использовать жилое помещение под офис

Потребность в использовании жилого помещения под офис возникает, как правило, вследствие недостатка средств. Аренда офиса предполагает немалые расходы, а потому предприниматели часто ищут экономные варианты.

Можно ли снимать жилье под офис?

Предпринимательская деятельность может осуществляться и в жилых, и в нежилых помещениях. Однако в первом случае появляется ряд ограничений. В статьях 288 и 671 ГК РФ указано, что жилое помещение подходит только для проживания людей. Однако в этих же источниках есть ссылка на пункт 2 статьи 17 ЖК РФ. В этом нормативном акте прописано, что жилое помещение может использоваться в качестве офиса для ИП при наличии этих условий:

  • Квартира является собственностью ИП.
  • Превращение жилья в офис не помешает соседям и жителям самой квартиры.
  • При создании офиса помещение будет отвечать всем требованиям к жилым пространствам.

Если все эти условия не соблюдаются одновременно, жилое помещение нужно переоформлять в нежилое.

Особенности предпринимательской деятельности в квартире

Ведение деятельности предполагает определенную специфику. Она должна отвечать этим условиям:

  • Деятельность не нарушает права/свободы жителей квартиры и соседей.
  • Не предполагается производство в промышленных масштабах.

В статье 17 ЖК РФ указано, что бизнес на дому может вестись только ИП и самозанятыми гражданами. ЮЛ не имеет права работать в жилом помещении. Рассмотрим представителей конкретных профессий, которые могут осуществлять свою деятельность в квартире:

  • Юристы.
  • Лица, оказывающие консультационные услуги.
  • Няни.
  • Бухгалтерские работники.
  • Репетиторы.
  • Переводчики.

Также в жилом помещении могут осуществлять свою деятельность лица, работающие на удаленной основе.

ВАЖНО! Жилое помещение, где ведется предпринимательская деятельность, должно соответствовать требованиям к офисам. В частности, это наличие дополнительного выхода, пожарная и экологическая безопасность.

Особенности аренды жилого помещения под офис

Можно ли арендовать квартиру для осуществления предпринимательской деятельности? Можно, однако при этом необходимо соблюдать все законы. ЮЛ для соблюдения норм можно оформить договор аренды на своих сотрудников. Нужно помнить, что ГК РФ запрещает ведение коммерческой деятельности на территории жилого помещения. Однако ЖК РФ делает ее же вполне правомерной.

Для соблюдения законности нужно ответственно подойти к составлению договора аренды. Заключение соглашения базируется на этих принципах:

  • В договор нужно включить положения со всеми нюансами.
  • В документе должен содержаться недвусмысленный запрет на ведение промышленного производства, так как оно запрещено законом.
  • Если помещение арендует ЮЛ, нужно верно указать цель оформления соглашения. Если цель будет сформулирована неправильно, дальнейшая деятельность будет сопряжена со множеством проблем.

В соглашении нужно прописать такие сведения, как:

  • Наименование бумаг, подтверждающих право собственности арендодателя на квартиру.
  • Цель аренды.
  • Полная схема помещения, описание.
  • Продолжительность аренды.
  • Размер выплат.
  • Частота выплат (раз в месяц или раз в квартал).
  • Объем компенсации, которая будет выплачена при порче помещения.
  • Обязанность арендатора относительно ремонта жилья, поддержания его в нормальном состоянии.
  • Ответственность по оплате услуг ЖКХ.
  • Условия расторжения соглашения.

Во избежание проблем рекомендуется указать все важные нюансы. Можно прописать дополнительные требования, если они отвечают закону. Если деятельность будет вестись ЮЛ или ИП, имеет смысл предварительно проконсультироваться по вопросам составления договора с юристом.

Вероятные проблемы при ведении коммерческой деятельности

Рассмотрим проблемы, которые возникают при осуществлении предпринимательской деятельности в квартире:

К СВЕДЕНИЮ! Ведение коммерческой деятельности в жилых квартирах предполагает множество опасностей. Поэтому наиболее безопасным вариантом является перевод помещения в статус нежилого.

Ответственность за коммерческую деятельность в квартире

Если предприниматель соблюдает все правила, не мешает соседям, скорее всего, никаких проверок не последует. Как правило, внимание со стороны контролирующих органов вызвано именно жалобами со стороны соседей.

Если правонарушение будет обнаружено, предпринимателя ожидает ответственность на основании части 1 статьи 7.21 КоАП РФ. В этой статье прописано наказание за использование жилья не по назначению. Правонарушение влечет за собой предупреждение или наложение штрафа в размере 1 000–1500 рублей. Предупреждение выносится в том случае, если совершено нарушение в небольших размерах.

