Ранее возникшее право собственности

Самое важное в статье на тему: "Ранее возникшее право собственности" с профессиональными пояснениями. Если в процессе прочтения возникли вопросы, то можно обратиться к дежурному юристу.

Вопрос, о неоходимости перерегистрировать ранее возникшее право

31 января 1998 года вступил в силу Федеральный закон № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». С этого момента права на недвижимое имущество и некоторые виды сделок с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Таким образом, если вы купили, получили в дар или в наследство и т. д. недвижимое имущество, то ваше право собственности на недвижимость должно было быть зарегистрировано в порядке, который установлен Законом о регистрации. Посмотрите внимательно в Свидетельство о регистрации права, в нем должно быть указано, что в ЕГРП внесена запись о регистрации права.

А как же права на недвижимое имущество, которые возникли до момента вступления в силу ФЗ № 122? С этим вопросом разбирался Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.ru

Ранее возникшее право
Эти «старые» права на недвижимое имущество на бюрократическом языке называются «ранее возникшими правами». Вопрос, который волнует многих – нужно ли проходить регистрацию (перерегистрацию) если право на недвижимость возникли до 31 января 1998 года? Ответ на этот вопрос зависит от сложившейся ситуации.

Когда «перерегистрация» не нужна?
Итак, у вас в собственности есть квартира (дом, комната) права, на которые возникли до 31 января 1998 года.
Но необходимо сразу оговориться – права на недвижимое имущество должны были быть оформлены в соответствии с порядком, действовавшим на тот момент времени. Сказать однозначно, какой порядок оформления документов действовал до 31.01.1998 года нельзя, так как в каждом субъекте РФ были свои правила. Где-то необходимо было регистрировать договор в БТИ, в другом месте в местной администрации, если предметом сделки был земельный участок – то таким органом мог быть местный земельный комитет. Например, в Москве регистрацию сделок с жилыми помещениями проводил Комитет (Департамент) муниципального жилья; регистрацию прав и сделок со зданиями, нежилыми помещениями — Москомимущество; регистрацию прав и сделок с земельными участками — Москомзем; регистрацию прав на гаражи — БТИ г. Москвы.

Также следует, помнить, что ранее некоторые виды сделок подлежали обязательному нотариальному удостоверению. Таким образом, устная договоренность с продавцом, в соответствии с которой он вам отдавал дом, а вы ему деньги – ну никак не может считаться ранее возникшим правом. Говоря простыми словами — должны быть документы из содержания, которых вытекает, что вы являетесь собственником недвижимого имущества, на документах (договор, свидетельство и т. д.) должны стоять печать или штамп уполномоченного органа. Если вы не собираетесь совершать с имуществом какие-либо сделки (продавать, дарить, менять, отдавать в залог и т. д.), то вы можете и дальше свободно владеть и пользоваться недвижимостью. Проходить так называемую «перерегистрацию» с целью получить новое Свидетельство не нужно, то есть необязательно.

Если вы все же вы хотите зарегистрировать свое ранее возникшее право (для собственного успокоения), то вы можете сделать это в любое время.

Когда «перерегистрация» обязательна?
Если у вас на руках документы на недвижимое имущество полученные до 31 января 1998 года и вы планируете продать, подарить, заложить, обменять или другим образом распорядится имуществом, то в данном случае «перерегистрация» обязательна!

Допустим, вы купили квартиру в 1997 году, а сейчас хотите продать ее. В этом случае необходимо:

[1]

  • продавцу подать заявление и все необходимые документы для регистрации ранее возникшего права;
  • продавцу и покупателю подать заявление и другие документы на государственную регистрацию договора купли-продажи жилого помещения;
  • покупателю подать заявление на регистрацию права собственности на приобретаемую квартиру.

Как вытекает из закона, государственная регистрация ранее возникшего права проводится при государственной регистрации перехода данного права или сделки об отчуждении объекта недвижимого имущества без уплаты государственной пошлины (ст. 6 закона о регистрации). Другими словами — сделать все три действия можно одновременно, при этом продавец не будет платить государственную пошлину за регистрацию ранее возникшего права. То есть государственная пошлина за регистрацию договора составит – 500 руб., за регистрацию права собственности покупателя – 500 руб. При этом на все три действия уйдет срок – не более 1 месяца (если конечно не будет оснований для приостановления регистрации). В других случаях (неодновременная регистрация, регистрация по желанию правообладателя) зарегистрировать ранее возникшее право можно только, уплатив государственную пошлину.

Плата за регистрацию
Размер пошлины не так уж и велик. В соответствии с Налоговым кодексом РФ размер государственной пошлины составляет половину от госпошлины, которую вы бы отдали за регистрацию права. Напомним, что пошлина за регистрацию для физических лиц составляет 500 рублей, а значит за «перерегистрацию» пошлина составит – 250 рублей, для юридических лиц регистрация составляет 7500 рублей, значит за «перерегистрацию – 3750 рублей. С 1 января 2009 года пошлину в размере 100 рублей за госрегистрацию права собственности платят владельцы земельного участка, а также объекта на этом участке. Участок должен быть предназначен для личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства.

Что нужно для перерегистрации?
Для того чтобы вам зарегистрировали ваши «старые» права необходимо собрать:

  • все правоустанавливающие документы на недвижимое имущество;
  • кадастровый паспорт;
  • квитанция об уплате государственной пошлины (при необходимости);
  • заявление установленного образца;
  • документы, удостоверяющие личность;
  • доверенность, если регистрация проводится через доверенное лицо.

Комментарии специалистов для Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru
Артем Григорьев, ведущий юрист-консульт компании IntermarkSavills:
Как следует из п.1 ст.6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — закон) права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной законом.

Таким образом, все правоустанавливающие документы (соответствующие договоры, заверенные печатью уполномоченного государственного органа — Комитета по жилищной политике, например) сохраняют свою силу и не требуют повторного подтверждения. Следовательно, государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Из вышеуказанной нормы закона также следует, что регистрация ранее возникших прав (т.н. «первичная регистрация») необходима только в том случае, когда в отношении конкретного объекта недвижимости заключается сделка, требующая государственной регистрации в соответствии с законом (например, купля-продажа, дарение, долгосрочная аренды и т.д.). Поэтому если Вы собираетесь продавать квартиру (дарить) или сдавать в долгосрочную (год и более) аренду, то, по всей видимости, не имеет смысла торопиться с проведением первичной регистрации, поскольку таковая будет проведена автоматически перед регистрацией новой сделки.

Читайте так же:  Какие льготы полагаются ветеранам военной службы в москве и области

Более того, законом не предусмотрено какого-либо срока на совершение «первичной» регистрации (как это, например, установлено для бесплатной приватизации), что может служить еще одним основанием не спешить с перерегистрацией. Однако, если вы не собираетесь в ближайшее время проводить сделки с квартирой, требующие государственной регистрации, и при этом хотите «спокойно спать», имея на руках свидетельство о праве собственности нового образца, то вы можете обратиться с соответствующим заявлением в территориальный подразделение Федеральной регистрационной службы.

Вам это также может пригодиться в том случае, если вы являетесь владельцем квартиры бизнес-класса и выше и намереваетесь сдавать её в аренду. В этом случае следует иметь в виду, что некоторые крупные западные компании, арендующие жильё для своих сотрудников, требуют от потенциального арендодателя/наймодателя предоставить свидетельство о собственности нового образца, отказываясь принимать старые (но действительные!) документы, даже если заключаемая сделка не подразумевает государственной регистрации (найм, краткосрочная аренда).

Александр Перепелкин, юрист Агентства недвижимости «НОРА»:
Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу ФЗ № 122 (31.01.1998) признаются юридически действительными и при отсутствии их государственной регистрации, введенной этим законом.

Однако продать объект недвижимости без регистрации ранее возникшего права, несмотря на то, что такое право также признается государством, нельзя. Зарегистрировать ранее возникшее право на недвижимое имущество можно по желанию правообладателя в любое время до или одновременно с отчуждением объекта недвижимости.

Последнее правило в два раза сокращает время, в течение которого может быть совершена сделка с таким имуществом. Так, как если отдельно сначала регистрировать ранее возникшее право собственности, а только потом договор отчуждения (если требует закон) и переход права собственности по нему, потребуется ни один, а два месяца. Однако на этом все преимущества одновременной регистрации со сделкой ранее возникших прав на объект недвижимости заканчиваются.

Государственная регистрация права является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке. Права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП), который носит открытый характер.

Любое лица, в т.ч. покупатель, может получить сведения о зарегистрированных правах на объект недвижимости в виде выписки из ЕГРП. Однако получить информацию о том, кто является законным собственником объекта недвижимости, сведения о которых еще не содержатся в ЕГРП, покупатель не может. Проверить документы, предоставленные продавцом покупателю в подтверждение своего права собственности, которое возникло еще до введения государственной регистрацией прав, независимо без участия самого продавца нельзя. Государственная регистрация ранее возникших прав на недвижимое имущество это отдельное регистрационное действие, которое в любом случае предшествует регистрации сделки (если требует закон) и переходу прав по ней.

Если по каким-либо причинам будет отказано в регистрации ранее возникшего права на объект недвижимости, не будет зарегистрированы также и сделка с ним и переход права. Поэтому при отсутствии государственной регистрации ранее возникшего права на объект недвижимости покупателю не гарантировано, что сделка с ним будет признана государством. В связи с этим, если ранее возникшее право продавца регистрируется одновременно с отчуждением объекта недвижимости, рекомендую осуществлять расчеты между сторонами договора отчуждения только после проведения госрегистрации, когда права прежнего и нового собственника на объект недвижимости признаны государством.

