Скрытые дефекты при покупке квартиры

Самое важное в статье на тему: "Скрытые дефекты при покупке квартиры" с профессиональными пояснениями. Если в процессе прочтения возникли вопросы, то можно обратиться к дежурному юристу.

Как быть, если недостатки квартиры выявлены после подписания акта

Продажа квартиры – это важная и сложная сделка, предполагающая операции с большими суммами денег. Однако, несмотря на масштабы сделок с недвижимостью, покупатель все равно остается потребителем. То есть, на него распространяется действие ФЗ №2300-1 «О защите прав потребителей» от 7 февраля 1992 года.

Для чего нужен передаточный акт при продаже квартиры?

Закон не обязывает составлять передаточный акт при продаже. В статьях 456-458 ГК РФ, регулирующих куплю-продажу, прописана только необходимость продавца передать товар покупателю. Однако есть также статья 556 ГК РФ, касающаяся конкретно недвижимости. В ней прописано, что при продаже квартир необходимо составлять документ, который зафиксирует факт исполнения обязательства продавца. То есть, факт передачи недвижимости. В законе не указано, что это должен быть именно передаточный акт. Но это наиболее удобная форма документа.

Передаточный акт наделен этими фунциями:

  • Фиксация факта того, что недвижимость была передана покупателю.
  • Фиксация состояния, в котором квартира была передана продавцом потребителю.
  • Подтверждение того, что объект недвижимости был осмотрен покупателем.

Последний пункт служит для того, чтобы предупредить споры о дефектах и недостатках, обнаруженных покупателем. Этот документ особенно актуален в том случае, если жилье покупается на вторичном рынке. Подписывая передаточный акт, потребитель подписывается под тем, что недвижимость была им осмотрена и ее состояние было ему известно.

Что делать покупателю, если уже после подписания акта он обнаружил дефекты? Продавец не может проигнорировать претензии на основании подписи, стоящей на передаточном акте. В части 2 статьи 556 ГК РФ прописано, что даже если потребитель согласился принять жилье с дефектами, это не освободит продавца от его обязательств.

К СВЕДЕНИЮ! Обнаружение недостатков после подписания передаточного акта – довольно распространенная ситуация. Связано это с тем, что первый осмотр квартиры является довольно поверхностным. В ходе него можно обнаружить только видимые дефекты (трещины, старые отопительные трубы и прочее). После самой покупки, уже на этапе эксплуатации недвижимости, становятся очевидными другие недостатки.

Порядок действий покупателя недвижимости

Что делать, если дефекты обнаружены после подписания передаточного акта? Рассмотрим основные шаги покупателя недвижимости.

Оформление претензии и ее направление продавцу

В интересах покупателя – сразу же после получения жилья в собственность осмотреть его на предмет недостатков. Связано это с тем, что претензию можно направить продавцу в строго оговоренные сроки. Они составляют 15 суток с даты передачи квартиры покупателю. Потребитель может или потребовать свои деньги обратно, или заменить один товар другим (основание – статьи 14, 18, 19 ФЗ №2300-1 «ОЗПП» от 7 февраля 1992 года). В отношении квартиры обычно применяется вариант с возвратом. То есть, потребитель возвращает жилье, а продавец возвращает ему деньги.

Претензия оформляется в свободной форме. В документе нужно изложить существенную информацию:

  • ФИО покупателя, его адрес и прочая контактная информация.
  • Информация о продавце: ФИО, адрес и прочее.
  • Дата и место покупки недвижимости.
  • Способ оплаты.
  • Адрес квартиры.
  • Обнаруженные дефекты, время и обстоятельства их выявления.
  • Причины того, что дефекты не были найдены перед подписанием акта.
  • Перечень требований к продавцу.

Требования к содержанию претензии есть в пункте 1 статьи 18 ФЗ №2300-1. К этому документу рекомендуется приложить копии бумаг, подтверждающие факт покупки и оплаты. К примеру, это может быть договор купли-продажи. Однако если он отсутствует, это не может считаться основанием для отказа в рассмотрении претензии (пункт 5 статьи 18 ФЗ №2300-1).
Претензию рекомендуется составлять в двух экземплярах. Лучше, чтобы на экземпляре покупателя стояла подпись продавца с указанием его ФИО и должности, а также печать. Нужно также проставить дату принятия претензии продавцом. Экземпляр со всеми подписями рекомендуется оставить при себе. Этот документ будет являться подтверждением того, что покупатель действительно обращался к продавцу.
Если продавец отказывается принять бумагу, ее можно отправить по почте. Для этого нужно использовать заказное письмо. Эти дополнения к письму играют важную роль:

  • Опись вложения. Так покупатель сможет доказать, что в письме была именно претензия, а не пустой лист.
  • Уведомление о вручении. Позволит подтвердить, что продавец получил письмо.

То есть, заказное письмо поможет соблюсти претензионный порядок. А соблюдать его нужно, если есть вероятность обращения в суд (пункт 10 Правил, установленных Приказом Минкомсвязи РФ №234 от 31 июля 2014 года).

