Паевой договор

Самое важное в статье на тему: "Паевой договор" с профессиональными пояснениями. Если в процессе прочтения возникли вопросы, то можно обратиться к дежурному юристу.

Риски приобретения пая в ЖСК

Договор приобретения пая в жилищно-строительном кооперативе (договор паенакопления) является составной частью одной из самых рискованных на сегодняшний день схем приобретения жилья. В статье анализируются риски такой сделки, в т.ч. для предпринимателей и организаций, приобретающих недвижимое имущество.

Договор приобретения пая в жилищно-строительном кооперативе (договор паенакопления) является составной частью одной из самых рискованных на сегодняшний день схем приобретения жилья. В статье анализируются риски такой сделки, в т.ч. для предпринимателей и организаций, приобретающих недвижимое имущество.

Привлечение денежных средств посредством создания жилищно-строительного кооператива (ЖСК), представляет из себя схему, с помощью которой застройщики пытаются обойти положения Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», положения которого максимально защищают интересы дольщиков.

В соответствии с ч.ч. 1, 3, 4 ст. 110 Жилищного кодекса Российской Федерации жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

На практике это выглядит следующим образом. Из совместных вкладов членов кооператива создается общий паевой фонд. Каждый член кооператива обязан ежемесячно вносить паи. Срок накопления денежных средств в кооперативе составляет не менее года. При накоплении не менее половины стоимости квартиры пайщику выдается ссуда в размере оставшейся суммы. Кооперативы — некоммерческие организации, поэтому на сумму долга начисляются только проценты в размере инфляции. Максимальный срок погашения ссуды составляет от 5 до 20 лет. Кроме того, в кооперативах существует несколько видов взносов: при вступлении выплачивается вступительный (регистрационный) взнос, в течение срока накопления паев члены кооператива могут выплачивать ежемесячные взносы.

Риски пайщика при использовании данной схемы в основном состоят в том, что большая степень регулирования данных отношений принадлежит не законодательству, а уставом конкретного кооператива. Кроме того, данная схема на практике может приобретать весьма запутанный вид, разобраться в котором очень сложно. Договор на продажу имущества может не заключаться вообще, во всяком случае на этапе передачи пайщиком денег. В этой связи пайщику не всегда бывает возможно возвратить внесенные в паевой фонд кооператива денежные средства даже в тех случаях, когда со стороны ЖСК имеется нарушение условий заключенного с пайщиком договора и грубое уклонение от исполнения принятых обязательств.

ЖСК принимает средства не в качестве оплаты квартиры, а как паевые взносы. До момента полной оплаты пайщиком этих взносов право собственности на объект недвижимости либо находится у ЖСК, либо в залоге у ЖСК. Схема с использованием ЖCК привлекает многие строительные компании из-за того, что они могут работать по системе, схожей с финансовой пирамидой: квартиры для старых членов кооператива приобретаются за счет средств новых членов. Понятно, что для того, чтобы такая схема работала, постоянно нужно привлекать в кооператив новых пайщиков. С каждым разом это сделать становится все труднее, поэтому ЖСК вынуждены идти на различного рода рекламные и маркетинговые акции, участвовать в строительстве более рискованных объектов с необоснованно заниженной стоимостью, тем самым еще более снижая степень надежности рассматриваемой схемы.

Помимо этого, судебная практика исходит из невозможности взыскания неустойки при выходе из кооператива. Так, по одному из дел было отмечено, что поскольку между жилищным кооперативом и его членом возникают корпоративные (членские), регулируемые уставами данных организаций отношения и ни договором, ни законом неустойка за ненадлежащее исполнение обязательства в данном случае не предусмотрена, то отсутствуют основания для удовлетворения требований истца в части взыскания неустойки.

Выгода застройщика, действующего по данной схеме, связана с тем, что члены ЖСК менее защищены, чем участники, которые приобретают недвижимость путем заключения договора долевого участия в строительстве. При заключении договора долевого участия покупатель получает документ, в котором четко прописаны его права и обязанности, и в случае возникновения проблем может отстоять свои права через суд.

Юридическая особенность работы кооперативов заключается в том, что все его члены несут солидарную ответственность за его деятельность, при этом полномочия по принятию решений принадлежат правлению кооператива, которое в подавляющем большинстве случаев формируется застройщиком. И если правление решит взимать дополнительные платежи или изменит срок сдачи объекта, то пайщику останется лишь согласиться с этим.

об участии в хозяйственной деятельности пайщика

ПОТРЕБИТЕЛЬСКИЙ КООПЕРАТИВ «ДОСТУПНОЕ ЖИЛЬЕ» (в дальнейшем именуемый «ПК»), в лице председателя правления Бурносова Вячеслава Александровича, действующего на основании Устава, с одной стороны, и Пайщик ПК _________________________________________________________________, заключили настоящий договор о нижеследующем:

  1. Предмет договора.

