Развод при покупке квартиры

Самое важное в статье на тему: "Развод при покупке квартиры" с профессиональными пояснениями. Если в процессе прочтения возникли вопросы, то можно обратиться к дежурному юристу.

Продаем квартиру: как не стать жертвой мошенников

Риски при купле-продаже недвижимости существуют всегда, независимо от того, какая квартира является объектом сделки – вторичного рынка или новостройка. В «лихие» девяностые криминалитет подмял под себя все сферы, в том числе и рынок недвижимости. Хотя смутные времена прошли, мошеннические схемы обмана доверчивых покупателей-продавцов жилья совершенствуются и оттачиваются. Решив продать квартиру, нужно проанализировать все нюансы и возможные опасности такой сделки, а главное – узнать, как можно их избежать.

Покупатели-мошенники: как избежать обмана?

Главная цель продавца – получить сполна все причитающиеся деньги без обмана. Начиная свою деятельность по реализации жилья, не забудьте об этом. Большая часть мошеннических схем связана с продавцами недвижимости. Здесь возможны и фальшивые документы на жилье, и сокрытие недостатков квартиры, и «сюрпризы» в виде прописанных дальних родственников или наложения обременения на квартиру. Покупатели-мошенники встречаются реже, и вся суть их плана сводится к одной цели – заплатить как можно меньше денег или вообще оставить вторую сторону «с носом». Из этих особенностей следует исходить при встрече с покупателем и заключении с ним сделки.

Подозрительные «лица»

Итак, все начинается со встречи с потенциальными покупателями. Отказаться от сделки можно уже на этом этапе, если люди, пришедшие посмотреть квартиру, ведут себя подозрительно. В чем это выражается? Во-первых, часто встречаются «псевдопокупатели»: смотреть жилье такие люди будут, но не купят никогда. Это бывает, и это нормально. Однако безобидные на первый взгляд люди могут быть обычными наводчиками воров-домушников.

Полезный совет. Присмотритесь к покупателям во время первой встречи. Возможно, они слишком возбуждены, проявляют интерес к меблировке, картинам, личным вещам. Или, наоборот, слишком спокойны, на все предложения соглашаются и даже не торгуются. Это должно вызвать подозрение. Чтобы обезопасить себя от неприятностей, заранее уберите или вывезите из квартиры ценные вещи – дорогую мебель, технику. И еще – попросите потенциального покупателя подписать акт осмотра квартиры с предоставлением всех его данных. Отказ или замешательство должны насторожить.

Аванс и задаток: различайте понятия

Покупатели-обманщики часто пользуются незнанием продавцом нюансов сделки купли-продажи. Последние не всегда различают понятия «аванс» и «задаток». А между тем различия между терминами есть, и очень существенные. Аванс – это предоплата, которая возвращается в случае расторжения устного договора. Задаток – средства, являющиеся залогом выполнения обязательств. Если покупатель отказывается от сделки, задаток ему не возвращается. В случае, когда продавец передумал, он должен вернуть сумму в двойном размере.

«Псевдопокупатели» настаивают именно на задатке, затем провоцируют продавца нарушить договор. Взяв двойной барыш, мошенники исчезают. Иногда он работают по двое: сначала один дает задаток, потом другой предлагает сумму за квартиру больше. Полученные «отступные» мошенники делят между собой. А продавец остается ни с чем.

Полезный совет. Требуйте у покупателей аванс с письменным указанием штрафных санкций за невыполнение обязательств.

Мошенничество при заключении сделки

Распространенная схема обмана: покупатель предлагает специально занизить стоимость квартиры при совершении сделки. Мошенник мотивирует это меньшей суммой налога, которую придется заплатить. В результате продавец рискует получить именно ту сумму, которая указана в договоре, – причем это будет законно.

Полезный совет. Указывайте в договоре купли-продажи реальную стоимость продаваемого жилья. Пусть налог заплатите больше – зато продадите квартиру, как планировали, не оставшись в проигрыше.

Передача денег

Еще один путь для мошенников обмануть доверчивого продавца. Во-первых, можно получить «куклу» вместо всей суммы или фальшивые купюры. Безналичный расчет также не всегда надежен: после оформления бумаг покупатель может просто исчезнуть.

Более надежный способ – банковская ячейка, которая заблаговременно арендуется покупателем. Деньги закладываются им в присутствии продавца. Спустя 20 дней после оформления сделки в Росреестре продавец получает деньги, предъявив договор купли-продажи. Если сделка не состоялась, покупатель забирает средства из ячейки. Но и тут ушлые мошенники не дремлют! Покупатель может намеренно совершить ошибки в договоре, что задержит госрегистрацию. А в это время срок доступа продавца к ячейке истечет. Обманщик спокойно забирает деньги из ячейки и остается при них и при квартире.

Полезный совет. Отказывайтесь от сделки наличными. А договор поручите тщательно проверить риелтору или своему юристу. Следите за сроками аренды банковской ячейки и откажитесь подписывать соглашение, по которому доступ к ней вы можете иметь только вместе со второй стороной: мошенник всегда сможет сделать так, чтобы вы не получили своих денег.

Пусть внешняя порядочность и улыбчивость приятного покупателя не введет вас в заблуждение: мошенники – хорошие психологи. Если сомневаетесь в своих способностях провести выгодную сделку – обратитесь к хорошему юристу или в надежную риелторскую контору, которая не даст вас обмануть. Успешной продажи!