К СВЕДЕНИЮ! Если принимается решение о возврате недвижимости продавцу, факт возврата нужно задокументировать (пункт 5 статьи 503 ГК РФ, пункт 1 статьи 18 ФЗ №2300-1).

Обращение в суд

Обращаться в суд имеет смысл тогда, когда продавец отказывает в положительном рассмотрении претензии. В этом случае нужно направить в суд заявление и документы, подтверждающие аргументацию истца (статьи 131 и 132 ГПК РФ). Покупатель может потребовать не только возврата средств, но и возмещения убытков, расходов. К примеру, это могут быть траты на услуги адвоката (пункт 1 статьи 18 ФЗ №2300-1).

Если произошло нарушение срока рассмотрения требований потребителя, можно взыскать неустойку в объеме 1% от стоимости недвижимости (пункт 1 статьи 23 ФЗ №2300-1). Покупатель также может потребовать в суде возмещения морального вреда согласно статье 15 ФЗ №2300-1.

К СВЕДЕНИЮ! При обращении в суд нужно уплатить пошлину. Квитанцию об ее уплате требуется приложить к заявлению.

Особенности устранения дефектов, обнаруженных после подписания акта

Порядок действий после обнаружения недостатков определяется или соглашением сторон, или решением суда. Квартира может быть возвращена продавцу. Но есть и альтернативный вариант – исправление всех дефектов продавцом или застройщиком.

Недостатки купленного жилья можно подразделить на эти виды:

  • Очевидные. Это те дефекты, которые могут быть обнаружены обычным человеком в ходе первичного осмотра. Это человек, у которого нет специальных строительных знаний. Такими недостатками могут быть разбитые окна, вмятины на стене.
  • Скрытые. Это дефекты, которые может обнаружить только специалист в области строительства. К примеру, это звукоизоляция или теплоизоляция низкого качества, неверно установленные коммуникации.
Читайте так же:  Список профессий, имеющих право на досрочную пенсию

Имеет ли смысл обращаться к застройщику? Все зависит от обнаруженных недостатков. Если обнаружен скрытый дефект, то он будет, скорее всего, исправлен. Объясняется это тем, что покупатель был лишен возможности обнаружить недостаток при подписании акта. Если же выявлен очевидный дефект, добиться его исправления будет сложно. В этом случае могут возникнуть вопросы о том, почему потребитель ничего не сказал о недостатках при покупке.

К СВЕДЕНИЮ! Даже если продавец откажет покупателю в его претензиях, последний всегда может обратиться в суд. Судьи, как правило, встают на сторону потребителя.


Дзен! Дзен! Дзен! На нашем Яндекс Дзен канале ещё больше особенных юридических материалов в удобном и красивом формате. Подпишитесь прямо сейчас →

Скрытые недостатки квартиры — не очевидно, но вероятно!

Принципиальным началом гражданского законодательства является обязанность добросовестного поведения всех участников возникающих правоотношений. Несмотря на действующие предписания закона, совершение сделок с недвижимостью не исключает возможность приобретения жилого помещения, имеющего существенные недостатки скрытого характера. Покупка качественного жилья вполне возможна, если оформление сделки находится в надежных руках профессионального юриста.

Риск купить квартиру, дефекты которой неочевидны и не оговорены продавцом, весьма велик. Зачастую в таком помещении производится целенаправленный предпродажный ремонт, чтобы завуалировать, сделать незаметными имеющиеся в нем существенные недостатки.

Судебная практика показывает, что в неблагоприятных правовых условиях оказываются покупатели, предпочитающие заключать сделки самостоятельно, надеясь на личную интуицию. При этом человек, не обладающий необходимыми юридическими знаниями, может заведомо лишить себя возможности полноценной защиты от недобросовестных действий собственника отчуждаемого имущества или лиц, действующих от его имени.

Осторожные граждане предпочитают заручиться юридическим сопровождением заключаемого договора. Услуги опытного адвоката, обладающего знаниями часто меняющегося законодательства, позволяют предвосхитить саму возможность возникновения негативной для покупателя ситуации. Опытный юрист, занимающийся вопросами оформления сделок с недвижимым имуществом, правильно расставит главные правовые акценты и приоритеты, действуя исключительно в интересах своего клиента.

Выявление скрытых дефектов квартиры

Согласно нормам закона, обязанность поставить покупателя в известность об имеющихся существенных недостатках жилья, законодательно возложена на продавца. Если эти предписания проигнорированы собственником имущества, покупатель располагает правом предъявления к нему одного из следующих требований:

• уменьшения предварительно оговоренной сторонами покупной цены имущества;
• устранения в разумный срок всех выявленных дефектов;
• возмещения полной суммы расходов, понесенных покупателем в связи с устранением скрытых недостатков.

Разумность установленных законодателем сроков, необходимых для ликвидации дефектов скрытого характера, зависит от конкретных условий. Период, в течение которого покупатель располагает возможностью обращения в суд с подобного рода претензиями, равен двум годам. Исчисление этого срока начинается не с момента выявления того или иного недостатка, а со дня приема квартиры в пользование. Более длительные сроки могут быть предусмотрены соглашением сторон, зафиксированным в договоре.