Читайте так же:  Отлов бездомных собак бесплатно

Рассмотрим другую ситуацию. Собственник предоставил жилое помещение в аренду. Он не является учредителем или сотрудником коммерческого образования. В этом случае он может быть привлечен к административной ответственности.

ВАЖНО! Контролирующие органы обязаны доказать, что жилое помещение действительно использовалось не по назначению. Оформлением протокола по рассматриваемому нарушению занимается Горжилинспекция.

Использование квартиры не по назначению подтверждается следующим образом:

  • Показания жителей здания.
  • Фотографии оборудования, которое использовалось для извлечения коммерческой прибыли.
  • Указания на нарушения санитарных норм.
  • Указания на то, что права соседей были нарушены.

Предприниматель, в свою очередь, также может постараться оспорить решение контролирующих органов.

ВАЖНО! Меры ответственности практически никогда не применяются по отношению к самозанятым гражданам (няни, переводчики и прочее).

Особенности перевода жилого пространство в нежилое

Если предприниматель столкнулся с проблемами, имеет смысл перевести жилую квартиру в нежилую. Порядок процедуры определяется пунктом 3 статьи 288 ГК РФ. Перевести помещение в нежилое можно только при соблюдении этих условий:

  • Квартира находится на первом этаже. Возможно и расположение на других этажах, если под квартирой находятся нежилые пространства.
  • В помещении не должно находиться постоянных жителей.
  • Если требуется, нужно переустроить квартиру. В частности, обустраивается отдельный вход. Переоборудованная квартира проходит специальную комиссию.
  • Акт приемки-сдачи направлен в БТИ.

После проведения всех эти процедур можно официально размещать в помещении коммерческую компанию.

Как продавать квартиру на первом этаже дорого

  • 22 декабря 2014
  • Категория: Вторичное жилье
  • 5
  • 27120

Как продавать квартиру на первом этаже дорого

Так сложилось, что в России квартиры на первом этаже считаются непрестижными. В связи с этим, как правило, эти квартиры продаются довольно плохо, если продавец не делает хорошую скидку. Однако, если подойти к вопросу продажи квартиры более внимательно, оставив на стороне все ее изъяны и стереотипы людские, то можно будет продать имеющуюся недвижимость очень выгодно. О том, как продать квартиру на первом этаже дорого, рассказали эксперты рынка недвижимости.

[3]

Казалось бы, квартиры на первом этаже должны привлечь внимание людей, которые не прочь под окнами посадить дерево и цветы, но, увы, таких людей в России крайне мало. Этому способствует целый ряд неудобств. Людей отпугивает высокий уровень шума, проблемы, связанные с близостью подвалов. Мало кого могут обрадовать любопытные взгляды людей, проходящих мимо. А еще нужно ставить решетки на окна.

Как правило, квартиры на первом этаже из-за вышеперечисленных случаев продаются значительно дешевле, по сравнению с жильем на других этажах. Скидка может достигать до 20%. По словам Арсения Васильева, генерального директора ГК «УНИСТО-Петросталь», только дополнительные улучшения смогут как-то изменить ситуацию – высококачественный ремонт, цветник под окнами, последней тенденцией становится обустройство отдельного входа с выделенной придомовой территорией для владельцев квартир первых этажей. Но это практика нового малоэтажного загородного строительства.

Конечно, в загородных малоэтажных жилых домах обычно вопрос с ликвидностью первых этажей встает не так остро: организованный поселок – это частная территория, а значит безопасность, тишина и спокойствие гарантированы собственной системой охраны. Тем не менее, по данным компании Villagio Estate, и здесь квартиры на нижнем уровне разбирают менее охотно, чем на средних или верхнем этажах, в основном из-за видовых характеристик. Поэтому некоторые застройщики стараются компенсировать минусы таких квартир дополнительными плюсами. К примеру, корпуса с апартаментами в поселке Park Avenue имеют 4 этажа. Больше всего аудиторию привлекает верхний уровень: покупатели получают не только студию, но и собственную эксплуатируемую кровлю. Однако нижний тоже пользуется спросом: чтобы подогреть интерес покупателей, девелопер увеличил площади апартаментов, а также обеспечил каждую студию на 1 этаже открытой террасой и участком. Такой роскоши, к примеру, нет у владельцев объектов на 2 и 3 этажах.

Продажа без потерь

Если говорить о продаже городской квартиры на первом этаже без потерь в цене – реализация квартиры под бизнес, если характеристики квартиры привлекают внимание коммерсантов. Итак, таким образом, можно говорить, что у квартир на первом этаже есть свои преимущества – это возможность перевести помещение в нежилой фонд.