Глава 14. Приобретение права собственности (ст.ст. 218 — 234)

Глава 14. Приобретение права собственности

>
Основания приобретения права собственности
Содержание
Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ)

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2019. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Старые и новые права на квартиру: оформить срочно, можно подождать, не стоит беспокоиться

31 января 1998 года вступил в силу Федеральный закон № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». С этого момента права на недвижимое имущество и некоторые виды сделок с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Таким образом, если вы купили, получили в дар или в наследство и т. д. недвижимое имущество, то ваше право собственности на недвижимость должно было быть зарегистрировано в порядке, который установлен Законом о регистрации. Посмотрите внимательно в Свидетельство о регистрации права, в нем должно быть указано, что в ЕГРП внесена запись о регистрации права.

А как же права на недвижимое имущество, которые возникли до момента вступления в силу ФЗ № 122? С этим вопросом разбирался Интернет-портал о недвижимости Metrinfo.ru

Ранее возникшее право

Эти «старые» права на недвижимое имущество на бюрократическом языке называются «ранее возникшими правами». Вопрос, который волнует многих – нужно ли проходить регистрацию (перерегистрацию) если право на недвижимость возникли до 31 января 1998 года?

Ответ на этот вопрос зависит от сложившейся ситуации.

Когда «перерегистрация» не нужна?

Итак, у вас в собственности есть квартира (дом, комната) права, на которые возникли до 31 января 1998 года.

Но необходимо сразу оговориться – права на недвижимое имущество должны были быть оформлены в соответствии с порядком, действовавшим на тот момент времени. Сказать однозначно, какой порядок оформления документов действовал до 31.01.1998 года нельзя, так как в каждом субъекте РФ были свои правила. Где-то необходимо было регистрировать договор в БТИ, в другом месте в местной администрации, если предметом сделки был земельный участок – то таким органом мог быть местный земельный комитет. Например, в Москве регистрацию сделок с жилыми помещениями проводил Комитет (Департамент) муниципального жилья; регистрацию прав и сделок со зданиями, нежилыми помещениями — Москомимущество; регистрацию прав и сделок с земельными участками — Москомзем; регистрацию прав на гаражи — БТИ г. Москвы.

Также следует, помнить, что ранее некоторые виды сделок подлежали обязательному нотариальному удостоверению. Таким образом, устная договоренность с продавцом, в соответствии с которой он вам отдавал дом, а вы ему деньги – ну никак не может считаться ранее возникшим правом. Говоря простыми словами — должны быть документы из содержания, которых вытекает, что вы являетесь собственником недвижимого имущества, на документах (договор, свидетельство и т. д.) должны стоять печать или штамп уполномоченного органа.

Если вы не собираетесь совершать с имуществом какие-либо сделки (продавать, дарить, менять, отдавать в залог и т. д.), то вы можете и дальше свободно владеть и пользоваться недвижимостью. Проходить так называемую «перерегистрацию» с целью получить новое Свидетельство не нужно, то есть необязательно.

Если вы все же вы хотите зарегистрировать свое ранее возникшее право (для собственного успокоения), то вы можете сделать это в любое время.

Читайте так же:  Аренда под вендинг

Когда «перерегистрация» обязательна?

Если у вас на руках документы на недвижимое имущество полученные до 31 января 1998 года и вы планируете продать, подарить, заложить, обменять или другим образом распорядится имуществом, то в данном случае «перерегистрация» обязательна!

Допустим, вы купили квартиру в 1997 году, а сейчас хотите продать ее. В этом случае необходимо:

— продавцу подать заявление и все необходимые документы для регистрации ранее возникшего права;
— продавцу и покупателю подать заявление и другие документы на государственную регистрацию договора купли-продажи жилого помещения;
— покупателю подать заявление на регистрацию права собственности на приобретаемую квартиру.

Как вытекает из закона, государственная регистрация ранее возникшего права проводится при государственной регистрации перехода данного права или сделки об отчуждении объекта недвижимого имущества без уплаты государственной пошлины (ст. 6 закона о регистрации). Другими словами — сделать все три действия можно одновременно, при этом продавец не будет платить государственную пошлину за регистрацию ранее возникшего права. То есть государственная пошлина за регистрацию договора составит – 500 руб., за регистрацию права собственности покупателя – 500 руб. При этом на все три действия уйдет срок – не более 1 месяца (если конечно не будет оснований для приостановления регистрации).

В других случаях (неодновременная регистрация, регистрация по желанию правообладателя) зарегистрировать ранее возникшее право можно только, уплатив государственную пошлину.

Плата за регистрацию

Размер пошлины не так уж и велик. В соответствии с Налоговым кодексом РФ размер государственной пошлины составляет половину от госпошлины, которую вы бы отдали за регистрацию права. Напомним, что пошлина за регистрацию для физических лиц составляет 500 рублей, а значит за «перерегистрацию» пошлина составит – 250 рублей, для юридических лиц регистрация составляет 7500 рублей, значит за «перерегистрацию – 3750 рублей.

