Продажа квартиры с прописанным человеком

Самое важное в статье на тему: "Продажа квартиры с прописанным человеком" с профессиональными пояснениями. Если в процессе прочтения возникли вопросы, то можно обратиться к дежурному юристу.

Покупка квартиры с прописанным человеком

При взаимодействии

Палаты адвокатов
Москвы

Федеральной палаты адвокатов

Мы гарантируем Вам

Обработку заявок 24/7

100% гарантию помощи

Содержание

Покупка квартиры – это серьезное мероприятие, связанное с многочисленными рисками юридического характера. В большинстве случаев, особенно если заручиться помощью юриста, различные нюансы решаются заблаговременно, и долгожданная квартира не таит в себе «сюрпризов». Но обремененная жилая недвижимость с прописанными в ней не собственниками — тоже достаточно частый правовой прецедент. Данные лица должны быть выписаны с жилплощади нового жильца, добровольно или принудительно.

В купленной квартире есть прописанные: что делать?

Суровых ограничений на покупку квартиры, в которой кто-то прописан, не существует. Но прежний владелец не имеет права скрывать тот факт, что квартира обременена прописанными на жилплощади не владельцами. 558-ая статья ГПК РФ требует сообщать об этом заранее: зарегистрированные имеют свои гражданские права, в том числе право на жилье.

Добровольная выписка предполагает отсутствие необходимости писать заявление в суд. Зарегистрированный гражданин посещает УВМ лично или заходит на сайте организации в подраздел «Мои документы» и аннулирует прописку.

Проблемы, которые могу возникнуть с квартирой с прописанными людьми

Любое лицо, прописанное на жилплощади, имеет право на ней проживать, даже если на данный момент находится по другому адресу (снимает жилье, учится или работает по контракту). Если не владелец появится по месту прописки – в его действиях не будет ничего криминального, незаконного или неприемлемого: никто не спрашивал его согласия, продавая квартиру. При этом он может доставить неудобства новым жильцам. Вот лишь некоторые проблемы, связанные с обременением:

  • Новые хозяева не смогут распоряжаться жилым имуществом исключительно по своему усмотрению – продать, обменять, подарить, оставить в наследство, разделить при разводе, заложить в банке.
  • Единоличный владелец квартиры будет получать счета из ЖКХ на основании имеющейся у коммунальщиков информации. Чем больше прописанных – тем больше сумма в квитанции по некоторым пунктам.
  • Прописанный может оказаться ссудополучателем, и у него при себе имеется договор на пользование квартирой.
  • Получателя ренты по договору пожизненного содержания (иждивенца) выписать невозможно: его право пользоваться квартирой указано во всех документах, а прописку можно лишь временно аннулировать.
  • Прежние хозяева по всевозможным причинам и обстоятельствам могут затянуть с выпиской, тем самым делая жизнь новых жильцов некомфортной. Их принудительная выписка потребует средств, времени, нервов, сил и энергии.

Проверка жилплощади на наличие прописанных перед покупкой

Поквартирная или домовая карточка учета – это документ, содержащий в себе полную информацию о прописанных. Паспортный стол при ЖУ выдает ее на руки только законному владельцу жилплощади, потенциальному покупателю вероятнее всего откажут.

В этом случае остается надеяться на добропорядочность продавца и просить его о выдаче расширенного варианта документа. Выписка включает всех прописанных, в том числе лиц с «временной пропиской» и граждан, которых нельзя выписать по закону. Лично убедитесь в том, что:

  1. Прежние владельцы не прописали несовершеннолетнего. Об условиях его выписки будет сказано ниже.
  2. В квартире не прописан недееспособный, инвалид или иждивенец.
  3. Прописанному есть, где жить, он давно не появлялся в квартире, не вернется за вещами и т.д.
  4. Зарегистрированный не отказался от своей доли в пользу третьего лица или государства.

Как не купить квартиру с прописанными лицами

Как выписать зарегистрированных лиц

Юридическая практика знает только два варианта выписки: добровольный способ снятия с регистрации и выписка из квартиры через судебную инстанцию.

Специалисты рекомендуют первый способ: новый владелец квартиры в любом случае выпишет незнакомого человека во избежание последствий. Покупатель вообще не должен участвовать в процессе, поскольку теоретически снимать с квартиры обременение – это задача продавца.

Если выселение прописанного человека на основании права на недвижимость – стало Вашей заботой, соблюдайте такой порядок действий:

  1. Оповестите прописанного о том, что ему следует выселиться из квартиры.
  2. Дождитесь его визита в паспортный стол.
  3. Регистратор отменит прописку человека.
  4. Ваше полное право распоряжаться квартирой согласно статье 209 ГК РФ в силе.

Если не владельца приходится выписывать через суд – обращайтесь в районную инстанцию по месту регистрации жилплощади. Обычно прописанные лица отказываются сниматься с регистрации самостоятельно по таким причинам:

  • Они меняют адреса, скрываясь от закона или необходимости выплачивать алименты.
  • Прописанный в квартире долгое время живет в другой стране, и приезд в Россию для него является проблемой. Иногда выписаться через суд для него проще, чем сниматься с регистрации через консульство, отправлять нотариально заверенное согласие почтой и т.д.
  • Пребывание в местах лишения свободы.

Суд примет Вашу сторону, получив от истца:

  1. Доказательства того, что зарегистрированный не является несовершеннолетним или иждивенцем, имеет альтернативное жилье, давно не проживает в Вашей новой квартире, получил свою долю и т.д.
  2. Грамотно составленное заявление с необходимым пакетом документов.

Судебный процесс предполагает предварительные слушанья и основные слушанья. Явка в суд истца и его адвоката обязательна, а в отношении ответчика суд может вынести заочное решение. Исполнительное сопровождение предусматривает выписку из квартиры в паспортном столе. Иногда судебные приставы помогают новому владельца квартиры выселить снятого с учета.

Читайте так же:  Как рассчитать подогрев гвс

Документы, необходимые для добровольной выписки и выселения без согласия

Добровольная выписка предполагает заявление. Оно включает в себя:

  • Название того регистрационного органа.
  • Анкетные и паспортные данные заявителя, его контакты.
  • Юридический адрес «спорной» жилплощади.
  • Адрес альтернативного жилья, в котором прописанный намерен жить.
  • Дату и подпись.

К заявлению прилагаются такие документы:

  1. Паспорт, ксерокопии разворотов в случае необходимости.
  2. Свидетельство о рождении малолетнего ребенка, убывающего вместе с родителями.
  3. Лист убытия (статистический лист) в зависимости от того, куда уезжает убывающий – в другой город (регион) России или за рубеж.

Заявление для принудительного выселения отличается от вышеуказанного документа тем, что содержит:

  • Анкетные и паспортные данные и истца, и ответчика.
  • Обстоятельства, вынудившие владельца квартиры написать заявление, основания для принудительной выписки.
  • Требования истца.
  • Ссылки на законодательные нормы и регламенты.

К иску прилагаются такие документы (основа для доказательной базы):

  1. Копия паспорта.
  2. Свидетельство о регистрации недвижимой собственности в Росреестре.
  3. Расширенная выписка из домовой книги.
  4. Нотариально заверенный договор на покупку жилья.
  5. Квитанция об оплате пошлины.

Что делать, если прописан несовершеннолетний?

Права несовершеннолетнего, прописанного на жилплощади, будет отстаивать Отдел опеки и попечительства. Например, в квартире, которая досталась покупателю после заключения договора купли-продажи, оказался прописанный малолетний ребенок прежних хозяев. Семье пришлось обращаться в ООП и доказывать, что малолетний переезжает вместе с ними в новую квартиру с лучшими условиями проживания, и его необходимо выписать. Органы опеки убедились, что:

  • Условия в новой квартире соответствуют санитарно-бытовым нормам и действительно лучше тех, которые были раньше.
  • На имя лица, не достигшего 14 лет, родители открыли лицевой банковский счет.
  • Родители дождались регистрации права собственности на новую жилплощадь в Росреестре.

Разрешение на выписку из опеки дало родителям возможность УВМ, сняться с регистрации вместе с ребенком и получить листы убытия. Новый владелец въехал в квартиру без обременения.

Договариваясь с родителями несовершеннолетнего или малолетнего, которого выпишут, учитывайте:

  1. Их моральную готовность выписаться вместе с детьми. Они должны прописать несовершеннолетних отдельным пунктом договора и самостоятельно обратиться в Опеку.
  2. Наличие новой квартиры для проживания с детьми. Обязанность родителя – обеспечивать ребенка до 18 лет разными материальными благами, достойным жильем в том числе. Если ОПП сочтут, что в новой квартире антисанитария или нет условий для полноценного воспитания детей – процедура выписки затянется.
  3. Тот факт, что ребенок имеет долю в квартире. Сразу после продажи жилья на его лицевой счет поступают средства, эквивалентные этой доле. Малолетний не имеет права распоряжаться данными денежными средствами, но они должны тратиться родителями на его благо.
  4. Лицо 14 лет и старше имеет право жить отдельно от родителей с их разрешения. Обнаружив правонарушения и действия вразрез интересов ребенка, опека аннулирует выписку.