Рассказываем, что нужно сделать, чтобы государство смогло на законных основаниях забрать у вас квартиру. Но так лучше не делать.

Проконсультировались со специалистами и узнали, как подготовить квартиру к сдаче в аренду, как документы могут попросить наниматели и почему к этому вопросу нужно подойти очень серьезно.

Путеводитель по миру обмана. Рассказываем, как правильно становиться дольщиком, чтобы не остаться без квартиры, пусть даже еще не достроенной.

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Учредитель, Редакция и Издатель периодического печатного издания, журнала« НЕДВИЖИМОСТЬ&ЦЕНЫ» (рекламное СМИ) ООО «Деловой Мир Медиа» (Россия, 115280, Москва, улица Ленинская Слобода, д.19, офис 41а2, БЦ «Омега Плаза 1», ст.м. «Автозаводская»; тел./факс 8 (495) 212 22 11) Свидетельство о регистрации средства массовой информации ПИ No ФС 77 64097 от 18 декабря 2015г. выдано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). При полном или частичном использовании материалов ссылка на ООО «Деловой Мир Медиа» обязательна (в интернете—гиперссылка)

Схемы мошенничества при сделках с недвижимостью: варианты обмана и способы нивелирования рисков

Автор: Виктор, главный редактор. Экономист. Опыт работы в финансах более 15 лет. Дата: 22 января 2018. Время чтения 9 мин.

Мошенники используют разнообразные схемы для обмана покупателей. В ход идут двойные продажи, использование подложных документов, продажа квартир, снятых по договору найма, и еще уйма способов отъема денег у покупателя. Последние, в свою очередь, менее изобретательны: количество применяемых ими схем мало.

Мошенничество при сделках с недвижимостью на вторичном рынке – нередкое явление: стоимость квартир возрастает прямо пропорционально желанию отдельных Остапов Бендеров отнять деньги у населения. Однако в большинстве случаев Уголовный кодекс с их стороны оказывается не соблюденным.

Варианты обмана, используемые мошенниками-продавцами

Больше всего описанных и раскрытых схем обмана выявлено со стороны продавцов или лиц, выдающих себя за продавцов.

Читайте так же:  Мтс меняет тарифы без предупреждения

Старый способ, который использовался еще в криминально известный период – 90-е годы. Он прост и применяется до сих пор не только в сфере недвижимости, но в других. Суть его состоит в предоставлении займа, обеспеченного правом распоряжения собственностью. Он имеет общие черты с ипотекой, но ипотека оформляется отдельным договором и регистрируется.

При острой необходимости в деньгах человек оформляет займ не в банке, а в сомнительных конторах или даже у частных лиц. В качестве гарантии возврата долга он выдает аферистам доверенность, дающую право распоряжения принадлежащей ему квартирой. Недвижимость может быть реализована в любое время: если должник выплатил 50% долга или не выплатил ничего. А исполнение обязательства не дает гарантии возврата доверенности и сохранения права собственности.

Обезопасить себя просто:

  • Не пользоваться услугами сомнительных лиц и организаций.
  • Отозвать доверенность.

Внесение задатка (аванса) – нормальная практика при совершении сделок с недвижимостью. Таким образом, продавец и покупатель демонстрируют решимость заключить сделку на оговоренных условиях. Но авансы также могут использоваться как инструмент для присвоения чужих денег без намерения продавать квартиру.

Продавец заключает с одним или несколькими покупателями предварительное соглашение, обязательным условием которого служит внесение задатка. Его размер может колебаться в пределах 5-10% от стоимости квартиры.

Следующий этап – затягивание сроков государственной регистрации перехода права собственности. Цель у этих действий одна – заставить покупателя пропустить период, отведенный для возврата внесенного задатка.

Когда сроки на возврат обеспечительного платежа выходят, продавец отказывается заключать основной договор. Жертва обращается в суд, но вернуть переданные деньги не всегда возможно. К тому же сторона несет дополнительных судебные расходы.

Генеральная доверенность

Доверенности порождают разнообразные виды квартирного обмана. К этой группе относятся схемы мошенничества с документами, полученными от недееспособных или уже умерших людей, фальшивыми или отозванными доверенностями.

При согласовании условий продажи покупатель должен видеть собственника, общаться с ним. Таким образом, он оценит состояние хозяина квартиры, вероятность признания его недееспособным (вследствие алкоголизма или наркомании, например). Личное общение исключит иные риски, связанные с получением доверенности от умершего человека, или действия представителя по отозванному документу.

Рис. 2. Фрагмент договора купли-продажи и ключи. Источник Город Киров

Низкая цена

Цены на недвижимость высокие, поэтому виды квартирного мошенничества часто связаны с созданием объявления о продаже квартиры по цене ниже рыночной. На дешевые объекты всегда повышенный спрос из лиц, желающих покупать дешевое жилье. Мошеннические уловки в виде низкой цены используются в разнообразных схемах:

  • Двойные или тройные продажи. Необязательно доводить сделку до регистрации права собственности, достаточно взять с покупателей авансы.
  • Продажа чужой квартиры, снятой по договору найма.
  • Отчуждение недвижимости, полученной незаконным путем.
  • Продажа несуществующей квартиры.

Внимание! Ситуация снижения цены до 15% для быстрой продажи возможна, когда собственникам требуются средства. Однако даже самый нуждающийся владелец не пойдет на предоставление значительной скидки.

Указание в договоре более низкой цены для последующего его расторжения

Практика занижения фактической стоимости квартиры есть. Она связана с налогообложением: если собственник продает недвижимость, которая находится у него менее 5 лет (ранее срок был равен 3 годам), он платит налог с дохода.

Чтобы заплатить меньший налог или не платить его вовсе, мошенники просят покупателей указать в договоре иную сумму, значительно меньше реальной.

Продажа неприватизированной квартиры

Не самый распространенный способ по причине значительного сокращения количества государственной или муниципальной собственности. Подавляющее большинство граждан уже оформили недвижимость в собственность, на балансе государства остается не так много объектов.

Продать неприватизированную сложно. Чтобы реализовать этот замысел, потребуется копия паспорта жильца и его длительное отсутствие. Квартира вскрывается и приватизируется, а затем продается.

Продажа квартиры с правом пожизненного проживания

Этот способ связан с приватизацией. Дело в том, что отказ от оформления квартиры в собственность влечет возникновение права на пожизненное использование жилого помещения. Однако этот факт выясняется после оформления перехода права собственности и регистрации сделки в Росреестре.

Лицо, имеющее право пользоваться квадратными метрами, вселяется в помещение через суд. Следующий шаг собственников – оспаривание договора купли-продажи. Даже при положительном решении нет вероятности возврата денег, мошенники распоряжаются ими довольно быстро.

Махинации с документами

Способы мошенничества при продаже квартиры, связанные с использованием документов, условно делятся на аферы с применением дубликатов и изготовлением подложных документов. Также к группе относится повторное использование не погашенных свидетельств.

Таблица 1. Разновидности схем с использованием документов

Дубликаты Подложные документы Не погашенные свидетельства
Имеют такую же юридическую силу, что и оригиналы документов. Выдача производится при утрате первоначальных бумаг. Другой вариант – их получают мошенники для совершения противоправных действий. По дубликатам продается несколько квартир: один договор якобы продавец регистрирует сам, а другие – покупатели

Предполагают незаконное происхождение. Мошенники их изготавливают самостоятельно или вступают в сговор с нотариусом или человеком, выдающим себя за него. По подложным документам также заключается один или несколько договоров купли-продажи Двойные или тройные продажи с использованием еще действующего документа

Обратите внимание! Свидетельства о регистрации права собственности не выдаются, но они продолжают действовать. В любом случае проверять правомочия рекомендуется через выписку из ЕГРН, а не исключительно бумагами, предоставляемыми продавцом.

Невыделение детских долей в квартирах

Программа финансовой поддержки семей, именуемая материнским капиталом, действует давно. За это время многие семьи улучшили свои жилищные условия, частично оплатив квартиру или дом выделенными деньгами. Особенность этой программы заключается в обязанности родителей выделить доли всем членам семьи, особенно детям.

При покупке квартиры в строящемся доме, когда её передача происходит через длительный промежуток времени, родители подписывают нотариальное обязательство о распределении долей после оформления недвижимости в собственность. Аналогичный документ подписывается во всех случаях, когда невозможно выделить сразу доли.

Продажа жилья, приобретенного на средства материнского капитала, квартиры или дома, – мероприятие документально хлопотное. Хотя бы потому, что приходится привлекать органы опеки и оформлять дополнительные документы. Продажа квартиры с невыделенными детскими долями может привести к оспариванию сделки органами опеки или прокурором, защищающим интересы детей. Купля-продажа аннулируется со всеми вытекающими последствиями: квартира возвращается прежним хозяевам, которые обязуются вернуть полученные деньги.

Продажа по фальшивому адресу

На этот трюк попадаются иногородние, которые переехали недавно или находятся в стадии переезда, но не располагают достаточной информацией о месте пребывания. Осложняется отсутствием возможности и времени для проверки чистоты сделки.

Обманная схема действует следующим образом. Мошенники снимают неплохую квартиру в хорошем районе города и якобы выставляют ее на продажу, демонстрируя потенциальным покупателям. Но документы составляются на совершенно другую квартиру, реально существующую, но находящуюся по другому адресу.

Подменная квартира имеет меньшую стоимость, может требовать вложения средств в ремонт, находиться в другой части города. Улицы, на которых находятся помещения, обычно созвучны вплоть до смешения, особенно для иногородних. Нередко случается так, что мошенники при осмотре меняют номера квартир или домов.

Читайте так же:  Размер пенсии в израиле

Обман раскрывается уже после совершения регистрационных действий, когда сотрудники регистрационной службы вносят соответствующие записи в реестр. Поэтому покупателям рекомендуется внимательно проверять фактический адрес недвижимости с тем, что указан в договоре.

Рис. 3. Люди, подписывающие договор. Источник IpOpen

Продажа квартиры умершего до вступления в наследство

Покупка квартиры после вступления в наследство несет разнообразные риски. Наиболее популярны три схемы, используемые мошенниками.

Таблица 2. Варианты обмана покупателей при наследовании квартиры

Выморочное имущество Продажа до вступления в наследство Продажа в обход наследников
Это имущество, которое остается после одиноких людей, не имеющих наследников. Мошенники подделывают документы и объявляют себя наследниками, после чего продают квартиру Реализация квартиры происходит по поддельным документам за 6 месяцев, отведенных для принятия наследства. После сделки объявляются наследники и оспаривают ее Продажа квартиры осуществляется вроде бы на законных основаниях, например, наследником по завещанию. Но затем могут появиться законные наследники, например, внебрачные дети, и оспорить завещание. Другой вариант – споры между самими наследниками

Схемы от покупателей

Варианты мошенничества при покупке квартиры наиболее распространены среди продавцов, но встречаются и покупатели, применяющие махинации с задатком или подкладывающие «куклу» вместо наличных денег.

Это обеспечительный платеж, который стороны не возвращают в случае отказа от заключения основного договора, а в некоторых случаях имеют право требовать его уплаты в двойном размере. Покупатель может применить такие схемы:

  • Нарушение продавцом срока подготовки документов для оформления договора. В ответ покупатель требует уплаты двойного задатка или снижения стоимости квартиры.
  • Второй покупатель перебивает задаток первого и требует возврата внесенного задатка в двойном размере, шантажируя продавца двойными продажами.
  • Игра терминами: задаток заменяется на залог, и продавец становится должен покупателю денег.

Имеются в виду не нарезанные газеты, а фальшивые деньги. Предпочтительнее использовать безналичную оплату. При выборе банковской ячейки рекомендуется пересчитывать и проверять деньги в этом банке.

Обратите внимание! Мошенничества возможны не только со стороны покупателя или продавца, но и риэлтора. Проверяйте договоры с агентствами и не давайте риэлтору денег без расписки.

Способы нивелирования рисков

Чтобы избежать рисков утраты денег и квартиры, рекомендуются следующие действия, актуальные при намерении купить, как квартиру, так и долю в ней. Они помогут распознать признаки обманных действий:

  • В договоре указывается только действительная сумма.
  • Перед подписанием договора обязательно получение выписки из ЕГРН.
  • Запрос сведений из органов опеки о дееспособности продавца.
  • Обращение в психоневрологический диспансер о нахождении на учете продавца.
  • Проверка семейного положения, наличие детей и документов, разрешающих продажу.
  • Проверка факта покупки квартиры с помощью материнского капитала.
  • Проверка подлинности доверенности, ее действительности, встреча с собственником.
  • Проверка лиц, зарегистрированных в квартире.
  • Проверка срока вступления в наследство.
  • Наличие задолженности по оплате коммунальных и других услуг.

При наличии затруднений обращайтесь за помощью не к риэлторам в продаже или покупке жилья, а к юристам, которые специализируются на сделках с недвижимостью.

Смотрите видео по теме мошенничества при продаже квартир:

Сохраните и поделитесь информацией в соцсетях:

Покупка квартиры в браке на одного из супругов

Значительная часть людей приобретает недвижимость уже после того, как вступит в брак. Впоследствии, если возникнет необходимость раздела имущества при разводе, такая ситуация может привести к многочисленным проблемам, ведь на жилье будут претендовать оба бывших супруга.

На кого лучше оформить квартиру при покупке в браке

Нет никакой разницы, на кого оформлять квартиру при покупке в браке. Исходя из ст.256 ГК РФ и ст.34 СК РФ недвижимость будет являться общей совместной собственностью обоих супругов. Даже если муж приобрел квартиру и оформил ее на себя, при разводе такое жилье все равно будет подлежать разделу.

Единственный нюанс, важный при оформлении квартиры на одного или другого супруга – именно этот человек будет заниматься всеми проблемами, связанными с жильем: прописывать и выписать людей, разбираться с управляющей компанией, платить налоги и так далее. Считается, что все делается семьей совместно, так как собственность общая, но различные государственные структуры первым делом смотрят на то, кто является фактическим владельцем.

Как обезопасить себя в браке при покупке квартиры

Если есть сомнения и хочется обезопаситься на случай возможных проблем в дальнейшем, можно приобретать квартиру не обычным способом, через классический договор купли-продажи, а рассмотреть альтернативные варианты.

Покупка через третьих лиц

Видео (кликните для воспроизведения).

Достаточно простой способ, при котором один из супругов фактически передает третьим лицам некую сумму, на которую те обязаны приобрести жилье. Эти лица оформляют квартиру на себя и сразу же дарят ее тому супругу, который передал деньги. По закону подарки разделу не подлежат, так что такое жилье будет вне опасности.

Отдельно нужно отметить тот факт, что одаряемое лицо будет платить налоги в размере 13% от стоимости подарка. В отличие от обычной сделки купли-продажи, когда именно продавец платит налоги, в данном случае лицом, которое якобы получает доход, является одаряемый супруг.

Покупка за счет подаренных средств

Второй вариант получить жилье так, чтобы не пришлось его делить при разводе – купить за счет подаренных средств. Схема выглядит примерно так: некие третьи лица дарят супругу определенную сумму, которой достаточно для покупки квартиры. Откуда эти лица взяли деньги и почему они совершают такой дар – никого не интересует, даже если 5 минут назад деньги неофициально передал им сам супруг.

После получения такого подарка, человек может спокойно купить себе квартиру, которая будет считаться купленной за счет подаренных средств и, как следствие, тоже не будет подлежать разделу.

Следует учитывать, что если муж с женой будут проживать в такой квартире сравнительно длительный срок и тратить общие деньги на ремонт и облагораживание, второй супруг/супруга также может через суд доказать, что на обустройства жилья тратились именно общие деньги и таким образом, эта квартира тоже подлежит разделу. Данная система актуальна для обоих представленных «альтернативных» вариантов.

Заключение брачного контракта

Третий способ купить жилье так, чтобы им в дальнейшем не пришлось делиться считается самым надежным. В отличие от двух других схем, которые можно в той или иной мере признать мошенническими или недействительными, тут все делается по закону.

Смысл в том, что еще на этапе заключения брака или сразу после регистрации семейного состояния, супруги подписывают брачный контракт, в котором можно указывать все что угодно. В том числе и определять порядок имущественных прав на различные объекты. В нашем случае важно то, что супруги могут договориться, что жилье будет принадлежать только мужу или только жене.

Требуемые документы

Чтобы максимально обезопаситься, следует аккуратно хранить определенный перечень документов, которые впоследствии могут понадобиться в суде для доказательства своей правоты:

  • Договор на приобретение квартиры (дарение, наследование и так далее).
  • Выписка из банка о совершенной оплате за коммунальные услуги.
  • Расписка на получение средств в дар.
  • Чеки на покупку стройматериалов и другие работы, указывающие на то, что улучшения производились только за счет подаренных средств.
Читайте так же:  Отапливаемая площадь квартиры

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Как осуществить продажу квартиры после развода и нужно ли согласие супруга?

Раздел недвижимости после развода – сложная задача с юридической точки зрения.

С такой проблемой сталкиваются практически все супруги после принятия решения об официальном расторжении брака.

Далее в статье мы ответим на вопросы о продаже общей квартиры после развода.

Права и сроки

Если один из бывших супругов планирует продажу квартиры, которая имеет статус совместной собственности – получать заверенное нотариально согласие второго супруга ему необязательно, так как этот случай уже не попадает под действие статьи 35 Семейного Кодекса РФ.

После расторжения брака имущественные отношения между бывшими партнёрами регулируются гражданским законодательством, в частности, статьей 253 ГК РФ. Она описывает возможность и порядок оспаривания сделки в том случае, если права бывшего супруга/супруги были ущемлены.

Исключениями из правил являются те случаи, когда отчуждается та недвижимость, которая имеет статус личной:

  • Если объект недвижимости был получен в результате дарения, приватизации, наследования, т. е. любых безвозмездных сделок. Бывший партнер может претендовать на это имущество лишь в том случае, если за время брака в него были вложены средства семейного бюджета (например, произведен ремонт или проведены прочие неотделимые улучшения, в результате которых стоимость недвижимости возросла).
  • Если недвижимость приобретена на личные средства одного из супругов, например, полученные от продажи имущества, приобретенного до брака.
  • Если жилье было приобретено с использованием средств Материнского капитала или Военной ипотеки. Те средства, которые были получены в порядке государственного субсидирования, не подлежат разделу. Если дополнительно в такую жилплощадь супружеская пара вкладывала личные средства – они делятся пополам.

Провести раздел можно двумя путями:

  1. Добровольно. В этом случае между супругами заключается соглашение, в котором они указывают распределение долей в принадлежащей им недвижимости. Доли могут быть распределены не поровну.
  2. В судебном порядке. Если мирным путем договориться не получилось – стороны могут обратиться в суд с исковым заявлением. Судья в этом случае вправе поделить имущество с учетом текущих обстоятельств и интересов детей, если они имеются.

Фактически, если квартира была продана без согласия супруга, другая сторона имеет право оспорить сделку независимо от срока давности, но не позднее трех лет с момента информирования об отчуждении квартиры.

Доля одного из супругов не может быть увеличена из-за того, что с ним остаются проживать несовершеннолетние дети, так как они согласно законодательным нормам РФ не вправе претендовать на долю родителей. Но при определённых условиях суд может отступить от принципа равенства долей, если доказательства, свидетельствующие о необходимости увеличения доли в интересах детей, будут существенными.

Если недвижимость принадлежит бывшим супругам на основании долевой собственности – супруги вправе реализовать свою долю, но в этом случае второй супруг будет иметь право преимущественной покупки.

Нужно ли согласие супруга?

Нотариально заверенное согласие супруга на сделку потребуется в обязательном порядке, так как в отношении имущества, приобретенного в браке, действует режим совместной собственности (согласно статье 34 СК РФ), который не прекращает свое действия после завершения бракоразводного процесса.

Фактически, половина квартиры по прежнему принадлежит бывшему супругу, если между мужем и женой ранее не был заключен брачный договор.

Достаточно ли предъявить свидетельство о расторжении брака?

Если отчуждаемая недвижимость имеет статус совместной собственности – для ее продажи потребуется предъявить заверенное нотариусом согласие на сделку. В противном случае Росреестр может отказать в проведении регистрационных действий, а если сделка все же будет зарегистрирована – впоследствии тот супруг, чьи права были ущемлены, сможет признать ее недействительной.

Спустя длительный период

В соответствии с Постановлением Верховного Суда РФ «О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака» от 5 ноября 1998 года, если недвижимость приобретена в браке – она имеет статус совместной собственности, т. е. ее половина по закону принадлежит второму супругу.

Если при расторжении брака не был проведен раздел имущества – это положение продолжает действовать независимо от того, сколько лет прошло с момента развода. Соответственно, при продаже недвижимости нужно будет получить его согласие.

Содержание документа

В тексте документа должны содержаться:

  1. Персональные данные заявителя (его Ф.И.О., адрес постоянной прописки, паспортные данные).
  2. Данные свидетельства о заключении брака и свидетельства о его расторжении.
  3. Сведения об объекте недвижимости, являющимся предметом сделки. Нужно указать его технические и кадастровые характеристики, а также точный адрес с почтовым индексом.
  4. Срок действия согласия.

Можно ли продать без разрешения супруга?

Объект недвижимости, имеющий статус совместной собственности, может быть продан после развода без нотариального согласия второго супруга, однако, при регистрации сделки в базу ЕГРН будет внесена запись о том, что сделка впоследствии может быть оспорена и признана недействительной через суд.

Особенности реализации совместно нажитого имущества

Существуют ситуации, при которых объект недвижимости может целиком достаться одному из супругов:
  1. Если жилье имеет статус личной собственности.
  2. Если недвижимость была приобретена не за счет средств семейного бюджета.

Еще одной особенностью является то, что при разделе имущества в судебном порядке судья может отойти от принципа равенства долей, например, если один из супругов во время официального брака не вносил средства в семейный бюджет по неуважительным причинам, либо тратил общие деньги, не учитывая интересов семьи.

Если по решению суда жилье поделено непропорционально – квартира может быть передана тому супругу, чья доля оказалась больше. В свою очередь, на него ложится обязанность по выплате компенсации второму супругу.

Как продать?

Не совместное имущество

В эту категорию входит то имущество, которое имеет статус личного – полученное в период брака на безвозмездной основе в результате дарения, наследования или приватизации, приобретенное до того, как брак был зарегистрирован, или в период его действия, но за счет личных средств одного из супругов. В этих случаях при продаже не требуется получение нотариального согласия супруга на сделку.

С разделом собственности

Процедура раздела может производиться как по решению суда, так и в добровольном порядке. Если бывшие партнеры пришли к согласию – им потребуется оформить документ, в котором будут подробно описаны все детали раздела принадлежащего им имущества. Документ в обязательном порядке требуется зарегистрировать в Росреестре, в противном случае все дальнейшие действия будут признаны незаконными. Нотариального заверения документ не требует.

Если мирно урегулировать вопрос не получилось – суд решит, как именно будет поделена совместная собственность. В процессе раздела в этом случае не будут учтены доходы супругов во время брака, а недвижимость может быть поделена не в равных долях. Если это произойдёт – суд назначит компенсацию в пользу того супруга, чья часть оказалась меньше.

Читайте так же:  Выплаты при увольнении с военной службы

Без раздела

Если при расторжении брака раздел совместного имущества произведен не был – продажа недвижимости возможна только в том случае, если второй супруг даст на это согласие, которое будет заверено нотариально.

Реализация доли недвижимости

Если один из партнеров принял решение о продаже принадлежащей ему доли – он должен учесть право преимущественной покупки, действующее в отношении второго супруга.

В первую очередь он должен предложить мужу или жене выкупить отчуждаемую долю. Если в ответ на это предложение последует письменный отказ – долю можно будет продать третьему лицу.

До или после расторжения брака?

Существенной разницы в том, когда осуществлять продажу квартиры, имеющей статус совместной собственности нет. В любом случае, согласно статьям 34, 38 и 39 Семейного Кодекса РФ все совместно нажитое имущество должно быть поделено между супругами поровну. Однако, в том случае если жилье будет продано до развода, а деньги поделены – бракоразводный процесс пройдет быстрее, так как можно будет исключить этап раздела имущества.

Таким образом, если после развода супруги не произвели раздел нажитого имущества – оно останется в их совместной собственности неограниченное время. Соответственно, для того чтобы сделка по отчуждению недвижимости была оформлена юридически правильно, тому из супругов, кто продает квартиру, придётся заручиться нотариально заверенным согласием второго супруга на сделку. Если этого не сделать – впоследствии сделка может быть оспорена и признана недействительной.

Полезное видео

Предлагаем посмотреть информативное видео про продажу квартиры после развода:

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Это быстро и бесплатно !

2 комментария .

А мы пока делили квартиру после развода снова съехались ))) Живем теперь в гражданском браке и счастливы. Он меня на руках носит, а я готовлю ему кофе в постель и делаю разные другие приятные штуки) Люди, любите друг друга!

Здесь важным моментом является грамотный раздел имущества и уже из этого будет понятно — требуется ли согласие второй стороны или нет. Во избежании траты времени и нервов, самым разумным решением будет предварительное заключение брачного договора… как мне советовал в свое время коллега и какой я был молодой и глупый)

Популярные виды мошенничества при покупке квартиры

С развитием возможных схем приобретения жилья (путем приватизации муниципального жилья, с помощью кредитных средств, средств материнского капитала и т.д.) меняются и схемы мошенничества при покупке квартиры, а также увеличивается количество схем мошенничества и общая доля сделок с недвижимостью, связанных с мошенническими действиями.

С ростом строительства жилья возросло и количество схем мошенничества, ориентированных именно на рынок первичного жилья. Однако темой настоящей статьи является изучение новых популярных видов мошенничества, применяемых на рынке вторичного жилья.

Рынок вторичного жилья, или вторичный рынок жилья (наименование по разным источникам), состоит из объектов недвижимости, у которых уже имелись собственники, и не одни, в отличие от рынка первичного жилья, где объекты недвижимости – только что построенные квартиры, таунхаусы, дома и прочие объекты, порой даже еще не до конца введенные в эксплуатацию. Вторичное жилье, конечно, привлекательно с многих сторон:

[1]

это уже готовое и обжитое жилье. Нет рисков, что через год после сдачи дома фундамент даст усадку и пойдет трещина по всему дому;
нет риска обнаружения нескольких претендентов на объект, как это до сих пор случается при попытках зарегистрировать построенную

  • квартиру в только что сданном доме;
  • уже имеется (не всегда) более или менее достойный ремонт в жилом помещении;
  • цена зачастую намного ниже, чем цена на подобный объект в новостройке;
  • не требуется длительного ожидания для регистрации сделки (как в случае с ожиданием постройки и сдачи в эксплуатацию жилья в новостройке) и для фактического заселения.

Есть и иные существенные плюсы.

Однако у покупки жилья на рынке “вторички” имеется и ряд немаловажных минусов. Как правило, сложность представляет собой проверка юридической чистоты всех сделок с данной недвижимостью за весь период ее существования или как минимум за 10 лет до предстоящей сделки.

1. Мошенничество при покупке квартирой, проживании и связанные с ее стоимостью

Новые виды мошенничества с недвижимостью на рынке вторичного жилья, как правило, основаны на истории продаваемого объекта (в дальнейшем для примера речь будет идти о сделке с квартирой в многоэтажном доме).

Вариант 1: создание невыносимых условий соседства.

Разновидность рассмотренного варианта – заставить сособственника купить у мошенника долю по максимально завышенной цене. Способ – тот же. В данном случае упор делается на желание добросовестного жильца жить в покое. Однако такое не всегда возможно, так как, будь у жильца достаточное количество денег, он бы давно купил долю и у бывшего сособственника (бывшего супруга и т.д.).

Итог: купив задешево, продать задорого часть квартиры, которая, в принципе, кроме уже проживающего там совладельца, никому и не нужна.

Вариант 2: обмен на недорогую квартиру с доплатой.

Итог: мошеннику достается практически полная стоимость квартиры одинокого гражданина, за вычетом небольшой ее части, потраченной на аренду жилья под переселение (или покупку в собственность гражданина), а также на вручение гражданину некоей суммы для личных нужд (так называемой доплаты).

Вариант 3: планируемое оспаривание сделки в суде.

Данный вариант на деле вбирает в себя несколько разновидностей, одинаково активно используемых в зависимости от конкретной ситуации.

Ситуация 1: занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи.

Итог: вместо крупной покупки и счастливой и комфортной жизни в приобретенном жилье покупатель остается ни с чем – без квартиры и без денег. Продавец и риелтор (без них, как правило, такие аферы не проворачиваются) остаются с двойной выгодой – и с квартирой, и с суммой денег, равной стоимости этой квартиры.

[3]

Ситуация 2: оспаривание одной из предыдущих сделок купли-продажи с квартирой.

Изучая историю сделок с квартирой, обнаруживается, что ранее при совершении одной из них были допущены нарушения закона (особенно опасно, если были нарушены права несовершеннолетних). Квартира выставляется на продажу, а после регистрации права собственности покупателя на нее начинается процесс оспаривания не последней, а одной из предыдущих сделок с квартирой. Далее процесс и итог аналогичны изложенным в ситуации 1.

Ситуация 3: оспаривание давней приватизации квартиры.

Вариант 4: продажа квартиры с обременениями.

Чаще всего сейчас встречается такой вид обременения, как залог квартиры у банка. Реже – арест. Учитывая специфику последствий данного вида обременений, покупатель, не проверивший перед сделкой (и даже перед дачей задатка) факт наличия обременений, рискует остаться ни с чем. Банк как залогодатель в случае невозврата кредита обратит взыскание на предмет залога. И наличие к данному моменту другого собственника у объекта недвижимости не помеха этому. Арест на практике означает наличие спорных притязаний на квартиру, которые, вполне возможно, разрешатся не в пользу продавца.

Читайте так же:  Информация по исполнительному производству

Следует отметить, что при заключении предварительного договора купли-продажи, при передаче задатка продавец может предъявить свидетельство и без отметки о наличии обременения. Порядок регистрации сделок, а также возможность получить дубликат свидетельства о праве собственности позволяют сделать это без особых усилий. К счастью, данный вид сделок становится редкостью. Осторожность современных покупателей недвижимости препятствует не только доведению данной схемы до конца, но и реализации даже ее начала.

“Обременением” не с юридической точки зрения можно считать и наличие зарегистрированных на жилплощади родственников продавца, в том числе снятых с регистрации давно и без их желания (например, осужденных на длительные сроки). Однако в данном случае речь идет лишь о наличии (или восстановлении) права на проживание указанных лиц. Неприятность, конечно, грозящая, скорее всего, денежными “откупными” от такого соседства в одной квартире. Но речи о потере квартиры или полной ее стоимости в данном случае не идет.

Итог: потеря некоей суммы денег при сохраненном жилье.

Во всех указанных случаях обманутый мошенниками гражданин, как правило, рискует либо целой квартирой (или долей в ней), либо полной стоимостью квартиры (доли). Это самые крупные и популярные схемы мошенничества с недвижимостью на рынке вторичного жилья.

2. Мошенничество с задатком при покупке квартиры

Не меньшую часть среди общего количества мошенничеств в этой сфере занимают схемы более мелких обманов, когда мошенники “останавливаются” на суммах задатков, не претендуя ни на квартиру, ни на ее полную стоимость. Среди самых популярных способов мошенничества с задатками можно перечислить следующие:

2.1. Обман при помощи генеральной доверенности. Лицо, имеющее генеральную доверенность, занимается не только показом квартиры, выставленной на продажу, но и берет задаток. После этого доверенное лицо исчезает, на звонки не отвечает. При попытках найти его выясняется, что квартира и не планировалась к продаже, генеральная доверенность была выдана давно и только для продажи загородного дома или автомобиля и гаража или вообще была давно отменена. Еще хуже, если доверенность – липовая, то есть никогда не выдавалась и никаким нотариусом никогда не заверялась. Да, бывают еще случаи, когда покупатель со слабым зрением не может отличить оригинал от искусно изготовленной цветной копии.

2.2. Обман арендатора жилья. Арендатор, сняв квартиру и получив копию свидетельства о праве собственности (или даже без нее), предъявляя копию доверенности (которую нетрудно изготовить при помощи современной оргтехники), обманом и хитростью уверяет потенциальных покупателей в том, что квартира продается, он занимается ее продажей и уполномочен принимать задаток. Цель – окупить свое проживание в квартире плюс еще немного заработать на обмане. Реальной цели продать квартиру у мошенника нет.

2.3. Демпинговая цена и скоростная сделка. Искусственно создается ситуация поспешности с предстоящей сделкой: покупателя уверяют, что из-за хорошей цены на квартиру есть несколько претендентов и кто первый даст задаток – с тем сделка и состоится. При этом сроки для подготовки сделки ставятся нереально короткие, в которые покупатель, у которого нет сразу всей суммы для покупки, не сможет “уложиться”. О составе денежной суммы, за которую планируется к приобретению квартира (наличные деньги, кредитные средства, средства материнского капитала и проч.), мошенники узнают заранее. Естественно, что сделка срывается по вине покупателя и задаток остается у продавца. При этом доказать, что изначально именно на это и было рассчитано, а не на заключение реальной сделки, очень сложно.

В итоге вышеуказанных способов обмана у мошенника остается сумма задатка, сделки с квартирой не производится вовсе.

Советы адвоката по недвижимости, как не стать жертвой мошенников:

1. Чрезмерное и быстрое снижение цены на продаваемую квартиру вкупе или отдельно от объявления срочной продажи – повод насторожиться. Конечно, бывают случаи, когда жизненные обстоятельства заставляют собственников недвижимости поступать таким образом. Но чаще всего такие действия – один из признаков мошеннической схемы с квартирой.

2. При покупке квартиры важно иметь дело с самим собственником, хотя бы на первом этапе (при передаче задатка и определении срока и параметров предстоящей сделки) и на последнем – в самом регистрирующем органе при подписании договора купли-продажи (или иного договора, служащего основанием для перехода права собственности) и передаче денег. Настаивание продавца на осуществлении расчетов и проведении переговоров с родственниками собственника, доверенными лицами может быть одной из составных частей схемы мошенничества.

[2]

3. Наличие “белых” пятен в истории сделок с квартирой потенциально повышает риск возникновения споров по одной из ранее совершенных сделок с данным объектом недвижимости, что в итоге может привести к утрате права собственности на только что приобретенную квартиру при получении взамен слабой надежды на взыскание уплаченной за нее стоимости с продавца.

4. Наличие многочисленных сделок с квартирой в ее истории может свидетельствовать о наличии неустранимых проблем в самой квартире, о которых каждый продавец, конечно же, умалчивал (например, промерзание квартиры зимой, отсутствие горячей воды по полгода, постоянный шум из близлежащего ресторана, невыводящиеся тараканы по всему дому и т.д.). Но не только. Это может быть свидетельством и наличия проблем с ее жильцами (например, наличия прописанных в ней лиц, сохранивших право проживания и по сей день). Много и часто проводившиеся сделки с квартирой также свидетельствуют о запутывании следов давней или недавней мошеннической сделки.

5. Покупатель или продавец, ставшие жертвами мошенников, в большинстве случаев сами проявляют неосторожность, наивность при совершении сделки и обращении с людьми. Большие деньги, составляющие стоимость квартиры, и даже небольшие, составляющие сумму задатка, всегда представляют интерес для мошенников.

6. Тщательная проверка истории сделок с квартирой, к сожалению, не панацея от мошенников. Хотя риск, конечно, уменьшается в разы.

7. Наивность участников сделки – не единственный фактор, провоцирующий мошенников на аферы с недвижимостью. Пробелы в законодательстве, законодательно не запрещенные варианты действий при совершении сделок – все это делает возможным и доступным обман в сфере с недвижимостью.

Видео (кликните для воспроизведения).

Покупка квартиры для большинства россиян – крупная сделка. И к ней необходимо тщательно готовиться. Ознакомление с вышеперечисленным перечнем популярных схем мошенничества на рынке вторичного жилья не окажется лишним в данном процессе, а, возможно, убережет от рискованных сделок.

Источники


  1. Мачин, И. Ф. История политических и правовых учений. Учебное пособие для прикладного бакалавриата / И.Ф. Мачин. — М.: Юрайт, 2016. — 220 c.

  2. Марченко, М. Н. Теория государства и права в вопросах и ответах / М.Н. Марченко. — М.: Проспект, 2012. — 240 c.

  3. Старович, Збигнев Судебная сексология / Збигнев Старович. — М.: Юридическая литература, 2016. — 336 c.
  4. Теория государства и права. — М.: Астрель, Сова, 2013. — 591 c.
Развод при покупке квартиры
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here