Суды по ипотеке

Самое важное в статье на тему: "Суды по ипотеке" с профессиональными пояснениями. Если в процессе прочтения возникли вопросы, то можно обратиться к дежурному юристу.

Признание задолженности по ипотеке погашенной

Признание задолженности по ипотеке погашенной, при оставлении банком квартиры за собой

Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусматривает возможность признания задолженности по кредитному договору погашенной, если банк оставляет жилое помещение за собой и размер обеспеченного обязательства меньше или равен стоимости жилого помещения, определенной на момент возникновения ипотеки.

Долгое время суды неохотно применяли данную правовую норму и не спешили освобождать должников от остатка долга после передачи заложенной квартиры банку, ссылаясь на то, что освобождение от долга возможно только в том случае, если банк оставил за собой квартиру по соглашению с заемщикам зафиксированному в кредитному договоре, а не по итогам исполнительного производства, да и правовая норма была введена уже после заключения кредитного договора.

В настоящее время, судебная практика поменялась и заемщики имеют возможность требовать в суде признания задолженности погашенной, если в ходе исполнительного производства банк оставил квартиру за собой, но при этом продолжает требовать погасить оставшийся долг по кредиту.

Причиной изменения судебной практики послужило ряд судебных постановлений Верховного Суда РФ, в которых ВС РФ указал:

— во-первых, что положения данной правовой нормы применяются и к кредитным договорам, заключенным до ее введения, главное, чтобы решение об оставлении квартиры за собой было принято в период ее действия;

— во вторых, что положения закона распространяются не только на тех лиц, которые при заключении договора об ипотеке установили положение о том, что залогодержатель вправе оставить заложенное имущество за собой при обращении взыскания на предмет ипотеки, но и на тех заемщиков, у которых, банк забрал квартиру в ходе исполнительного производства.

Таким образом, Верховный Суд РФ подтвердил, что если банк оставил за собой квартиру по итогам, исполнительного производства, то оставшаяся задолженность считается погашенной, и другим судам следует руководствоваться таким же подходом.

Однако, для признания задолженности по ипотеке погашенной есть важное условие: стоимость квартиры на момент получения кредита, должна быть выше или равняться размеру кредита без начисленных процентов и пени.

[2]

Что делать если банк забрал квартиру и продолжает требовать погашения долга?

Признание задолженности погашенной является очень актуальным по валютной ипотеке, поскольку в результате резкого роста курса доллара размер долга в один момент мог значительно превысить стоимость квартиры. Поэтому, если вы является валютным заемщиком, банк уже забрал у вас квартиру и при этом продолжает требовать погасить оставшуюся сумму долга, то не спешите признавать себя банкротом, для начала обратитесь в суд с заявлением о признании задолженности по валютной ипотеке погашенной.

При этом, как уже было ранее сказано, для подачи такого заявления необходимо, чтобы стоимость квартиры превышала или балы равной размеру кредита на момент заключения ипотечного договора, т.е. по существовавшему на тот момент курсу.

В настоящее время у нас имеется положительная практика по признанию задолженности по ипотеке погашенной, а обязательств по кредитному договору прекращенной, в связи с чем будем рады помочь Вам в решении Ваших проблемы.

Суды по ипотеке

Перед изучением Обзора рекомендуем предварительно ознакомиться с его оглавлением.

I. Основные положения об ипотечном кредитовании

Оспаривание договора ипотеки и признание договора ипотеки недействительным или незаключенным

Договор ипотеки считается заключенным при достижении сторонами соглашения по всем существенным условиям договора ипотеки, указанным в частности в ст.9 Закона Об ипотеке. Если какое-либо условие не будет содержаться в договоре ипотеки, то такой договор будет считаться незаключенным, даже при условии прохождения государственной регистрации. Как правило, распространены две ошибки: не содержится указание на оценку предмета ипотеки, а также отражается неполная информация о существе, размере и сроке исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. В кредитных правоотношениях практически не встречаются случаи, когда в договоре ипотеки стороны не указывают на существо обязательства, а вот по срокам, размерам обязательства встречаются просчеты. Так, изменение основного обязательства путем заключения дополнительных соглашений к кредитному договору, обязательно должно сопровождаться изменением договора ипотеки (например, путем заключения дополнительных соглашений) с указанием на существо, размер, сроки измененного основного обязательства. В противном случае договор ипотеки может быть признан незаключенным.

Однако, случаи признания договора ипотеки незаключенным при кредитовании встречают значительно реже, чем в иных случаях, так как банки более внимательны к вопросам заключения и соответствия содержания договора ипотеки формальным требованиям. Значительно чаще договоры ипотеки при кредитовании признаются недействительными.

Споры о прекращении ипотеки

Споры о заключении договора ипотеки, изменение условий договора ипотеки

II. Выводы судов по спорным вопросам ипотечного кредитования

Оспаривание договора ипотеки и признание договора ипотеки недействительным или незаключенным

1. В случае признания недействительным договора, в обеспечение которого заключен договор залога (ипотеки), недействительным признается и договор ипотеки.

Исковые требования:

Пересмотреть в кассационном порядке судебные акты о признании недействительным договора залога (ипотеки).

Решение суда:

Отказано в передаче дела для рассмотрения судом кассационной инстанции.

Позиция суда:

Между истцом и банком был заключен договор залога (ипотеки) во обеспечения обязательства по договору о невозобновляемой кредитной линии между банком и третьим лицом ООО. В ходе судебного разбирательства было установлено, что договор об открытии невозобновляемой кредитной линии, договор поручительства, а также дополнительные соглашения к ним от имени генерального директора заемщика подписаны иным, неустановленным, лицом. Отсюда выводы судов, основанные на ст.168, п.2 ст.434, ст.819, 820 ГК РФ, о ничтожности договора об открытии кредитной линии правомерны, а значит договор залога (ипотеки) обоснованно признан недействительным, т.к. договор ипотеки является акцессорным договором, служит для обеспечения исполнения обязательства, установленного основным договором; в случае признания недействительным основного договора недействительным признается и договор ипотеки.

Исковые требования:

Признать недействительным пункт дополнительного соглашения к договору ипотеки, пункты договора купли-продажи.

Решение суда:

Исковые требования удовлетворены.

Позиция суда:

Требования удовлетворены, т.к. ранее решением арбитражного суда, имеющим преюдициальное значение, были признаны недействительным (ничтожными) договор о возобновляемой кредитной линии и договор ипотеки. Дополнительное соглашение к договору, а также положения договора купли-продажи об обременении недвижимости ипотекой, распространении ранее заключенного договора ипотеки на помещение также признаются недействительными, т.к. основаны на недействительной сделке.

Читайте так же:  Удостоверение блокадника ленинграда

2. Договор ипотеки может быть признан недействителен, если его заключение и исполнение, наносит имущественный вред кредиторам должника (банкрота), имущественному положению лица, заключившего сделку; заключение сделок сопряжено со злоупотреблением правом.

2.1. Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 02.03.2015 N Ф08-751/2015 по делу N А32-11077/2012 (см. также Определение Верховного Суда РФ от 11.06.2015 N 308-ЭС15-6068 по делу N А32-11077/2012, которым отказано в передаче для пересмотра судебных актов в порядке кассационного производства).

Исковые требования:

Признать договор залога (ипотеки) недействительным, признать недействительными договоры поручительства.

Решение суда:

Исковые требования удовлетворены.

Позиция суда:

Действия по заключению спорных сделок признаны как направленные исключительно на причинение вреда должнику и его кредиторам в виде увеличения кредиторской задолженности в нарушение интересов должника и кредиторов, то есть имеются признаки злоупотребления правом. Банк знал (должен был знать) о нецелевом расходовании кредитных средств, но при этом продолжал кредитование должника. Кроме того, при заключении спорных сделок было известно, что они не обеспечены чистыми активами должника, на протяжении значительного периода времени у должника имелся дефицит в оборотных денежных средствах.

Исковые требования:

Признать заключенные договоры, в т.ч. договор ипотеки, недействительными.

Решение суда:

Исковые требования удовлетворены частично, договор ипотеки признан недействительным.

Позиция суда:

Доступ к полной версии этого документа ограничен

Ознакомиться с документом вы можете, заказав бесплатную демонстрацию систем «Кодекс» и «Техэксперт» или купите этот документ прямо сейчас всего за 49 руб.

Суды по ипотеке

Споры, вытекающие из договора залога недвижимого имущества (ипотеки) многогранны, и разрешая конкретный спор, суды применяют не только нормы закона, непосредственно призванного регулировать правоотношения сторон ( закона N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), но и общие и специальные нормы части первой и второй Гражданского кодекса РФ, Земельного , Семейного , Жилищного кодексов Российской Федерации.

Очевидно, что большинство судебных споров, вытекающих из договора ипотеки связаны со взысканием задолженности по кредиту и обращением взыскания на заложенное имущество. Данные иски банков и владельцев закладной нередко являются поводом для должника заявить встречный иск о признании договора о залоге недвижимости недействительным или незаключенным. В качестве основания иска, как правило, указаны несогласованность в договоре ипотеки всех существенных условий (незаключенный договор) или несоответствие договора ипотеки закону (отсутствие согласия супруга на сделку по отчуждению. отсутствие согласия органов опеки и попечительства на совершение сделки с имуществом несовершеннолетнего, отсутствие прав на передаваемое в залог (ипотеку) имущество, передача в ипотеку здания или сооружения без одновременной ипотеки по тому же договору земельного участка, на котором расположено здание или сооружение, и т.д.)

Рассматриваются судами и иные дела по спорам, вытекающим из договора залога недвижимости (ипотеки).

Как, например отмечено в » Обобщении судебной практики по гражданско-правовым спорам, вытекающим из договора залога имущества , в том числе недвижимого имущества (ипотеки), рассмотренным за 2008 год и 1 полугодие 2009 года», проведенного Астраханским областным судом, «в основном категории рассмотренных дел представлены соответственно характеру заявленных исковых требований следующим образом:

  • о взыскании банковской задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество;
  • об оспаривании договора залога,
  • об изменений условий договора залога (ипотеки) в связи с разделом недвижимого имущества, являющегося предметом залога,
  • о прекращении ипотеки, в связи с исполнением обеспеченного обязательства».

Следует сказать, что в большинстве случаев в признании договора ипотеки недействительным или незаключенным суды отказывают, т.к. истец обычно ссылается на нарушения закона, которые суд либо таковыми не считает, либо считает нарушения несущественными и не влекущими желаемых для истца последствий.

Защита прав ипотечных заемщиков

Обладая большим опытом по урегулированию споров между кредитными организациями и заемщиками, мы готовы предложить свою юридическую помощь для защиты Ваших прав и законных интересов в спорах по ипотеке.

— Представление интересов заемщика в суде, по искам банков по ипотеке;

— Обжалование решения суда в вышестоящей инстанции;

— Составление заявления об отсрочки обращения взыскания на заложенное имущество и приостановление исполнительного производства;

— Составление иска (встречного иска) для перерасчета суммы долга и платежа в рублях по приемлемому курсу по валютной ипотеке;

— Составление искового заявления о признание задолженности по ипотеке погашенной, при оставлении банком, в рамках исполнительного производства, квартиры за собой;

— Сопровождение процедуры банкротства заемщика по ипотеке, в случае если заемщик не заинтересован в продолжении исполнения кредитного договора.

Юридическая консультация — БЕСПЛАТНО!

Звоните – 8 906 719 77 33!

Что делать если банк забирает ипотечную квартиру?

Случаи, когда банк подает иск в суд на обращение взыскание на заложенную по ипотеке квартиру очень часто случаются в судебной практике. Причиной может быть, как ненадлежащее поведение самого заемщика, так и недобросовестное поведение кредитора. В нашей практике был случай, когда банк долгое время не сообщал своему заемщику о наличие двух незначительных просрочек по внесению очередных платежей, а затем подал иск в суд по ипотеке, когда размер набежавшей неустойки в два раза превысил сумму основного долга. К сожалению, такие случае не редки, но к счастью у заемщика есть все возможности для того, чтобы снизить непомерные аппетиты кредитора.

В настоящее время суды исходят из того, что обращение взыскания на заложенную квартиру должно быть крайней мерой, когда становится очевидно, что заемщик не может или не намерен исполнять обязательства по кредитному договору. Поэтому, если банк подал иск и забирает заложенную квартиру, то это не всегда означает, что с квартирой придется попрощаться. В случае грамотного и всестороннего подхода к делу очень часто удается добиться, либо отсрочки на исполнение обязательства, в течении которого, заемщик может поправить свое финансовое положение, либо заключить мировое соглашение с банком на реальных и выполнимых условиях, либо вовсе добиться в суде отказа в обращении взыскания на заложенную квартиру, если суд признает, что в действиях банка имеется злоупотребление правом и направлены исключительно на завладение имуществом заемщика.

В рамках рассмотрения иска банка по ипотеке суде адвокатом могут быть предприняты действия, направленные на защиту прав и законных интересов ипотечного заемщика, а именно:

— Справедливую оценку заложенного по ипотеке имущества;

— Уменьшение размера требований по взысканию штрафных санкций за нарушения исполнения кредитного обязательства;

Читайте так же:  Как прикрепиться к роддому

— Отсрочки обращения взыскания на заложенную квартиру;

— Зачета встречных требований, например, при удержании банком незаконных комиссий и иных платежей и т.д.

Если банк забирает квартиру, то раздумывать над тем, стоит ли предпринимать активные действия и не навредит ли это моим отношениям с банком, уже поздно. В такой ситуации, необходимо предпринять все законные средства для защиты своих прав и законных интересов.

Во-первых, поскольку стоимость квартиры определялась на момент предоставления кредита, то вероятней всего, за время действия кредитного договора стоимость квартиры существенно выросла. Если это так, то необходимо ходатайствовать перед судом о проведении судебной экспертизы стоимости квартиры;

Видео (кликните для воспроизведения).

Во-вторых, если залогодателем является физическое лицо и имеются уважительные причины, то залогодатель вправе ходатайствовать перед судом об отсрочке обращения взыскания на квартиру сроком до 1 года. Уважительными причинами могут быть: существенное изменение обстоятельств из-за которых Вы в настоящее время не можете гасить кредит; отсутствие иного места для проживания Вас и Вашей семьи и т.д.;

В-третьих, если размер требований о взыскании неустоек, штрафов и пеней явно завышен и несоразмерен последствиям нарушения основного обязательства, то заемщик имеет право, а представитель заемщика обязан просить суд снизить размер неустоек до разумных пределов. В нашей практике имеются случаи, когда суд снижал размер неустоек с трех миллионов до ста тысяч, так что данной правовой нормой следует пользоваться.

Таким образом, своевременно и грамотно предпринятые юридические действия очень часто могут помочь разрешить проблему или, как минимум, дадут Вам необходимое время для поиска выхода из сложившийся ситуации.

Защита прав заемщиков по валютной ипотеке

В связи со значительным ростом курса доллара и евро многие заемщики, которые брали кредиты на приобретение жилья в валюте, уже не могут исправно вносить возросшие в разы платежи. Пока Правительство и Банк России раздумывают над тем, стоит ли помогать валютным заемщикам оказавшимся в таких сложных условиях, банки подают иски о взыскании всей суммы задолженности и обращении взыскания на квартиры. При этом, их очень мало волнует, что случится с семьями, которые проживают в заложенных банку квартирах.

Если банк подал иск об обращении взыскания на заложенную квартиру, Вы имеете право подать встречный иск, в котором можете просить признать условие о предоставлении кредита в валюте незаконным и ущемляющим Ваши права. О том, являются ли валютные кредиты законными или они все же должны быть выражены в национальной валюте существуют много мнений. Наше мнение заключается в том, что предоставление кредита в иностранной валюте по кредитному договору, стороной которого выступает потребитель, является незаконным и ущемляет его права.

В настоящее время правоприменительная практика по валютной ипотеке складывается преимущественно в пользу банков, поэтому гарантировать положительный результат мы не можем. Между тем, совершенно очевидно, что имеющиеся правовые нормы дают валютным ипотечникам право требовать перерасчета размера платежа в рублях и этой возможностью необходимо пользоваться.

Банкротство ипотечных заемщиков

С 01 октября 2015 года физические лица получили возможность признавать себя банкротами. Гражданин вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании себя банкротом, если размер задолженности превышает 500 тыс. рублей, а период просрочки составляет более 3-х месяцев.

[3]

Помимо гражданина с таким заявлением может обратиться конкурсный кредитор и уполномоченный орган (например ФНС России). После признания гражданина банкротом и завершения всех процедур, должник освобождается от дальнейшего погашения требований, за исключением требований по текущим платежам, о возмещении вреда жизни или здоровью, возмещении морального вреда, взыскании алиментов.

Таким образом, если размер задолженности значительно превышает стоимость заложенной квартиры, или имеются другие долги, погасить которые Вы не имеете возможности, то заемщику следует рассмотреть возможность признания себя банкротом. В результате процедуры банкротства банк лишается возможности получить с заемщика сумму задолженности в части превышающей стоимость заложенной недвижимости. Кроме того, при наличие других долгов ранней очередности, банк получает только 80 процентов от стоимости реализованной квартиры.

Поэтому, если исполнение обязательств по ипотечному кредиту на существующих условиях для Вас является невозможным и сумма долга превышает стоимость заложенной недвижимости, то процедура банкротства позволит Вам выйти из сложившейся ситуации без долгов.

Если же банк уже обратил взыскание на заложенное имущество и после реализации ипотечной квартиры Вы остались должны банку, то процедура банкротства ипотечного заемщика для Вас может оказаться единственным выходом из сложившейся ситуации.

Нами проведено уже значительное количество процедур банкротств физических лиц, в результате которых граждане были полностью освобождены от обязанности погашать существующую задолженность.

Судебная практика ипотеки — чего ждать заемщику?

Получая ипотечный кредит, каждый из заемщиков старается надеяться только на лучшее: его дохода будет достаточно, непредвиденные обстоятельства не возникнут и займ будет возвращен ровно в срок. Довольно редко, но жизнь вносит в определенные коррективы в жизнь и каждый из нас может столкнуться с тем, что долг существует, погашать его совершенно нечем, а банк приглашает вас в суд для дальнейших разбирательств.

Стоит отметить, что банки прибегают к судебной практике по ипотеке исключительно в крайнем случае и стараются уладить проблему, прежде всего путем переговоров. Если ваше положение сложилось так, что следующее место, где вы будете встречаться со своим кредитором будет не приятный офис, а зал судебного заседания, то не будет лишним получить общее представление от том, что вас там будет ждать.

Обращение в суд.

Итак, обращение в суд будет следовать обнаружения обстоятельств, позволяющие банку забрать квартиру, или другую заложенную вами недвижимость. Точнее говоря, предпринимать подобные действия он сможет после того, как письменно доведет до вас обращение с просьбой полностью вернуть долг, а вы не сможете ее выполнить. Как только данный факт будет зафиксирован, юристами банка будет подан иск о расторжении договора, а также о взыскании с вас задолженности.

В данном судебном иске по ипотеке будут подробно изложены все обстоятельства, которые привели к такой неприятной ситуации. Так, банком будет указано, что он заключил с вами кредитный договор, согласно которому он предоставил вам определенную сумму денежных средств для покупки жилья. Далее будет следовать подробное описание его условий в виде суммы ссуды, ее срока, процентной ставки и даты ежемесячных платежей. Также в иске внимание суда будет обращено на тот факт, что недвижимость, ставшая вашей собственностью, выступала в качестве залога. Конечно, юристы расскажут и о том, что кредитор исполнил свои обязательства в полном объеме, перечислив вам вышеуказанные денежные средства.

Читайте так же:  Исполнительный лист в казначейство

Затем банком будут приведены доказательства, свидетельствующие то, что вы не выполнили свои обязательства по договору, например, неоднократно нарушали сроки, до которых следовало внести ежемесячные платежи или их суммы. В качестве результата ваших бездействий будет указана общая сумма задолженности в виде просроченного основного долга, начисленных процентов и неоплаченной неустойки. Вполне вероятно, что кроме этих цифр в иск также будет включена компенсация государственной пошлины за принятие его к рассмотрению и другие сопутствующие расходы банка-кредитора.

Рассмотрение дела.

После того, как все формальности будут соблюдены (вас пригласят в суд, дадут возможность подготовить контраргументы и т.д.) начнется непосредственное заседание. Предположим, что вы не будете оспаривать действительность кредитного договора и факт получения денежных средств. В этом случае после рассмотрения материалов дела судом по ипотеке будет официально установлено, что вы нарушили сроки внесения платежей, в результате чего и образовалась общая задолженность перед банком. Далее суд подтвердит законность права кредитора обратить взыскание на залог, установит итоговую сумму, подлежащую компенсации, а также начальную продажную цену, по которой он будет реализовываться на публичных торгах, дату их начала и срок, в течение которого вы будете должны освободить жилье.

Стоит отметить, что приведенный выше пример судебного дела по ипотеке является сугубо теоретическим, поскольку в действительности в процессе разбирательства возникает множество разногласий между кредитором и заемщиком. В качестве примера приведем те из них, которые встречаются наиболее часто:

Требования Закон об потеке и Конституции. Здесь в качестве предмета спора выступает положение статьи 40, согласно которой каждый из нас имеет право на жилище. Соответственно заемщики полагают, что обращение взыскание на его недвижимость идет в разрез с данным правом, а, следовательно, его можно оспорить. К сожалению, лиц, которые избрали подобную стратегию защиты, стоит огорчить, поскольку Конституционный суд неоднократно рассматривал подобные жалобы, но решение всегда было одинаковым: требования кредитора правомерны, если ссуда была выдана на приобретение недвижимости.

Несогласие с продажной ценой. Бывает так, что вы согласны с банком, но не разделяете его точку зрения касательно цены, по которой он будет осуществлять реализацию вашей бывшей недвижимости. Как показывают судебные решения по ипотеке, в подобных ситуациях суд исходит исходя из документов, которые находятся в его распоряжении, например, отчетом независимого оценщика для целей экспертизы. По этой причине свое несогласие стоит заблаговременно подтверждать отчетами другой оценочной компании, либо другими объективными доказательствами – пока их не будет среди материалов дела, суд будет занимать позицию кредитора. Также не стоит удивляться тому, что продажная цена будет на 20% ниже той, что фигурирует в отчете об оценке – таковы требования закона.

Желание заемщика получить отсрочку. Существующее законодательство в области ипотечного кредитования не исключает возможности предоставления отсрочки сроком до 1 года при наличии, но ваши доводы должны быть убедительны. Кроме того, обязательно должны быть зафиксированы: факт того, что вы погашал ссуду по мере своих возможностей, существуют объективные причины ее вернуть. Для понимания приведем два примера:

Пример 1: Вы скрывались от банка, дело дошло до суда, вы перепугались и обещаете кредитору вернуть займ в течение одного года. Даже если вы подтвердите такую возможность, суд скорее всего вам откажет, сославшись на факт вашей недобросовестности в прошлом.

Пример 2: Вы погашали кредит, но суммами гораздо меньше, чем установлено договором, при этом ваш работодатель официально подтвердил намерение оказать вам финансовую помощь. В данной ситуации, вероятно, суд будет на вашей стороне.

Завышенная неустойка. Довольно редко, но бывает так, что суд пользуется правом снизить размер неустойки, рассчитанной банком. Если такого не произошло, но вы не согласны, то можно попытаться ее оспорить, но вероятность вашего успеха минимальна.

В заключении стоит отметить, что, несмотря на кажущуюся простоту, судебная практика по ипотеке представляет собой сложный процесс, который часто сопровождается апелляциями, кассациями, а в отдельных случаях обращениями в Конституционный суд. По этой причине исход вашего дела будет зависеть исключительно от мастерства адвоката, представляющего ваши интересы.

Как сохранить ипотечную квартиру, если банк уже обратился в суд

Адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU

Как мы все знаем, статья 446 ГПК РФ категорически запрещает обращать взыскание на единственное жильё должника. Однако при этом она делает одно немаловажное исключение. И это исключение — ипотека. Суды обращают взыскание на такое жилье без особых раздумий. Тем более что для закона об ипотеке нет никакой разницы между единственным и не единственным жильем. И неправильно думать, что подобное положение вещей свойственно только России. Это как раз мировая практика. В той же Западной Европе и США кредиторы и суды, не церемонясь, выбрасывают на улицу семьи, нисколько не заботясь о том, где они будут жить.

Но сегодня я хочу поговорить не о правовом характере ипотеки, а о проблемах предоставления рассрочки исполнения судебного решения по ипотечным делам.

[1]

Законодательство позволяет должнику при наличии обстоятельств, затрудняющих исполнение решения, поставить перед судом вопрос о предоставлении отсрочки и рассрочки (статья 434 ГПК РФ). В свою очередь суд, «исходя из имущественного положения сторон или других обстоятельств, вправе отсрочить или рассрочить исполнение решения суда, изменить способ и порядок его исполнения (статья 203 ГПК РФ).

Оставим в стороне отсрочку исполнения судебного решения. Нас интересует только рассрочка. Как правило, судья предоставляет её при тяжелом финансовом положении должника, болезни, потери дохода, наличии на иждивении несовершеннолетних детей и так далее. Однако, как только дело касается взыскания долга по ипотеке и обращения взыскания на квартиру, то эти обстоятельства почти не принимаются во внимание. Отказывая в предоставлении рассрочки, судьи стандартно указывают, что «основания для рассрочки исполнения решения суда должны носить действительно исключительный характер, возникать при серьезных препятствиях к совершению исполнительных действий» (апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда по делу № 33 — 4202/2015 от 30.06.2015 года). При этом тяжелое материальное положение должника, а также «наличие у заявителя несовершеннолетних детей. само по себе не может являться основанием для удовлетворения заявленных требований о рассрочке исполнения судебного акта (апелляционное определение Кемеровского областного суда по делу № 33-7349/2015 от 30.06.2015 года).

Читайте так же:  Правила получения профессиональных налоговых вычетов

Действительно, а как тяжелое финансовое положение, наличие несовершеннолетних детей или потеря работы могут воспрепятствовать единовременному исполнению судебного акта об обращении взыскания на ипотечную квартиру? Да никак. Закон не просто позволяет, но и в какой-то мере обязывает судью обратить взыскание на ипотечную квартиру, при наличии указанных в этом же законе обстоятельств (статья 54.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости) № 102-ФЗ от 16.07.1998 года).

В связи с этим встаёт вопрос: какие аргументы должна привести семья с несовершеннолетними детьми, чтобы добиться рассрочки и не допустить изъятия и продажи жилья с торгов? Иными словами, какое обстоятельство позволит превратить судебный акт об обращении взыскания на квартиру в решение о ежемесячной выплате задолженности в соответствии с графиком платежей? И пусть эти платежи будут большими, но это платежи, а не изъятие. А там можно что-нибудь и придумать.

На мой взгляд, в этом случае следует всё-таки исходить из соблюдения прав несовершеннолетних. Именно на них и надо акцентировать внимание суда. Так, в соответствии со статьей 27 Конвенции о правах ребёнка (одобрена Генеральной Ассамблеей ООН 20.11.1989 года. Вступила в силу для СССР 15.09.1990 года) «родитель(и) или другие лица, воспитывающие ребенка, несут основную ответственность за обеспечение в пределах своих способностей и финансовых возможностей условий жизни, необходимых для развития ребенка». При этом под «условиями жизни, необходимыми для развития ребенка», понимается, в том числе, и обеспечение его жилищем. А согласно ч. 1 ст. 38 Конституции РФ «семья находится под защитой государства».

Поэтому, составляя заявление о рассрочке, я рекомендую указывать, что при единовременном исполнении решения суда семья обязательно распадется. Дополнительно можно отметить, что родители будут вынуждены на какое-то время прекратить совместное проживание и разъехаться по разным местам жительства. Например, часть семьи переедет к родственникам, находящимся в стесненных жилищных условиях, а другая — будет искать съемную квартиру и так далее и тому подобное.

Далее следует обратиться к непосредственному соблюдению прав ребенка на семью. В соответствии с ч. 2 ст. 54 СК РФ «каждый ребенок имеет право жить и воспитываться в семье. право знать своих родителей, право на их заботу, право на совместное с ними проживание. ». Однако при раздельном проживании, естественно, будет нарушено право детей на совместное проживание. Родители в силу сложившихся обстоятельств не смогут его обеспечить. Кроме того, будет затруднено право детей на общение с родителями и друг с другом.

Можно затронуть и статью 40 Конституции РФ. Она гласит, что «каждый имеет право на жилище». Однако несовершеннолетние дети будут его лишены. Доходы должников (раз они довели дело до суда) не позволят им приобрести другое жилье, единовременно заплатив за него требуемую сумму. В то же время они не смогут получить и новый ипотечный кредит. Ведь банки не выдают ипотечные займы лицам, в отношении которых имеется решение суда о взыскании задолженности по кредиту и обращении взыскания на квартиру. Следовательно, должники фактически лишатся возможности приобрести когда-либо собственное жилье и исполнить свои обязательства по обеспечению своих детей жилищем.

Все вышеизложенное ярко свидетельствует о том, что наличие прав у несовершеннолетних детей на жильё для постоянного проживания производно от обязанности их родителей по обеспечению детей жильем.

Однако даже этого будет маловато для рассрочки. Еще нужно доказать, что должники смогут вносить платежи для исполнения судебного решения. Здесь следует собрать документы, подтверждающие, что доходы заявителей возросли: должники нашли работу, у них появились источники дохода и так далее. При этом я не рекомендую «козырять» тем, что семья попала в тяжелую финансовую ситуацию. Суд решит, что должники не смогут погасить задолженность, и, чтобы не «затягивать» мучения, откажет в рассрочке, оставив в силе обращение взыскания на квартиру и продажу ее с торгов.

Хочу также предупредить, что заявитель не должен просить рассрочку на срок, который оставался (или даже больше его) до окончания кредитного договора на момент вынесения судом решения. Суд и истец могут оценить такую попытку как рефинансирование ипотеки. В результате последует отказ в удовлетворении заявления. Поэтому период рассрочки должен быть гораздо меньше срока кредитного договора. Хотя бы в три раза. Конечно, это сделает ежемесячные платежи неподъемными, но что делать? Лучше уж платить так, чем вообще лишиться квартиры без надежды когда-либо купить новую.

Ну и наконец, отказывая в предоставлении рассрочки, суды стандартно указывают, что должники не представили «доказательств того, что квартира является единственным жилым помещением членов семьи заемщика». А отсюда вывод: к заявлению необходимо прикладывать ещё и документы, подтверждающие, что квартира является единственным жильем. Их можно заказать в Росреестре (информация о зарегистрированных правах или отсутствии таковых) и в паспортном столе.

Заканчивая заявление, следует указать, что предоставление рассрочки исполнения решения суда будет отвечать интересам всех участников спорных правоотношений. Это даст возможность ответчикам исполнить взятые на себя кредитные обязательства, сохранив при этом жильё несовершеннолетним детям. А испрашиваемый срок рассрочки будет гораздо меньше сроков исполнения кредитных обязательств, первоначально определенных сторонами при заключении договора, что позволит банку получить обратно свои кредитные средства и проценты по ним.

***

Я, конечно, не гарантирую, что перечисленные доводы приведут к предоставлению рассрочки. Тем более, что судьи все оценивают по «внутреннему убеждению», а на каждый аргумент можно привести свой контраргумент. Например, Конвенции о правах ребенка легко противопоставить Конвенцию о защите прав человека и основных свобод от 1950 года, которая вводит принцип разумного срока исполнения судебных актов. Так, что при желании можно долго «бросаться» статьями, законами и конвенциями. Ситуации это не изменит. Здесь нужно, чтобы ВC РФ конкретно указал, какие именно обстоятельства может принять во внимание судья, чтобы предоставить рассрочку исполнения судебного акта и не обращать взыскание на ипотечное жильё.

Статья написана специально для портала www.irn.ru аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
Автор – адвокат, руководитель Юридического центра адвоката Олега Сухова, президент «Гильдии Юристов Рынка Недвижимости». Точка зрения автора статьи не обязательно совпадает с позицией редакции

Читайте так же:  Оформление наследства в казахстане

Подпишитесь на ежедневную рассылку IRN.RU

Новости рынка недвижимости, дайджест прессы, аналитические обзоры, прогнозы, комментарии экспертов, индексы цен и другая полезная информация о недвижимости каждое утро в Вашем почтовом ящике

Суд не дал банку отобрать квартиру у ипотечного должника

Белгородский областной суд отклонил иск банка о реализации ипотечной квартиры заёмщика, несколько месяцев не платившего по кредиту. Несмотря на законные требования кредитора о расторжении договора и досрочном погашении займа должником, суд принял сторону ответчика. Подробности резонансного дела — в материале экономического обозревателя «Вестей ФМ» Павла Анисимова.

В феврале 2008 года житель Белгорода Руслан Цоцорин взял кредит в одном из госбанков на покупку квартиры. Условия ипотечного займа были стандартными для того времени: 2 с половиной миллиона рублей на 30 лет под 12% годовых. Супруга заёмщика стала поручителем. В качестве залога оформили купленную семьей квартиру. 7 лет к Руслану не было никаких претензий: он каждый месяц исправно перечислял банку платежи. Но в феврале прошлого года заёмщик остался без зарплаты, рассказывает адвокат Сергей Пащенко, который защищал Руслана в суде:

«У него была оптово-розничная организация, которая занималась купле-продажей овощей. Из-за санкций они потеряли часть поставщиков. Сразу эти контакты не удалось восстановить, и он попал в затруднительную финансовую ситуацию».

Сложный для Руслана период длился полгода. Всё это время банк начислял штрафы и пени. А после пошёл в суд с требованием расторгнуть кредитный договор и отобрать за долги заложенную квартиру, продолжает Сергей Пащенко:

«Когда ВТБ обратился с иском в суд, у него получилась неуплата в районе 180 тысяч рублей. Также они просили сразу взыскать пеню — 13 тысяч рублей. Он эти деньги заплатил, то есть вышел на график, который был определён между ним и банком. И тем самым он ликвидировал задолженность».

Районный суд оставил квартиру Руслану. Судья учёл не только возобновление платежей, но и небольшую сумму просрочки по сравнению с прошлыми и будущими выплатами: за 7 лет банк получил от заёмщика несколько миллионов, начисленных в качестве процента по ипотеке.

Банк подал апелляцию в Белгородский областной суд. Для кредитной организации продажа квартиры и расторжение договора выгоднее, чем дальнейший возврат кредита в течение долгих лет. Но и в облсуде встали на сторону Руслана. Судебная коллегия отметила: да, по закону кредитор может потребовать выплаты всей оставшейся суммы займа вместе с процентами, если должник перестал платить. Но когда заёмщик нарушает условия договора по уважительным причинам, суд может отказать банку в досрочном взыскании. Комментирует адвокат столичной коллегии адвокатов «Принципиальная позиция» Сергей Кузнецов:

«Решение суда должно быть ещё и справедливым. То есть оно должно не только отстаивать интересы банка, но и в какой-то мере отстаивать интересы другой стороны. Суд в данном деле посчитал, что справедливым будет, если предоставить возможность должнику также выплачивать всё это и оставаться в своей квартире».

При этом права банка не нарушаются, отмечают юристы. Ведь это не мешает представителям кредитной организации обратиться с таким же иском, если должник вновь перестанет платить.

Популярное

Плата за воздух: как салоны связи разводят клиентов

Телефоны в рассрочку – по двойной цене. Салоны связи все чаще попадаются на том, что торгуют навязанными услугами. Если клиент желает купить более или менее дорогой гаджет, то ему почти всегда включают в чек скрытые и явные доплаты. Самые бесполезные и дорогие из них – это кредиты, страховки и платные консультации. В сумме жертва платит за покупку в 1,5-2 раза больше, чем стоит аппарат.

Плата за воздух: как салоны связи разводят клиентов

Телефоны в рассрочку – по двойной цене. Салоны связи все чаще попадаются на том, что торгуют навязанными услугами. Если клиент желает купить более или менее дорогой гаджет, то ему почти всегда включают в чек скрытые и явные доплаты. Самые бесполезные и дорогие из них – это кредиты, страховки и платные консультации. В сумме жертва платит за покупку в 1,5-2 раза больше, чем стоит аппарат.

Кредиты хотят выдавать с оглядкой на родственников

Получить кредит станет сложнее. Российские банки планируют оценивать заёмщиков по тому, как платят по кредитам их родственники. Считается, что эта методика может быть полезной при оценке клиентов, которые впервые берут крупный заём.

Должникам продадут их же долги за бесценок

Минэкономики подготовило поправки, которые разрешают гражданам приобретать свои просроченные кредиты по тем же тарифам, по которым их берут коллекторы. Причем кредиторы будут обязаны предложить заемщикам такую опцию.

Верните деньги самим себе: о новой уловке псевдоадвокатов

Ищите ваши денежки. Разнообразные юридические фирмы предлагают свою помощь в решении многих финансовых вопросов. Одна из популярных их услуг – возврат платежей за страховки, которые оформляются при получении кредита. Суммы в итоге выходят немалые – десятки тысяч рублей. Но часто получается так, что платные помощники, фактически, присваивают их себе.

Кредитные терминалы: получи заём вместе с проблемами

В России появились кредитные терминалы. