Продажа квартиры после развода

Самое важное в статье на тему: "Продажа квартиры после развода" с профессиональными пояснениями. Если в процессе прочтения возникли вопросы, то можно обратиться к дежурному юристу.

Юридический блог юриста, кандидата юридических наук Владимира Колодко

Юридические консультации и юридические услуги в Москве. Тел.: 8-965-366-2955

Семейное право

Развод квартира куплена в браке, как продать квартиру купленную в браке

Развод квартира куплена в браке,

как продать квартиру купленную в браке

Типичная ситуация в жизни супругов предстоит развод квартира куплена в браке, как продать квартиру купленную в браке, такие мысли посещают супругов, когда близится развод. СМОТРЕТЬ СУДЕБНУЮ ПРАКТИКУ: Решение суда о разделе квартиры, автомобиля

Если предстоит развод квартира куплена в браке – это означает, что квартира является совместно нажитым имуществом и подлежит разделу между супругами, независимо от того, на кого при покупке оформлено право собственности.

Когда квартира изначально оформлена в долевую собственность на супругов, т.е., квартира, купленная в долях в браке, например, по ½ доли, то доли супругов уже выделены, соответственно при разводе такую квартиру не нужно делить.

Также если имеется соглашение о разделе имущества или брачный договор, согласно которым квартира, купленная в браке уже разделена, то производить раздел имущества не нужно.

Если соглашение о разделе имущества или брачный договор ущемляют права на совместно нажитое имущества одного из супругов, в таком случае, соглашение или брачный договор можно пытаться оспорить в суде, но сделать это очень сложно.

Если же квартира при покупке оформлена на одного из супругов, например, муж собственник квартиры, купленной в браке или собственник такой квартиры жена – это означает, что квартиру обязательно необходимо делить сразу же при разводе.

Разделить имущества, при разводе, в том числе если это имущество квартира, купленная в браке, можно во внесудебном порядке, заключив соглашение или брачный договор, или в судебном порядке, подав исковое заявление о разделе квартиры в суде.

Не все супруги желают после развода, сталкиваться с бывшими супругами, иметь долевую собственность, в связи с чем, возникает закономерный вопрос о том, как продать квартиру, купленную в браке.

Для того, чтобы продать квартиру, купленную в браке, супруги могут договориться, совместно найти покупателя, а полученные денежные средства поделить между собой. Продать квартиру можно предварительно, разделив её, выделив в ней доли супругов или сразу продавать квартиру от имени одного из супругов, с согласия другого, а полученные денежные средства распределить пополам.

Как продать квартиру, купленную в браке, которая поделена по долям

Если квартира уже разделена и вопрос о том, как продать квартиру, купленную в браке, возникает в связи с тем, что бывший супруг не желает совместно продавать квартиру, необходимо знать, что заставить такого супруга продать его долю третьему лицу нельзя.

Таким образом, если супруг не желает продавать всю квартиру, то второй собственник, может продать только свою долю в квартире, причём при продаже доли, она будет стоит намного меньше, нежели, если бы квартира продавалась совместно.

Недвижимое имущество, находящееся в долевой собственности может быть отчуждена только после определённой процедуры. Согласно ст. 250 Гражданского кодекса РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене.

Исходя из положений указанной нормы права продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Если участники долевой собственности в письменной форме откажутся от покупки, то продать долю можно ранее указанных сроков.

Если же супруг желает подарить свою долю третьему лицу, то уведомлять о дарении другого супруга не требуется. Дарение недвижимого имущества, находящееся в долевой собственности, осуществляется через нотариуса.

Когда предстоит развод квартира куплена в браке, её нужно разделить при разводе, чтобы избежать неприятных «сюрпризов».

В ситуации, когда квартира не была разделена при разводе, титульный собственник (супруг на которого оформлена собственность на всю квартиру) может задаться вопросом как продать квартиру купленную в браке? и при этом не передать деньги другому супругу. Такой супруг может найти ответ, что согласие бывшего супруга на продажу квартиры после развода не требуется.

Данный вопрос неоднократно мной поднимался в предыдущих статьях, посвящённых разделу имущества супругов. Если кратко, то согласно ст. 35 Семейного Кодекса РФ нотариальное согласие супруга на отчуждение недвижимого имущества требуется только в браке.

В ситуации, когда супруги развелись, то действует положения статьи 253 Гражданского Кодекса РФ, согласно которой каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом и согласие бывшего супруга на отчуждение не требуется.

Таким образом, при ответе на вопрос: как продать квартиру купленную в браке? следует ответ: если супруги состоят в браке, то продать квартиру без нотариального согласия второго супруга нельзя, так как такое согласие потребуют в Росреестре, если же произошёл развод, то уже нотариальное согласие бывшего супруга на продажу квартиры, которая куплена в браке, не требуется.

В результате отсутствия своевременного раздела имущества, супруг на которого оформлена квартира по документам может продать квартиру без согласия второго супруга, так как брак расторгнут. При этом, обычно при такой продаже второго супруга никто не извещает, деньги не передаются.

У меня в производстве были и есть достаточно немало судебных дел, связанных с тем, что бывшие супруги продают или дарят недвижимое имущество, например, квартиру, третьим лицам, как на стороне истца (супруг, который хочет разделить имущество), так и на стороне ответчика (супруг, который произвёл отчуждение имущества), а также на стороне покупателя, который приобрёл такую квартиру, разделить проданную квартиру очень сложно, но вполне возможно, данные дела сложные, долгие и судебная перспектива во многом зависит от наличия опыта юриста, по такой категории дел.