1.1. Потребительский кооператив, действуя по поручению Пайщика и за счет его взносов, организует и совершает действия по управлению паями (паевыми взносами), принадлежащими Пайщику. Поручением Пайщика считается заявка на услугу, товар или имущество и оплата соответствующих взносов. Заявка может быть оформлена в письменном виде на бумажном носителе или оформлена через личный кабинет Пайщика на сайте www.koopdom.ru или на других сайтах, на которые направляются ссылки с указанного сайта

1.2. Пайщик вносит паевые, членские и членские целевые взносы на содержание и ведение уставной деятельности ПК.

  1. Общие положения и основные понятия.

[1]

2.1. Паевой взнос — имущественный взнос пайщика в паевой фонд ПК деньгами, ценными бумагами, земельными участками или земельной долей, другим имуществом либо имущественными или иными правами, имеющими денежную оценку. Режим взноса: возвратный. Пайщик имеет обязательственные права в отношении ПК. После внесения Пайщиком в Паевой Фонд ПК паевых взносов, у ПК возникает обязанность по возврату суммы паевых взносов пайщику ПК.

2.2. Членский взнос – регулярный (ежемесячный или ежеквартальный или ежегодный) имущественный взнос пайщика ПК на содержание и уставную деятельность ПК. Режим взноса: невозвратный.

Читайте так же:  Выходное пособие при увольнении по инвалидности

2.3. Членский целевой взнос — имущественный взнос пайщика ПК на содержание и уставную деятельность ПК в соответствии с целевыми Программами ПК, деньгами, ценными бумагами, другим имуществом либо имущественными или иными правами, имеющими денежную оценку. Режим взноса: невозвратный.

2.4. Участие в хозяйственной деятельности ПК — получение товаров или услуг в ПК, пользование возможностями ПК, поставки продукции, товаров и сырья в ПК, внесение паевых, членских и членских целевых взносов на содержание и ведение уставной деятельности ПК и (или) иное участие в хозяйственных операциях в качестве потребителя или поставщика.

  1. Порядок взаимодействия сторон.

3.1. По настоящему договору ПК обязуется совершить по поручению Пайщика организационные и иные действия от своего имени и/или от имени Пайщика, но в интересах и за счет средств (взносов) Пайщика.

3.2. В целях исполнения настоящего договора Пайщик уполномочивает, а ПК принимает на себя обязательства совершить следующие действия:

а). Заключать от имени ПК необходимые договоры с третьими лицами на получение Пайщиком услуг, работ, товаров, имущества и оплачивать стоимость предоставленных услуг, работ, товаров, имущества за счет взносов Пайщика;

б). Организовывать заключение Пайщиком всех необходимых договоров с третьими лицами о поставке услуг, работ и товаров и заплатить стоимость предоставленных услуг, работ и товаров за счет взносов Пайщика;

[2]

в). Формировать из паевого взноса Пайщика целевые фонды ПК в счет уменьшения его паевого взноса на основании условий целевых Программ, по факту исполнения ПК своих обязательств перед Пайщиком по условиям настоящего договора и целевых Программ.

3.3. Полномочия ПК, указанные в пункте 3.2 настоящего договора, действуют в пределах целевых Программ ПК.

3.4. Полномочия ПК, указанные в пункте 3.2 настоящего договора, вступают в действие с момента заключения настоящего договора и действуют до момента добровольного выхода Пайщика из ПК или исключения Пайщика из ПК.

  1. Права и обязанности Пайщика.

4.1. В целях исполнения настоящего договора Пайщик имеет право:

а). Получать информацию о состоянии дел по настоящему договору;

б). Вносить предложения и инициативы по улучшению взаимодействия сторон по выполнению условий настоящего договора;

в). Прекратить поручения ПК от своего имени по письменному уведомлению ПК, с момента получения ПК такого уведомления;

г). Осуществлять все права Пайщика, указанные в Уставе ПК.

4.2. Пайщик обязуется:

а). Вносить в ПК взносы согласно условий целевых Программ ПК;

б). При совпадении условий поставки Пайщику услуг, работ, товаров или имущества от третьих лиц с условиями ПК, отдавать предпочтение ПК;

в). Незамедлительно информировать ПК обо всех изменениях, которые могут повлиять на исполнение настоящего договора;

г). Не разглашать информацию, признаваемую ПК конфиденциальной.

  1. Права и обязанности ПК.

5.1. В целях исполнения настоящего договора ПК имеет право:

а). Требовать от Пайщика своевременного внесения взносов на основании Устава, условий целевых Программ, решений общего собрания и совета ПК;

б). Требовать от Пайщика возмещения фактических убытков, причиненных ПК или другим Пайщикам прекращением поручения ПК от имени Пайщика;

в). Привлекать других юридических или физических лиц, а также ИП и т.д., которые позволяют исполнять обязательства ПК по настоящему договору.

а). Информировать Пайщика о ходе исполнения настоящего договора с размещением необходимой информации на сайтах указанных в п.1.1., или в личных кабинетах указанных в п.1.1. сайтах, или по электронной почте, или в виде sms-рассылки, или e-mail рассылки;

б). Информировать Пайщика обо всех изменениях, которые могут повлиять на исполнение настоящего договора с помощью средств, указанных в п. 5.2.а);

  1. Ответственность сторон.