С 1 января 2009 года пошлину в размере 100 рублей за госрегистрацию права собственности платят владельцы земельного участка, а также объекта на этом участке. Участок должен быть предназначен для личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства.

Что нужно для перерегистрации?

Для того чтобы вам зарегистрировали ваши «старые» права необходимо собрать:

  • все правоустанавливающие документы на недвижимое имущество;
  • кадастровый паспорт;
  • квитанция об уплате государственной пошлины (при необходимости);
  • заявление установленного образца;
  • документы, удостоверяющие личность;
  • доверенность, если регистрация проводится через доверенное лицо.

Артем Григорьев, ведущий юрист-консульт компании IntermarkSavills:
Как следует из п.1 ст.6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — акон) права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной законом.

Таким образом, все правоустанавливающие документы (соответствующие договоры, заверенные печатью уполномоченного государственного органа — Комитета по жилищной политике, например) сохраняют свою силу и не требуют повторного подтверждения. Следовательно, государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Из вышеуказанной нормы закона также следует, что регистрация ранее возникших прав (т.н. «первичная регистрация») необходима только в том случае, когда в отношении конкретного объекта недвижимости заключается сделка, требующая государственной регистрации в соответствии с законом (например, купля-продажа, дарение, долгосрочная аренды и т.д.). Поэтому если Вы собираетесь продавать квартиру (дарить) или сдавать в долгосрочную (год и более) аренду, то, по всей видимости, не имеет смысла торопиться с проведением первичной регистрации, поскольку таковая будет проведена автоматически перед регистрацией новой сделки.

Более того, законом не предусмотрено какого-либо срока на совершение «первичной» регистрации (как это, например, установлено для бесплатной приватизации), что может служить еще одним основанием не спешить с перерегистрацией.

Однако, если вы не собираетесь в ближайшее время проводить сделки с квартирой, требующие государственной регистрации, и при этом хотите «спокойно спать», имея на руках свидетельство о праве собственности нового образца, то вы можете обратиться с соответствующим заявлением в территориальный подразделение Федеральной регистрационной службы.

Вам это также может пригодиться в том случае, если вы являетесь владельцем квартиры бизнес-класса и выше и намереваетесь сдавать её в аренду. В этом случае следует иметь в виду, что некоторые крупные западные компании, арендующие жильё для своих сотрудников, требуют от потенциального арендодателя/наймодателя предоставить свидетельство о собственности нового образца, отказываясь принимать старые (но действительные!) документы, даже если заключаемая сделка не подразумевает государственной регистрации (найм, краткосрочная аренда).


Александр Перепелкин, юрист Агентства недвижимости «НОРА»:

Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу ФЗ № 122 (31.01.1998) признаются юридически действительными и при отсутствии их государственной регистрации, введенной этим законом.

Однако продать объект недвижимости без регистрации ранее возникшего права, несмотря на то, что такое право также признается государством, нельзя. Зарегистрировать ранее возникшее право на недвижимое имущество можно по желанию правообладателя в любое время до или одновременно с отчуждением объекта недвижимости.

Последнее правило в два раза сокращает время, в течение которого может быть совершена сделка с таким имуществом. Так, как если отдельно сначала регистрировать ранее возникшее право собственности, а только потом договор отчуждения (если требует закон) и переход права собственности по нему, потребуется ни один, а два месяца. Однако на этом все преимущества одновременной регистрации со сделкой ранее возникших прав на объект недвижимости заканчиваются.

Государственная регистрация права является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

Права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП), который носит открытый характер.

Любое лица, в т.ч. покупатель, может получить сведения о зарегистрированных правах на объект недвижимости в виде выписки из ЕГРП. Однако получить информацию о том, кто является законным собственником объекта недвижимости, сведения о которых еще не содержатся в ЕГРП, покупатель не может. Проверить документы, предоставленные продавцом покупателю в подтверждение своего права собственности, которое возникло еще до введения государственной регистрацией прав, независимо без участия самого продавца нельзя.

Государственная регистрация ранее возникших прав на недвижимое имущество это отдельное регистрационное действие, которое в любом случае предшествует регистрации сделки (если требует закон) и переходу прав по ней.

Если по каким-либо причинам будет отказано в регистрации ранее возникшего права на объект недвижимости, не будет зарегистрированы также и сделка с ним и переход права. Поэтому при отсутствии государственной регистрации ранее возникшего права на объект недвижимости покупателю не гарантировано, что сделка с ним будет признана государством. В связи с этим, если ранее возникшее право продавца регистрируется одновременно с отчуждением объекта недвижимости, рекомендую осуществлять расчеты между сторонами договора отчуждения только после проведения госрегистрации, когда права прежнего и нового собственника на объект недвижимости признаны государством.

