Расторжение договора с управляющей компанией

Самое важное в статье на тему: "Расторжение договора с управляющей компанией" с профессиональными пояснениями. Если в процессе прочтения возникли вопросы, то можно обратиться к дежурному юристу.

Расторжение договора с управляющей компанией

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Какие могут быть основания расторжения ресурсоснабжающей организацией договоров на поставку коммунальных ресурсов (теплоснабжение, холодное и горячее водоснабжение), заключенных между ресурсоснабжающей организацией и управляющей компанией, в судебном порядке, а также в случае отсутствия лицензии у управляющей организации (договором на поставку коммунальных ресурсов предусмотрено право ресурсоснабжающей организации отказаться от договора при наличии задолженности, образовавшейся с 2016 года)?
Вправе ли ресурсоснабжающая организация после расторжения договора заключить договоры напрямую с собственниками жилья?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
1. В приведенной ситуации ресурсоснабжающая организация вправе расторгнуть договор по причине наличия задолженности в одностороннем порядке, уведомив об этом управляющую организацию.
Вопрос о внесении платы за коммунальные услуги напрямую ресурсоснабжающей организации может быть решен только на общем собрании собственников помещений.
2. Договор ресурсоснабжения, заключенный управляющей организацией с ресурсоснабжающей организацией, в случае аннулирования лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами может быть прекращен одновременно с прекращением договора управления домом.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Верхова Надежда

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Золотых Максим

15 сентября 2017 г.

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2019. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, [email protected]

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), [email protected]

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), [email protected] Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Расторжение договора управления многоквартирным домом

Чаще всего, когда происходит расторжение договора МКД, имеется в виду аннулирование соглашения с управляющей компанией. Обычно именно ей отдается предпочтение в данном случае при выборе метода управления. Естественно, у каждой управляющей компании есть не только достоинства, но и недостатки. Вот в последнем случае и возникают трудности.

Чтобы аннулировать договор, нужно четко отдавать себе отчет, когда на каких основаниях и кто подписывал первоначальный документ, а также какова процедура расторжения. Ответы на данные вопросы содержатся в законодательстве нашей страны (Жилищном и Гражданском кодексах). Кроме того, в некоторых случаях не лишним будет заручиться пояснениями компетентных служб и изучить практику Арбитражного суда.

Способы прекращения контракта управления МКД

Стоит сразу уточнить, что методов аннулирования договора не так уж много:

  1. По причинам, указанным в Гражданском кодексе (ст.450).
  2. Когда закончился срок его действия.
  3. Из-за окончания обязательства в порядке, описанном в ГК (гл.26).

Правила, касающиеся договора по управлению МКД, изложены в ст. 162 ЖК. В соответствии с ее положениями, договор обязывает одного участника (управляющую компанию) по поручению другого участника (собственников квартир, правления ТСЖ, других органов управления) в течение определенного договором времени за установленную в нем же плату взять на себя обязанности по:

  • содержанию вверенных ему общедомовых помещений и территории в надлежащем виде;
  • своевременному выполнению ремонтных работ;
  • предоставлению коммунальных услуг владельцам квартир;
  • ведению другой деятельности, направленной на эффективное управление МКД.

Вот почему порядок прекращения взятых на себя сторонами обязательств также различен. Не лишним будет рассмотреть две наиболее распространенные ситуации:

  1. Когда аннулируется договор управления, в котором сторонами выступали собственники жилья и УК.
  2. Участниками сделки являлась УК и ТСЖ.

Кто может инициировать прекращение договора?

Любой договор имеет право расторгать одна из тех сторон, которая принимала в нем непосредственное участие. А значит, такими участниками сделки могут быть:

  • ТСЖ;
  • управляющая компания;
  • собственники помещений.

Естественно, что от имени первых двух компаний будет действовать их представитель (либо представители).

Ввиду того, что собственников в МКД достаточно много, то в Жилищном кодексе на этот счет предусмотрено правило. В соответствии с ним соглашение об управлении подписывается на общем собрании владельцев жилья. Причем каждый из них должен расписаться в документе. Данное правило действует, когда управляющая компания позволила себе значительно нарушить условия договора. Несложно догадаться, что раз для заключения соглашения управления МКД необходимо было собираться всем собственникам, то и для расторжения также придется это сделать. Только так владельцы помещений смогут высказать свое решение.