Из приведенных требований закона следует, что покупатель должен действовать максимально разумно и осмотрительно. Следует помнить, что бремя доказывания оснований предъявленных исковых требований возлагается на инициатора судебного спора, каковым является истец. Именно ему предстоит в судебном порядке доказать скрытый характер установленных дефектов, невозможность их обнаружения по объективным причинам, а также непригодность жилья для использования по назначению.

Изложенные правовые нюансы хорошо известны практикующим адвокатам и юридическим компаниям, оказывающим услуги в сфере жилищного и гражданского законодательства. Вопросы реализации своих прав и интересов очень часто становятся камнем преткновения для людей, впервые решающих подобные задачи. Справиться с ними без помощи квалифицированного юриста удается далеко не всем. Экономия на юридической помощи, покупатель увеличивает риск оказаться в более сложной материальной ситуации.

Скрытые недостатки включают вопросы технического и юридического характера. С технической стороны дефекты могут проявляться в нарушении герметичности междупанельных швов, в протекающей крыше, проблемах со светом, отоплением или сантехникой, в неузаконенной перепланировке, многих других скрытых изъянах и неисправностях. Юридический аспект состоит в существенных недочетах, допускаемых при оформлении уже существующих или составляемых документов.

Многие недостатки недвижимого имущества могут проявиться в разные сезонные периоды. Очень часто выявление скрытых дефектов требует проведения тщательного исследования технической документации, проведения экспертных исследований. Справиться с поставленными задачами помогут услуги профессионального специалиста, ведь речь идет о существенных материальных затратах покупателя, связанных с приобретением некачественного товара.

Юридические особенности оформления договора

1. Наряду с общими реквизитами, которые вносятся в текст договора, данный документ должен содержать указания на качественные особенности имущества, включая наличие или отсутствие недостатков жилого помещения, имеющихся на день заключения сделки.

2. Не менее существенным является пункт договора, согласно которому продавец передает, а покупатель, осмотревший квартиру, принимает недвижимость. В отличие от адвоката, осуществляющего правовое сопровождение сделки, юридически несведущий человек может не до конца осознать важность совершаемых им действий. Для практикующего специалиста этот пункт договора подтверждает отсутствие претензий или замечаний по поводу качества жилья. С другой стороны, продавец, не заявивший о наличии скрытых дефектов, оказывается в положении потенциального ответчика в случае их обнаружения в установленные законом сроки.

3. Своеобразным продолжением договора является передаточный акт, фиксирующий прием квартиры покупателем. Документ, составленный в произвольной форме, подписывается сторонами сделки.

4. Для продавца, намеревавшегося продать имущество, качество которого не соответствует заявленным в договоре показателям, всё обстоит не так безоблачно, как ему бы хотелось. Если скрытые недостатки, не оговоренные продавцом при составлении договора и акта передачи имущества, будут выявлены в будущем, это не освободит его от гражданско-правовой ответственности. Недобросовестное поведение собственника имущества свидетельствует о его ненадлежащем исполнении обязательств, несмотря на то, что покупатель в свое время имущество принял.

Немаловажным обстоятельством для покупателя является тот факт, что скрытые недостатки должны быть существенными. Во внимание принимаются лишь те дефекты, которые существовали до момента подписания договора и акта передачи имущества.

Сделки с недвижимостью всегда находятся в зоне повышенных рисков. Воспользоваться компетентной помощью адвоката намного выгоднее, нежели исправлять допущенные по незнанию ошибки. Конечно, оказание подобных юридических услуг осуществляется на платной основе. Однако следует признать, что средства, потраченные на правовое обслуживание договора, являются грамотной инвестицией в качество приобретаемого жилья, собственное благополучие, а также профессиональную защиту от возможных нарушений имущественных прав.

Как выявить возможные скрытые дефекты квартиры до ее покупки?

Ведь у квартиры могут быть такие дефекты, которые нельзя узнать не пожив там хотя бы какое-то время. Это могут быть шумные соседи, тараканы или мыши или клопы от престарелых соседей, курящие соседи при плохих дымоходах, перебои с водой и некачественное отопление, какие-то наркоманы, самогонщики или иные асоциальные элементы в подъезде на которых реально никто не может найти управу. Наконец дефекты, связанные с инфраструктурой вокруг, например, очень набитый транспорт рано утром перед выездом на работу.

Читайте так же:  Как вернуть налоговый вычет на ремонт квартиры в новостройке

При осмотре квартиры, такие дефекты увидеть почти невозможно.

Как избежать этого?

Самый лучший способ — это наличие у вас денег для приобретения престижного жилья в престижном районе. Это уже гарантия от многих дефектов.

Если средства ограничены, то самый простой способ — попроситься самому переночевать в этой квартире ещё до покупки хотя бы одну ночь. Объяснив это крайними обстоятельствами. Многое сразу прояснится.