У каждого из лиц по такой категории дел свои интересы и своя правда. Супруг, который произвёл продажу имущества не желает делиться имуществом с другим супругом, причина может быть в корысти, или связанная с тем, что изначально квартира покупалась на личные деньги такого супруга. Супруг, которого обманули при разводе, пытается восстановить своё право на имущество, приобретённое в браке. Ну а покупатель, который зачастую ни в чём не виноват, а просто становится заложником хитросплетений ситуации, в результате которой приобрёл квартиру, без согласия второго супруга, пытается сохранить квартиру в собственности, так как уже отдал за неё свои деньги.

Данная категория дел является наиболее сложной при разделе имущества, ошибки имеются не только со стороны юристов, адвокатов, но и у судов. Многое в исходе дела, будет зависит от опыта юриста, который представляет интересы сторон по делу, как супругов, так и покупателя.

Читайте так же:  Оплата выходных и праздничных дней

Поэтому, когда предстоит развод квартира куплена в браке,возникает вопрос как продать квартиру, купленную в браке? настоятельно рекомендую супругам производить раздел имущества сразу же при разводе, иначе супруг, являющийся титульным собственником квартиры или иного имущества по документам, может произвести отчуждение имущества, например, квартиру (продать, подарить).

В результате обиженному супругу придётся долго и мучительно добиваться справедливости в суде, пытаться оспорить сделку по отчуждению квартиры или взыскивать денежную компенсацию за свою долю, а сделать это очень непросто.

Ну а покупателям квартиры следует тщательно проверять квартиру перед покупкой, если квартира приобреталась в браке, то всегда следует требовать согласие на продажу от бывшего супруга, для того, чтобы обезопасить сделку.

Если вы желаете произвести раздел наименее затратным путём, или же, в случаях, если неприятная ситуация уже произошла, квартира продана или подарена и вам требуется профессиональный совет и помощь, обращайтесь за квалифицированной юридической помощью.

Читать мои статьи по разделу имущества и проданного имущества:

Моя судебная практика, по отчуждению имущества, купленного в браке:

◉ Представление интересов покупателя квартиры и супруга, который продал квартиру без согласия :

Решение суда об отказе в иске бывшему супругу в разделе имущества, признании недействительным договора купли-продажи

Представление интересов супруга, чьё согласие на продажу квартиры не было получено :

______________________

За консультацией юриста или ведением судебного дела по разводу и разделу имущества супругов, вы можете обратиться по следующим контактам: email: Этот адрес электронной почты защищен от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра. , тел.: 8-965-366-2955

Авторские права © на статью, а также на остальные статьи и материалы сайта принадлежат Колодко В.В., любое копирование с целью размещения на других сайтах, интернет изданиях, в печатных изданиях и т.д. запрещено, преследуется по закону.

Нюансы продажи квартиры после развода: в каких случаях необходимо согласие супруга и что делать, если он его не дает?

Раздел жилищной площади после официального расторжения отношений часто может быть достаточно непростой задачей именно с правовой точки зрения. С данной проблемой сталкиваются многие супруги в случае принятия решения о разрыве отношений.

Если за время длительного и счастливого проживания было приобретено определенное общее имущество, в том числе и квартира, то ее следует разделить пополам. Данное действие не такое простое, как кажется сразу. Как осуществляется продажа квартиры после развода? Ответ можно найти ниже, в статье.

Нужно ли согласие супруга на продажу квартиры после развода?

Как максимально грамотно осуществить раздел квартиры при официальном расторжении брака? Когда супружеская пара приобретает жилище, то оно оформляется на обоих лиц.

Но бывают ситуации, когда люди решают оформить право собственности только на одну из сторон. Говорит ли это о том, что тот, на кого оформлено общее недвижимое имущество, имеет право переоформить жилплощадь на себя? Как правило, сделать это невозможно без согласия мужа (жены).

Нужно обратить внимание, что защиту прав второй стороны обеспечивают конторы, на которых действующим законодательством возложена обязанность проверять, не приобреталась ли недвижимость в браке. Если в ходе проверки выяснится, что квартира или дом были куплены во время нахождения в отношениях, то без специального письменного заверенного нотариусом согласия второго супруга отчуждение нельзя произвести.

Семейный Кодекс РФ однозначно считает имущество, купленное, когда пара находилась в официально оформленных отношениях, совместным. Жилищная площадь, которая приобретается даже в кредит, все равно считается имуществом новоиспеченной семьи.

Действующее законодательство устанавливает право мужа и жены на определение судьбы купленного имущества в браке самостоятельно. Оно было закреплено достаточно давно. При желании для удобства можно составить брачный договор.

Согласно данным Росстата, приблизительно каждый третий брак заканчивается разводом. Часто при расставании супружеской пары актуальным становится вопрос о том, как правильно разделить имущество.

[2]

Многие интересуются, как именно поступить с недвижимостью?Общность имущества, нажитого за срок существования союза между представителями обоих полов — постулат, о котором многие вспоминают только при начале бракоразводного процесса. Именно в этом положении действующего законодательства кроется причина внушительного количества конфликтов.

Особенно бывшие супруги интересуются тем, как правильно разделить то, что приобреталось силами только одной из сторон. По имеющемуся закону это имущество считается совместно нажитым. Как уберечь собственное имущество от претензий бывшей возлюбленной (возлюбленного)?