Всегда ли можно выписать из квартиры зарегистрированного, находящегося в МЛС?

Нередко юристы рекомендуют человеку, которому предстоит отбывание наказания, оформить «временную выписку», подлежащую восстановлению. Также заключенным советуют не отказываться от своей доли квартиры на случай, если она будет продана. В этих ситуациях договориться с прописанным лицом о снятии с регистрации будет достаточно просто. Однако если освобожденный не идет на компромиссы, меняет адреса – суд его выпишет без его согласия.

В каких случаях суд может не удовлетворить заявление о выписке

Существуют категории граждан, которые выписать будет проблематично, в некоторых случаях – невозможно:

  • Члены жилищного кооператива вместе с их семьями (в полном составе).
  • Лица, не достигших восемнадцати лет.
  • Граждане, проживающие в квартире на основании завещательного отказа. Иногда наследодатель в завещании делает совместное проживание получателей и третьих лиц обязательным. Отказ от заботы о таких людях означает добровольный отказ от принятия наследства (квартиры).
  • Отказавшиеся от приватизации.
  • Лица без определенного места проживания. Такой гражданин не выписывается только потому, что останется на улице. Суд идет навстречу таким людям и дает им год на то, чтобы найти новое место проживание (нередко в общежитии), решить свои материальные проблемы и выписаться добровольно, договорившись с новым хозяином квартиры.

Вы можете круглосуточно и бесплатно спросить наших консультантов!

[1]

Заполните специальную форму внизу или напишите в онлайн чат

Позвоните по телефону горячей линии:
Для жителей Москвы и Московской области — +7 (495) 128-31-35

Как продать квартиру с прописанным человеком

Автор: Виктор, главный редактор. Экономист. Опыт работы в финансах более 15 лет. Дата: 19 сентября 2017. Время чтения 7 мин.

Продажа квартиры с прописанным человеком не запрещается. Для ее осуществления потребуется согласие покупателя на условия с обременением. Если зарегистрированные лица отказываются выписываться, выселение происходит в судебном порядке.

Как правило, любая продажа квартиры с обременением подразумевает соразмерное уменьшение ее цены. Однако многие продавцы идут на хитрость и не сообщают о прописанных гражданах при продаже. Это становится настоящей проблемой для новых собственников жилья, порождающей много вопросов. Многие не знают, как защитить свои права. Однако существуют законные способы и нюансы, позволяющие решить ситуацию в пользу покупателя.

Возможна ли такая сделка

Продажа квартиры с прописанным человеком возможна. Законодательство не запрещает проведение таких типов сделок. Кроме того, при покупке жилья с обременением покупатель должен знать о наличии прописанных лиц. Однако, как показывает практика, далеко не всегда продавец сообщает о зарегистрированных гражданах, а, напротив, утверждает об их отсутствии. Такие ухищрения связаны с тем, что:

  • Продать жилье с обременением сложнее, чем юридически «чистое».
  • Цены на такую недвижимость значительно ниже.
Читайте так же:  Реестр недобросовестных поставщиков

Конечно, снизить риски при покупке можно при условии тщательной проверки документов на квартиру, в частности справки, содержащей информацию о зарегистрированных лицах. Однако при спешном приобретении жилья такая проверка, как правило, игнорируется.

Таким образом, покупатель в момент совершения сделки может:

  • знать об обременении;
  • не иметь сведений о наличии прописанных в приобретаемом жилье лиц.

В зависимости от этого правовая законность такой купли-продажи будет неодинакова.