Потом можно пообщаться с бабульками у подъезда, с женщинами (которые уж всё точно всё знают). На худой конец — пригласить на бутылочку соседей, можно снизу. Те уж точно знают сколько раз их затапливали или не давали спать из-за плохой звукоизоляции.

А вообще недостатки есть везде и всегда. И хорошие соседи могут спиться, и тараканы с мышами могут завестись в чистом доме, и инфраструктура транспортная измениться. Всего не учтёшь.

Поэтому не заморачивайтесь. Определяющим должно быть ваше желание жить именно в этом месте, наличие достаточных денежных средств, обычный внешний осмотр квартиры, коридора, подъезда и опрос владельца. Сбивайте цену если есть явные дефекты. А с тайными всё равно придётся бороться вам всю свою жизнь.

При наличии запаса времени и денег на покупку жилья следует отдать предпочтение не новостройке и не старому ветхому жилью, а дому, который сдан в эксплуатацию 5-10 лет назад.

Сейчас желающих продать квартиру много. Нужно выбрать 3-4 достойных варианта, а потом поступить так. Придумать какую-то благовидную легенду, согласно которой Вы обязательно купите эту квартиру через полгода, а сейчас очень хотите ее снять внаем.

Не все продавцы согласятся, но некоторые могут и согласиться.

Снимите эту квартиру и поживите в ней полгода или чуть больше, желательно захватив как самое жаркое время года, так и начало отопительного сезона. Все скрытые дефекты выявятся

Если они не критичны и с ними можно мириться- покупайте. А если это почти неустранимые дефекты, причиняющие существенные неудобства- не покупайте.

Скрытые дефекты при покупке квартиры

Представьте ситуацию: вы купили квартиру, а через какое-то время после совершения сделки поняли, что жить в этой квартире нельзя. К примеру, продажа состоялась летом, а зимой выяснилось, что в доме не работает центральное отопление. Или дом начал разрушаться, а сразу это было незаметно.

В таких обстоятельствах многие опускают руки: что поделать, сам виноват, что не проверил заранее. Между тем мириться с непригодной для проживания квартирой вовсе не обязательно. Если продавец подсунул вам кота в мешке, плохую квартиру можно вернуть: именно такое решение в конце марта вынес Верховный суд России.

Мнение судей звучит так: если после приобретения квартиры покупатель обнаружил недостатки, которые в момент приобретения были не видны, то покупатель вправе потребовать возврата денег при условии, что недостатки являются существенными и не дают покупателю возможность использовать объект для проживания. Решение Верховного суда существенно повлияет на исход будущих споров с недвижимостью.

Что случилось

В России еще не было таких прецедентов. В судебной практике встречались споры по делам, связанным с обеспечением жилищных прав в случае признания жилого дома аварийным, реже попадались дела арендаторов, которые говорили о том, что им передали ненадлежащие помещения. Большая часть таких дел завершалась поражением арендаторов-истцов.

Рассматриваемое дело — новинка для всех: судов, покупателей и продавцов. Мало кто из покупателей знал, что, приобретая плохую квартиру, деньги за нее можно вернуть. Судя по всему, такая неосведомленность приводила к тому, что люди даже не обращались к юристам, заранее принимая свое фиаско. А зря.

Смелый гражданин Краснодарского края попросил суд расторгнуть договор купли-продажи квартиры ненадлежащего качества, взыскать с продавца уплаченные деньги, расходы на ремонт и планировку квартиры, а также проценты по ипотеке и стоимость страхования квартиры. Кроме того, покупатель просил взыскать также компенсацию морального вреда и судебные издержки.

После резонансного решения Верховного суда дело направили на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. Теперь вероятность положительного исхода для истца стала высокой — ведь на его стороне Верховный суд.

Как доказать непригодность квартиры

Главное, что нужно знать перед оспариванием сделки: суд никому не поверит на слово. Судьям потребуются доказательства того, что квартира действительно непригодна для проживания. В качестве доказательства обычно выступает экспертное заключение от сторонней организации. Представители такой организации осмотрят недвижимость и выдадут заключение о состоянии квартиры.

Заказчику придется заплатить за строительно-техническую экспертизу около 10 тыс. руб. — сейчас это средняя стоимость услуг на рынке. На мой взгляд, цена вполне обоснована. Дело в том, что при составлении заключения эксперты руководствуются «Положением о признании помещения жилым, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции». Это положение утверждено российским правительством.

Важно обратить внимание на то, чтобы в заключении содержались выводы, что квартира не соответствует требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим или иным установленным требованиям, предъявляемым к жилым помещениям. Самой важной формулировкой в таком заключении будет оборот «квартиру нельзя признать жилым помещением».

Если экспертная организация выдаст такое заключение, то покупатель без проблем сможет в суде доказать факт, что приобретенный объект недвижимости не соответствует предъявляемым потребительским качествам.

Как правильно составить договор

При рассмотрении иска суд обязательно изучит договор купли-продажи, в соответствии с которым приобреталась квартира. Самое главное: покупатель будет прав, даже если в договоре не прописаны качества квартиры и ее соответствие нормам жилья. Вы сможете доказать свою правоту, если все доводы в иске основаны на положениях Гражданского кодекса о качестве товара. На объект недвижимости, каковым является квартира, распространяются все нормы к качеству обычных товаров.

Продавец обязан передать покупателю квартиру с теми качествами и свойствами, которые прописаны в сделке купли-продажи. Поэтому важно основательно подойти к формулировкам договора и указать в нем состояние всех видов коммуникаций, систем безопасности, а также соответствие санитарно-гигиеническим, экологическим и другим нормам, установленным к жилым помещениям. Практика показывает, что обычно покупатель забывает про такие нюансы, а продавцу, естественно, это не нужно. Не поленитесь включить соответствующие пункты в договор.

Читайте так же:  Как открыть спортивную секцию
Видео (кликните для воспроизведения).

Впрочем, даже если договор уже подписан и состояние квартиры в нем отдельно не отражено, шансы покупателя признать сделку недействительной остаются. В этой ситуации у продавца сохраняется обязанность передать квартиру в пригодном для проживания состоянии. Продавец обязан соблюдать требования к качеству товара независимо от того, прописаны они в договоре купли-продажи или нет.

И еще совет. В договоре купли-продажи нужно прописать условие о том, что продавец будет нести ответственность, если скроет недостатки квартиры, о которых он знал и намеренно не сообщил покупателю. В суде этот аргумент сработает.

Как определить качество квартиры

На самом деле, законодатели заранее позаботились об обманутых покупателях — задолго до выхода последнего постановления Верховного суда. Просто прежде мало кто знал, как пользоваться «Положением о признании помещения жилым помещением». Покупатель, который решил оспорить сделку купли-продажу квартиры, может оперировать следующими доводами:

1. Несущие конструкции жилого дома не должны иметь разрушения и повреждения, приводящие к их деформации или образованию трещин. Это небезопасно.

2. В квартире обязательно должен быть свет, горячая и холодная вода, отопление, вентиляция, газ, водоотведение. Все эти системы должны соответствовать санитарно-эпидемиологической требованиям.

3. Вентиляция должна быть такой, чтобы воздух из одной квартиры не проходил в другую.

[1]

4. В квартире должен быть допустимый уровень шума и вибрации.

5. Коэффициент естественной освещенности в комнатах и кухнях должен быть не менее 0,5% в середине жилого помещения.

6. Размещение жилого помещения в подвальном и цокольном этажах не допускается.

7. Концентрация вредных веществ в квартире не должна превышать предельно допустимых концентраций для воздуха, установленных в соответствующих законах регионов.

Это лишь некоторые требования, которым должна соответствовать квартира. В правилах также прописаны условия о допустимом уровне звука, шума, интенсивности электромагнитного излучения, напряженности переменного электрического поля и другие детали. Там же даны отсылки на технические законы, которые в деталях прописывают все нормативы. Внимательное изучение документа позволит выбрать именно те недостатки, которые обнаружены в конкретной квартире, и составить исковое заявление, опираясь на точные названия нарушений.

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции

ЭКСПЕРТ │ Продавец несет ответственность за недвижимое имущество и после сделки купли-продажи

Законодатель обязал продавца информировать покупателя о любых известных дефектах объекта. К сожалению, я постоянно вижу, как на вопрос нотариуса о недостатках продаваемого дома продавцы начинают судорожно перебирать варианты возможных ответов. Они не знают, что именно считать недостатками или предметами риска, что можно сказать или оставить не сказанным, и в итоге не решаются об этом даже заикнуться.

[3]

Похоже, что большинство владельцев недвижимости не слышало, что их ответственность за недвижимое имущество не заканчивается подписанием договора купли-продажи и передачей ключей. Если покупатель в разумные сроки обнаруживает дефект, о котором он при заключении договора не был поставлен в известность, продавец несет ответственность за несоблюдение условий договора продажи недвижимого имущества. Тогда покупатель имеет право просить у продавца компенсацию для исправления дефекта или вообще отозвать договор купли-продажи.

  • Налоговая не дремлет: вычислить неофициальный доход от сдачи жилья внаем могут и через 7 лет!(7) 11.09.2018
  • ЭКСПЕРТ │ Микроквартиры в Мустамяэ можно забронировать и купить через интернет 13.09.2018

Какие дефекты должны быть четко обозначены?

По правилам, жилая недвижимость должна отвечать всем требованиям, предъявляемым к жилому помещению. Поэтому обязательно нужно говорить о топочных камерах, системе отопления, электрических кабелях, гидроизоляции крыши и о том, имеются ли места протечек или гниения.

Скрытыми дефектами считаются такие, о которых покупатель не знал или не должен был знать. Например, он переехал в новый дом летом, и только в начале отопительного сезона выясняется, что радиаторы не нагреваются или печь невозможно растопить. В таких случаях ответственность несет прежний владелец, который знал о недостатках, но молчал о них.