Аннулирование договора по общим причинам

Когда речь идет о причинах аннулирования контракта управления МКД, в ЖК есть ссылка на Гражданское законодательство. Так, ст. 450-451 устанавливают возможные причины расторжения первоначального договора. Обычно это происходит в следующих случаях:

  • по соглашению сторон, когда другое не указано в Гражданском кодексе, прочих актах либо в условиях контракта;
  • односторонний отказ от договора управления МКД возможен исключительно на основании решения суда (обычно это бывает, когда один из участников сделки существенно нарушил ее условия либо по другим причинам, регламентированным ГК, прочими актами или пунктами, указанными в договоре);
  • когда возникли проблемы, которые нельзя было предвидеть во время заключения договора (если прочее не значится в условиях соглашения).
Читайте так же:  Договор найма сотрудника без трудовой книжки

Рассмотрим подробнее каждое основание для аннулирования договора МКД.

Когда удается достичь обоюдного согласия?

Обычно заинтересованные стороны стараются заранее предусмотреть все возможные ситуации, поэтому в условия самого договора они включают пункт, который предоставляет возможность расторгнуть сделку с предварительным уведомлением контрагента в определенный период времени. Когда происходит досрочное прекращение договора управления МКД по согласию сторон, могут возникнуть следующие нюансы:

    Если инициатор аннулирования договора не потрудился предоставить заявление, тогда действует одно из положений статьи 162 ЖК. А именно

[2]

При этом первый способ очень часто происходит значительно быстрее. Дальнейшее управление в этом случае выбирается автоматически — общедомовыми делами будет заниматься ТСЖ.

Аннулирование контракта одной из сторон

На основании ЖК нашей страны порядок управления МКД устанавливается на собрании собственников квартир, и может измениться в любое время по их воле.

Так, если собрание постановило произвести изменение УК, то договор со старой компанией будет расторгнут (при наличии уведомления). Однако в законе ничего не говорится о конкретных сроках. Здесь стоит опираться на положение о том, что старой УК предоставляется срок в 1 месяц после получения уведомления на передачу технической и прочей документации. Можно ориентироваться на него или установить срок окончания договора на собрании собственников.

Зарегистрированное по всем правилам ТСЖ не является УК, т.к. его могут выбрать и другие дома. Поэтому при создании товарищества собственников нужно обговорить вопрос об управлении МКД отдельно, чтобы ТСЖ имело вышеуказанные права.

Когда договор был заключен в результате открытого конкурса

Объектом договора может также стать и УК, избранная местной администрацией в результате конкурса. В этом случае расторжение договора управления МКД по инициативе собственников невозможно, даже если они решили поменять УК. У них появляется возможность расторгнуть контракт только через год после того, как договор был подписан. Если это не будет сделано, ждать придется еще один год. Это требует от собственников достаточной расторопности в принятии и осуществлении решений.

Для УК один из главных нюансов состоит в том, что если заявление о расторжении ей не получено, договор все равно не продляется. Администрация в данной ситуации имеет право не позже месяца до окончания старого договора провести открытый конкурс и выбрать таким образом новую УК.

Что является существенным нарушением договора?

Не всегда удается расторгнуть договор управления МКД без участия суда. Так, в соответствие со ст.450 ГК одна сторона вправе потребовать расторжения (либо изменения) договора по судебному решению, если другой его участник совершил существенные нарушения.

Под существенным понимается такой урон от действий (или бездействий) одного участника сделки, при котором второй лишился того, на что рассчитывал при заключении контракта.

Таким образом, собственники жилых помещений вправе отказаться от исполнения договора, когда УК не выполняет его условия. Одними из самых распространенных нарушений считаются:

  • периодические задержки работ, необходимых для МКД;
  • отсутствие отчета УК о выполнении условий договора;
  • нанесение ущерба МКД, вызванное определенными действиями (либо бездействием компании).

При этом расторжение договора через суд может осуществляться только после того, как другая сторона дала отказ на просьбу изменить условия договора (или расторгнуть его). Если она вообще не дала ответ, то необходимо выждать один месяц, прежде чем подавать документы в суд.

