Описание договора купли-продажи квартиры по ипотеке

Самое важное в статье на тему: "Описание договора купли-продажи квартиры по ипотеке" с профессиональными пояснениями. Если в процессе прочтения возникли вопросы, то можно обратиться к дежурному юристу.

Правильные действия продавца при продаже квартиры в ипотеку

Предварительной подготовки и знания юридических нюансов требует продажа квартиры в ипотеку; действия продавца включают сбор документов, проверку законности регистрации объекта недвижимости, составление договора купли-продажи, организацию передачи денежных средств. Для юридической процедуры необходимы технический паспорт жилой недвижимости, кадастровые документы, справки — из Росреестра и о праве собственности на жилье.

Особенности продажи квартиры через ипотеку

Особенности продажи квартиры посредством ипотечного кредита заключаются в необходимости согласования выплаты денежных средств посредством банковского учреждения. Продавец жилой недвижимости собирает документы для банка, который выдает ипотечный займ. Аккредитованным специалистом финансового учреждения оценивается рыночная цена квартиры. Затем открывается банковский счет для перечисления оплаты. В течение 2-5 трудовых дней специалисты банка готовят необходимые письменные соглашения и приложения к договору.

Закрепляется сделка договором купли продажи квартиры между продавцом и приобретателем недвижимости. Допускается передача чисти денег наличными средствами либо через банковскую ячейку. Сумма должна быть зафиксирована в специальной расписке, которую передают в банк. После регистрации соглашения о продаже недвижимости в БТИ (процесс выполняют в течение 5 дней) оставшиеся средства будут перечислены на банковский счет продавца посредством ячейки или аккредитива.

Необходимо учитывать, что квартира даже после регистрации собственности остается в залоге у финансового учреждения до выплаты всей суммы ипотечного кредита.

Плюсы и минусы реализации жилья в кредит, риски для владельца

Преимущества реализации квартиры посредством оформления ипотеки:

Недостатки финансовой операции:

  1. Срок продажи может быть увеличен до нескольких недель из-за рассмотрения заявки покупателя в банке, выполнения оценки недвижимости специалистами, проверки документов.
  2. Потребуется ожидать перечисления денежных средств от банка некоторое время после подписания соглашения с покупателем. Следует оформить перерегистрацию недвижимости перед завершающим расчетом.
  3. Необходимо учитывать возможность отмены сделки при возникновении спорных ситуаций у банка с покупателем на этапе оформления договора и перевода денег.

Продажа недвижимости по переуступке в ипотечном займе

Реализация недвижимости по переуступке в ипотечном займе осуществляется при приобретении покупателем жилья в новостройке по ДДУ. После выплаты ссуды покупатель может продать недвижимость в еще недостроенном комплексе по договору долевого строительства. Права собственности у покупателя жилья еще нет, комплекс принадлежит компании-застройщику до момента ввода в эксплуатацию.

В данном случае договор купли продажи квартиры не подписывается, продавец может уступить будущее право собственности на недвижимость после сдачи комплекса. Поэтому при реализации сделки потребуется согласование с банковской организацией и компанией-застройщиком. Не все банковские организации соглашаются на данные сделки.

Для решения задачи рекомендуется:

  • узнать, в каких банках данные сделки выполняются для застройщика комплекса;
  • оптимально обратиться в банки, в которых строящиеся жилые комплексы фирмы-застройщика аккредитованы;
  • при отказе фирмы-застройщика заключать договор переуступки можно обратиться с проектом договора к нотариусу для решения спорных вопросов и согласования пунктов соглашения.

Как оформляется купля-продажа квартиры через ипотеку?

Оформление сделки осуществляется после подписания договора купли-продажи квартиры. Однако сначала соглашение — предварительное, затем покупателю необходимо согласовать документы в банке.

Продавцу требуется подготовить для банка следующий пакет документов на жилую недвижимость:

  1. Технический паспорт жилого помещения.
  2. Бумага с подтверждением права владения квартирой.
  3. Документация о способе приобретения недвижимости. Это может быть дарственная, завещание (при получении квартиры в наследство), договор купли-продажи при самостоятельной покупке.
  4. Паспорт собственника недвижимости.
  5. Кадастровая документация; необходимо учитывать, что бумага обновляется 1 раз в 5 лет.
  6. Выписку из Росреестра с данными о жилой недвижимости, подтверждающую отсутствие обременений на квартиру.
  7. Заключение компании по оценке недвижимости, которое должен заказать и оплатить потенциальный покупатель.

Пошаговая инструкция по действиям продавца

Рекомендуется ознакомиться, перед тем как продать квартиру по ипотеке, с пошаговой инструкцией, содержащей следующий порядок действий:

  1. Продавец подбирает покупателя самостоятельно либо перепоручает работу риелтору.
  2. При самостоятельном ведении — потребуется подробное обсуждение параметров финансовой сделки, обязательна встреча со специалистом банка (отдела ипотечного кредитования), покупателем.
  3. Владелец квартиры предоставляет потенциальному покупателю необходимую документацию на жилой объект для получения одобрения в финансовой организации.
  4. У продавца могут запросить дополнительные бумаги (о подтверждении дееспособности, семейном положении, составе семьи и т.д.).
  5. Для выполнения оценки продавец организует доступ в помещение для подготовки отчетности. Оплачивает услуги оценочной компании покупатель жилой недвижимости.
  6. Составляется предварительный договор. Покупатель выплачивает часть денежных средств в качестве задатка.
  7. После согласования юридических нюансов сделки подписывается соглашение о купле-продаже недвижимости, осуществляется регистрация сделки.
  8. Продавец получает денежные средства (наличными либо на счет в банке) и организует выписку из жилого помещения.

Полезные советы, как уменьшить риски при совершении сделки

Уменьшить риски продажи квартиры по ипотеке можно, проконсультировавшись с юристом и соблюдая следующие советы:

  1. Покупателю передают только ксерокопии документов, запрещается отдавать оригиналы бумаг при подаче заявки на рассмотрение в банковскую организацию.
  2. Продавец сопровождает покупателя в банк лично при передаче бумаг на рассмотрение и оценку стоимости жилой недвижимости.
  3. Не рекомендуется поручение представления интересов продавца при совершении финансовой сделки третьим лицам.
  4. Не следует оформлять доверенность и подписывать предварительные расписки, помимо основного соглашения о купле продаже.
  5. При необходимости передачи полномочий по организации сделки рекомендуется привлечь опытного риелтора и заключить с ним договор об оказании услуг.
  6. Важно собрать информацию о покупателе для предотвращения признания сделки недействительной.

При выборе способов оплаты можно руководствоваться такими их особенностями:

[3]

  1. Безналичный перевод суммы на банковский счет выполняется после подтверждения законности сделки. Для данной цели потребуется открыть специальный расчетный счет. Недостаток — в необходимости ожидать перевода, который может занять некоторое время.
  2. Передача денежных средств с помощью банковской ячейки. Преимущества заключаются в возможности получения полной суммы в необходимый срок. Средства закладывает покупатель в банковскую ячейку, а после подтверждения регистрации права собственности в Росреестре продавец деньги может забрать. Способ надежен, позволяет исключить потерю денег даже при возникновении сложностей со стороны банка и заемщика. Однако требуется оплатить данную банковскую услугу.

При наличии перепланировок в квартире рекомендуется заранее собрать или получить документы о законности выполненных строительных работ. При осмотре квартиры специалистами банка сделка может быть отменена при несогласованных изменениях конструктивных решений в квартире.

Читайте так же:  Травма в школе

Как оформить предварительный договор купли-продажи квартиры: нюансы и образец

Иногда в сделке купли-продажи используется предварительное соглашение — ПДКП. По нему нельзя непосредственно передать квартиру и принять оплату, и вступить в права собственника тоже не получится. Составление соглашения нужно, чтобы зафиксировать намерение сторон в будущем заключить основную сделку купли-продажи конкретной квартиры.

Если есть ПДКП, стороны могут быть уверены в том, что основная сделка будет заключена на заранее оговоренных условиях. Договор подлежит судебной защите – если одна из сторон уклоняется от заключения основного, ее можно понудить к этому через суд.

Если же обе стороны передумали заключать основное соглашение, то по истечении оговоренного срока ПДКП просто прекратится без каких-либо штрафных санкций.

На вторичном рынке ПДКП не несут негативных последствий для покупателя. Иная ситуация при покупке строящегося жилья.

С помощью ПДКП можно договориться лишь о покупке готовой квартиры. Использование этого типа взамен договора долевого участия – это обходная схема, благодаря которой застройщик избегает обязанностей, возложенных на него законом.

Основной риск покупателя в данном случае – не получить квартиру. Суд не сможет обязать застройщика передать квартиру покупателю по ПДКП, ведь в тексте не содержится подобной обязанности застройщика. Не соглашайтесь на подписание ПДКП взамен ДДУ, чтобы избежать рисков.

Существенные условия

Без существенных условий проект договора может быть признан незаключенным.

Обратите особое внимание на то, чтобы в вашем ПДКП были четко прописаны следующие условия:

  • стороны;
  • предмет – подробное описание квартиры;
  • цена квартиры;
  • порядок и срок оплаты квартиры;
  • порядок и срок передачи квартиры;
  • перечень лиц, зарегистрированных в квартире, с указанием срока их выписки;
  • иные условия, которые стороны сами признают обязательными к включению.

Все перечисленные выше условия должны полностью совпадать с условиями основной сделки.

Дополнительно рекомендуется прописать срок заключения основного договора. Если этого не сделать, то основная сделка в силу закона должен быть заключен в течение одного года с момента подписания ПДКП.

В предварительное соглашение могут быть включены и иные условия, например гарантии продавца или штрафные санкции. Они не являются существенными условиями, то есть без них сделка все равно приобретет юридическую силу.

Бесплатно скачать и распечатать типовой образец бланка для заполнения предварительного договора купли-продажи квартиры или ее доли можно по этой ссылке.

Обеспечительные меры

Кроме существенных условий могут быть предусмотрены обеспечительные меры:

  • задаток – обеспечивает заключение будущей сделки;
  • залог продавца – обеспечивает своевременную оплату квартиры покупателем.

В качестве предварительной оплаты по будущей сделке иногда включается условие об авансе (не путать с задатком).

Задаток и аванс

Задатоквключается в ПДКП, чтобы скрепить предварительную договоренность финансово. Суть задатка следующая:

  1. Покупатель в подтверждение серьезности своих намерений передает продавцу заранее оговоренную сумму. При заключении основной сделки эта сумма засчитывается в оплату квартиры.
  2. Если в будущем покупатель отказывается заключить сделку, деньги, переданные в задаток, ему не возвращаются.
  3. Если же продавец отказывается от сделки, то он возвращает покупателю сумму задатка в двойном размере.

Не путайте задаток с авансом, это далеко не равнозначные понятия.

Аванс – это просто первый платеж. Он не защищен законом, как задаток. Если сделка сорвется, аванс нужно будет вернуть.

Сделка может заключаться и без задатка, и без аванса.

Важно, какая формулировка использована в тексте. Условие о задатке формулируется как в этом шаблоне:

«В обеспечение заключения основного договора купли-продажи Покупатель выплачивает Продавцу задаток в размере ___________________ (____________________) рублей. Задаток выплачивается наличными денежными средствами в момент подписания настоящего предварительного договора, о чем Продавец выдает Покупателю расписку. Сумма задатка засчитывается в счет оплаты квартиры по основному договору купли-продажи

Условие об авансе формулируется следующим образом:

«Покупатель выплачивает Продавцу аванс в размере ___________________ (____________________) рублей. Аванс выплачивается наличными денежными средствами в момент подписания настоящего предварительного договора, о чем Продавец выдает Покупателю расписку. Сумма аванса засчитывается в счет оплаты квартиры по основному договору купли-продажи

Две эти формулировки отличаются только наименованием платежа, однако именно от формулировки зависит правовая природа выплаченных денег.

Залог продавца с обременением

Залог – это способ продавцу снизить свои риски при получении оплаты по основной сделке. Если предусматривается отсрочка или рассрочка оплаты, продавец рискует не получить свои деньги и одновременно остаться без недвижимости.

Часто при таких условиях на время с момента государственной регистрации и до полной оплаты квартиры оформляется залог на продавца. Закон в данном случае страхует бывшего владельца недвижимости, ведь без залога ему пришлось бы годами судиться и выбивать из недобросовестного покупателя оплату, а с залогом сделать это намного проще.

Условие о залоге включается в основной договор купли-продажи, но может быть прописано и в ПДКП. Обратите внимание, если вы пропишете залог в ПДКП, но не включите его в основное соглашение, залог не возникнет.

Пример условия для залога:

«С момента передачи квартиры и до полной ее оплаты квартира признается находящейся в залоге у Продавца для обеспечения исполнения Покупателем обязанности по оплате. Расходы по государственной регистрации снятия обременения правом залога в полном объеме возлагаются на Покупателя.»

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 (499) 350-97-63 — Москва

8 (812) 309-74-28 — СПб

Ипотека и предварительное соглашение

Очень часто ПДКП заключаются именно при оплате жилья с помощью ипотечных средств. Покупатель может найти квартиру и согласовать условия с продавцом, но до получения одобрения банком на выдачу ипотеки может пройти несколько недель.

В случае, если оплата квартиры производится средствами ипотеки, в ПДКП нужно это указать. Банки разрабатывают собственные образцы предварительных соглашений, которые можно использовать при оформлении сделки. Условие об оплате квартиры в ипотеку можно сформулировать так:

«Стороны устанавливают следующий порядок оплаты квартиры:

Часть стоимости в сумме ________ руб. оплачивается за счет собственных средств Покупателя, путем передачи Продавцу наличных денежных средств в срок до ___________, о чем Продавец выдает Покупателю расписку.

Оставшаяся часть стоимости квартиры оплачивается за счёт целевых кредитных денежных средств, предоставляемых Покупателю банком: ________________________ (указать наименование бака) в соответствии с Кредитным договором, заключенным «_____»________г. в ____________________. Условия предоставления кредита предусмотрены Кредитным договором.

Передача оставшейся части стоимости квартиры Продавцу в счет оплаты квартиры осуществляется после государственной регистрации права собственности Покупателя на квартиру с использованием банковской ячейки на основании предъявленного Продавцом договора купли-продажи с отметкой уполномоченного органа о проведенной государственной регистрации права собственности Покупателя. Условия использования банковской ячейки определяются соответствующим соглашением.»

На что еще обратить внимание?

Если основная сделка должна быть удостоверена нотариально, то и предварительная тоже подлежит нотариальному удостоверению. В двух случаях обязательно:

  • Продается квартира, находящаяся в долевой собственности, или доля в такой квартире.
  • Продается квартира, принадлежащая несовершеннолетнему.
Читайте так же:  Компенсация за купленные лекарства

В остальных случаях ПДКП не обязательно удостоверять у нотариуса.

Предварительный договор купли-продажи не нужно регистрировать в Росреестре, как основной договор. По нему не возникает право собственности покупателя, поэтому и оснований для регистрации нет.

  1. Не заключайте ПДКП вместо ДДУ при покупке строящейся недвижимости. Вы рискуете потерять деньги и остаться без судебной защиты.
  2. В ПДКП прописывайте все условия, которые пропишете в основном.
  3. Чтобы сделка точно состоялась, включите условие о задатке. Помните – аванс не обеспечивает заключение основной сделки.
  4. Удостоверьте сделку у нотариуса, чтобы повысить безопасность предварительной и основной сделок.

Договор купли-продажи квартиры по ипотеке: как оформить и на что обратить внимание

Договор ипотеки при покупке квартиры составляется, когда квартира уже найдена, одобрена и сделка уже началась. Это трехсторонний документ: в нем фигурирует банк, покупатель жилья и продавец. После оформления один из трёх экземпляров документа передаётся в банк.

Кто составляет договор купли-продажи квартиры при ипотеке?

Банк, который предоставляет кредит, дает каждому ипотечнику и юриста на сделку, который будет оформлять документы и составлять договор купли-продажи квартиры. Возможно, что риелтор со стороны продавца также предоставит свой вариант договора, однако согласовывать его все равно придется с банком.