Напомним, что еще 5-10 лет назад практика перевода квартир на первом этаже в нежилой фонд на вторичном рынке недвижимости была повсеместна, что породило очень много пристроек к жилым домам, перепланировок, появлению порой сомнительных торговых точек и мест общепита. Конечно, это не могло не вызвать активного недовольства жильцов. Сегодня свободную нишу стрит-ритейла занимают часто встроенные помещения первых этажей новостроек, коммерческая функция которых была предусмотрена еще на этапе проектирования. По мнению Арсения Васильева, смена статуса объекта сегодня актуальна только для районов, где присутствует дефицит объектов коммерческой инфраструктуры или квартир с крайне удачным для коммерсантов местоположением.

Переводя квартиру в нежилой фонд, собственник получает более дорогой объект, который можно продать, сдать в аренду или использовать для открытия своего бизнеса. Наиболее доходный вариант — организация магазина на месте бывшей квартиры. Однако, по словам Елены Орловой, и.о. руководителя департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость», для этого подходит не каждое помещение. «Для создания торгового объекта важно, чтобы дом, в котором расположена переводимая квартира, находилась на перовой линии пешеходной улицы, желательно в пешей доступности от метро, — говорит она. — То есть речь идет о месторасположении, при котором поток посетителей будет очень высоким».

«Квартиру в спальном районе, где сосредоточено множество различных объектов инфраструктуры шаговой доступности, лучше не переводить в нежилой фонд, а продавать как жилье, — говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». — А если дом расположен рядом с крупной магистралью и отличается хорошей проходимостью, то целесообразнее сначала перевести жилое помещение в нежилое. Те же объекты стрит-ритейла в местах с хорошим пешеходным трафиком будут стоить существенно дороже, нежели квартиры на первых этажах, которые, скорее всего, придется продавать еще и с дисконтом».

Филипп Третьяков, генеральный директор Galaxy Realty также утверждает, что, если жилплощадь находится на окраине в спальном микрорайоне, то заработать много не получиться.

Евгений Семёнов, руководитель отдела продаж ООО «Коннолахтинский 55», в свою очередь добавляет, что однокомнатную квартиру порядка 40 кв.м. тяжело будет использовать для коммерческих целей в силу небольшого метража. «Высота этажа также напрямую влияет на стоимость, — утверждает он. — Помимо этого в более выгодном положении находится собственник двухсторонней квартиры. Очень редко продают квартиры исключительно для офиса. Большим спросом на первых этажах пользуется торговля. Кафе, небольшие продуктовые магазины и т.д. Все-таки для офиса больше подходят БЦ».

Читайте так же:  Аварийное освещение дома

Конечно, можно продавать квартиру по более высокой цене, предполагая, что ее будут использовать как магазин или другой коммерческой объект. Однако покупателю будет интересна не каждая квартира, а только та, которую отличает выгодное месторасположение. Впереди хлопоты по переводу помещения в нежилой фонд, которые лягут на нового собственника. Однако инвестор согласен заплатить больше, если предмет покупки по своей локации стоит того. «В этом случае стоимость квартиры может вырасти не более 10-20%», — отмечает Арсений Васильев.

По словам Марии Литинецкой, если квартира расположена в центре, на улице с высоким пешеходным трафиком, то можно даже не раздумывать – ее однозначно необходимо переводить в нежилой фонд, а потом уже продавать по более высокой цене. «При таком раскладе наценка может составить и 20%, и 30%, — уверяет она. — Во всех остальных случаях необходим детальный анализ ситуации на локальном рынке коммерческой недвижимости».

Трудоемкий процесс

Прежде чем продать квартиру без потерь в цене, ее нужно перевести в нежилой фонд, а это непростой и трудоемкий процесс. Изначально необходимо получить согласование у жильцов, а также согласовать проект перепланировки и проект организации отдельного входа в различных органах, в том числе в Комитете по архитектуре и градостроительству города. Сама процедура может занимать 8 месяцев и больше в зависимости от того, сколько времени занял тот или иной этап. Жильцы могут не давать согласие на перевод, особенно, если они уже сталкивались с подобной ситуацией с негативной стороны.

Стоит также отметить, что жилое помещение, которое собственник хочет перевести в нежилой фонд, должно соответствовать определенным техническим требованиям. Например, в нем должен быть оборудован отдельный вход (либо у собственника должна быть возможность это организовать). Помимо этого, перевод не допускается, если квартира используется в качестве постоянно места проживания или право собственности на нее находится под обременением (например, в залоге у банка).