Росреестр о необходимости регистрации ранее возникших прав

Полезно знать

Росреестр сообщает, что в случае, если право, возникшее до 31 января 1998 года (то есть дня вступления в силу ранее действовавшего Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») не зарегистрировано в установленном законом порядке, то при обращении за регистрацией перехода прав на объект недвижимости требуется представление заявления о регистрации ранее возникшего права. В случае отсутствия такого заявления государственная регистрация прав будет приостановлена.

Читайте так же:  Потеря глаза инвалидность

С 01 января 2017 года порядок и требования к государственной регистрации прав на недвижимость определяются положениями Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Данным законом признаются юридически действительными возникшие до 31 января 1998 года права на объекты недвижимости в случае отсутствии о них сведений в Едином государственном реестре недвижимости.

Видео (кликните для воспроизведения).

Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.
При этом в случае, когда осуществляется государственная регистрация перехода таких прав, их ограничения и обременения, или в отношении объекта недвижимости после 31 января 1998 года заключена сделка, регистрация ранее возникших прав на объекты недвижимости является обязательной, если иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации и Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» (Закона о регистрации). Поэтому при регистрации перехода ранее возникшего права, ограничения такого права и совершения сделки в отношении такого права, на регистрацию должно быть представлено заявление правообладателя о регистрации ранее возникшего права. То есть при продаже, например, квартиры, права на которые не оформлены, продавец должен написать заявление о регистрации своих прав на нее и одновременно написать заявление о переходе прав покупателю. При этом в случае, если регистрация ранее возникшего права осуществляется одновременно с регистрацией перехода прав на объект недвижимого имущества, государственная пошлина за регистрацию ранее возникшего права не взимается.

Отсутствие такого заявления является основанием для приостановления государственной регистрации в связи с непредставлением документов, необходимых для осуществления государственной регистрации прав.

Следует отметить, что заявление о государственной регистрации ранее возникших прав на объект недвижимости может быть представлено нотариусом, удостоверившим сделку, на основании которой осуществляется государственная регистрация перехода таких прав, их ограничение и обременение указанных объектов недвижимости.

Если же владелец недвижимого имущества решил оформить свое имущество официально и зарегистрировать свои права в Росреестре, без совершения одновременной сделки по отчуждению этого имущества, в этом случае за регистрацию ранее возникшего права взимается государственная пошлина в размере 2000 рублей. При оформлении рани возникших прав на объекты недвижимости, подпадающих под действие Закона о «дачной амнистии», размер государственной пошлины составит 350 рублей.

Владельцам недвижимости надо знать, что информация о правах на недвижимость в Едином государственном реестре прав исключит риски мошеннических действий с ней.

Статья 6. Признание ранее возникших прав

Статья 6. Признание ранее возникших прав

Данная статья закрепляет принцип действительности ранее возникших прав.

Федеральный закон от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон) закрепил норму по которой обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введение в действие указанного Закона, то есть после 31 января 1998 года, зарегистрированные права на недвижимость ранее данной даты признаются юридически действительными, их регистрация производится по желанию правообладателей.

До принятия Закона о регистрации прав на недвижимость и права на них регистрировались в различных государственных органах. В субъектах и муниципальных образованиях Российской Федерации была собственная система органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Руководствовались данные органы в своей деятельности преимущественно актами изданными субъектами либо муниципальными образованиями.

Существует несколько случаев, когда государственная регистрация должна производиться в обязательном порядке:

регистрация сделки с объектом недвижимого имущества, совершенной после введения в действие указанного Закона;

регистрация перехода ранее возникшего права; регистрация ограничения (обременения) ранее возникшего права.

Процедура для регистрации данных прав предусмотрена упрощенная и выглядит следующим образом: заявление на государственную регистрацию ранее возникшего права подается совместно с заявлением на государственную регистрацию перехода данного права, ограничения (обременения) ранее возникшего права, либо сделки с соответствующим имуществом. В данном случае указанная «двойная» государственная регистрация осуществляется не позднее чем в месячный срок со дня подачи документов, необходимых для проведения государственной регистрации указанных прав.

Институт приобретательной давности имеет сравнительно недолгую историю в России. Впервые о нем упоминается в Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991 года.

В настоящее время данный институт регулируется нормами Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) и другими подзаконными актами. В соответствии со ст. 234 ГК РФ, лицо — гражданин или юридическое лицо, — не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество.

Понятие добросовестности может быть выведено из ст. 302 ГК РФ, где дается определение добросовестного приобретателя. В соответствии с указанной статьей, лицо не знало и не могло знать о незаконности своего владения. Для определения длительности владения могут учитываться, например, свидетельские показания, факт начала уплаты налога на недвижимое имущество и др. Принцип открытости владения подразумевает, что несобственник использует имущество по назначению открыто для окружающих, и совершает иные действия, свидетельствующие о том, что он рассматривал данное имущество, как собственное.