В случае когда любовные отношения подходят к концу, можно договориться обо всех интересующих нюансах разрыва двумя доступными способами — мирным и через суд.

Именно первый вариант предпочтительнее. Муж и жена сами решают, кому и что достанется после окончания бракоразводного процесса.

После этого им необходимо прописать это в предварительно составленном соглашении о распределении совместно нажитого недвижимого и движимого имущества. К примеру, супруге остается квартира, а мужу — автомобиль или другое дорогостоящее транспортное средство.

Заключение данного соглашения — крайне важный нюанс для тех, кто решил делить имущество самостоятельно, без непосредственного обращения в суд. Иногда так случается, что бывшие возлюбленные заранее, без обращения в суд, договариваются о том, как правильно поделить имущество.

В этот момент начинают появляться все новые и новые подробности. Оказывается, что имущество продолжает оставаться общей собственностью, поскольку во время расторжения союза не было оформлено соответствующее соглашение о его разделении.

Стоит запомнить, что разделу не подлежит лишь то имущество, которое изначально являлось личным. К такому можно отнести те вещи, которые принадлежали каждой стороне еще до непосредственного вступления в официальный брак. Также личным является имущество, перешедшее супругу хотя и во время брака, но по безвозмездной сделке.

Здесь речь идет о дарении, наследовании, а также приватизации. Если коттедж или любое другое недвижимое имущество было вам просто подарено, нужно иметь при себе договор дарения, который документально подтверждает безвозмездность заключенной ранее сделки.

Если же по какой-либо серьезной причине соглашения о разделе имущества заключить не получается, то «дележка» недвижимости осуществляется только в зале суда. Аналогичные бракоразводные процессы и дела по разделу имущества могут затянуться на очень длительные временные промежутки.

[3]

Судебные тяжбы могут продолжаться до нескольких лет. Согласно данным сотрудников судов, без скандалов и разбирательств договориться жителям России практически не удается. Примерно 95% всех случаев заканчиваются в зале суда.

Нужно ли согласие супруга на продажу квартиры после развода на:

  1. купленную в браке. Как правило, да. Если пара обзавелась недвижимостью во время официального нахождения в отношениях, то каждая из сторон имеет право на часть от сделки;
  2. приобретенную до брака мужем/женой. Человек, который за собственные денежные средства купил квартиру, дом или любую другую недвижимость, не обязан отчитываться об этом перед супругом. Это объясняется тем, что свою личную собственность он не должен ни с кем делить.

Особенности продажи совместно нажитого имущества после расторжения брака

Нужно обратить внимание, что бывают ситуации, когда имеющаяся квартира может достаться только одному из супругов. Причем, даже целиком.

Такое неоднозначное решение судья может принять в таких случаях: во-первых, как было отмечено ранее, когда квартира является личным имуществом мужа (жены), то есть, получена им безвозмездно в период официального нахождения в отношениях.

А во-вторых, часто жилье достается одной стороне тогда, когда данная недвижимость была приобретена хоть и в период брака, но за счет личных денежных средств. К примеру, спорная жилплощадь была куплена за финансовые поступления, полученные мужем (женой) от продажи другого жилья. Особенно, если последнее было нажито еще до брака.

Читайте так же:  Как не платить за жкх

Если второй супруг докажет, что во время брачного союза за счет общего имущества сторон и за счет личного имущества были сделаны определенные вложения, которые существенно увеличили стоимость спорной жилищной площади (ремонт, восстановление, переоборудование и другие разновидности работ), то дом, квартира или дача может быть признана судом совместно купленным имуществом, которое подлежит непосредственному разделу.

Суд может немного отступить от утверждения о равенстве долей представителей обоих полов в их общих приобретениях.

Это происходит в случаях, когда второй супруг во время нахождения в серьезных отношениях не получал доходов в связи с недостаточно уважительными причинами или тратил общие деньги в ущерб интересам новоиспеченной пары.

Если при тех или иных обстоятельствах сотрудник суда распределил жилплощадь на неравные части, то квартира может быть передана той стороне, чья доля в ней больше. В данном случае суд обычно обязывает мужа (жену), который получил квартиру, выплатить своей бывшей второй половинке определенную компенсацию, аналогичную его доле.

Ну, или, к примеру, в пользу второй стороны присуждается иное совместно приобретенное имущество. Это может быть транспортное средство. Во всех иных случаях жилищная площадь после подписания всех документов, касающихся официального расторжения брака, делится между сторонами в сугубо одинаковых пропорциях.

Возможность заключать брачный договор появилась еще в середине 90-х. Это произошло сразу после того, как вступил в силу Семейный Кодекс.

Брачный договор — это соответствующее соглашение лиц, определяющее их права и обязанности в момент нахождения в отношениях или после их расторжения. Иными словами, брак может быть заключен как до посещения ЗАГСа, так и после.

Как продать недвижимость после развода?

Есть два способа раздела недвижимости после расторжения брака:

  1. по обоюдному согласию. Здесь все достаточно просто. Если оба супруга приобрели недвижимость во время официального нахождения в отношениях, то они могут решить данный вопрос полюбовно;
  2. если бывший благоверный не хочет продавать квартиру. Тогда придется обращаться в суд с соответствующим заявлением.