Таблица 1. Правовые последствия при покупке жилья с обременением

Действия продавца Правовые последствия
Продавец сообщает покупателю о зарегистрированных лицах (сведения о них указываются в договоре) Юридически чистая сделка. При этом зарегистрированные лица могут быть выселены добровольно или в судебном порядке. Исключение: выселению не подлежат граждане, обладающие исключительным (пожизненным) правом проживания. Такое право сохраняется за ними даже после смены собственника жилья
Продавец не сообщает покупателю о зарегистрированных лицах (преднамеренно утаивает информацию) Действия продавца незаконны. Новые владельцы квартиры могут потребовать выселения зарегистрированных лиц. Но если по закону их выселение невозможно, обманутый покупатель вправе обратиться в суд для признания сделки недействительной
Продавец не сообщает покупателю о зарегистрированных лицах (при этом он сам не знал или не мог знать о прописанных в квартире гражданах) В этом случае действия продавца добросовестны, однако это не является основанием для признания сделки юридически значимой. Покупатель может потребовать расторжения договора в судебном порядке и возврата уплаченных за квартиру денежных средств. Иной вариант – необоснованно прописанные граждане могут быть выселены принудительно

Нормативная база

Сделки с продажей обремененной недвижимости регулируется одновременно несколькими отраслями законодательства:

  • Гражданским Кодексом (ГК) РФ;
  • Жилищным Кодексом (ЖК) РФ;
  • Конституцией РФ.

В частности, 22 статья ГК регламентирует право собственника на оформление сделок с личным жильем на свое усмотрение. При этом ему не требуется согласие граждан, прописанных и проживающих в данной квартире.

В то же время ЖК и Конституция РФ провозглашают право каждого гражданина на использование жилья.

Относительно этого в статье 292 ГК РФ указано, что переход права владения на недвижимость не является значительным основанием для выписки граждан и прекращения их права пользования жильем.

Обман покупателей о наличии зарегистрированных в продаваемой недвижимости лиц — большая проблема. С этим связаны риски не только для нового владельца, но и самого продавца.

Для продавца

Рисков у продавца меньше, нежели у покупателя. Продавец рискует только в одном случае: продажа недвижимости с сокрытием информации о зарегистрированных в ней граждан. В этом случае в судебном порядке сделка может быть признана недействительной и продавцу придется понести все правовые последствия.

Для покупателя

Основной риск для приобретающей стороны – невозможность выселения лиц после покупки квартиры. Часто продавцы хоть и не скрывают наличие прописанных граждан, но уверяют покупателя в том, что после сделки указные лица добровольно выпишутся из жилья. Верить на слово в таких ситуациях не стоит. Обязательство о снятии регистрации должно быть:

  1. зафиксировано в письменном виде и нотариально заверено;
  2. указано в тексте договора (может быть также включен пункт о конкретном сроке, в течение которого граждане обязаны выписаться из квартиры).

Если этого не сделать, покупатель рискует:

  • быть обманутым со стороны продавца;
  • стать жертвой незаконных махинаций и действий мошенников;
  • приобрести жилье с обременением лиц, не подлежащих выписке через суд. В этом случае новому владельцу придется либо мириться с «нежеланными» соседями, либо потребовать признания договора купли-продажи недействительным.

Примечание. Если жильцы согласны выписаться, необходимо требовать заверенное обязательство о выписке граждан в момент или после совершения сделки.

Особенности сделки

Ситуации, при которых недвижимость отчуждается с обременением в виде прописанных лиц, не редкость. При таких сделках существуют особенности, влияющие на их правовую природу:

  1. Не все лица подлежат выселению. Некоторые из них имеют пожизненное право на проживание вне зависимости от того, есть ли у них право собственности на отчуждаемую квартиру.
  2. Иная категория граждан может быть выселена принудительно в судебном порядке (даже при отсутствии на судебном разбирательстве).
  3. Многие зарегистрированные граждане не проживают в продаваемом жилье, однако это не прекращает их право на проживание в нем.

Примечание. Прописанный человек не может претендовать на собственность (если только он не является ее владельцем). Законодательство разграничивает эти понятия. Собственник может владеть и распоряжаться квартирой, зарегистрированное лицо – только проживать в ней.

Список лиц, прописанных в квартире и подлежащих выселению после ее продажи

Даже если покупатель узнал о прописанных гражданах после покупки, он может потребовать выселения определенной категории лиц.

Таблица 2. Лица, подлежащие снятию регистрации после смены собственника жилья

Примечание. Ситуация упрощается, если указанные лица хоть и зарегистрированы в квартире, но не проживают в ней. В таких случаях выселение возможно и без их участия, через суд. Для этого необходимо предоставить доказательные документы (квитанции, справки, свидетельские показания) при подаче искового заявления.

Кого нельзя выписать из квартиры

В некоторых случаях выселить жильцов невозможно даже через суд.