Право собственности в силу приобретательной давности может возникнуть как на бесхозяйное недвижимое имущество (ст. 225 ГК РФ), так и на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу (ст. 234 ГК РФ). Согласно Постановлению Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 года «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», нормы данного института неприменимы, если владение недвижимым имуществом в течение длительного времени осуществлялось на договорных началах (аренда, хранение, безвозмездное пользование) либо было закреплено за владельцем на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

Помимо общих сроков, указанных в ст. 243 ГК РФ законодательством могут устанавливаться специальные для отдельных видов имущества. Так, в соответствии со ст. 43 Закона Российской Федерации от 15 апреля 1993 года «О вывозе и ввозе культурных ценностей» устанавливается срок приобретательной давности для культурных ценностей в 20 лет.

Право собственности на недвижимое имущество, возникшее в силу приобретательной давности, подлежит государственной регистрации после установления факта и условий приобретательной давности в судебном порядке.

Ранее возникшее право

Количество недвижимого имущества, находящегося в собственности граждан, с каждым годом возрастает. Право на законное распоряжение недвижимостью возникает с момента его регистрации в уполномоченном государственном органе. До 31 января 1998 года таким органом являлся Департамент жилищной политики или БТИ в отношении жилых помещений и земельный комитет в отношении земельных участков, где осуществлялся учет недвижимого имущества граждан и происходила регистрация права собственности с выдачей свидетельств о праве собственности. В настоящее время Департамент жилищной политики и Бюро технической инвентаризации не является регистрирующим органом, а при возникновении права собственности должна быть сделана запись в ЕГРН. Таким образом, право собственности, возникшее до 1998 года, именуется ранее возникшим правом. В связи с чем у граждан, зарегистрировавших имущество до 1998 года, возникают резонные вопросы – действительны ли старые документы?, необходимо ли перерегистрировать право собственности?

Читайте так же:  Смп по 44 фз

Когда необходима перерегистрация и какие документы нужно будет предоставить?

Документы, регламентирующие право собственности на недвижимость, приобретенную до 31.01.98 г., имеют юридическую силу и перерегистрации не подлежат, если собственник не планирует осуществлять какие-либо сделки с недвижимостью (продажу, обмен, дарение и т.д.). Если же планируется имущество продать, обменять, подарить, то следует обратиться к специалистам за помощью в оформлении документов.

Для того, чтобы перерегистрировать право собственности, потребуются:

  • ранее полученные правоустанавливающие документы (договоры купли-продажи, мены, дарения и т.п.);
  • заявление от собственника;
  • паспорт;
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • доверенность (в случаях, когда перерегистрацию будет осуществлять не сам собственник).

Куда обратиться за помощью?

Максимально эффективно, юридически грамотно и быстро оказать помощь в перерегистрации правоустанавливающих документов на недвижимое имущество сможет юрист нашей компании. Он проведет правовую экспертизу документации на предмет ее соответствия требованиям законодательства, поможет правильно оформить заявление, направит пакет документов в Росреестр, в максимально сжатые сроки предоставит результат – выписку из ЕГРН. Грамотное сопровождение сделки, внимательное отношение к пожеланиям клиента – преимущества компании «Safe-Estate».

Информация от филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Псковской области

Нужно ли регистрировать ранее возникшее право?

Нередко заявители задают вопрос: как быть тем собственникам, у которых право на недвижимость появилось до момента образования органа регистрации прав (до 1998 года) и на руках имеются документы либо с соответствующим штампом БТИ, если речь идет об объектах капитального строительства (домах, квартирах и т.д.), либо государственные акты или свидетельства о праве на землю.

В таких случаях право собственности на объект недвижимости считается ранее возникшим и признается юридически действительным даже при отсутствии его государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Важно учитывать, что сведения о ранее возникших правах на недвижимое имущество автоматически в ЕГРН не вносятся, в связи с чем правообладатель обращается с заявлением о государственной регистрации ранее возникших прав и необходимыми для такой регистрации документами.

Для этого заявителю (правообладателю или его представителю на основании нотариально удостоверенной доверенности) необходимо обратиться в любой офис приема документов многофункционального центра (МФЦ) независимо от места нахождения объекта недвижимости и представить соответствующий пакет документов:

1. Заявление о государственной регистрации права (формируется сотрудником МФЦ при подаче документов).

2. Документ, из которого следует, что заявитель приобрел право на данный объект недвижимости, например:

договор купли-продажи, мены, дарения;

-свидетельство о праве собственности, выданное уполномоченным органом государственной власти до момента создания органов регистрации прав;

-свидетельство о праве на наследство по закону (по завещанию);

-решение суда, вступившее в законную силу, об установлении права собственности;

-документ о предоставлении гражданину земельного участка (например, постановление администрации города, администрации муниципального района о предоставлении земельного участка) и т.п.

Обращаем внимание, что за государственную регистрацию права должна быть уплачена государственная пошлина.

Например, если надо зарегистрировать ранее возникшее право на квартиру, то к заявлению необходимо предъявить документ, удостоверяющий личность заявителя, документ об уплате госпошлины, а также документ, подтверждающий наличие права на объект недвижимости, с отметкой о регистрационной записи (штампа) органа, осуществлявшего регистрацию права до 1998 года (договор мены, дарения, купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и др.).

При этом, законодателем установлены случаи, когда регистрация ранее возникших прав на объекты недвижимого имущества является обязательной:

1) если предполагается государственная регистрация перехода права собственности на объект недвижимого имущества, например, в связи с его отчуждением (продаже, дарении).

2) если предполагается государственная регистрация ограничения права на объект недвижимого имущества, например, в связи с его передачей в залог по договору ипотеки;

3) если предполагается государственная регистрация сделки с объектом недвижимого имущества, например, в связи с его передачей в аренду.

Допускается одновременная регистрация ранее возникших прав на объект недвижимого имущества, перехода прав на него, а также регистрация ограничения права либо сделок с объектом недвижимого имущества.

Таким образом, с целью установления законности прав лица на принадлежащее ему недвижимое имущество и исключения рисков мошеннических действий с Вашей недвижимостью, рекомендуем осуществить регистрацию раннее возникших прав.

Ранее возникшее право

Подскажите пожалуйста, покупаю квартиру, продавцу квартира досталась по наследству до 31.01.1998 («В то время права на недвижимое имущество в едином реестре (ЕГРП) еще не регистрировали, однако, несмотря на это, ваше право собственности является юридически действительным и без такой регистрации»), соответственно он его в ЕГРП не регистрировал, у него есть только свидетельство выданное нотариусом о праве наследства.

При покупке этой квартиры, меня не отправят обратно при подаче документов в ЕГРП?

применения пунктов 1 и 2 статьи 6 Федерального закона

«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество

Пункты 1 и 2 статьи 6 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее именуется — Закон) посвящены вопросам признания прав на недвижимое имущество, возникших у заинтересованных лиц до 31 января 1998 г. — момента введения в действие Закона, а также их государственной регистрации по правилам, введенным Законом.

Суть положений комментируемых норм Закона и соответственно порядок их реализации сводятся к следующему.

1. Права на недвижимое имущество, возникшие до вступления в силу Закона, и прошедшие регистрацию по правилам, действовавшим до этого момента, признаются юридически действительными. Учитывая содержание статьи 2 Закона в части указания на дальнейшее применение в тексте Закона понятия «государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в сокращенном варианте — «государственная регистрация прав», можно сделать вывод и о том, что подлежавшие регистрации сделки, являвшиеся основаниями возникновения таких прав, зарегистрированные по ранее действовавшему порядку, признаются юридически действительными.

Кроме того, сама регистрация прав на недвижимость и сделок с ней, осуществлявшаяся до вступления в силу Закона, также является юридически действительной (абзац второй пункта 1 статьи 6 Закона).

Представляется, что в указанных случаях учреждение юстиции по регистрации прав не может отказать в государственной регистрации прав или уклониться от нее. В этой ситуации заявитель в целях государственной регистрации ранее возникшего права должен представить в учреждение юстиции по регистрации прав документы-основания, свидетельствующие о возникновении прав (пункт 1 статьи 17 Закона). Естественно, также требуется представить и документы, удостоверенные органами (организациями), осуществляющими кадастровый и технический учет объектов недвижимости, необходимые для краткого описания объекта недвижимости в подразделе I Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее именуется — ЕГРП), и, прежде всего, — план объекта недвижимости.

Читайте так же:  Печать в транспортной накладной

При этом Минюст России не исключает возможности, что у регистратора прав на недвижимое имущество и сделок с ним могут возникнуть достаточные основания полагать, что проведенная ранее регистрация права и (или) сделки не может быть юридически действительной, например, в силу того, что ранее зарегистрированная сделка не соответствует законодательству, действовавшему в момент ее совершения. Однако Закон и иные нормативные правовые акты, принятые в соответствии с ним, не предоставляют учреждению юстиции по регистрации прав право признать такую регистрацию, а также зарегистрированную сделку и возникшее на ее основании право недействительными. Кроме того, Закон не предусматривает и возможности непосредственного обращения учреждения юстиции по регистрации прав в суд с соответствующим иском. В данной ситуации обратиться в суд может прокурор на основании заявления учреждения юстиции по регистрации прав.

Если же судом иск будет удовлетворен, то запись о прекращении зарегистрированного учреждением юстиции по регистрации прав права будет внесена в ЕГРП на основании вступившего в силу решения суда.

Дополнительно следует отметить, что в случаях, когда из представленных на регистрацию документов следует, что, несмотря на требования законодательства об обязательности государственной регистрации сделки и (или) права они не были зарегистрированы, то у учреждения юстиции по регистрации прав, по нашему мнению, есть основания для отказа в государственной регистрации права.

2. Возникшие до введения в действие Закона права на недвижимое имущество и сделки с ним, не прошедшие регистрацию, поскольку в соответствии с правилами, действовавшими до вступления в силу Закона, такая регистрация не требовалась, также признаются юридически действительными.

В целях государственной регистрации ранее возникшего права заявитель должен представить в учреждение юстиции по регистрации прав документы, на основании которых приобретались права (статья 17 Закона), а также документы, удостоверенные органами (организациями), осуществляющими кадастровый и технический учет объектов недвижимости, необходимые для краткого описания объекта недвижимости в подразделе I ЕГРП, и, прежде всего, — план объекта недвижимости.

[3]

В этом случае учреждение юстиции по регистрации прав, проведя правовую экспертизу правоустанавливающих документов, может, по нашему мнению, отказать в регистрации такого права при наличии оснований для отказа в регистрации, указанных в статье 20 Закона.

3. Государственная регистрация прав, возникших до введения в действие Закона, осуществляется по желанию их обладателей, то есть при отсутствии такого желания правообладатель может не обращаться в учреждение юстиции по регистрации прав с целью их государственной регистрации. Исключением из этого правила являются случаи, когда после введения в действие Закона возникли ограничения (обременения) таких прав или иные сделки с объектами недвижимости, подлежащие обязательной государственной регистрации. В этом случае требуется государственная регистрация прав, возникших до введения в действие Закона.

Этот вывод можно сделать исходя из комплексного рассмотрения пункта 1 и 2 статьи 6 Закона.

При рассмотрении пункта 2 статьи 6 Закона, прежде всего, необходимо ответить на следующий вопрос. Являются ли «иные сделки» (см. также пункт 2 статьи 13 Закона) только сделками, связанными с ограничением (обременением) права собственности или иных вещных прав, или речь идет о любых сделках, в том числе о сделках, на основании которых осуществляется переход права собственности и иных вещных прав.

В этой связи следует рассмотреть положения определения Конституционного Суда Российской Федерации от 8 июня 1999 г. N 103-О «Об отказе в принятии к рассмотрению запроса Дмитровского районного суда Московской области о проверке конституционности отдельных положений Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». При этом в запросе Дмитровского районного суда речь шла о проверке конституционности именно пункта 2 статьи 6 и абзаца третьего пункта 2 статьи 13 Закона.

Согласно названному определению анализ положений статей 4, 6, пункта 3 статьи 13 Закона в их взаимосвязи позволяет сделать однозначный вывод о том, что применение этих норм Закона поставлено в зависимость от характера сделки, то есть от того, связана ли она с реализацией права собственности (купля-продажа, дарение и др.) либо с ограничением (обременением) этого права (аренда и др.), а также от иных фактических обстоятельств дела (от момента возникновения права собственности, момента оформления правоустанавливающих документов, от отношения участников сделки к осуществлению государственной регистрации и др.). Кроме того, в определении Конституционного Суда Российской Федерации также указывается на то, что законодатель, устанавливая различный порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с одной стороны, и ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество и связанных с ними сделок — с другой, не ограничивает, а, напротив, усиливает гарантии защиты права собственности граждан, а также прав и законных интересов других лиц.

Видео (кликните для воспроизведения).

На основании изложенного полагаем, что государственная регистрация прав, возникших до введения в действие Закона, независимо от желания правообладателя требуется в случаях, когда подлежат обязательной государственной регистрации возникшие после введения в действие Закона ограничения (обременения) таких прав, в том числе, когда подлежат обязательной государственной регистрации сделки, связанные с ограничением (обременением) этих прав. Таким образом, если после введения в действие Закона лицо заключает, например, договор об ипотеке или договор доверительного управления (согласно статье 1017 Гражданского кодекса Российской Федерации государственной регистрации подлежит передача недвижимого имущества в доверительное управление), то права, возникшие до введения в действие Закона, требуют государственной регистрации. Однако в случае, когда лицо после введения в действие Закона заключает, например, договор купли-продажи (в зависимости от объекта недвижимости как требующий государственной регистрации, так и не требующий таковой) или договор дарения, то права, возникшие до введения в действие Закона, могут быть зарегистрированы по правилам, установленным Законом, по желанию их обладателей».

Источники


  1. Курскова Г. Ю. Политический режим Российской Федерации. Теоретико-правовой аспект; Юнити-Дана, Закон и право — Москва, 2008. — 296 c.

  2. Курскова Г. Ю. Политический режим Российской Федерации. Теоретико-правовой аспект; Юнити-Дана, Закон и право — Москва, 2008. — 296 c.

  3. Теория государства и права. Введение в юриспруденцию. — М.: Юнити-Дана, 2012. — 128 c.
  4. Марченко, М.Н. Проблемы теории государства и права. Учебник / М.Н. Марченко. — М.: Норма, 2017. — 415 c.
Ранее возникшее право собственности
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here