Аннулирование контракта управляющей компанией

Расторжение договора управления МКД по инициативе управляющей компании встречается гораздо реже, но иногда бывает и такое. Аннулировать контракт в этой ситуации можно по тем же причинам и аналогичными способами. В данном случае требование расторгнуть соглашение направляют каждому собственнику квартиры, а аннулированию подлежат все договора с собственниками МКД.

Чаще всего причиной расторжения является отсутствие вознаграждений от собственников за выполненную работу. Общедомовая недвижимость является неделимым имуществом, поэтому собственники несут за нее солидарную ответственность, что осложняет ведение подобных дел.

Заключение

В случае аннулирования контракта управления МКД собственники имеют некоторое преимущество. В их случае прервать сделку гораздо проще, чем когда инициатором является УК.

Расторжение договора управления в одностороннем порядке

«Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение», 2012, N 3

В прошлом номере журнала мы уже затрагивали тему изменения и расторжения договора управления МКД в рамках статьи С.Н. Козыревой «Обязательства по капитальному ремонту общего имущества» (на с. 46). Тогда эксперт выразил имеющиеся в профессиональном сообществе сомнения по поводу возможности применения к договору управления МКД общих положений ГК РФ в части его изменения и расторжения по требованию одной из сторон. Сегодня есть повод вернуться к данному разговору, поскольку Президиум ВАС РФ в Постановлении от 22.11.2011 N 7677/11 (далее — Постановление N 7677/11) сформулировал определенную позицию на этот счет.

Размещено на сайте ВАС РФ 09.02.2012.

Изменение и расторжение договора: общие положения ГК РФ

Прежде чем комментировать выводы арбитров, напомним, в чем заключается суть вопроса. Согласно п. 8 ст. 162 ЖК РФ изменение и (или) расторжение договора управления МКД осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. В свою очередь, общие положения об изменении и расторжении договора закреплены в гл. 29 ГК РФ (ст. ст. 450 — 453). Главный принцип провозглашен в п. 1 ст. 450 ГК РФ. Он заключается в том, что договор изменяется и расторгается по соглашению сторон. Иное может быть предусмотрено отдельными положениями ГК РФ и других законов, а также самим договором, заключенным между сторонами. Относительно изменения или расторжения договора в одностороннем порядке в п. 2 ст. 450 ГК РФ сказано, что это возможно по решению суда:

  • при существенном нарушении договора другой стороной;
  • в иных случаях, опять же предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Кроме того, договор может быть изменен или расторгнут в судебном порядке по причине существенного изменения обстоятельств в порядке, установленном ст. 451 ГК РФ.

Читайте так же:  Подал апелляцию сколько ждать

Таким образом, очевидно, что без обращения в суд любой договор может быть изменен или расторгнут, только когда стороны, заключившие его, пришли к определенному консенсусу либо возможность изменения и расторжения договора в одностороннем внесудебном порядке прямо установлена законом или самим договором.

Изменение и расторжение договора управления: положения ЖК РФ

Обратимся к положениям Жилищного кодекса об особых правилах изменения и расторжения договора управления МКД без обращения в суд. Они сформулированы в п. п. 8.1 и 8.2 ст. 162 ЖК РФ и закрепляют право на односторонний отказ от исполнения договора управления только за собственниками помещений в МКД, если:

  • управляющая организация не выполняет условий такого договора (п. 8.2). Для расторжения договора по указанному основанию необходимо, чтобы общее собрание собственников помещений в МКД приняло соответствующее решение об отказе от исполнения договора управления и выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом;
  • договор управления был заключен по результатам открытого конкурса, предусмотренного п. п. 4 и 13 ст. 161 ЖК РФ, а позднее общее собрание собственников помещений в МКД приняло решение о выборе или изменении способа управления этим домом (п. 8.1). Расторжение договора по данному основанию возможно по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора, если до истечения срока его действия общее собрание собственников помещений в МКД приняло решение о выборе или изменении способа управления этим домом.

Утверждены Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170 и обязательны для применения всеми организациями, обслуживающими жилфонд (подробнее об этом см. статью С.Н. Козыревой «Действуют ли Правила эксплуатации жилфонда?», N 12, 2011).

Необходимо отметить, что до недавнего времени результаты рассмотрения большинства судебных споров относительно легитимности замены УК или выбора иного способа управления МКД (создания ТСЖ, например) сводились к изучению содержания протоколов и повестки общих собраний собственников помещений. Если эти документы не содержали сведений об обсуждении вопроса выполнения (невыполнения) УК своих договорных обязательств и вынесении конкретных решений на этот счет, действия собственников в части одностороннего отказа от исполнения договора и смены управляющей организации (способа управления) признавались арбитрами не соответствующими положениям гражданского и жилищного законодательств. Изложенный подход к рассмотрению дел данной категории продиктован наличием соответствующей позиции Президиума ВАС РФ, приведенной в Постановлении от 15.07.2010 N 1027/10 (далее — Постановление N 1027/10). Напомним, что в этом судебном акте в рамках рассмотрения спора между двумя специализированными организациями о понуждении одной из них передать техническую документацию на жилой дом другой организации сформулированы следующие тезисы:

  • системное толкование норм гражданского и жилищного законодательств позволяет сделать вывод о том, что договор управления МКД по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования;
  • договор управления МКД может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно п. п. 8.1 и 8.2 ст. 162 ЖК РФ, а также в случаях, определенных соглашением сторон;
  • применительно к п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ право на односторонний отказ от исполнения договора управления возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.

Постановления ФАС ЗСО от 29.03.2011 по делу N А45-11863/2010, от 02.03.2011 по делу N А46-4843/2010, ФАС ВВО от 19.09.2011 по делу N А43-24051/2010.

Однако арбитражная практика все же не была единообразной, и некоторые судебные акты по своему существу выпадали из общей канвы. К примеру, в Постановлении ФАС ВСО от 27.10.2011 по делу N А33-12247/2010 арбитры поддержали своих коллег, рассматривавших дело в первой инстанции, которые расценили решение собственников, оформленное соответствующим протоколом, о смене управляющей организации как решение об отказе от действующего договора с УК, о чем последняя и была уведомлена. Вследствие этого договор управления, заключенный собственниками и УК (до принятия названного решения), был признан правомерно прекращенным.

Определением ВАС РФ от 27.12.2011 N ВАС-16871/11 отказано в передаче дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора.

Изменение и расторжение договора управления: выводы Президиума ВАС РФ

Наличие различных точек зрения на применение п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ послужило причиной появления нового судебного акта — Постановления N 7677/11. Считаем необходимым подробно изложить суть рассмотренного Президиумом ВАС РФ дела, поскольку в самом Постановлении N 7677/11 указано, что вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на основании нормы права в истолковании, расходящемся с содержащимся в настоящем Постановлении толкованием, могут быть пересмотрены на основании п. 5 ч. 3 ст. 311 АПК РФ, если для этого нет других препятствий.

Видео (кликните для воспроизведения).

Итак, одна управляющая компания (назовем ее бывшей УК) обратилась в арбитражный суд с иском к другой управляющей компании (назовем ее новой УК) о признании права управления конкретными МКД. Дело в том, что в 2006 г. между бывшей УК и собственниками помещений в этих МКД были заключены типовые договоры управления сроком на пять лет. Согласно условиям этих договоров они могли быть расторгнуты:

  • по соглашению сторон — при заключении нового договора с УК и ее ликвидации;
  • в одностороннем порядке по инициативе каждой из сторон с предварительным уведомлением другой стороны за один месяц — при ненадлежащем исполнении УК обязанностей, а также при достижении домом состояния, в котором он непригоден для использования по назначению, по обстоятельствам, за которые УК не отвечает.

В 2008 г. на общих собраниях собственников рассматриваемых домов (проведенных в форме заочного голосования) была выбрана новая УК. Бывшая УК была уведомлена об этом решении соответствующим письмом. Таким образом, в 2008 г. новая УК приступила к управлению МКД, заключив с собственниками договоры управления, а бывшая — прекратила выполнять функции управляющего спорных МКД. Однако в 2010 г. бывшая УК, обратившись в арбитражный суд, заявила, что от права управления этими домами она не отказывалась, а была незаконно отстранена на основании решений общих собраний собственников, проведенных с нарушением установленного порядка. Судьи всех трех инстанций поддержали бывшую УК и признали ее требования законными. В основу позиции судей были положены тезисы из Постановления N 1027/10, приведенные выше. Однако коллегия Президиума ВАС РФ в этот раз посчитала нужным выработать новую позицию.