Таблица 3. Лица, не подлежащие выселению

Категория граждан Правовые последствия
Собственник жилья Не подлежит выселению. Снятие с регистрации возможно только с согласия собственника
Лицо, получившее право пользования квартирой на основании завещания умершего родственника (не собственник) Имеет право на пожизненное проживание в квартире
Гражданин, отказавшийся от приватизации в пользу другого лица Отказ от приватизации дает основание для пожизненного проживания. Отсутствие документа о собственности приватизированной квартиры в этом случае не имеет значения
Иждивенец При заключении договора ренты указанное лицо обладает правом пожизненного проживания
Участник жилищных кооперативов Если такое лицо оплатило пай или его часть за кооперативную недвижимость, его не могут принудительно выселить и снять с регистрационного учета. При этом наличие свидетельства о праве собственности не обязательно
Читайте так же:  Расписка или договор займа
Бывшие супруги (при наличии брачного договора) Не подлежат выселению бывшие супруги, если в брачном договоре присутствует условие о пожизненном проживании или проживании на определенный срок Несовершеннолетние дети (оставшиеся без попечения родителей и не имеющие опекунов) Выселение таких лиц возможно только при условии предоставления им аналогичного жилья. Кроме этого, сделка купли-продажи должна быть одобрена органами опеки. В иных случаях принудительное снятие с регистрации невозможно

Как выписать из квартиры

По общему правилу снятие с регистрации нежелательных жильцов возможно по двум основаниям:

Первый способ предпочтительнее, однако не всегда удается договориться с зарегистрированными гражданами. В большинстве случаев они не намерены покидать проданную квартиру.

В этой ситуации (если они не попадают под категорию лиц, не подлежащих выселению) новому собственнику следует:

  1. Написать заявление в суд.
  2. Приложить документы, свидетельствующие о его праве собственности (договор купли-продажи, выписка из Росреестра).
  3. Предоставить сведения, свидетельствующие о неосновательном и незаконном проживании лиц, зарегистрированных в квартире.
  4. Чаще всего суд встает на сторону добросовестного покупателя, процедура выселения происходит принудительно.

Помимо этого, при заключении сделки (если покупатель знает о зарегистрированных в жилом помещении лицах) условиями договора обязанность по выселению может быть возложена на:

Первый случай наиболее распространенный. Однако наличие такого обязательства вовсе не гарантирует его выполнение. При нарушении условий договора новый владелец квартиры по аналогии может обратиться в суд, где выселение лиц будет произведено принудительно.

Сохраните и поделитесь информацией в соцсетях:

Что необходимо учесть при продаже квартиры с прописанным в ней человеком

При продаже квартиры одним из существенных обстоятельств для обеих сторон сделки является наличие в ней прописанных граждан.

С одной стороны, присутствие прописанного гражданина не препятствует продаже квартиры, поскольку закон не обязывает получать его согласие на сделку. Но с другой, собственник фактически ограничен в безусловном праве на распоряжение своей собственностью, поскольку редко какой покупатель захочет купить обременённое иными лицами жильё. Как же решить эту сложную проблему?

Как продать квартиру с прописанным человеком

Продажа квартиры, в которой есть прописанные лица, теоретически возможна. Но на практике, желающих приобрести жилплощадь с людьми, претендующими на проживание в ней, очень сложно.

Некоторые недобросовестные продавцы пытаются скрыть факт существования прописанных в квартире лиц, но такие отчаянные поступки часто заканчиваются судебными тяжбами и расторжением договора купли-продажи.

Если прописанный гражданин добровольно выписывается — вопросов нет. А что делать, если, к примеру, бывший супруг, родственник или уже создавший свою семью ребёнок отказываются выписываться добровольно?

Как выписать

Условие о том, что в жилом помещении имеется прописанный, который в будущем сохранит право проживать в нём, является обязательным. Если договор не содержит указания на таких лиц, то сделка попадает под категорию ничтожных, в результате чего происходит возврат уплаченной суммы новому владельцу, а квартиры — прежнему.

Однако обязать продавца указывать просто прописанных лиц, которые такое право не сохраняют, нельзя, закон не относит это к числу существенных условий. Тем не менее, в тексте договора лучше указать следующее: «Данные гражданина, который обязуется освободить квартиру и выписаться до…».

Нужно понимать, что наличие в договоре указанного обязательства прописанных лиц не гарантирует, что они это сделают.

Далее развитие событий возможно по двум вариантам:

  1. Прописанные люди идут в органы миграционной службы самостоятельно и пишут заявление с просьбой снять с прописки по месту жительства или подают его в электронном виде. Органы учёта рассматривают заявления за три дня и выписывают.
  2. При отказе от добровольной выписки собственник может это сделать исключительно на основании судебного решения. По которому гражданин выселен или его признали лицом, утратившим право пользования.
    В суде придётся доказывать, что человек:

[3]

  • имеет иное жильё;
  • не участвует расходах общего имущества дома и обслуживании квартиры в виде несения расходов за коммунальные услуги;
  • проживает с другой семьёй;
  • выехал в другой город для постоянного проживания, работы.
  • Были выявлены обстоятельства неправомерности действий органов учёта при прописке или предоставлены ложные сведения и документы.
  • Категории граждан, которых нельзя выписать

    Существует общее правило при продаже квартиры. И оно таково: при отчуждении недвижимости и передаче права на него новому владельцу, что может быть подтверждено только фактом регистрации в Росреестре, все прописанные родственники бывшего владельца, а иногда лица, не являющиеся родными, теряют возможность пользоваться объектом, а у последующего собственника есть все основания требовать выписки указанных лиц.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Но существует ряд изъятий из названного правила.

    Что нужно знать покупателю, при продаже квартиры по доверенности, чтобы избежать рисков при покупке новой жилплощади.
    Можно ли продать квартиру в ипотеке подробнее тут. В статье изложены несколько способов отчуждения ипотечного жилья.

    Выписка невозможна при любых обстоятельствах даже при смене собственника тогда, когда:

    Подводя итоги вышесказанному, отметим, что продать квартиру с обременением при отсутствии согласия тех, кто в ней прописан, можно, но их наличие существенно повлияет на оборотоспособность и цену недвижимости, а также на скорость продажи. Так как большинство покупателей хотят купить «чистую» квартиру. Тем более для первоначального собственника выписка и выселение по суду может оказаться более простой задачей, чем для покупателя.

    Читайте так же:  Воспитатель школы интерната

    За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Продажа квартиры с обременением» по ссылке.

    Бесплатная юридическая поддержка по телефонам:

    Москва и Московская область: +7 (499) 703-31-45 (звонок бесплатен)

    Санкт-Петербург и Лен.область: +7 (812) 309-78-23

    Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статье могла устареть!

    Что делать, если покупка квартиры была совершена с прописанным человеком?

    Нередко покупатели квартиры сталкиваются с проблемой наличия в ней прописанных людей.

    Выписать людей из приобретенной жилплощади можно в добровольном порядке или через суд. Каждый вариант имеет свои особенности.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам бесплатной консультации :

    Недвижимость с обременением

    Наличие в квартире, которая приобретается покупателем, прописанных граждан, является обременением.

    Это обременение должно быть снято, поскольку покупатель становится полноценным владельцем имущества, а прежние хозяева и их родственники своих прав по отношению к объекту недвижимости лишаются.

    Законодательство

    Ст. 292 ГК, ст. 31 ЖК определяют, что после прекращения права собственности владельца этого права лишаются и все его родственники, прописанные по адресу.

    Основанием для выписки жильцов может стать наступление обстоятельств (в данном случае приобретение квартиры другим человеком), решение суда.

    Особенности сделки

    После подписания всех документов и передачи прав на объект недвижимости другому человеку бывший владелец и все его родственники должны не только покинуть помещение фактически, но и выписаться из него.

    Ситуация, при которой новый владелец покупает объект с прописанными жильцами не является нормой и влечет определенные последствия:

    • Прописанные по данному адресу люди могут неожиданно появиться и заявить о своем праве на проживание;
    • Количество людей, числящихся за данным объектом, напрямую влияет на стоимость ряда коммунальных платежей. Соответственно, новый владелец будет платить не только за свою семью, но и за посторонних лиц.

    Наилучший выход из ситуации – добровольное соглашение сторон, на основании которого в определенный срок все зарегистрированные в квартире лица выписываются из нее.

    Обычно этот срок определяется в заключенном между сторонами договоре купли-продажи.

    При отсутствии возможности решить вопрос мирным путем собственнику остается подать в суд.

    Избежать проблем потенциальный владелец может, предварительно запросив справку о составе семьи. Причем документ должен иметь расширенную форму.

    В справке будут указаны не только числящиеся на данный момент по адресу лица, но и временно снятые с учета (например, отбывающие наказания в местах лишения свободы).