Для перевода жилого помещения в нежилое собственник должен обратиться в орган местного самоуправления и предоставить следующие документы: заявление о переводе помещения, правоустанавливающие документы, технический паспорт квартиры, поэтажный план дома, а также подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки (в случае, например, если существует необходимость оборудовать отдельный вход).

По словам Валерия Лазугина, заместителя генерального директора АН «Итака», реализация проекта перевода помещения в нежилой фонд, согласование отдельного входа и т.д. занимают около года, средняя стоимость – 400-500 тысяч рублей. «Если речь идет о центре города, то сроки и стоимость могут вырасти, все зависит от характеристик конкретной локации, — отмечает он. — При продаже квартиры под офис/магазин и т.д., никаких особенных документов не требуется, стандартный пакет. Согласовывать перевод будет покупатель».

Собственник может пройти процедуру перевода квартиры в нежилой фонд самостоятельно – здесь уже можно говорить о более существенной прибавке к стоимости, которая может доходить до 100%. В любом случае квартиры, которые продаются для перевода в нежилой фонд, будут стоить дороже своих аналогов. Конкретную сумму выигрыша в цене назвать сложно, так как она напрямую зависит от местоположения и характеристик квартиры.

В случае успешного перевода жилого помещения в нежилой фонд, по словам Евгения Семенова, разница в цене может доходить и до 300%. «Городские власти активно обсуждают увеличение количества «пешеходных» улиц, — рассказывает он. — Собственники первых этажей только этого и ждут. Ведь имущество мгновенно подорожает, как только будет принято такое решение».

[2]

Инвесторы ищут

Как показывает практика, как только появляется очередная информация о развитии метрополитена, происходит повышение спроса на помещения в данной локации. «Самые «умные» работают на опережение, — отмечает Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su. — Ведь приблизительный срок перевода жилья в нежилье составляет до одного года. А ведь еще необходимо делать ремонт».

Что самое интересное, узнав о скором открытии метрополитена в том или ином районе, инвесторы сами выходят на собственников и предлагают им продать квартиру на первом этаже по более высокой цене, что позволит улучшить жилищные условия, переехав в квартиру с лучшими характеристиками. «Причем здесь очень важен человеческий фактор, — говорит Елена Орлова. — Важно не напугать собственника, разъяснить выгоду, развеять сомнения и т. д. Собственник может быть психологически не готов в продаже квартиры по разным причинам: трудно расставаться с объектом, рядом расположены социальные объекты, удобно добираться до работы и прочее. Но часто цена вопроса играет решающую роль, и решение о продаже все же принимается собственником. После совершения сделки уже новый владелец приступает к согласованию изменения назначения с квартиры на нежилое помещение».

Видео (кликните для воспроизведения).

До кризиса 2008 года подобные предложения — перевод жилого помещения в нежилое — на рынке были высоко востребованы – готовой коммерческой недвижимости не хватало, а цены на нее были достаточно высокими. Сегодня процесс перевода квартир на первых этажах в нежилой фонд замедлился, в том числе в связи с активным строительством качественных бизнес-центров. Теперь в новостройках нет первых этажей, так как в новых домах часть первых этажей сразу проектируются нежилыми – здесь сразу предусматриваются соответствующие планировки коммерческих помещений, необходимое количество входов/выходов, соответствие таких помещений требованиям противопожарной безопасности. Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер» уверен, что такой подход и оснащение помещений первого этажа всем необходимым для дальнейшей эксплуатации может дать еще большую прибавку к стоимости. Например, в жилом комплексе «Новое Тушино», который строится на Путилковском шоссе в 1 км от МКАД, разница между стоимостью 1 кв.м. жилья и 1 кв.м. коммерческих помещений достигает 25-28%.

Источники


  1. Ошо Зрелость. Ответственность быть самим собой / Ошо. — М.: СПб: Весь, 2013. — 185 c.

  2. Домашняя юридическая энциклопедия. Женщинам. — М.: Олимп, 2015. — 576 c.

  3. Чашин, А. Н. Что такое исполнительное производство и как гражданину общаться с судебным приставом / А.Н. Чашин. — М.: Дело и сервис, 2016. — 240 c.
  4. Омельченко, О. История политических и правовых учений. История учений о государстве и праве; М.: Эксмо, 2011. — 576 c.
  5. CD-ROM. Лекции для студентов. Юридические науки. Диск 2. — Москва: РГГУ, 2016. — 451 c.
Квартира под нежилое помещение
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here