Читайте так же:  Сокращение накопительной части пенсий на 2,4% в месяц

Ее суть заключается в том, что сам по себе односторонний отказ собственников от исполнения договора с управляющей организацией (расторжение договора) не противоречит ни жилищному, ни гражданскому законодательству, а содержание п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ в редакции Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом.

Следует признать, что подобное прочтение обновленной нормы (п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ) можно назвать сенсационным. Чтобы читателям было понятно, чем различаются редакции данного пункта, приведем их дословно.

Шрифтом выделена часть текста, которая и была добавлена Федеральным законом N 123-ФЗ в п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ. Именно эта поправка, согласно позиции Президиума ВАС РФ, дает основания полагать, что невыполнение условий договора управления, как и принятие собственниками решения о выборе другой управляющей организации или иного способа управления, является самостоятельным основанием для расторжения договора данного вида в одностороннем порядке. С этим сложно согласиться, поскольку прочтение п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ без подсказки суда не позволяет сделать столь смелый вывод.

Президиум ВАС РФ также отметил: анализ совокупности норм законодательства с учетом характера и субъектного состава участников правоотношений не свидетельствует о том, что, выбрав единожды способ управления домом и конкретную управляющую организацию, домовладельцы лишаются возможности изменить этот способ управления домом и управляющую организацию иначе как по суду и только в случае подтверждения нарушений со стороны управляющей организации. Правовая конструкция указанного договора не позволяет усмотреть в нем наличия таких особенностей, которые позволяли бы ущемить жилищные права домовладельцев как потребителей услуг управляющих организаций по сравнению с положением тех же лиц, выступающих потребителями аналогичных услуг при иной форме управления домом.

Данная мысль имеет особую ценность в понимании взаимоотношений сторон договора управления, однако, вспоминая буквальное прочтение п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ, все же создается ощущение расширительного толкования этой нормы арбитрами, которые в данном случае берут на себя функцию законотворца.

Кроме того, в контексте подобного толкования положений п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ возникает закономерный вопрос: зачем в ст. 162 ЖК РФ все же остались действующими положения п. 8.1, устанавливающие особые правила изменения и расторжения договора управления, заключенного по результатам открытого конкурса? Не получается ли, что содержание данного пункта ущемляет жилищные права домовладельцев как потребителей услуг управляющих организаций по сравнению с положением тех же лиц, выступающих потребителями аналогичных услуг при иной форме управления домом?

Выше мы не зря упомянули, что Постановление N 7677/11 и приведенное в нем толкование п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ являются поводом для пересмотра аналогичных судебных дел, если таковые приняты на основании иного толкования указанной нормы. Позиция Президиума ВАС РФ сформирована, и игнорировать ее нельзя. С другой стороны, мы не единожды сталкивались с ситуацией, когда ВАС РФ кардинально менял свою позицию относительно толкования конкретных норм. На это мы постоянно обращаем внимание читателей на страницах журнала. Именно поэтому в статье приведены два варианта прочтения п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ, чтобы каждый читатель осознанно стал сторонником той или иной трактовки закона.

Всё о том, можно ли отказаться от услуг управляющей компании: пошаговая инструкция по расторжению договора с УК

Управление многоквартирными домами может осуществляться по-разному. Некоторые владельцы отдают полномочия созданному товариществу или домовому комитету, другие доверяют домовое хозяйство управляющим компаниям. Передав полномочия УК (управляющая компания), остаётся надеяться на добросовестность и её желание выполнять свои обязательства в полном объёме и в установленные сроки.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Можно ли расторгнуть договор с УК?

В принципе, чтобы отказаться от УК достаточно того, что собственник выражает недовольство в отношении проведённых работ и их качества. Если же владельцев, выражающих негодование много, то замена УК пройдёт без каких-либо препятствий (статья 162 ЖК РФ).

Основаниями могут быть:

  • не представление УК необходимой информации, которую запрашивал собственник (о правилах раскрытия информации читайте тут);
  • невыполнение своих обязанностей по обслуживанию дома;
  • отказ в предоставлении услуг, которые зафиксированы в соглашении;
  • некачественное выполнение работ и оказанных услуг;
  • окончание срока действия соглашения;
  • негативный подход и некорректное отношение к собственникам (грубость, хамство и т. д.).