Возможные сложности и пути их решения

Вполне вероятно, что вам придется доказывать факт того, что вы внесли определенную долю личных средств для того, чтобы облагородить жилищную площадь. Это можно сделать при наличии соответствующих подтверждающих документов.

Развод — всегда неприятный и порой продолжительный процесс. Помимо сильного эмоционального потрясения, придется пережить еще немало трудностей. К таким можно отнести раздел совместно купленного имущества, особенно недвижимого.

Здесь есть большое количество своих нюансов. Если супруги решили без привлечения посторонних лиц разделить квартиру, то это не займет много времени. А вот тем, кто отказывается пойти на этот шаг, придется очень непросто.

+7 (499) 288-73-46

, Санкт-Петербург +7 (812) 317-70-86 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Нюансы продажи квартиры после развода: нужно ли согласие бывшего супруга и как его получить?

Разрыв отношений, связанный с разводом, не отражается на имущественных отношениях.

После расторжения брака происходит раздел вещных прав бывших членов семьи.

В статье подробно разобраны вопросы, когда согласие не нужно, а когда необходимо, а так же, как поделить недвижимость между супругами без лишних проблем.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19 . Это быстро и бесплатно !

Нужно ли получать согласие супруга?

На вопрос о необходимости предоставления согласия на сделку с квартирой, от бывшего супруга, ответить однозначно нельзя. В некоторых ситуациях этот документ необходим. Это следующие ситуации, которые, согласно нормам статьи 34 СК РФ, относят имущество к категории совместно нажитого или общего:

  • квартира куплена мужем и женой в период после вступления в брак и до его расторжения;
  • ипотека оформлена до вступления в брак, а расчёт по ипотеке проводился совместно;
  • в квартиру, приобретённую до брака, впоследствии были внесены существенные неотделимые улучшения;
  • согласно брачному договору жилое помещение имеет статус общего имущества;
  • иные случаи, когда в жильё вложены совместные денежные средства.

Имущество, нажитое в браке, признаётся совместным, независимо от того на кого оно оформлено.

Здесь не играет роли размер заработка членов семьи, а также факт того, что жена являлась домохозяйкой или осуществляла уход за ребёнком.

Оформление согласия не требуется в случаях, обозначенных в статье 36 СК, на имущество, принадлежащее только мужу или жене:

  • приобретения жилья до брака;
  • получения его в дар или по наследству;
  • отказа супруга от участия в приватизации или незаконность его участия;
  • внесения в брачный договор положения о раздельном владении недвижимостью;
  • после раздела имущества соглашением или через суд.

Существуют и такие спорные ситуации, когда решить вопрос о статусе квартиры непросто. Например:

  1. Супруг приобрёл недвижимое имущество сразу после развода, используя совместные накопления.
  2. Тайно приобрёл жильё, будучи в брачных отношениях.

Такие случаи считаются нарушением прав супруга не собственника и рассматриваются в суде. Срок исковой давности по ним составляет 3 года, согласно статье 196 ГК РФ.

Статья 196 ГК РФ. Общий срок исковой давности

  1. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
  2. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года N 35-ФЗ «О противодействии терроризму».

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Порядок оформления

Оформить его можно в любое время, предшествующее сделке, в том числе:

  • до возникновения планов на проведение купли-продажи;
  • после заключения предварительного договора купли-продажи (ПДКП);
  • после развода, на случай продажи.

Процедура проходит в нотариальной конторе, которую можно выбрать по своему усмотрению. К нотариусу всегда обращаются при предъявлении паспорта. Чтобы подтвердить правоспособность обращения, предъявляются следующие документы:
  • правоустанавливающий и/ или правоудостоверяющий документ;
  • свидетельство о разводе, если он уже оформлен;
  • справку из суда, если бракоразводный процесс не завершён;
  • заявление о выдаче нотариального согласия.
Видео (кликните для воспроизведения).

На основании заявления и проверки документов, нотариус или его помощник оформляет документ на специальном бланке по типовой форме. Удостоверяет его своей подписью и печатью, и вносит в реестр нотариальных действий. Заявитель получает его под роспись, после внесения оплаты нотариального тарифа и нотариальной пошлины.

Может ли муж продать жилье жене после развода?

Бывшие супруги – полноправные граждане, на которых распространяются все конституционные и гражданские права, в том числе – право на жильё и распоряжение собственностью. Поэтому бывший муж, чья квартира является его полноправной собственностью, может продать её бывшей жене.

Однако здесь действует следующее правило: совместное имущество является общим и принадлежит одновременно мужу и жене. То есть супруги в данном случае представляют одно лицо и не могут выступать разными сторонами. Это действие приобрело бы статус односторонней сделки, которые в России не имеют силы и признаются заведомо ничтожными. Поэтому продавать можно только такую квартиру, которая принадлежит мужу на правах собственности и не является совместно нажитой.

Такая сделка вполне законна и оформляется на общих основаниях. Её этапы упрощены и состоят из нижеследующего:

  1. Стороны оформляют договор купли-продажи (ДКП) квартиры, составляют и прилагают к нему акт приёма-передачи жилого помещения.
  2. Бывшая жена передаёт продавцу деньги в установленном размере, указанным в положениях договора, способом.
  3. По желанию участников сделки, договор может удостоверяться нотариально.
  4. ДКП, вместе с пакетом прилагаемой документации, передаётся в Росреестр для регистрации прав покупательницы.
Читайте так же:  Выход на пенсию многодетной матери

В этом случае согласие жены не требуется в силу того, что собственность выведена из статуса совместного имущества.

Если же квартира в совместной собственности, то алгоритм действий будет другим:

[1]

  1. Супруги оформляют совместную долевую собственность на квартиру, выделяя в ней доли в имущественном праве. Это можно сделать, составив нотариальное соглашение.
  2. Муж — собственник половины квартиры, продает свою долю бывшей жене составлением ДКП и его нотариальным удостоверением.
  3. Проводится регистрация права, в результате чего бывшая супруга остаётся полноправной хозяйкой квартиры.

В этом случае также не требуется согласие, потому что произведён справедливый раздел имущества.

Как заставить?

Приобретённое в браке жилое помещение можно разделить, продав его и поделив между собой вырученные по сделке деньги. Но не всегда бывшие члены семьи могут достичь единого понимания ситуации и принять общее решение. В этом случае приходится прибегать к принуждению. Однако, механизм, принуждающий собственника к оформлению сделки, в гражданском законодательстве РФ отсутствует.

Более того, любая сделка под принуждением, согласно нормам статьи 179 ГК РФ, считается недействительной и может быть оспорена лицом, на которое оказано принуждение к сделке в течение года. Поэтому в данном случае нужно искать только законные пути.

Первое, что можно сделать, это предложить бывшему мужу (жене) раздел имущества соглашением или составлением брачного договора, который предусматривает раздельное владение имуществом согласно статье 36 СК РФ. Совладельцу совместного имущества следует объяснить, что его выгода от наличия совместной собственности ничтожна. Особенно актуально такое убеждение, когда есть несовершеннолетние дети, имеющие свои права на общую жилплощадь.

Например, при наличии двоих детей каждому члену семьи по факту принадлежит лишь четверть жилплощади. Взамен ему следует предложить дачу, автомобиль и иное имущество, которое покрывает расходы по уступке квартиры. Если соглашение или брачный договор составлен, продавать жилое помещение можно сразу же. Бывший сособственник уже не сможет предъявить претензий к купле-продаже и оспорить сделку.

Второй законный вариант не даёт гарантий на продажу всего жилья. Но это единственная возможность, если совладелец отказывается и от продажи, и от составления соглашения или брачного договора. Этот вариант состоит из действий, направленных на оформление и продажу долевой собственности.

  1. Уведомить надлежащим образом совладельца о продаже своей доли.
  2. После уведомления, даже в случае отсутствия согласия, он может продать соразмерную часть квартиры, принадлежащую ему.

На этапе уведомления о продаже доли, с совладельцем следует ещё раз поговорить, сообщив, что такая сделка нанесёт обоим убытки до 15% рыночной стоимости жилья, а иногда и больше. Многие собственники в такой ситуации начинают мыслить разумно и соглашаются продать квартиру. Если этого не произошло, то остаётся лишь распорядиться своим долевым имуществом. Других вариантов законного убеждения бывшего супруга, не предусмотрено.

Некоторые адвокаты рекомендуют для таких ситуаций применить нормы статьи 445 ГК РФ о нормах проведения обязательного подписания договора. Но у собственника жилья нет обязанности подписывать ДКП, поэтому в данном случае они не применимы.

Если после развода квартира, принадлежащая супругам по праву совместной собственности, не участвовала в разделе, то понадобится составить разрешение на продажу. Чтобы распоряжаться жилым помещением без получения согласия, его следует вывести из статуса совместного имущества. Каждый супруг, после этого, может распоряжаться только своей долей в праве на квартиру.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Развод. Раздел имущества. Продай сразу, не плати налог.

Ситуации бывают разные. Что нужно знать о налогообложении при продаже имущества после развода?

Рассмотрим такую жизненную ситуацию:

Вы поругались с супругом. Развелись, поделили недвижимое имущество. Естественно вы можете поделить только то имущество, которое приобреталась в период брака.

Очень часто бывает, что видеть своего бывшего супруга Вы больше не хотите и желаете продать свою недвижимость как можно быстрей.

Но есть одна загвоздка: Вы зарегистрировали мировое соглашение или решение суда и у Вас новое свидетельство о праве собственности. От незнания, многие говорят, что при продаже недвижимости, раньше 3 лет, а с 01.01.2016 г. 5 лет Вы должны будете заплатить подоходный налог.

В п. 4 ст.256 ГК РФ предусмотрено, что определение долей супругов в общем имуществе производится при его разделе в порядке, установленном семейным законодательством.

На основании положений ст.38 и 39 Семейного Кодекса РФ общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. При этом доли супругов признаются равными в случае, если иное не предусмотрено договором между супругами.

Таким образом, имущество, приобретенное одним из супругов в браке, является совместной собственностью обоих супругов независимо от того, на кого из них оно оформлено, если иное не установлено брачным или иным соглашением, а также кем из супругов вносились деньги на его приобретение. При этом срок владения одним из супругов конкретным объектом имущества, полное право распоряжения которым такой супруг получил в результате произведенного раздела общего имущества, нажитого во время брака, исчисляется с даты приобретения этого объекта на имя любого из супругов ранее.

Например, если Вы с супругом купили квартиру в 2010 году, а сейчас по решению суда разделили имущество, то срок владения имуществом исчисляется не с даты выдачи нового свидетельства, а с 2010 года.

Если же срок владения имуществом менее минимального предельного срока владения, то Вы можете уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

Еще один пример: на десятом году брака в 2014 году вы купили квартиру за 8 млн. руб. и оформили ее на мужа. В 2015 году поругались и развелись, по мирному договориться не получилось и по решению суда поделили квартиру по ½ доле, получив новое свидетельство в Росреестре. Дальше через риелтора договорились продать всю квартиру целиком. Вам удалось продать квартиру за 8,5 млн. руб., следовательно со своей ½ доли вы получили доход в размере 250тыс. руб. и только с этой суммы должны заплатить подоходный налог в размере 13%.

Риски при покупке недвижимости после развода супругов

Еще один из рисков при покупке квартиры на вторичном рынке обусловлен тем, что один из собственников жилья находился в браке в тот момент, когда им была приобретена квартира.

Как известно, если квартира была приобретена после даты регистрации брака в ЗАГСе, то она становится совместно нажитым имуществом.

Исключением является тот случай, когда квартира была получена путем дарения от родителей (дарение – это официальная процедура, которая отличается от продажи и регистрируется в Росреестре как «дарение недвижимости»). То же самое касается случая, когда супруг получил квартиру в наследство от родителей. В таком случае супруг или супруга уже не может претендовать на квартиру после развода, так как при этом она не является совместно нажитым имуществом.

В чем же заключается Ваш риск при покупке квартиры после развода супругов, один из которых сейчас выступает в роли продавца?

Может пройти несколько лет после развода, а затем один из супругов (далее – «супруг») инициирует судебное разбирательство по поводу несправедливо разделенного совместно нажитого имущества, в том числе – квартиры, купленной Вами у него. Затем он может выиграть суд и в таком случае квартиру обяжут вернуть предыдущему собственнику, супругу, чтобы ее уже справедливо разделить между разведёнными мужем и женой в судебном порядке.

При этом суд обяжет продавца вернуть Вам деньги. И вот в данной ситуации могут возникнуть сложности, которые мы уже описывали в других статьях.

Читайте так же:  Такси перевозка детей

А именно (коротко):

  1. Продавец заявит, что потратил деньги. Тогда его обяжут отдавать Вам часть зарплаты, на что может уйти 20-30 лет (50% от МРОТ в месяц). Правда, в случае, если он после суда по разделу имущества с супругой получит половину квартиры, Вы сможете истребовать в судебном порядке эту квартиру в качестве погашения долга перед Вами. Но этот процесс займет много времени и сил.
  2. Продавец пропадет без вести, умрёт или иммигрирует. Тогда Вы сможете получить компенсацию от государства не более 1 млн рублей, и то с 1 января 2020 года. Разумеется, для этого потребуется провести судебную тяжбу.

Обратите внимание, что суд по разделу имущества после брака может произойти не с Вашим продавцом. Например, если у квартиры было уже 8 продавцов, а суд состоялся в случае со 2-м продавцом (например, жена давным-давно разводилась с мужем), то в случае, если она выиграет суд, он предпишет вернуть друг другу деньги все оставшиеся 7 звеньев этой цепи, а квартиру в итоге вернет супруге для законного разделения имущества. В продолжении статьи написано, почему здесь иногда не действует срок исковой давности, составляющий 3 года.

Супруг отказывается продавать общую квартиру

Вопрос: С мужем находимся в разводе. В суд не подавала на раздел имущества, заключили соглашение о том, что квартира будет поделена поровну. Но муж квартиру продавать не хочет, предлагает делать мне выплаты по 20 000 руб. в месяц, пока не выплатит всю долю. Меня такой вариант не устраивает. Что делать?

Ответ: Обратиться в суд с заявлением.

Общая собственность

К общей собственности супругов законодатель относит все, что было нажито в браке, включая:

  • доходы каждого от трудовой, предпринимательской и иной деятельности;
  • пенсия, пособия, выплаты, которые не носят целевой характер;
  • движимые и недвижимые вещи, купленные за счет общих доходов;
  • паи, доли в капитале, вклады;
  • иное имущество.

По общему правилу, совместно нажитое имущество делится в равных частях; супруги вправе отступить от этого правила, заключив соглашение о разделе или брачный контракт.

Раздел имущества по соглашению

Супруги вправе составить соглашение о разделе всего имущества, которое является совместным. Соглашение составляется в простой письменной форме, подписывается супругами и заверяется у нотариуса. Последний должен проверить правомочия по распоряжению имуществом, отсутствие залога или ареста, то есть проверить законность сделки. Но нотариус – не специалист в сфере гражданского права; он не может подсказать «как написать, чтобы мне досталось больше». Если есть сомнения, обращайтесь к юристу.

В тексте соглашения указывается следующая информация:

  • ФИО супругов;
  • паспортные данные;
  • перечень имущества, которое подлежит разделу;
  • доли супругов в имуществе;
  • подписи сторон.

В тексте соглашения также может быть определен порядок пользования имуществом иными членами семьи, например, детьми.

Когда один из супругов не исполняет договоренностей о разделе имущества, изложенных в соглашении, второй супруг может обратиться в суд.

Можно выбрать один из 2 вариантов защиты нарушенных прав:

  • подать иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения;
  • подать иск о признании недействительным соглашения о разделе имущества.

Если сразу подавать иск о разделе имущества, суд его не удовлетворит, так как сошлется на имеющееся соглашение. Применять 2 правовых режима регулирования раздела совместного имущества одновременно нельзя.

Может ли кто-то обязать продать долю

Прежде чем обращаться в суд, супруги могут договорить между собой и рассмотреть варианты решения проблемы:

  • выкупить долю;
  • продать долю другому гражданину.

В первом случае речь должна идти о единовременной сумме. Нужно заключить соответствующий договор купли-продажи и оформить его в установленном законе порядке. Во втором случае не всегда удается продать долю третьим лицам.

Когда супруг отказывается в добровольном порядке исполнять имеющиеся договоренности, заставить его сможет только суд.

Как продать квартиру, купленную в браке? Схемы продажи, какие нужны документы, для чего согласие на продажу.

Считается, что если квартира куплена после регистрации брака, то согласие второго супруга на ее продажу является ключевой особенностью сделки.
На самом деле, есть ситуации, когда реализовать недвижимость можно и без разрешения своего мужа или жены. Рассмотрим подробнее, в каких случаях это возможно, и как нужно при этом действовать.

○ Понятие совместно нажитого имущества.

  1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.
  2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства (ст. 34 СК РФ).

Как следует из настоящего закона, вступление в законный брак наделяет каждого супруга равными правами на все имущество, приобретенное после свадьбы, в том числе, и на квартиру. В данном случае не имеет значения, на кого именно она оформлена.

Также неважно, какие доли дохода в общий бюджет приходятся на каждую половину. Даже если один из них не работает по причине ухода за ребенком или ведения домашнего хозяйства, он вправе рассчитывать на полноправный учет своих интересов в случае продажи квартиры.

○ В каких случаях приобретенная в браке недвижимость не является общей?

Тем не менее, законодатель предусматривает случаи, когда квартира, полученная одним из супругов после регистрации брака, не является общей. Сюда входит:

  • Получение жилплощади по наследству.
  • Приобретение квартиры на финансы, заработанные до вступления в брак.
  • Получение недвижимости в дар на имя только мужа или жены.

Все эти варианты будут подробно рассмотрены ниже.

✔ Получение одним из супругов наследства.

Если квартира была получена одним из супругов в порядке наследования, она является его личной собственностью, и разделу не подлежит (п.2 ст. 256 ГК РФ).

В данном случае не имеет значения, на каком основании была получена недвижимость – по завещанию или по закону. Главное, соблюсти все требования по вступлению в наследство и оформлению собственности.

✔ Покупка жилья на денежные средства, заработанные до брака.

Чтобы имущество считалось совместным, нужно, чтобы оно было приобретено на общие средства. Поэтому, если квартира куплена на деньги, полученные до вступления в брак, она будет считаться собственностью только того супруга, который ее приобрел.

Однако тот факт, что использовались только личные средства, должен быть доказан документально. Например, если квартира куплена на деньги, полученные от недвижимости, проданной до брака, надо предъявить договор купли-продажи и финансовую документацию.

✔ Получение жилья в дар на имя одного из супругов.

Как и в случае с наследством, квартира, полученная в дар, является личной собственностью дарополучателя (п.2 ст. 26 ГК РФ). В этом случае, собственник жилья может совершать любые операции с ним, не согласовывая их со своим мужем/женой.

○ Как продать квартиру, купленную в браке?

Важное условие для проведения сделки купли-продажи – согласие второго супруга. Однако есть определенные ситуации, когда уведомление и получение разрешения не требуется.

Читайте так же:  Сколько стоит рвп

✔ Продать по согласию супругов.

Этот вариант самый простой и выгодный, потому что гарантирует отсутствие риска оспаривания проведенной сделки. В противном случае покупатель рискует остаться без жилплощади, а продавец без полученных денег.

Кроме того, в пакет документов, необходимый при регистрации права собственности, входит нотариально заверенное согласие супруга на продажу. Без него регистрацию не проведут, если не будут представлены веские основания.

✔ Продать без согласия.

Продажа квартиры без разрешения супруга возможна в следующих случаях:

  1. Супруг уклоняется от дачи согласия. Для признания данного факта нужно направить ему письменное уведомление о планируемой продаже и дате явки к нотариусу заказным письмом. Если он не появится в течение месяца после отправки письма, сделка будет зарегистрирована без его разрешения.
  2. Супруг не проживает по месту прописки и его фактическое местонахождение неизвестно. При этом необходимо судебное решение о признании его без вести пропавшим.
  3. Продаваемая квартира является личной собственностью одного из супругов, о чем имеется документальное подтверждение (договор дарения, завещание, соглашение о разделе имущества и др.).

○ Как обезопасить себя?

Есть определенные способы, которые позволят лично распоряжаться имуществом, без согласия второго супруга.

✔ Брачный договор.

Если перед свадьбой составить данное соглашение, оно может дать определенную свободу в возможности проведения сделок с недвижимостью.

Для этого в нем нужно прописать право супруга на продажу квартиры без получения согласия своего мужа/жены либо переход жилья в полную собственность одной из сторон при разводе. В этом случае продажа квартиры не будет требовать участия второго супруга в сделке.

✔ Покупка квартиры с оговоркой.

В данном случае предполагается, что в момент покупки недвижимости составляется договор с оговоркой, что второй супруг не претендует на приобретаемое имущество. А это означает, что квартира переходит в полную собственность только одной из сторон и согласие другой на продажу не требуется.

✔ Разделение на доли.

Чтобы разделить квартиру на доли, нужно составить соответствующее соглашение, по которому будут определены размеры частей, переходящих к каждому супругу. После этого будет проведена государственная регистрация права собственности на отдельные доли.

А это позволит супругам самостоятельно распоряжаться своей частью имущества, без получения согласия другой стороны.

Таким образом, существуют различные варианты распоряжения квартирой, купленной в законном браке.

○ Советы юриста:

✔ Купили с мужем квартиру, после развода муж ее продал и не возместил мне половину ее стоимости, можно ли оспорить сделку?

Вы можете ее оспорить, если квартира будет признана вашим совместным имуществом (нет брачного договора, завещания, договора дарения и т.д.). Для этого обратитесь в суд с иском о признании сделки недействительной, приложив доказательства того, что квартиры являлась общей.

✔ Муж до брака купил квартиру, но выплачивала кредит я, так как он не работал. После развода он продал ее, имею ли я право на часть от суммы этой сделки?

Вы имеете право на часть суммы, даже если кредит выплачивался бы не вами, потому что долг погашался на общие деньги супругов. Вам необходимо обратиться в суд с иском о выплате половины суммы от продажи квартиры. К иску нужно приложить все чеки о внесении кредита.

Специалист Юлия Плетнева расскажет о сделках по продаже квартир, купленных в браке.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Сохраните страницу в cоцcетях:

Похожие материалы

Комментарии

Здравствуйте! Купили с супругом квартиру, а сейчас я хочу продать ее, но он против. Как можно без мужа продать квартиру, потому что согласие от него я получить вряд ли смогу?

Здравствуйте. Вы можете доказать, что супруг уклоняется от оформления согласия. Для
этого отправьте ему уведомление о своем намерении продать квартиру заказным
письмом. Если в течение месяца он не предпримет никаких действий по выдаче
разрешения или официального несогласия со сделкой, вы можете начинать искать
покупателя.

Здравствуйте! Мы купили квартиру после свадьбы, а сейчас возникла необходимость в ее продаже. Обязательно ли нужно согласие мужа на продажу, если собственником числюсь я?

Добрый день. Независимо от того, на чье имя оформлена недвижимость, она признается
совместным имуществом, а значит, любые операции с ней возможны только по
обоюдному согласию супругов. Поэтому получение разрешения от мужа необходимо,
без этого проведение сделки невозможно.

Здравствуйте.Что будет если один из бывших супругов продаст квартиру приобретенную в браке?

Мало исходных данных: квартира совместная? Тут множество вариантов, они расписаны в статье.

Бывший муж продает дом совместно нажитый, требуется заверение у Натан уса.Я не доверяю ему, что он отдаст мою часть денег,как обезопасить себя?

В договоре необходимо прямо прописать, что имущество является совместно нажитым имуществом и Вы как супруг согласны на продажу на условии, что оплата денег будет производиться на раздельные реквизиты каждого из супругов в пропорции 50% на 50% (Договор может включать любые условия, которые прямо не запрещены законом и удовлетворяют все стороны договора). Реквизиты каждого прописать в самом договоре купли-продажи. Оплату проводить лучше через аккредитив — дешевле и надёжнее, чем наличными. Ячейку конечно можно открыть — тут можно предусмотреть условие, что раскрытие ячейки может быть только в присутствии обеих супругов и на месте можете сразу разделить. Либо арендовать 2 ячейки на каждого и заложить суммы пополам изначально. Ячейка ещё раз повторюсь дороже, к тому же наличные требуют пересчёта и проверки на подлинность банкнот. Поэтому лучший вариант — счёт аккредитив. Можно также сразу открыть 2 счета и загнать деньги пополам.

Добрый день. Помогите, пожалуйста. Я являюсь собственником квартиры, которую муж при приобретении оформил на меня. Мы в разводе с 2009 года. Могу ли я продать квартиру без его согласия?

В браке с женой была куплена квартира в ипотеку (я заёмщик, она созаёмщик). Собственником стал я. Потом развелись, а кредит не погасили. После развода мы не договорились и перестали платить по ипотечному кредиту. В результате выросла задолженность и банк расторгает кредитный договор. Раздел совместно нажитого имущества не произведен. В последствии квартиру банк реализует на торгах. Подскажите каким образом после этого будет произведен раздел совместно нажитого имущества в браке?

Видео (кликните для воспроизведения).

Здравствуйте! 15лет назад мною единолично была куплена квартира (без согласия супруга), в которой я была прописана и проживала одна. Сейчас супруг болен (деменция, дееспособности не лишен, но фактически таков), я переехала ухаживать за ним, а свою квартиру хочу продать. Коммунальные очень большие, чтобы она просто стояла. Могу ли я продать квартиру и как это сделать? У мужа свой дом, большой площади, там он прописан. Я сейчас прописана у дочери, живем рядом, вместе ухаживаем.

Источники


  1. Петряев, К. Д. Вопросы методологии исторической науки / К.Д. Петряев. — М.: Вища школа, 2017. — 164 c.

  2. Кучерена Анатолий Бал беззакония. Диагноз адвоката; Политбюро — М., 2015. — 352 c.

  3. Беляева, О. М. Теория государства и права в схемах и определениях / О.М. Беляева. — М.: Феникс, 2012. — 320 c.
  4. Пиголкин, Ю.И. Атлас по судебной медицине / Ю.И. Пиголкин. — М.: Медицинское Информационное Агентство (МИА), 2015. — 726 c.
Продажа квартиры после развода
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here