    Продажа без согласия

    Решив продать имущество, собственник может действовать, не учитывая мнение остальных граждан, прописанных по адресу. Новый собственник может решить вопрос мирно или принудительно.

    Но не все категории прописанных лиц в случае продажи могут быть сняты с учета.

    Отдельных граждан, защищенных законом, нельзя выписать из помещения в принудительном порядке. К ним относятся:

    1. лица, которые когда-то отказались от своей доли в приватизации в пользу других;
    2. лица, пользующиеся недвижимостью по завещательному отказу;
    3. члены жилищного кооператива, члены их семей;
    4. несовершеннолетние граждане;
    5. недееспособные граждане;

    Можно ли продать квартиру, в покупке которой использовались средства материнского капитала, узнайте здесь.

    Всех этих граждан невозможно выписать из квартиры, не получив согласия.

    По этой причине будущему владельцу следует тщательно изучать информацию о прописанных лицах, поскольку стандартные справки о составе семьи могут не раскрыть полной картины.

    Нередко посторонние люди числятся за давно проданным объектом недвижимости в течение многих лет и новые владельцы постоянно переплачивают за коммунальные платежи.

    Также иногда возникают ситуации, когда сделки по купле-продаже квартиры признаются недействительными из-за игнорирования интересов временно отсутствующих граждан.

    Ипотечные сделки

    При покупке квартиры в ипотеку граждане заключают договор с кредитной организацией, предоставляющей им необходимые денежные средства под залог приобретаемого имущества.

    Банк не имеет прямого отношения к условиям сделки, которая заключается между покупателем и продавцом. Для банка играет роль лишь юридическая чистота операции, платежеспособность клиента и предоставление им необходимого пакета документов.

    Банк не привлекается к спорам между продавцом и покупателем относительно наличия прописанных граждан, которых не получается выселить мирным путем (или нельзя это сделать и в судебном порядке).

    Ипотечный кредит предоставляется по факту заключения договора купли-продажи между сторонами.

    Соответственно, с этого момента заемщик становится полноправным владельцем объекта недвижимости и самостоятельно решает проблему с прописанными жильцами мирным способом, либо в судебном порядке.

    Если покупка осуществлялась при посредничестве агентства недвижимости, следует изучить заключенный с компанией договор. Наличие в нем пункта, гарантирующего отсутствие прописанных лиц в предлагаемых объектах, будет являться основанием для оспаривания совершенной сделки.

    Проверка квартиры

    Избежать проблем можно, предварительно изучив информацию по объекту недвижимости. Покупатели имеют полное право перед подписанием документов изучить сведения о лицах, прописанных в квартире.

    Стандартная справка о составе семьи дает информацию на текущий момент времени, поэтому желательно запрашивать расширенные сведения.

    Архивная выписка позволяет получить сведения обо всех жителях объекта за определенный период. Соответственно если кто-то был выписан временно, он будет присутствовать в этой выписке.

    Читайте так же:  Восстановление ип после закрытия

    Наличие в справке несовершеннолетних детей, недееспособных граждан и других особых категорий жильцов не является причиной для отказа от сделки.

    Покупатель может застраховать себя от неприятных последствий двумя способами:

    • Заключить с продавцом предварительный договор, дождаться подтверждения выписки всех числящихся в объекте лиц, подписать основной договор купли-продажи;
    • Учесть в основном договоре, подписываемом сторонами, обязательства покупателя по выписке.

    Первый вариант является более предпочтительным для покупателя, но нередко продавцы отказываются осуществить выписку до подписания основного договора купли — продажи и получения всей суммы денег.

    В этом случае допустимо применять второй вариант, который также дает определенные гарантии покупателю.

    [2]

    Оформление сделки

    Сделка между сторонами происходит обычно в несколько стандартных этапов:

    1. Заключение предварительного договора. Этот договор является гарантией для обеих сторон, что сделка состоится в определенный срок. Покупатель передает продавцу задаток. Приняв задаток, продавец начинает оформлять все необходимые документы.
    2. Заключение договора. Договор купли-продажи – основание для перехода прав. Договор содержит контактные, паспортные данные сторон, полное описание объекта, условия сделки.

    По этой ссылке можно скачать договор купли-продажи с пунктом об обязанности продавца и всех ранее прописанных граждан выписаться из квартиры в определенный срок.

  • Подписание акта приемки-передачи. Акт передачи объекта продавцом покупателю заключается одновременно с договором. В нем указывается дата передачи ключей.
  • к содержанию ↑

    Перечень документов

    Документы, которые необходимо подготовить для регистрации объекта недвижимости:

    • заявление;
    • паспорта сторон;
    • кадастровый паспорт;
    • план БТИ;
    • правоустанавливающий документ (договор);
    • справка об отсутствии задолженности;
    • квитанция, подтверждающая оплату пошлины;
    • справка, подтверждающая состав семьи.

    Читайте в следующей статье, какое количество раз можно участвовать в приватизации квартиры.

    Добровольная выписка

    При мирном решении вопроса все зарегистрированные граждане обращаются в МФЦ, в паспортный стол для выписки с проданной квартиры. Сделать это можно следующими способами:

    1. Выписаться «в никуда». Гражданин выписывается, не прописываясь по новому адресу;
    2. Прописаться по новому месту с одновременным снятием с учета по старому адресу.

    Процедура выписки может осуществляться как самостоятельно гражданином, так и другим лицом, действующим от его имени по доверенности.

    Подать заявление можно лично, либо через портал «Госуслуги».

    Недееспособных граждан и детей выписывают их законные представители.

    Принудительная через суд

    При невозможности решения вопроса мирным путем покупателю необходимо обратиться в судебный орган с исковым заявлением о принудительной выписке ответчика из квартиры.

    Основания для принудительного порядка:

    • смена собственника;
    • проживание в другом месте;
    • наступление смерти;
    • пропажа без вести.

    Таким образом, новому владельцу можно подать иск в суд о выселении при наличии одного из вышеуказанных оснований.

    Читайте также в нашей статье, как правильно составить договор купли-продажи недвижимого имущества.

    Порядок действий

    Для решения вопроса через суд истцу необходимо сделать следующее:

    1. подготовить перечень необходимых документов (паспорт, правоустанавливающий документ и т.д.);
    2. собрать все необходимые сведения, подтверждающие наличие оснований для выписки;
    3. подать в судебный орган иск с приложенными документами;
    4. получить решение суда.

    Полномочия суда

    Суд при рассмотрении подобных дел может вынести следующие решения:

    • Признать сделку, заключенную между сторонами, незаконной. В этом случае продавца обязывают вернуть покупателю все денежные средства. Такой вариант возможен, если продавец нарушает условия договора;
    • Удовлетворить требования истца. Граждане, не желающие добровольно выписываться, получают решение суда о принудительной выписке их из квартиры при наличии соответствующих оснований;
    • Отказать истцу. Отказ в удовлетворении иска происходит при наличии законных обстоятельств, по которым прописанные лица не могут быть сняты с учета принудительно.

    к содержанию ↑

    Выписка несовершеннолетних детей

    Несовершеннолетний возраст прописанных граждан – серьезное препятствие для решения вопроса даже в судебном порядке. Суд принимает положительное решение при наличии следующих условий:

      Квартира была продана одним из родителей ребенка постороннему лицу. Если родитель при этом сам сменил место регистрации, то ребенок может быть прописан по новому адресу;

    Согласие остальных жильцов помещения, в котором проживает родитель, не требуется.

  • При смене прописки условия проживания ребенка не изменятся в худшую сторону. К рассмотрению вопроса привлекаются органы опеки, которые должны сделать вывод об отсутствии нарушения интересов ребенка.
  • Таким образом, покупка недвижимости с обременением в виде прописанных в ней людей имеет определенные риски. Выписать прежних жильцов из приобретенной квартиры можно в принудительном порядке только при наличии оснований и отсутствии препятствующих выписке законных обстоятельств.

    Смотрите также в этом видео, можно ли выселить прописанного человека после покупки квартиры:


    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    Видео (кликните для воспроизведения).


    Это быстро и бесплатно !

    Источники


    1. Воробьева, Ольга Составление договора. Техника и приемы / Ольга Воробьева. — М.: Юрайт, 2015. — 192 c.

    2. Тихомирова, Л. В. Долевое строительство жилья. Правовые акты, материалы судебной практики / Л.В. Тихомирова. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2016. — 128 c.

    3. Общая теория государства и права. Академический курс в 3 томах. Том 1. — Москва: Высшая школа, 2001. — 528 c.
    4. История государства и права России; АСТ, Сова, ВКТ — Москва, 2009. — 395 c.
    Продажа квартиры с прописанным человеком
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here