Существует три решения, основанных на Законе об обязательственном праве:

  • Во-первых, покупатель может потребовать от продавца исправления дефекта;
  • Вторая возможность — сделать исправления самому и потребовать от продавца возмещения затрат;
  • Последняя возможность — отмена договора купли-продажи.

Например, переехавшие в новый дом люди обнаружили, что бетонный пол на первом этаже дома провалился. И хотя они смотрели дом несколько раз, они этого не замечали. Запрошенную покупателями компенсацию продавец платить не согласен и хочет, скорее, отозвать договор. Однако с этим не согласны заселившиеся в дом новые собственники — они хотели бы и дальше там жить. Если обе стороны не могут достичь соглашения, то им следует обращаться в суд.

  • Для того чтобы исключить такие неприятные ситуации, нужно честно вписать в договор все недостатки. Разумеется, если дымоход или топка сломаны, это также следует отметить.

В случае выявления дефекта покупатель должен в разумные сроки сообщить продавцу о несоответствии предмета условиям договора. Разумный период интерпретируется нотариусами по-разному, обычно это пара лет. При обнаружении дефекта покупатель должен подать жалобу. Если выяснится, что в приобретенном летом доме нельзя пользоваться топочными камерами, следует незамедлительно известить об этом продавца и обязательно письменно, например, по электронной почте.

Айме Оперманн, руководитель вильяндиского отдела бюро недвижимости Arco Vara

Верховный суд взялся за недоделки

Покупка квартиры — хоть новой, хоть на вторичном рынке — для абсолютного большинства наших граждан — самое дорогое и главное приобретение в жизни. Поэтому все, что связано с проблемами только что купленной квартиры, вызывает у бывших и будущих новоселов повышенное внимание.

Наша история началась с того, как некая гражданка приобрела у индивидуального предпринимателя квартиру.

Поначалу при осмотре все вроде было нормально.

Но прожив в новой квартире совсем немного, хозяйка заметила, что с окнами в квартире что-то не так: по стеклу пошли подтеки, обои вокруг окна отклеились, и на них появился грибок.

В общем, стало понятно, что окна в жилище установлены с грубыми нарушениями.

Возникший между продавцом и покупателем конфликт мирно разрешить не удалось. В нем пришлось разбираться судам.

Читайте так же:  Увольнение за год до пенсии наказание за увольнение

Итак, судя по материалам дела, в 2013 году гражданка купила у индивидуального предпринимателя квартиру. Проблемы нового жилища вылезли, как только за окнами похолодало.

Обращения к продавцу устранить все недоделки затянулись на два года. Продавец никак на них не реагировал, а ситуация все ухудшалась. Наступила зима, и в морозные дни на окне нарастал лед. Хозяйка квартиры заказала строительно-техническую экспертизу.

Экспертиза показала, что монтаж стеклопакета был выполнен с серьезными нарушением требований ГОСТа. Отсюда и все проблемы у новой хозяйки.

Истица пошла в районный суд, чтобы взыскать с ответчика деньги за недостатки квартиры, компенсацию морального вреда и штраф.

Судья частично удовлетворила ее требования, взыскав с предпринимателя в общей сложности 130 тысяч рублей. Суд для этой ситуации применил Закон «О защите прав потребителей» — по договору купли-продажи истцу передали квартиру ненадлежащего качества.

Но областной суд это решение отменил. По его мнению, на возникшие правоотношения продавца и покупателя не распространяется Закон «О защите прав потребителей». Да и гражданка не является стороной договора, заключенного между предпринимателем и продавцом окон. Поэтому она не может предъявлять претензии по качеству квартиры к продавцу жилья.

Апелляция отказалась удовлетворять требования заявительницы.

Судьи ВС согласились с гражданкой. По их мнению, исходя из Закона «О защите прав потребителей» изготовителем и продавцом являются в том числе и индивидуальные предприниматели, которые реализуют товары потребителям по договору купли-продажи. Поэтому здесь этот закон очень даже применим.

ВС подчеркнул, что гражданское законодательство прямо не регулирует вопросы с переходом гарантии застройщика на результат работ в случае продажи объекта другим гражданам. Но судьи сказали — гарантийные обязательства связаны с результатом работ, а не с личностью лица, которое использует его. ВС решил, что истица вместе с покупкой квартиры приобрела и право требования к продавцу на устранение недостатков, которые будут выявлены в квартире, и возмещение материального ущерба.

Это дело Верховный суд, отменив решение апелляции, отправил на новое рассмотрение, велев учесть его разъяснения.

Что является скрытым дефектом при продаже дома?

Продали дом, сделка состоялась, через несколько покупатнли звонят и говорят что их не устраивают полы и крыша, дом старый и это было видно когда они его смотрели, сейчас они говорят что они не вглядывались. Что является скрытым дефектом? Как правильно поступить

Ответы юристов ( 1 )

Здравствуйте. Именно в купле-продаже нет такого понятия как скрытые недостатки. Оно есть в договоре подряда, но вот в купле-продаже нет. В данном случае применяются общие нормы ГК РФ. В частности, ст. 476 ГК РФ

[2]

1. Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

То есть это именно покупателю надо доказать, что данные недостатки были до продажи и они не знали о данном недостатке. При этом согласно ст. 477 ГК РФ

2. Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи. Срок для выявления недостатков товара, подлежащего перевозке или отправке по почте, исчисляется со дня доставки товара в место его назначения.

Какова ответственность продавца за дефекты недвижимости при продаже дома или квартиры

Так называемые скрытые дефекты недвижимости.

При продаже дома или квартиры продавец должен считаться с тем, что по отношению к покупателю он несёт ответственность за фактические недостатки недвижимости –дефекты. Для продавца процесс перевода недвижимости не ограничивается одним лишь переводом права собственности и уплатой покупной цены, однако покупатель может предъявлять продавцу свои претензии по ответственности за дефекты недвижимости и постфактум. Целью данной статьи является описание рисков, проистекающих для продавца из действующего правового порядка, а также способов их минимизации.

Что такое дефекты недвижимости?

Сперва необходимо определить, что является дефектом недвижимости.

Дефект недвижимости — это ситуация, в которой фактическое состояние недвижимости не соответствует оговоренным качествам или же качествам стандартным (с учетом ее возраста и обычного износа). Среди фактических недостатков также различаются и т.н. юридические дефекты, которые заключаются в том, что покупатель не получил правового статуса, который ему был гарантирован договором (т.е. недвижимость обременена правами третьих лиц). В данной статье мы будем описывать только ответственность за фактические (технические) дефекты недвижимости.

Фактические дефекты недвижимости далее разделяются на явные и скрытые. Явным недостатком является дефект, который покупатель мог обнаружить при стандартном осмотре недвижимости, проявив должное внимание. Типичными случаями явных дефектов являются, например, разбитое окно, видимая трещина в стене и т.п.

Наоборот, скрытыми дефектами являются недостатки, которые невозможно обнаружить при стандартном осмотре недвижимости, и которые проявляются по истечении некоторого времени после покупки недвижимости и ее передачи. Типичными примерами скрытых дефектов являются, например, негерметичная канализации, скрытая плесень гипсокартоном, затекание/протекание воды, влажность и осыпающаяся плитка, недочёты в конструкции и т.п.

Ответственность продавца за дефекты

Продавец отвечает только за те дефекты, которые имела недвижимость в момент передачи недвижимости, т.к. этот момент и является моментом перехода ответственности и риска возникновения ущерба на покупателя.

Явные дефекты не могут быть предъявлены покупателем, поскольку считается, что покупатель о них знал и приобрел недвижимость уже с этими дефектами. Если продавец явно заверил покупателя, что недвижимость не имеет дефектов, то он отвечает и за явные дефекты. Можно только порекомендовать, чтобы с точки зрения юридической чистоты сделки явные дефекты были указаны в договоре купли-продажи. Однако, если явный дефект проявился в моменте передаче недвижимости, рекомендуем указать его в протоколе приема-передачи, а также срок или порядок его устранения.

Последующая рекламация/ претензия (т.е. по истечени какого то времени) будет проблематичной.

Вся ответственность продавца за недостатки касается по сути только скрытых дефектов. В качестве резюме ко всему вышеприведенному можно сказать, что ответственность продавца за недостатки возникает при исполнении нижеследующих условий:

  • Дефект должен существовать в моменте приема недвижимости покупателем;
  • при факте приеме недвижимости покупателем дефект не является явным;
  • дефект был выявлен впоследствии (после факта передачи недвижимости продавца покупателю).
Читайте так же:  Где проверить аккредитацию вуза

В качестве примера ответственности продавца за скрытые дефекты можем привести случай, когда впоследствии (например, с наступлением зимы) окажется, что в доме не работает отопительная система. В случае, если будет установлено, что данное обстоятельство наблюдалось уже в прошлую зиму (т.е. неполадка уже существовала в моменте передачи недвижимости), речь идет о скрытом дефекте, ответственность за который несёт продавец. И наоборот, если отопительная система перестанет работать в результате неполадки после факта передачи недвижимости, продавец не несёт ответственности за этот дефект, поскольку не было выполнено условие наличия недостатка в моменте приёма недвижимости покупателем.

Покупатель имеет право заявить продавцу о скрытом дефекте недвижимости в течение 5-ти лет с момента приобретения права собственности. Если покупатель не заявит продавцу о скрытом дефекте недвижимости в вышеприведённый срок, то суд не признает претензию покупателя, если продавец возразит, что о дефекте не было заявлено вовремя. Вышеприведённое временное ограничение не распространяется на заявление о скрытом дефекте в случае, если дефект является следствием обстоятельства, о котором продавец в моменте передачи вещи знал или должен был знать. В качестве примера можно привести неправильно выбранный технический процесс, о котором продавец знал и который либо является причиной дефекта, либо таковым является.

В связи с уведомлением о дефекте покупатель также подаст продавцу свою претензию, следующую из ответственности продавца за дефекты. В случае, если речь идет о скрытом дефекте, который возможно устранить, покупатель имеет право потребовать от продавца устранения скрытого дефекта или пропорциональную скидку с покупной цены. В ситуации, когда скрытый дефект не подлежит устранению, а недвижимость не может быть использована стандартным и надлежащим образом (например, нарушена статика здания и т.п.), покупатель имеет право требовать от продавца пропорциональной скидки с покупной цены, выйти из договора купли-продажи и, следовательно, требовать от продавца возврата всей покупной цены.

Способы ограничения ответственности продавца за скрытые дефекты

С целью избежать ответственности за дефекты в договорах о переводе часто встречаются формулировки, которые преследуют цель избавить продавца от этой ответственности. Речь идет, прежде всего, о следующих формулировках: «недвижимость переводится на страх и риск покупателя» ( как это выглядит на чешскомnemovitost se na kupujícího převádí jak stojí a leží“, либо «недвижимость переводится на покупателя как единое целое»

(как это выглядит на чешскомnemovitost se na kupujícího převádí úhrnkem“)

или «у покупателя была возможность заблаговременно установить все дефекты предмета продажи» (как это выглядит на чешскомkupující měl možnost všechny vady předmětu koupě v předstihu zjistit“). Любые из указанных или подобных им положений не имеют должного эффекта, и не исключат или ограничат ответственности продавца.

Действует общее положение, что как единое целое можно перевести только совокупность вещей, а не отдельным образом определенную недвижимость. Исключение ответственности продавца нельзя выводить даже из содержащегося в договоре общего заявления о том, что покупатель был ознакомлен с техническим состоянием недвижимости и т.п. Ответственность продавца не исключена даже в том случае, если он знал о дефекте.

Если продавец хочет избавиться от ответственности за дефект, то он должен совершенно ясным образом обратить внимание покупателя на дефект недвижимости, и доказать этот факт в случае возможного судебного разбирательства.

Далее, закон позволяет заключить между продавцом и покупателем соглашение об освобождении продавца от ответственности за недостатки. Таким образом можно исключить ответственность и за отдельные части недвижимости или ее составные части (например, отопительная система и т.п.). Данное освобождение от ответственности требует согласия покупателя, которое, как показывает практика, весьма трудно получить. Если покупатель не будет согласен с данным положением в договоре, то права по дефектному исполнению не должны ущемляться.

Как продавец может лишиться сотен тысяч

Учитывая то, что, как правило, при продаже более старой недвижимости всегда найдется какой-либо недостаток, адвокатские бюро, сотрудничая с авторизированными инженерами, предлагают услугу «обнаружения скрытых дефектов» и последующих переговоров о снижении покупной цены. Адвокатские бюро располагают системами, которые автоматически их уведомят о том, что произошел перевод недвижимости, и автоматически составят письмо покупателю с предложением данной услуги. При помощи этого инструмента адвокатские бюро могут легко связаться с большим количеством покупателей. А если вы продаёте недвижимость, то, наиболее вероятно, что свяжутся и с вашим покупателем. См. пример письма, которое получила наш клиент:

Предложение выглядит привлекательно, покупатель ничего не должен платить, и тем не менее, можно возвратить в среднем 389.546,- Чк в виде договоренной скидки, что следует из предложения во флаере, который можно скачать здесь>>. Другое предложение подобной услуги можно найти например здесь: www.vasenaroky.cz/bydleni или www.zdravanemovitost.cz/zpetneprovereni

Как эффективно защититься?

Пытаясь предотвратить возможные неприятности, продавцу не остается ничего другого, как тщательно проверить продаваемый объект недвижимости и сообщить покупателю обо всех дефектах. Учитывая ограниченную возможность продавца получить достоверную информацию о скрытых дефектах, можем порекомендовать составление профессионального технического заключения о переводимой недвижимости, в котором будет детально описано как техническое состояние недвижимости, так и все ее дефекты. Данное заключение будет приложением договора купли-продажи, с которым покупатель ознакомится и не будет заявлять, что не знал о возможных дефектах или техническом состоянии недвижимости. Данный порядок действий можно порекомендовать как единственный реальный и эффективный способ защиты против дополнительных претензий покупателей, проистекающих из ответственности за скрытые недостатки.

Пример из практики

Гарантийная ответственность

Автором статьи является наш адвокат Ян Заичек.

Видео (кликните для воспроизведения).

Mgr. Jan Zajíček, advokát spolupracující s kanceláří RE/MAX Alfa

Источники


  1. Горшенева, И.А. Теория государства и права. Гриф МВД РФ / И.А. Горшенева. — М.: Юнити-Дана, 2013. — 910 c.

  2. Миронов Иван Суд присяжных. Стратегия и тактика судебных войн; Книжный мир — М., 2015. — 672 c.

  3. Оксамытный, В.В. Теория государства и права / В.В. Оксамытный. — М.: ИМПЭ-ПАБЛИШ, 2004. — 563 c.
Скрытые дефекты при покупке квартиры
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here