6.1. Стороны несут ответственность за невыполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по настоящему договору в соответствии с действующим законодательством РФ.

6.2. В случае расторжения настоящего договора, Пайщику возвращаются внесенный им паевой взнос за вычетом произведенных ПК расходов на предоставленные Пайщику возможности, услуги, работы, товары, имущество.

6.3. При несоблюдении сроков оплаты взносов Пайщиком согласно условий целевых Программ, решений общего собрания и совета ПК, Пайщик оплачивает дополнительный членский взнос согласно условий целевых Программ.

  1. Прочие условия.

7.1. В случае изменения размера оплаты за получение услуг, работ, товаров, имущества от организаций – поставщиков, Пайщику дополнительно назначаются паевые и (или) членские целевые взносы в ПК для покрытия фактической разницы стоимости получения Пайщиком услуг, работ, товаров, имущества, возникшей вследствие независящего от ПК изменения оплаты услуг, работ, товаров, имущества, стоимость которых превышает размер первоначального взноса.

7.2. Настоящий договор вступает в действие с момента его заключения, и действует до момента добровольного выхода Пайщика из ПК или исключения Пайщика из ПК.

7.3. Настоящий договор составлен в двух экземплярах и хранится у каждой из сторон.

Адреса и банковские реквизиты сторон:

ПК «ДОСТУПНОЕ ЖИЛЬЕ»:

Адрес местонахождения: Россия, 644070, город Омск, ул. Куйбышева, д. 43, офис 527

Почтовый адрес: Россия, 644070, город Омск, ул. Куйбышева, д. 43, офис 527

ИНН / КПП 5504138350/550401001

Банк ПАО Сбербанк, доп. офис №8634/0525 в г.Омск

БИК: 045209673Тел. (3812) – 20-80-93

Пайщик: ____________________________________________

Паспорт: ___________________________ выдан

Адрес регистрации: ___________________________________

Что собой представляет договор ЖСК? Основные особенности и отличия договора ЖСК от ДДУ

У покупателей недвижимости в строящихся домах есть два варианта: приобретение квартиры по договору долевого участия или участия в ЖСК. Каждый из указанных способов имеет свои преимущества и недостатки.

Что такое договор ЖСК, и для чего он нужен

Согласно статистике, до 30% квартир в российских новостройках продаются путем заключения договора ЖСК.

Данная статья рассказывает о типовых способах решения вопроса, но каждый случай уникальный. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-33-98 .
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 407-22-74 .

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Жилищно-строительный кооператив выступает объединением физических и юридических лиц, которые добровольно объединились для строительства недвижимости. Члены такого кооператива материально участвуют в процедуре возведения дома, его реконструкции и содержании через внесение паевых взносов.

Покупатель квартиры в строящемся доме становится пайщиком и подписывает с ЖСК договор. В нем ЖСК обязуется передать пайщику квартиру с определенными характеристиками, а пайщик – выплатить полную стоимость пая и принять ее. Участники регулярно вносят взносы в ЖСК, итоговая стоимость которых равна стоимости квартиры. После полной выплаты пая участник может стать собственником недвижимости.

Читайте так же:  Сбербанк 6000 на погребение

Договор ЖСК содержит права и обязанности сторон и важнейшие условия продажи недвижимости. Если в отношении ДДУ многие аспекты оговорены на законодательном уровне, то все спорные ситуации между правлением ЖСК и пайщиками разрешаются с учетом положений заключенного ими договора. Поэтому его значение сложно переоценить.

После подписания договора все условия продажи недвижимости считаются согласованными сторонами, и их правоотношения приобретают юридическую силу.

Также договор ЖСК является одним из документов, который предъявляется пайщиком при переоформлении права собственности на квартиру в свою пользу в Росреестре.

Стоит отметить, что взаимоотношения кооператива с пайщиком также регулируются не только договором ЖСК, но и уставом. В частности, существенные условия работы кооператива (такие, как порядок выхода или принятия в члены кооператива) могут быть прописаны именно в уставе, а не в договоре. Но при подписании договора пайщик подтверждает свое согласие со всеми положениями устава.

Порядок оформления договора

Перед заключением договора потенциальному пайщику стоит проверить следующую информацию:

  1. Сведения о кооперативе: когда и где зарегистрирован кооператив (в какой ФНС).
  2. Репутацию ЖСК: в частности, отзывы и упоминания о нем в интернете.
  3. Наличие судебных разбирательств с участием ЖСК.
  4. Не находится ли кооператив в стадии ликвидации, банкротства или финансового оздоровления.
  5. Узнайте, сколько еще ЖСК зарегистрировано на председателя (если их несколько, то это может стать опасным сигналом).
  6. Обладает ли ЖСК разрешением на строительство именно на указанной в договоре земле. Очень часто проблемы при строительстве у ЖСК возникают из-за неоформленных должных образом прав на земельные участки.

После того как предварительный этап завершен, процедура подписания договора с ЖСК предполагает прохождение таких шагов:

  1. Будущий пайщик подает на имя председателя заявление в свободной форме с просьбой о вступлении в члены ЖСК.
  2. При подаче такого заявления нужно получить от кооператива расписку о том, что оно принято к рассмотрению.
  3. На рассмотрение заявления ЖСК отводится месяц.
  4. Кандидатура пайщика в обязательном порядке рассматривается на общем собрании кооператива.
  5. Если в отношении пайщика был вынесен положительный вердикт, то ему выдается заверенная выписка из решения общего собрания о вступлении в ЖСК.
  6. Пайщик уплачивает членские взносы в ЖСК и получает платежные документы об этом.
  7. Подписывается договор между ЖСК и пайщиком.

Содержание

Законодательно вопрос содержания и формы договора ЖСК никак не урегулирован. Его содержание и структура являются свободными и определяются по соглашению сторон. Условия заключения договора свободные.

Договор ЖСК обязательно должен иметь письменный вид и оформляется по числу участников. В договоре ЖСК должны быть прописаны следующие условия:

Договор является внутренним документом и не подлежит обязательной регистрации в Росреестре.

Чем отличается договор ЖСК от ДДУ

Разница между договором ЖСК и ДДУ лежит в их правовом регулировании. Работа с договорами долевого участия регулируется по 214-ФЗ «О долевом участии…», а работа с жилищно-строительными кооперативами – по 215-ФЗ «Закон о ЖСК».

Договоры участия в Жилищно-строительном кооперативе представляют собой схему, согласно которой, покупатели квартиры вносят паевые взносы (их также называют пайщиками). Фактически они вступают в сообщество граждан, целью которых является постройка жилого дома.

Рассмотрим разницу между договором долевого участия и участия в ЖСК.

Критерий Договор долевого участия 214-ФЗ Договор ЖСК 215-ФЗ
Регистрация договора в Росреестре Договоры долевого участия подлежат обязательной регистрации в Росреестре В Росреестре регистрируется только право собственности на квартиру после выплаты всех паевых взносов и окончания строительства дома. Поэтому есть риски купить по договору ЖСК уже ранее проданную квартиру
Стоимость квартиры Указывается полная стоимость недвижимости, которая по закону не может измениться. Но застройщик может предложить заключить допсоглашение к основному договору с увеличивающейся стоимостью, хотя дольщик может и не соглашаться 215-ФЗ не содержит запрета на увеличение стоимости квартиры. Председатель кооператива по согласованию с его участниками может в любой момент увеличить стоимость недвижимости, например, по причине удорожания строительных материалов или по иным обстоятельствам, которые сделали невозможным окончание строительства по заданной ранее сумме. Но договор с ЖСК может защищать пайщиков и содержать пункт о невозможности пересмотра стоимости квартиры.
Окончание строительства В ДДУ приводятся четкие сроки окончания строительства. При возникновении просрочки по обязательствам застройщик обязан компенсировать дольщикам издержки Законодательство не содержит каких-либо мер ответственности при срыве сроков строительства по договору ЖСК
Рассрочка выплат Рассрочка по выплатам в рамках 214-ФЗ допускается вплоть до окончания строительства Законодательством предусмотрена возможность внесения паевых взносов за квартиру уже после сдачи дома

Что лучше для покупателя квартиры: ДДУ или ЖСК

Однозначно ответить на вопрос, какой договор предпочесть покупателю (ДДУ или ЖСК), нельзя. Каждую ситуацию покупки недвижимости необходимо рассматривать в индивидуальном порядке. При этом потенциальному покупателю стоит понимать преимущества и недостатки разных форм взаимодействия с застройщиками.

Преимущества и недостатки ДДУ

Приобретение квартиры по ДДУ имеет свои неоспоримые преимущества, среди которых:

  1. У застройщика в обязательном порядке должны быть свои разрешительная документация и проектная декларация.
  2. Договор содержит фиксированную стоимость квартиры, которая не может быть пересмотрена застройщиком в одностороннем порядке. Застройщики должны самостоятельно решать проблему увеличения стоимости строительных материалов без привлечения дольщиков.
  3. Дом построят именно в том виде, в каком он был заложен в проектной документации. Он не может неожиданно и незапланированно увеличиться на несколько этажей, в нем не появятся пристройки и прочие здания.
  4. Договором гарантируется прозрачная схема его расторжения и компенсации понесенных убытков.
  5. Существуют понятные гарантийные сроки застройщика на разные виды работ.

Но хотя законодательство достаточно хорошо защищает права дольщиков, не лишен данный договор и определенных недостатков:

  1. Стоимость квартир по ДДУ обычно больше, чем по ЖСК. А в связи с обязательным отчислением части стоимости квартир в специальный компенсационный фонд квартиры по ДДУ стали еще на порядок дороже. Согласно действующему законодательству, строители должны отчислять 1-1,5% стоимости квартир в компенсационный фонд.
  2. Договор долевого участия предполагает длительный этап их регистрации.
  3. В договоре содержится ограниченный перечень оснований для расторжения.

Преимущества и недостатки договора ЖСК

В числе преимуществ приобретения квартиры по договору ЖСК можно отметить возможность получения значительной скидки на квартиру и ее более низкая стоимости, чем по ДДУ. Связано это с тем, что на кооперативы не накладываются требования об отчислениях дополнительных сборов.

Читайте так же:  Соразмерное уменьшение покупной цены

Среди отрицательных моментов покупки квартиры по договору ЖСК можно отметить:

  1. Пайщику придется дополнительно заплатить взнос за вступление в кооператив: обычно это 1-3% от стоимости недвижимости.
  2. Существует опасность двойных продаж.
  3. Фактически дольщик меньше защищен законодательно, чем покупатель по ДДУ.
  4. Покупателю сложно перепродать свою долю даже через переуступку прав. Дело в том, что покупатель его пая должен пройти процедуру вступления в состав кооператива, а его кандидатуру могут не одобрить иные участники.
  5. Есть риски увеличения стоимости недвижимости, так как цена не является фиксированной.
  6. Отсутствует ответственность застройщика за срыв сроков.

Таким образом, договор ЖСК регулирует взаимоотношения между пайщиками и председателями. В отношении такого договора нет четко установленных правил для его описания. В нем могут содержаться любые условия продажи недвижимости в строящемся доме, сроки возврата денег пайщикам и пр. Договор ЖСК стоит заключать только после детальной проверки деятельности кооператива и представленной им документации. Договор ЖСК обладает свойственными ему преимуществами и недостатками перед ДДУ.

Дорогие читатели, каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам:

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Загрузка документа
«Договор о паевом взносе»

Подождите: 19 сек

Имя файла документа: dogovor-o-paevom-vznose

Доступные форматы скачивания: .doc, .pdf

Видео (кликните для воспроизведения).

Размер текстовой версии файла: 6,3 кб

Как скачать документ?

  • Договоры
  • Все документы

У нас на сайте каждый может бесплатно скачать образец интересующего договора или образца документа, база договоров пополняется регулярно. В нашей базе более 5000 договоров и документов различного характера. Если вами замечена неточность в любом договоре, либо невозможность функции “скачать” какого-либо договора, обратитесь по контактным данным. Приятного времяпровождения!

Сегодня и навсегда — загрузите документ в удобном формате! Уникальная возможность скачать любой документ в DOC и PDF абсолютно бесплатно. Многие документы в таких форматах есть только у нас. После скачивания файла нажмите «Спасибо», это помогает нам формировать рейтинг всех документов в базе.

Что такое договор ЖСК и как правильно заключить соглашение об участии в жилищно-строительном кооперативе?

Покупка квартиры – дело не простое и ответственное. Многие застройщики предлагают покупать жилье, вступив в ЖСК, и даже навязывают подобную систему гражданам. Данная схема приобретения жилья не менее популярна, чем всем давно знакомая схема ДДУ, и на основании Федерального закона №214 покупатель имеет возможность приобрести квадратные метры по любой из них.

В чем сущность членства с кооперативом, как заключить правильно договор жилищно-строительного кооператива и не попасть в лапы мошенников, какие нюансы при этом стоит учитывать, рассмотрим подробнее в данной статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (812) 467-38-15 . Это быстро и бесплатно !

Договор ЖСК — что это такое?

ЖСК в свою очередь гарантирует предоставление жилых помещений после сдачи новостройки в эксплуатацию, поскольку кооператив при завершении строительства приобретает статус жилищного и может распоряжаться домом по своему усмотрению.

Пора выяснить, что такое договор ЖСК — это одна из самых распространенных схем продажи объектов недвижимости в новостройках.

Преимущества и недостатки системы

Купив жилье, гражданин становится пайщиком, регистрация прав собственности производится не на основании договора, а путем предоставления справки с ЖСК, подтверждающей полную оплату за жилье паевыми взносами:

  • данную справку не нужно регистрировать в ГУ ФРСО;
  • договор ЖСК при покупке новостройки быстро и легко оформляется;
  • его не нужно регистрировать в Росреестре;
  • вступив в кооператив, можно самостоятельно следить за ходом строительства дома, иметь право выбора членов ЖСК;
  • вносить взносы можно частями в течение длительного времени, независимо от готовности объекта;
  • собственники платят меньше в будущем за коммунальные расходы.

Недостатками вступления в кооператив является то, что:

  1. ЖСК не может регламентировать строительство и в случае несоблюдения сроков сдачи дома потребовать с застройщиков выплату штрафов.
  2. Также вполне может измениться стоимость объекта, при этом кооператив не является застройщиком, он всего лишь заказчик, а значит, нюансы, неожиданные сюрпризы впоследствии очевидны.

В данной цепочке отношений ситуации могут возникнуть разные и непредсказуемые.

Когда и в каких случаях заключается?

Заключив договор об участии в ЖСК, покупателю предоставляется рассрочка на длительный срок, ничем не ограничена. Пайщик может продолжать платить взносы, уже проживая в своей квартире, и это плюс данной схемы, причем неплохая альтернатива ипотеке.

Процедура оформления недвижимости не вызывает сложностей, поскольку не подлежит регистрации в гос. органах.

Права пайщиков прописаны в уставе ЖСК, сформированного еще до момента вступления граждан в кооператив. В уставе прописаны размеры взносов, периодичность их внесения, также условия при выходе из кооператива, суммы, которые должен вернуть пайщик в обязательном порядке. Но это в идеале, подводных камней кроется немало.

С кем ЖСК заключает соглашение?

Договора заключаются с застройщиками, в отличие от ДДУ не имеют особых ограничений. Кроме застройщиков сбором денег может заниматься кооператив – инвестор, при этом между ними составляется договор участия в ЖСК с обозначенной конечной стоимостью квартир.

Деятельность ЖСК не предусмотрена законом о защите потребительских прав, поэтому при выявлении нарушений суд не берется их рассматривать.

Виды документации

Формы договоров застройщиками предлагаются разные. Именно от вида (формы) зависит цена на недвижимость, уровень возможных рисков и потерь.

Наиболее надежными формами считаются ДДУ, по закону 214-Ф3 договор заключает застройщик и дольщик, а также ЖСК. Оба вида не подлежат государственной регистрации поэтому от недобросовестных застройщиков можно ожидать чего угодно.

Приобрести новостройку можно также путем:

  • составления договора займа;
  • оплатой векселями;
  • предварительно составленного договора купли–продажи;
  • договора долевого участия;
  • договора переуступки потребительских прав.

Как правильно заключить?

Договор жилищного кооператива при вступлении в ЖСК является обязательным условием для регулирования последующих отношений между двумя сторонами сделки.

Условия взаимодействия определяются на начальном этапе, права, обязанности сторон прописываются в договоре.

Документ составляется в двух экземплярах, содержать, управлять, владеть и передавать собственность могут как представители ЖСК, так и владельцы отдельных квартир, то есть пайщики.

Читайте так же:  Разъяснения по закупкам

В обязанности кооператива входит:

  • обслуживание дома;
  • содержание дома;
  • произведение расчетов по коммунальным услугам, по желанию собственников.

В обязанности собственника, или члена кооператива входит:

  • содержание жилого помещения в надлежащем виде;
  • соблюдение правил по технике безопасности;
  • своевременное внесение платежей за коммунальные услуги, затраты, связанные с ремонтом, прочими нуждами дома;
  • перепланировка квартиры возможна только с разрешения кооператива.

Обе стороны при подписании документа могут дополнять и изменять его. При расторжении договора в обязанности собственника входит заключение подобного договора с другой организацией, возложение на нее некоторых обязательств.

Пошаговая инструкция

  1. Изучите, с кем именно вам придется подписывать договор ЖСК (образец можно скачать выше). Обратите внимание на репутацию застройщиков, инвесторов.
  2. Запросите договор, который должен быть составлен между ЖСК и застройщиками, изучите документы. Должен быть прописан пункт о том, каковы риски в случае расторжения договора между ЖСК и компанией по причине невыполненных обязательств кооператива. Застройщик вправе отказать в передаче квартир, даже если это оговорено в договоре.
  3. Ознакомьтесь со своими возможностями как пайщика, какую квартиру по площади, этаж, участок должен вам представить кооператив.
  4. Проверьте документацию у застройщика, попросите ознакомиться со свидетельством права собственности на земельный участок, предназначенный под строительство дома, разрешение на застройку, срок его действия декларацию на проект.
  5. Узнайте, не является ли выбранное вами ЖСК банкротом. Постарайтесь закрепить свой статус пайщика, подав заявление в ЖСК и вступив в его члены. Ваше заявление должно быть рассмотрено и утверждено членами кооператива. С вас потребуют уплату членского взноса.
  6. Вы должны соблюдать все условия ЖСК, приписанные в уставе, иначе можете быть автоматически отчислены, о чем даже не будете знать наверняка.
  7. Внесение паевого взноса не значит заключение договора, сделка ничтожна, суд может вынести решение не в вашу пользу.
  8. В целях безопасности от непредвиденных нюансов потребуйте расписку в заверенном виде о том, что вы действительно являетесь пайщиком и уплатили взнос.
  9. Сохраняйте чеки по последующим платежам, целевым и членским взносам.
  10. Обратите внимание на предмет договора в документе. Что получит пайщик в итоге, должно быть четко прописано. Осведомитесь, как будет происходить передача будущей недвижимости.
  11. Все пункты должны быть отражены в уставе. Подписав договор, вы соглашаетесь со всеми пунктами, поэтому предварительно внимательно читайте устав, возможно за разъяснениями обратитесь к юристу. В казусных случаях при судебном разбирательстве сослаться на неосведомленность у вас не получится, ведь вы же читали условия договора и основной закон ЖСК?
  12. Изучите закон, чтобы знать, как действовать при неблагоприятном развитии ситуации.

Нюансы заключения и регистрации договора

При вступлении в кооператив пайщики не застрахованы от перепродажи своих квадратных метров третьим лицам, поскольку договор не регистрируется в Росреестре. Также они не могут влиять на сроки строительства, сумма оплаты будущей квартиры никак не фиксируется, возможны большие переплаты. При подорожании строительного материала, даже при фиксировании общей суммы, взносы пайщиков ЖСК может увеличить, причем согласие самого пайщика не требуется, то есть по-своему усмотрению.

Неосведомленному человеку без юридического образования сложно разобраться во всех нюансах и деталях, установленных ЖСК, причем каждая общественная и добровольная организация прописывает в нем свои правила. При вступлении в кооператив можно нажить себе кучу неприятностей, если предварительно не получить консультации от опытного специалиста, разбирающегося в данном деле.

Отдельной проверки требует документация на земельный участок, предназначенный под строительство, немало было случаев, когда застройщики строили дома на площади, не разрешенной документально к застройке. Сотрудники Росреестра не давали на то разрешения, дольщики были просто введены в заблуждение, оставались без своих средств, и просто обманутыми.

Перед тем, как вступать в кооператив, важно проверять все документы, имеющиеся у него, лучше вместе с юристом.

[3]

Участок под строительство должен принадлежать кооперативу, быть его собственностью с правоустанавливающими на то документами, аренда возможна, но чревата негативными последствиями.

Вы можете вступать в члены кооператива, можете отказаться. Если вступите, то сможете принимать участие в общественной жизни дома, решать совместно вопросы по ремонту, содержанию дома, хотя все на ваше усмотрение. При выплаченном пае предыдущими хозяевами квартиры нюансы исключены, можно жить спокойно.

Но как быть, если все не так гладко? Почему застройщик сегодня повсеместно, разными способами и уловками старается привлечь граждан вступить в кооператив? Это выгодно, над недобросовестными застройщиками просто нет контроля. Если кооперативом нанимается подрядчик со стороны, то при несогласованиях с застройщиком, строительная фирма вправе не передать построенный дом ЖСК до тех пор, пока обязательства по финансированию не будут исполнены, средства выплачены в полном объеме.

При подобных проблемах пайщик может просто остаться без жилья. Даже при расторжении договора с кооперативом быстро вернуть деньги не получится, средства возвратятся только после продажи ваших метров с учетом всех штрафов и неустоек. Все это может затянуться на годы, вы потеряете часть вложенных средств, можете долго ждать свои кровные уже вложенные ранее финансы

ЖСК: Решение квартирного вопроса смотрите в следующем видео:

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

> +7 (812) 467-38-15 (Санкт-Петербург)

Хотите жилье в строящемся доме, платите паевой взнос: образец справки о выплате пая в ЖСК. Договор купли продажи доли

Одной из наиболее привлекательных схем получения жилья в строящемся доме является покупка доли в ЖСК.

Члены кооператива добровольно объединяют свои средства в виде пая на строительство жилья.

Ниже в статье мы разъясним что такое пай в ЖСК, а также будет представлен образец справки о выплате пая в ЖСК.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-65-46 . Это быстро и бесплатно !

Что это такое паевой взнос в ЖСК?

Паевой взнос – плата члена ЖСК, направленная на образование паевого фонда, обеспечивающего основную деятельность кооператива.

Пай дает право на долю имущества кооператива, в том числе и пай в ЖСК на нежилое помещение, эквивалентен он стоимости квартиры и не облагается налогом (18% НДС).

Читайте так же:  Угроза сотруднику полиции

Обязательный взнос предполагает участие в работе кооператива. Дополнительный вносится по желанию. Он позволяет получать дивиденды в размере, оговоренном в Уставе. Дополнительного голоса на Общем собрании этот взнос не дает.

Паевой договор

Договор паевого взноса ЖСК – документ, по которому гражданин передает денежные средства в обмен на недвижимость. Документ не подлежит оформлению в государственных органах и не может защитить от двойной реализации квартиры. В нем устанавливаются основные моменты вступления и участия в ЖСК:

  • сроки и размеры паевого взноса;
  • ответственность пайщиков;
  • прекращение договора;
  • возврат пая.

ЖК РФ, Статья 125. Право на пай члена жилищного кооператива

  1. Порядок и условия внесения паевого взноса членом жилищного кооператива определяются уставом жилищного кооператива.
  2. Пай может принадлежать одному или нескольким гражданам либо юридическим лицам.

Выплаты пая

Выплаты осуществляются в сроки, установленные в документе в виде внесения платежей в кассу или перечислений на расчетный счет кооператива.

Документы об оплате хранятся у пайщика.

При погашении всей суммы выдается справка о полной выплате.

Она является основанием для передачи недвижимости в собственность пайщику.

Справка ЖСК о выплаченном пае

Что такое справка ЖСК? Справка не имеет специально утвержденной формы. В разных организациях будет выглядеть по-разному.

Заполняется на обычном листе и подлежит учету как документ строгой отчетности в ЖСК. В момент выдачи справки устанавливается право собственности на квартиру.

В шапке документа указывается наименование кооператива, его точный адрес, основные реквизиты: ИНН, ОГРН. Обязательно ставится номер исходящего документа и дата выдачи.

Далее следует название документа: Справка о полной выплате паевых взносов.

В текст справки вносятся обязательные реквизиты:

  1. ФИО пайщика, паспортные данные.
  2. Дата приема в кооператив.
  3. Реквизиты протокола Общего собрания о приеме в ЖСК.
  4. Дата выплаты всей суммы пая.
  5. Размер пая.
  6. Конкретное описание объекта недвижимости (адрес, номер квартиры, общая площадь, жилая площадь).

В документе указывается для какой организации он выдан. Справка подписывается председателем и главным бухгалтером кооператива с расшифровками их подписей. Должна быть поставлена печать ЖСК.

Где хранится паевой взнос?

Паевые взносы образуют специальный фонд, который определяет стартовый размер собственности кооператива.

Этот фонд создается в первый год существования. Где хранится паевой взнос ЖСК? Он хранится на отдельном счете в банке.

Несколько паев у одного члена

В случае принадлежности нескольких паев одному человеку он получит столько квартир, каким количеством долей располагает.

На решение Общего собрания количество паев никак не сказывается. Один член ЖСК – один голос.

Исключения составляют случаи, если в Уставе прописано другое.

Например, учитывать предоставляемые квадратные метры жилья в качестве эквивалента голосов. Или при внесении паевых взносов больше одного количество голосов равно количеству вносимых взносов.

Переуступка пая

Переуступка пая в ЖСК представляет собой не покупку недвижимости, а замену пайщика. Покупатель вносит денежные суммы за договор, который был ранее заключен со строительной фирмой, и получает права и обязанности по нему.

К правам относится получение жилья, к обязанностям – внесение денежных средств. Данная операция не дает членства в ЖСК. Облагается НДФЛ в пределах 13% для граждан РФ, 30% – для иностранцев.

Договор уступки

Договор переуступки называется цессией. Если пай был внесен полностью, то покупатель получает право по основному договору.

В этом случае нет потребности оформлять разрешение строительной компании на передачу доли. Достаточно только поставить его в известность уведомлением о смене пайщиков.

Его можно оформить или отдельным документом, или включить в договор переуступки. При обращении к строительной компании за разрешением на переуступку часто встречаются ситуации, когда компания требует плату за выдачу письменного согласия на передачу доли.

Порядок заключения договора переуступки:

    Цессионарий должен принять от цедента первоначальный пакет документов: предварительный и основной договоры, дополнительные соглашения, платежные документы.

Составляется акт о передаче всех документов с подписью покупателя и продавца. Нужно узнать у застройщика, есть ли у цедента долги, пени.

  • Подписывается письменный договор цессии, но он не дает автоматического приема в ЖСК. В нем должны указываться реквизиты основного договора, который передается по переуступке (№ и дата).
  • Необходимо пройти процедуру вступления в кооператив: написать заявление, которое рассматривает правление и утверждает. Общее собрание кооператива, оплатить вступительный взнос.
  • Есть риск, что на Общем собрании могут не проголосовать за принятие в кооператив. Для уменьшения риска в текст документа нужно включить пункт о его расторжении при отказе в приеме в ЖСК.

    Переуступку пая необходимо делать, только договорившись с правлением. Иначе подписание договора переуступки в ЖСК – бесполезный документ.

    Договор переуступки пая в ЖСК встречается редко, так как необходимо решение Общего собрания для приема в кооператив.

    Договор купли продажи доли

    После подписания членом кооператива и застройщиком акта о приеме в эксплуатацию жилья заключать договор о переуступке нельзя.

    Строительная фирма свои обязательства выполнила.

    В этом случае заключается договор купли продажи доли, который также не дает автоматического права на вступления в кооператив. Визировать документ у нотариуса не нужно.

    Информация есть в реестре пайщиков каждого ЖСК.

    Перед вступлением в ЖСК необходимо узнать, каким образом и в какие сроки нужно вносить паевые платежи, можно ли будет их вернуть и на каких условиях. Только проанализировав все сведения, принимать решение о вступление в кооператив.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    Видео (кликните для воспроизведения).

    +7 (499) 938-65-46 (Москва)
    Это быстро и бесплатно !

    Источники


    1. Курганов, С. И. Комментарий к судебной практике по проблемам исполнения уголовного наказания / С.И. Курганов. — М.: Юрайт, 2015. — 322 c.

    2. Аношко, В. С. История и методология почвоведения / В.С. Аношко. — М.: Вышэйшая школа, 2013. — 340 c.

    3. ред. Кофанов, Л.Л. Институции Юстиниана; М.: Зерцало, 2013. — 400 c.
    4. Марченко, М.Н. Теория государства и права в вопросах и ответах. Учебное пособие. Гриф МО РФ / М.Н. Марченко. — М.: Проспект, 2017. — 535 c.
    Паевой договор
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here