В общем приближении, бумага должна содержать следующие пункты:

1. Предмет договора. Здесь говорится, что покупатель с помощью занятых у банка денег приобретает у продавца определенную квартиру (указывается адрес, площадь, количество комнат). Подсчитывается инвентаризационная стоимость жилья и пишется, за какую сумму квартира продается.

2. Гарантии. Пункт, в котором прописывается ответственность продавца (квартира не должна быть заложена, отчуждена по суду и т.п.), указывается, на каком основании продавец ею владеет (номер свидетельства). Прописывается, что на совести продавца нет долгов по коммунальным платежам.

3. Порядок передачи квартиры новому владельцу. Пункт, в котором указывается, когда квартира переходит во владение новому хозяину. Здесь также можно указать, через какое время ключи должны быть переданы покупателю.

4. Обязательства покупателя. Прописывается то, что квартира остается в залоге у банка, пока новый владелец не выплатит кредит.

Также в договоре фигурируют пункты «порядок расчета», «права и обязанности сторон», «срок действия» и прочие. Личная информация и покупателя, и продавца указывается в договоре детально (с паспортными данными).

Описание договора купли-продажи квартиры по ипотеке

Смотрите видео по теме статьи

Покупка квартиры с обременением. Пошаговая инструкция к сделке

Стандартным условием ипотечной программы является внесение первоначального взноса. Ипотека с первоначальным взносом 10 процентов является удобной для заёмщика, . →

Хотите приобрести недвижимость, но денег нет даже на десятую ее часть? Не беда, ведь теперь можно купить квартиру, землю под строительство или дом в ипотеку без. →

Описание договора купли-продажи квартиры по ипотеке

Смотрите видео по теме статьи

Алгоритм проведения сделки при продаже недвижимости

Видео (кликните для воспроизведения).

Если заемщик хочет срочно продать заложенную недвижимость, перед ним встает вопрос — можно ли переоформить ипотеку на другого человека, возможны ли другие пути . →

Центр ипотечного кредитования Сбербанка – это специализированное подразделение банка. Здесь клиентам предоставляется комплексное обслуживание начиная с помощи в. →

Банк ВТБ 24 входит в пятёрку крупнейших банковских учреждений страны по финансовым показателям. Так что неудивительно, что у ВТБ 24 ипотечный отдел предлагает о. →

Ипотека с недофинансированием (понижением цены) – соглашаться ли на такую сделку?

Ипотека с недофинансированием подразумевает занижение стоимости недвижимости в договоре купли-продажи. Подписание пакета документов должно происходить в сопровождении опытного юриста. Из нашей статьи вы узнаете основные риски недофинансирования, при каких условиях имеет смысл рассматривать вариант в принципе. Где начинается польза для каждой стороны, чтобы оправдать риск?

Причины занижения цены на недвижимость

Для ограничения спекуляций действует минимальный срок, в течение которого необходимо владеть объектом, прежде чем его можно будет продать без уплаты налога. Для недвижимости, зарегистрированной в собственности с 2016 года, этот срок составляет 5 лет, до 2016 был 3 года. Решившие продать квартиру или дом раньше этого срока, ищут способ снизить размер налога или не платить его вовсе. Многие предлагают покупателю указать в договоре заниженную сумму.

Как проходит сделка по ипотеке с недофинансированием

Ипотечная сделка с недофинансированием подразумевает деление общей суммы цены недвижимости на две части:

  1. цена объекта недвижимости;
  2. цена неотделимых улучшений.

При этом, первоначальный взнос может быть прописан как в первом договоре, так и во втором. На ипотеку с недофинансированием соглашается только Сбербанк.

Между продавцом и покупателем заключается договор купли-продажи и договор на неотделимые улучшения квартиры. В государственные органы на регистрацию предъявляется только купля-продажа.

Важно! Если часть ипотеки будет обозначена в договоре неотделимых улучшений, то сделка будет проходить в два этапа и кредитные деньги получит продавец только после второго этапа:

1.сначала регистрируется право Покупателя на недвижимость и залог в пользу банка (подается заявление от Продавца и Покупателя, срок регистрации 9 дней через МФЦ),

2. затем снимается Первый залог банка по письму (внимательно читайте само письмо, где банк просит погасить регистрационную запись об ипотеке — номер записи должен быть именно Ипотеки). И регистрируется новый залог на основании Договора Ипотеки и Закладной (заявление подается вместе с представителем банка по доверенности).

Отношение банков к подобному оформлению разное, от категорического отказа финансировать сомнительную схему до лояльного.

Шаблон Договора купли-продажи неотделимых улучшений:

Договор КП неотделимые улучшения скачать

Занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи при ипотеке затрагивает интересы сторон в разной степени:

Сторона Преимущества Риски, недостатки
Для всех, кроме государства
  • возможность осуществить сделку;
  • вероятность признания сделки недействительной;
  • уголовная ответственность;
Продавец
  • уменьшение суммы налога;
  • необходимость вернуть деньги, если договор признают недействительным;
  • в случае проверки возможно выявление дополнительных доходов, подлежащих налогообложению;
Покупатель
  • возможность получить скидку;
  • сложности с возвратом собственных средств, в случае срыва сделки;
  • снижение суммы налогового вычета;
  • вероятность повышения процента по кредиту;
  • повышение коэффициентов по страховкам;
Банк
  • выдача ипотеки;
  • сложность возврата денег;
  • утрата права на недвижимость;
  • банк перекладывает риски на страховые компании за счет клиента;
Государство
  • поступления в бюджет от пошлин;
  • возможно, налог от части стоимости помещения;
  • удовлетворение интересов граждан;
  • недополучение налогов.
Читайте так же:  Как попасть в сад

Риски часто снижаются при заключении сделки между близкими людьми с общими интересами, родственниками.

До какого уровня можно снизить цену?

Чем больше разница между суммами договоров кредитования и купли продажи, тем выше описанные риски. В случае существенного занижения государственные органы могут инициировать проверку. Тогда вам потребуется обосновать все суммы.

Вы можете доказать, что, например, в купленной квартире по вашей договоренности с продавцом был сделан капитальный ремонт. Предъявленные акты от строительно-ремонтной компании будут очевидно свидетельствовать в вашу пользу, что вы действительно улучшали условия, а не просто уклонялись от уплаты налогов. Выдаст ли ремонтная бригада такие акты… Ведь тогда она должна уплатить налог.

Количество нюансов в сделке с недофинансированием вызывает большое количество споров и разных точек зрения среди опытных юристов и судей. Точный уровень, до которого можно занизить цену в договоре, не существует. Принимая решение о пользе для себя, учтите следующие требования закона:

  1. цена недвижимости в договоре не должна существенно отличаться от рыночной, указанной экспертом в отчете об оценке;
  2. минимальная стоимость помещения, которая учитывается для расчета налога, составляет 70% от кадастровой стоимости;
  3. НДФЛ уплачивает продавец;
  4. сумма в заключаемом договоре купли-продажи повлияет на налоговые обязательства покупателя, если он решит продать недвижимость в ближайшие 5 лет; тогда уже он станет продавцом, будет выбирать между:
  • занижением цены, связанным со всеми рисками;
  • ожиданием истечения срока 5 лет;
  • уплатой налога, который рассчитывается «Цена продажи минус цена покупки», то есть, чем дешевле купил, тем больше заплатил налог при «прозрачной» продаже в будущем.

Стоит ли соглашаться?

Для покупателя при прочих равных условиях ипотека с недофинансированием значительно проигрывает традиционной. Интерес продавца – 13% от суммы, превышающей цену покупки в прошлом. Возможные бонусы, которые частично компенсируют риски покупателя:

  • скидка покрывает разницу в процентной ставке по кредиту, страховые премии, компенсирует риски (проценты и страховки можно посчитать на калькуляторе; приемлемость попасть под уголовную ответственность требует субъективной оценки; вероятность попадания индивидуальна для каждого случая);
  • покупка эксклюзивного объекта, который на полностью прозрачных условиях не по средствам;
  • включение реального ремонта в сумму ипотеки.

Как снизить риски

Соглашаясь, примите все доступные меры по снижению рисков, связанных с признанием договора недействительным. Убедитесь в отсутствии:

  1. процедуры банкротства – сайт Федерального реестра о банкротстве (bankrot.fedresurs.ru/DebtorsSearch.aspx?Name=);
  2. действительность паспорта продавцов (services.fms.gov.ru/info-service.htm)
  3. обременений недвижимости – выписка из ЕГРН;
  4. просроченной задолженности банкам – кредитная история;
  5. не исполненные денежные обязательства — на сайте приставов (fssprus.ru/iss/ip/);
  6. возражений продать помещение при наличии супруга/супруги, более одного собственника.

Используйте безналичные расчеты. В случае разногласий в будущем вам будет проще подтвердить расчеты. Кроме традиционного перевода банки предлагают специальные услуги.

Передача денег при ипотеке в Сбербанке возможна через сервис Аккредитив. Покупатель кладет средства на счет, покупатель их получает, предъявив документ, подтверждающий исполнение обязательства по регистрации перехода права. За 2000 рублей банк гарантирует исполнение обязательств обеими сторонами, выполняет перевод без дополнительных комиссий.

Заключение

Ипотека с недофинансированием экономит продавцу 130 тысяч рублей с каждого миллиона, не указанного в цене недвижимости. Злоупотребление правом чревато штрафами, уголовной ответственностью. Согласие покупателя на подобную сделку «за спасибо» легкомысленно и недальновидно, справедливым будет требование существенной скидки. Подписание договора купли-продажи с незнакомым человеком несет в себе чрезвычайно высокие риски.

Предварительный и основной договор купли продажи квартиры по ипотеке Сбербанка: образец 2019 года

Взаимоотношения участников сделки по недвижимости, включая сроки расчета, обязанности и иные особенности сделки должны быть закреплены документально. Именно договор купли-продажи квартиры, ипотека Сбербанка в котором является особым условием, служит законным основанием перехода права собственности. Разберем подробнее, как составить такой документ и на что следует обратить внимание.

Предварительный и основной договор купли-продажи Сбербанка: важные моменты

Ключевым документом при оформлении целевого жилищного кредита (ипотека) в Сбербанке является договор купли-продажи между продавцом и покупателем конкретного жилого объекта. По причине участия заемных средств банка в сделке и невозможности полного расчета с продавцом сразу выделяют две разновидности ДКП: предварительный и основной.

Предварительный фиксирует намерения покупателя приобрести данную недвижимость. Основной заключается уже после подписания всей необходимой кредитной документации и содержит в себе все нюансы взаимодействия с кредитором.

Важные моменты, характерные для обоих типов договора:

  1. Формат и текст предварительного и основного документов имеют схожую структуру.
  2. Предварительный ДКП содержит в себе условия по стоимости жилья и условиям расчета, включая долю собственных средств заемщика и этап оплаты, а также долю кредитных средств Сбербанка.
  3. После заключения предварительного ДКП, он передается в Сбербанк для анализа и утверждения.
  4. В случае одобрения прописанных в документе условий банк заключает с клиентом кредитный договор и договор об ипотеке.
  5. После этого стороны заключают основной документ, в котором прописываются все условия ипотечной сделки.

ВАЖНО! Основной договор после его заключения станет гарантией финобеспечения оформляемой ипотеки и будет зарегистрирован в установленном порядке в территориальном регистрирующем органе.

Как правильно составить предварительный договор купли-продажи

Предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке Сбербанка вступает в свою законную силу после того, как в нем поставят подписи все участники сделки. Несмотря на то, что такой документ является по своей сути черновым, это не отменяет ряд обязательных требований к нему.

Образец и чистый бланк для ипотеки

Предварительный ДКП квартиры должен составляться исключительно в письменной форме. Клиенты Сбербанка обычно используют стандартный бланк, в котором прописываются уникальные данные и условия будущей сделки.

Образец договора купли-продажи квартиры можно скачать здесь.

Форма включает в себя следующие основные разделы:

  • персональные данные сторон (Ф.И.О., паспорт, адрес регистрации, дата и место рождения);
  • предмет договора (описание квартиры);
  • существенные условия ДКП;
  • сроки реализации намерений сторон и гарантии;
  • заключительные положения;
  • подписи сторон.

На что обратить внимание

Перед составлением и заключением предварительного ДКП квартиры покупателю и заемщику следует максимально убедиться в юридической чистоте продавца и приобретаемой недвижимости. Именно на этом этапе существует риск одновременного заключения нескольких таких документов.

Все документы по квартире должны быть тщательно проверены. Необходимо исключить вероятность долевого владения данной жилплощадью, наличие зарегистрированных лиц в квартире, возможных наследников и любых обременений.

Как правильно составить основной договор купли-продажи

После утверждения предварительного ДКП квартиры Сбербанк установит сроки и способ выдачи ипотеки для данного заемщика. Согласованные с клиентом условия вносят в кредитный договор и одновременно в договор купли-продажи.

Образец и чистый бланк

Основной ДКП должен содержать в себе исключительно верные и актуальные сведения о предмете ипотеки (объекте недвижимости – квартире), сторонах сделки, а также условиях и сроках расчета.

Чтобы избежать возможных ошибок, рекомендуется использовать установленный бланк, образец которого доступен по ссылке.

Структура будет стандартной и включать те же разделы, что и в предварительном ДКП.

Читайте так же:  Воспитатель школы интерната

На что обратить внимание

При заключении основного ДКП квартиры важно уделить особое внимание порядку оплаты стоимости приобретаемой жилплощади, а именно четко обозначить, какая сумма и в течение какого периода вносится самим заемщиком.

Также подробно прописывается доля заемных средств, выделяемых Сбербанком по кредитному договору (+ указываются банковские реквизиты) и способ перечисления денег (с помощью банковской ячейки, сервиса безопасных расчетов и т.д.).

Если сделка оформляется с использованием мер господдержки (например, материнского капитала, социальных субсидий), то условия и сроки использования средств из бюджета также обязательно прописываются в основном договоре купли-продажи квартиры по ипотеке Сбербанка.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Так как зачисление денег государством обычно требует времени, то в ДКП квартиры следует прописывать максимальный срок расчета, чтобы избежать применения штрафных санкций в отношении покупателя.

Электронная регистрация Сбербанка

При стандартном варианте оформления жилищного кредита предусматривается передача комплекта документов по квартире, включая договор купли-продажи по ипотеке Сбербанка, в Регпалату или в МФЦ для регистрации. Итогом станет переход права собственности на квартиру от продавца к покупателю и обременение объекта недвижимости в пользу банка.

Альтернативным способом традиционной сделки является использование электронной регистрации от Сбербанка («ДомКлик»). Данная услуга является платной, стоимость варьируется от 5550 до 10 250 рублей и зависит от субъекта РФ и типа купленного жилья.

Суть сервиса заключается в том, что сторонам не требуется лично присутствовать в регистрирующем органе и тратить лишнее время на очереди и длительное ожидание. Заемщику предоставляется персональный менеджер, который курирует весь процесс сбора документов, оплаты государственной пошлины и удаленной отправки комплекта бумаг в Росреестр.

Процедура электронной регистрации включает в себя следующие основные шаги:

  1. Отправка документации в Росреестр (удаленно).
  2. Анализ, изучение полученных бумаг и регистрация сделки Росреестром.
  3. Успешная регистрация ипотеки в Сбербанке.

После этого заемщик на указанный адрес электронной почты получит письмо с вложенными файлами ДКП и выписки из ЕГРН на квартиру с соответствующей отметкой о госрегистрации.

Помимо экономии времени и нервов данная услуга позволит получить пониженную процентную ставку по ипотеке. Скидка составит 0,1 п.п. от базовой ставки. Но электронная регистрация сделки имеет и свои минусы о которых мы говорили в специальном посте.

Приобретение недвижимости на вторичном рынке жилья в ипотеку от Сбербанка обуславливает заключение предварительного и основного договора купли-продажи. Первый нужен для обозначения намерений заемщика о покупке, а второй уже будет содержать в себе все условия расчета с участием заемных средств и сроки зачисления денег. Форма договора является стандартной, а образец бланка можно взять в ипотечном центре или скачать на сайте. Перед подписанием таких документов рекомендуется тщательно изучить каждый пункт, проверить все сведения о предмете ипотеки и реквизиты.

Напоминаем, что на сайте ведется запись на бесплатную консультацию к профессиональному юристу по ипотеке, который подскажет вам, как правильно проверить юридическую чистоту сделки и составить договор.

Ждем ваши вопросы и будем благодарны за лайк и репост.

Подробная пошаговая инструкция по покупке и продаже в ипотеку квартиры на рынке вторички

Сделки на вторичном рынке жилья многочисленны, выставленные на торги объекты пользуются активным покупательским спросом. Если у граждан недостаточно денежных средств на такую покупку, встает вопрос: а можно ли купить жилье с рынка вторички в ипотеку? Чтобы не допустить ошибок, нужно получить базовые знания о порядке действий при купле-продаже жилья при помощи ипотеки.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Возможно ли ипотечная покупка и продажа вторички?

Вторичное жильё является объектом недвижимого имущества, которое вправе участвовать в имущественных сделках, при условии его оформления в собственность на основании Закона о приватизации № 1541-1 от 4.07.91 г. Или, если оно заведомо приобреталось в собственность согласно нормам статей 130, 131 и других гражданских законодательных актов.

Основные нормы, регулирующие вступления в права собственности на жильё, внесены в § 7 главы 30 ГК РФ. Его можно как покупать, так и продавать. Оно же подходит под категорию объектов, которые могут оформляться в ипотеку, что определяет Федеральный закон об ипотеке от 16.07.98 г. № 102-ФЗ, также представленный в новой редакции от 7.05.13 г.

Исключения, не подлежащие кредитованию, составляют объекты вторичного рынка жилья, не находящиеся в собственности частных лиц, или отнесённые к специальным категориям:

  • ветхое и аварийное жильё;
  • дома подлежащие сносу;
  • жильё в залоге и обременении.

Препятствием к оформлению ипотеки может послужить любая причина, снижающая стоимость приобретаемого жилья. В частности:

  1. год постройки;
  2. район расположения;
  3. соответствие стоимости и качества;
  4. отсутствие инженерных коммуникаций и т.п.;
  5. кредитная история клиента.

Что нужно знать продавцу?

Так как сделка зависит от решения банка, то лицу, намеренному продать жилье, нужно иметь в виду, что кредитор должен убедиться в рентабельности сделки. То есть, если в титуле квартиры имеются «белые пятна», которые снижают чистоту сделки, то банк такую покупку не одобрит. Поэтому собственникам проблемных квартир лучше сразу отказаться от предложений по ипотеке, так как они лишь потратят время на ожидание одобрения банка, вероятность которого равна нулю.

Кроме этого, если правоспособность объекта в порядке, продавцу понадобится:

  • собрать дополнительный пакет документации для банка;
  • ожидать одобрения кредита.

До момента оформления кредитного договора покупателя с банком можно оформить только предварительный договор купли продажи (ПДКП), ни в коем случае не оформлять основной договор, так как при ипотеке он будет получать деньги от банка, а не от покупателя.

Подводные камни для тех, кто решил купить такое жилье

На первый взгляд, ситуация с покупателем выглядит вполне прозрачно, и допускает точный результат из двух вариантов:

  • ему гарантированно предоставляются ипотечные средства;
  • отказывают в инвестициях на данный объект.

И, если он платёжеспособен, то ему не о чем беспокоиться. Но здесь существуют подводные камни, о которых нужно осведомиться заранее, чтобы их обойти:

  1. При отказе банка, если был уплачен задаток, продавец может его не вернуть согласно нормам статей 380, 381 ГК РФ. В этом случае по ПДКП лучше уплачивать аванс, который возвращается при срыве сделки.
  2. Если после заключения сделки продавец оспорит договор, то покупателю вернётся от него только полученное по сделке, а проценты банку он будет выплачивать сам, не получив при этом квартиры. Поэтому качество сделки должно быть гарантированным.
  3. Аналогично, если продавец откажется от сделки после того как покупатель оформил договор кредитования.
  4. Нужно просчитать и взвесить все риски, которые может повлечь обязательство по погашению долга. Если финансовая ситуация изменится и повлечёт задолженность, квартиру могут изъять по суду.
Читайте так же:  Гражданское задержание в россии

Более подробно о рисках, которые могут подстерегать как продавца, так и покупателя, при сделках с ипотечным жильем, мы рассказывали в отдельном материале.

Какие потребуются документы?

От продавца понадобится достаточно объёмный пакет документов, часть из которых дублируется нотариальными копиями и будет передана для оформления ипотеки. Для оформления договора купли продажи (ДКП) понадобится нижеследующее:
  1. Гражданский паспорт, при представительстве интересов продавца – нотариальную доверенность. Она составляется и удостоверяется у нотариуса.
  2. Правоустанавливающий документ, на основании которого у продавца возникло право собственности. Им может быть гражданско-правовой договор, свидетельство о наследовании или о приватизации. Этот документ должен быть в наличии.
  3. Свидетельство о собственности на квартиру, если она приобреталась или приватизировалась до 15.06.15 г., если позже – выписка из ЕГРН. Этот документ должен быть в наличии, если его нет – нужно получить дубликат через МФЦ.
  4. Технический паспорт с поэтажной экспликацией. Эта документация на квартиру получается в БТИ.
  5. Кадастровый паспорт квартиры, справку об отсутствии обременений залогом и арестом, получают в МФЦ.
  6. Разрешение от супруга для лиц, состоящих в браке. Оно составляется и удостоверяется у нотариуса
  7. Копия лицевого счёта – о платежах за квартиру. Получают в ЖЭУ.
  8. Выписка из поквартирной книги. Получают в ЖЭУ у паспортиста.

Покупатель с ипотекой для составления ДКП должен представить:

  1. Гражданский паспорт, представители – нотариальную доверенность.
  2. Договор кредитования, заключённый с банком.

Полный перечень документов, который может понадобиться для сделок с ипотечной квартирой, мы приводили в отдельной статье.

Как правильно совершить сделку — пошаговая инструкция

Начальный этап и составление кредитного договора

  1. В начале процедуры покупки идёт поиск объекта – самостоятельно или с привлечением стороннего специалиста. После того, как квартира выбрана, покупатель:
  • делает осмотр помещения;
  • знакомится с документацией на квартиру;
  • проверяет правоспособность продавца;
  • вносит предложение о расчёте через ипотечный кредит.
  • Если стороны пришли к решению о заключении сделки, они могут заключить ПДКП и/или договор аванса. После того как он заключён, продавец прекращает поиск покупателей, а покупатель отправляется в банк за инвестициями. Можно обратиться сразу в несколько банков, с целью:
    • выбора более выгодного банковского продукта;
    • для подстраховки, если в одном/нескольких банках последует отказ.

    При обращении в банк составляется заявление-анкета, которую можно оформить также на официальном сайте кредитного учреждения. К нему прилагается пакет документации в виде копий:

    • техпаспорт и кадастровый паспорт квартиры;
    • свидетельства о браке и рождении детей (при наличии);
    • военный билет (при наличии);
    • трудовая книжка;
    • дипломы, сертификаты и т.п.;
    • СНИЛС и ИНН.


    В оригиналах предъявляются следующие документы:

    • паспорт;
    • справка 2-НДФЛ с места работы;
    • справки о доходах членов семьи;
    • справки о ранее полученных погашенных или непогашенных кредитах (при наличии).

    [1]

  • После того как документы в банк будут переданы, нужно будет подождать некоторое время, требующееся инвестору для принятия решения. Оно может приниматься 2-3 недели, так как банковские служащие тщательно проверяют весь пакет документации, проводят мониторинг по каждой сделке.
  • При положительном решении банка составляется кредитный договор с клиентом, который удостоверяется печатью учреждения. После его получения покупатель обращается к продавцу для заключения ДКП. Стороны заключают договор о переходе права собственности на квартиру за счёт ипотеки.

    Его особенностью будет то, что в способе оплаты по сделке должно указываться – ипотека, с внесением реквизитов договора кредитования. ДКП составляется в трёх экземплярах, каждый из которых подписывается сторонами сделки.

    Как происходит регистрация ДКП?

    Договор требуется зарегистрировать в МФЦ или отделении Росреестра. Для регистрации лучше всего подойти обеим сторонам, предварительно уплатив пошлину и имея при себе пакет документов:
    • паспорта сторон;
    • для представителей – доверенности;
    • правоустанавливающий документ на квартиру;
    • технический и кадастровый паспорт;
    • разрешение от супруга (при необходимости);
    • вновь составленные договора купчей – 3 экземпляра;
    • договор кредитования, заключённый с банком – 2 экземпляра.

    Здесь нужно составить заявление о регистрации сделки. В результате регистрации, в течение 9 дней сведения о приобретении квартиры будут внесены в Государственный кадастр, но право собственности для покупателя предоставлено не будет, поэтому после регистрации он получит:

    • договор купли продажи с отметкой о регистрации;
    • кредитный договор с отметкой о регистрации;
    • выписку из ЕГРН с отметкой об обременении залогом.

    Расходы и пошлины

    Траты на оформление сделки могут состоять из нижеследующего:

    1. оплата услуг риэлтора от 50 тысяч рублей;
    2. составление купчей юристом от 5 тысяч;
    3. копирование документов и т.п.

    Нотариальные услуги оплачиваются:

    • технические работы от 3 тысяч рублей;
    • пошлина – 0,3% для родственников и 0,6% для прочих лиц, от стоимости имущества.

    Пошлина в Росреестр составляет 2 тысячи рублей. банк составляет договор кредитования безвозмездно.

    Для оформления ипотеки нужно получить одобрение банка и заключить с ним договор. На этом основании составляется купчая на квартиру. Оба договора передаются на регистрацию, в результате чего устанавливается обременение на квартиру и фиксируется факт проведения сделки.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    [2]

    Видео (кликните для воспроизведения).

    +7 (499) 938-46-18 (Москва)
    Это быстро и бесплатно !

    Источники


    1. CD-ROM. Лекции для студентов. Юридические науки. Диск 1. — Москва: Высшая школа, 2016. — 251 c.

    2. Витрук, Н.В. Общая теория юридической ответственности / Н.В. Витрук. — М.: Норма, 2017. — 391 c.

    3. Чашин, А. Н. Лишение водительских прав. Как автовладельцу выиграть судебный процесс / А.Н. Чашин. — М.: Дело и сервис, 2017. — 969 c.
    4. Скурихин, А.П. Испанско-русский юридический словарь: моногр. / А.П. Скурихин. — М.: Русский язык — Медиа, 2014. — 552 c.
    Описание договора купли-продажи квартиры по ипотеке
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here