Как видим, в определенных случаях можно отказаться от услуг управляющей компании.

Пошаговая инструкция: что нужно предпринять?

  1. Создание инициативной группы.
  2. Проведение разъяснительных бесед со всеми жильцами дома.
  3. Подготовка к собранию.
  4. По истечении срока соглашения с УК проводят общее собрание с предложениями об отказе от УК и собирают голоса каждого жителя.
  5. Принятие коллективного решения о замене УК.
Читайте так же:  Порядок оформления декретных пособий для индивидуального предпринимателя

Встречаются ситуации, которые требуют немедленного вмешательства, и прекращения отношений с УК в срочном порядке. В таком случае не стоит ждать, когда закончится срок действия договора, а нужно начинать действовать.

Предоставление доказательств

Согласно законодательству собственники имеют право досрочно расторгнуть соглашение с УК.

Но для принятия такого решения необходимы подтверждающие доказательства. Одним из них может стать несоблюдение условий, оговоренных в заключённом договоре.

Например, УК согласно определённым пунктам обязуется проводить уборку подъездов и прилежащих к ним территорий. Но эти обязательства не были выполнены ни разу, несмотря на жалобы жильцов. Тем не менее, каждый владелец ежемесячно оплачивал эти услуги.

Или недобросовестное отношение и подход к ремонту. Произвели замену водопроводной трубы, а проблемы, которые были до её замены так и остались.

Некорректные и недостоверные данные, отражённые в отчётах для жильцов, также являются существенными доказательствами вины УК. Например, прописано одно количество израсходованных материалов, а фактически установлено гораздо меньше. Цена работ может также отражаться неверно и быть завышена.

Возможна и такая ситуация: работники УК ежемесячно собирают деньги на ремонт, например, крыши. Обещают, что ремонт скоро будет произведён, но, к сожалению, ничего не делают. На жалобы и вопросы проживающих людей не реагируют. Никакую документацию не предоставляют.

[1]

Зачастую происходят нарушения, связанные с нормативами выполнения ремонтных работ. К примеру, в ванной комнате протекает смеситель, и на устранение этой неисправности отводится 4 часа. А в конечном итоге рабочий приходит спустя несколько дней.

Следом лучше проанализировать полученные бумаги вместе с претензиями и жалобами жителей к УК, актами проведённых проверок сторонними уполномоченными организациями.

О том, какие организации уполномочены контролировать УК, мы рассказывали здесь, а из этой статьи вы узнаете, как еще можно бороться с бездействием и обманом управленцев.

Сбор документов

Пакет документов должен содержать:

  1. Копии всех претензий, а также жалоб владельцев квартир на нарушения заключённого соглашения управляющей компанией.
  2. Копии документов о проверках рабочей деятельности УК.
  3. Документ, в котором зафиксирована вся информация с собрания жителей дома, и принято решение о смене УК.
  4. Копии документов – претензий, зафиксированных в органах потребнадзора, прокуратуры и других курирующих организациях.
  5. Другие сопутствующие документы и уведомления.

Об уведомлениях

Уведомления о проведении собрания направляются каждому собственнику, в УК и районную администрацию (в случае неприватизированного жилого помещения). Представители муниципалитета выступают на таких собраниях в качестве собственников неприватизированных квартир.

Уведомление о расторжении договора должно содержать следующую информацию:

  1. тема;
  2. сведения (вопросы) о выборе новой управляющей компании (как происходит выбор новой УК читайте тут);
  3. контактные данные участников инициативной группы для уточнения возникших вопросов;
  4. место, время и дата проведения общего собрания.

Для ознакомления мы предоставили образец уведомления о расторжении договора с управляющей компанией.

Уведомление с принятым решением для УК состоит из:

  • решения и юридического обоснования со ссылкой на законы (статья 162 ЖК РФ и статья 450 ГК РФ);
  • оснований принятого решения (голосование на общем собрании, постановление суда и т. д.).

Готовимся к собранию

Пошаговая инструкция по проведению собрания.

Иногда после собрания следует обращение в суд. Пишется исковое заявление, и со всеми собранными доказательствами перенаправляется в орган.

Что необходимо делать после?

После расторжения соглашения с недобросовестной УК в одностороннем порядке следует выбрать заменяющую компанию и оформить сотрудничество с ней, подписав новый договор.

О том, как осуществляется смена УК, мы более подробно рассказывали в отдельном материале.

Важно помнить, что отказаться от УК одной квартире, к сожалению, невозможно. Такое решение по форме управления может быть принято только на общем собрании всех жильцов.

Подводя итоги, можно отметить, что процесс выхода из УК – это несложная процедура. Однако есть некоторые нюансы, о которых необходимо помнить. По любым возникшим вопросам лучше обратиться к грамотным юристам и получить консультацию.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

[3]

+7 (499) 938-46-18 (Москва)
Это быстро и бесплатно !

Как расторгнуть договор с управляющей компанией и создать ТСЖ?

Не устраивает деятельность управляющей компании, обслуживающей вашу многоэтажку? Не можете разобраться, куда и на что тратятся приличные суммы денег, собираемые по статье «содержание и ремонт»? Задумываетесь о расторжении договора на управление многоквартирным домом с целью создания ТСЖ, но не знаете, как это сделать? Рассказываем.

Photo: Thawt Hawthje

Плюсы и минусы разных способов управления МКД

Управляющие организации – это коммерческие предприятия. Как показывает печальный опыт, главная задача многих из них — извлечение прибыли из результатов собственной деятельности. А качество предоставляемых ими услуг, равно как и борьба с неплательщиками, к сожалению, зачастую остаётся на втором месте. В противном случае не было бы многомиллионных задолженностей по ЖКХ и жалоб на неудовлетворительное состояние общего имущества многоквартирных домов.

В основе аббревиатуры ТСЖ кроется слово «товарищество», которое не подразумевает коммерческой наживы и говорит само за себя. Это совместная работа собственников и нанимателей жилых помещений, объединённых единой целью: навести порядок в доме и по-хозяйски распорядиться средствами, которые идут на оплату жилищных и коммунальных услуг. Причём, распорядиться так, чтобы на сэкономленные средства сделать жизнь жильцов комфортнее и приятнее: установить лавочки на придомовой территории, не дожидаясь спонсоров, обновить детскую площадку, нанять консьержа и т.д.

Исключения из правил, разумеется, бывают. Встречаются жилищные организации, которые выстроили прекрасные отношения с жильцами «подопечных» домов, активным образом сотрудничают со старшими по подъездам и не скрывают результатов своей хозяйственной деятельности. Жители, видя старания жилищников, поддерживают порядок в своих многоэтажках и не допускают задолженностей. И встречаются такие ТСЖ, в которых проживающие в доме даже не знают, кто у них председатель, или знают, но к его работе возникает масса вопросов.

Читайте так же:  Как перейти из нпф обратно в государственный пенсионный фонд

Photo: Sergey Podatelev

Но есть ли гарантия, что, уходя от управляющей компании и создавая ТСЖ, граждане не наживут себе куда более серьезных проблем, связанных с эксплуатацией общего имущества многоквартирного дома? Нет, таких гарантий нет. Тут жители каждого конкретного дома должны самостоятельно взвесить все «за» и «против». Однако, если у собственников есть уверенность, что пора прощаться с управляющей компанией и создавать ТСЖ, этот ликбез будет полезен.

Удержать любой ценой

Просто так расторгнуть отношения с управленцами и создать товарищество не получится. Управляющим компаниям невыгодно, когда от них «уходят» дома, всё таки это бизнес. Удержать любой ценой ту или иную многоэтажку, жители которой намерены создать ТСЖ, — вот первостепенная задача такой УК.

Жилищники будут придираться ко всему. В их арсенале могут звучать следующие доводы: нелегитимно собрание собственников, по результатам которого принято решение о создании ТСЖ; с нарушением оформлены протоколы и иная документация собрания; никогда не было нареканий на работу компании, договор управления исполняется по всем пунктам надлежащим образом, а значит — нет причины уходить; сама форма бюллетеня для голосования не соответствует требованиям законодательства и т.д. Поэтому, чтобы разойтись по-хорошему, собственникам жилых помещений следует внимательно изучить ст. 44-48, ст. 162 ЖК РФ и Постановление Правительства РФ от 15.03.2013 г. №416 «О порядке осуществления деятельности многоквартирным домом».

Photo: Sergey Podatelev

Ликбез для уходящих

Есть такое понятие, как договор управления многоквартирным домом. Важно знать период его действия. Если срок договорных обязательств заканчивается, можно воспользоваться ситуацией и не продлевать его. Второй вариант – договориться по-хорошему. Но если по-хорошему не получается, то процедура расставания должна быть следующей.

Для начала стоит внимательно изучить сам текст договора. Всё то, что там прописано, подписано и не исполнено, может стать основанием для разрыва отношений.

Затем следует уведомить всех собственников о том, что намечено проведение общего собрания жителей, в ходе которого будет рассмотрен ряд вопросов. В том числе — расторжение договора с управляющей организацией и создание ТСЖ. Предупредить каждого следует заранее, за 10 дней до намеченной даты, желательно под подпись. Сохраняете реестр и готовите повестку, в которую включаются все вопросы, подлежащие обсуждению. Здесь самое главное — не забыть указать вопрос передачи технической документации на дом и определить срок. Это очень важно.

В назначенный день проводится очное собрание собственников. Лист регистрации присутствующих на собрании должен быть обязательно. Весь пакет документов должен быть составлен по форме, которая утверждена Приказом Минстроя от 25 декабря 2015 г. № 937/пр. Если в квартире несколько собственников, то право голоса имеет каждый из них. Те граждане, которые в силу обстоятельств не смогли присутствовать на собрании, являются участниками заочного голосования, и они выражают своё мнение в том же бланке решений, в котором отметились «очники».

Photo: Anton Novoselov

В перечне документов – несколько экземпляров списков собственников. Один список – для регистрации. Второй – для голосования. Если какой-либо из списков будет испорчен в ходе собрания, его тут же следует заменить. Исправлений быть не должно. По итогам собрания оформляется протокол. Все собственники жилых помещений, присутствующие и не присутствующие на собрании, получают его копию. В течение десяти дней с момента проведения собрания необходимо официально уведомить управляющую организацию о принятом решении.

Имейте в виду, жилищники просто так вас не отпустят. Например, документацию на дом постараются «потерять» или внушить, что она – собственность управляющей компании. Не стоит терять времени – обращайтесь в суд, и в рамках п. 10 ст. 162 ЖК РФ дело наверняка будет выиграно. Почему не следует медлить с решением «документальной» проблемы? Всё просто: ни одна ресурсоснабжающая организация не будет поставлять услуги собственникам жилых помещений без необходимой технической документации. И без этих документов нельзя изменить форму управления домом.

Процесс создания ТСЖ взамен управляющей компании не займёт много времени. Алгоритм действий в данном случае примерно следующий.

Photo: Anton Novoselov

Инициативная группа также за десять дней до официальной даты собрания проводит агитационную работу среди собственников помещений, призывая их максимально активно принять участие в мероприятии. На доске объявлений размещается информация о дате и месте проведения собрания. Владельцам нежилых помещений, находящихся на первых этажах многоквартирного дома, направляют заказные письма с уведомлением.

В повестке дня собрания — организационные вопросы: образование ТСЖ; утверждение устава; выборы председателя и членов правления; выборы ревизионной комиссии. Собрание ведёт избранный председатель, секретарь регистрирует всё сказанное в протоколе. Решение будет легитимным, если за него проголосовало более 50% собственников жилых помещений.

Видео (кликните для воспроизведения).

По окончании мероприятия формируется пакет документов, который затем заверяется нотариально и передаётся в налоговый орган. После регистрации новое ТСЖ открывает счёт в банке и прежний балансодержатель многоэтажки – муниципалитет — передает дом уже непосредственно в управление товарищества. И только потом собственники сами вправе утвердить для себя приемлемый размер платы за содержание и ремонт. И нет никакой гарантии, что он будет ниже той, что они вносили на счёт управляющей компании.

Источники


  1. Правоведение. Шпаргалка. — Москва: ИЛ, 2014. — 892 c.

  2. Золотов, Ю. А. История и методология аналитической химии / Ю.А. Золотов, В.И. Вершинин. — М.: Academia, 2015. — 464 c.

  3. Конституционный судебный процесс / ред. М.С. Саликов. — М.: Норма, 2015. — 416 c.
  4. Беликова, Т.Н.; Минаева, Л.Н. Все о пенсиях; СПб: Питер, 2012. — 224 c.
Расторжение договора с управляющей компанией
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here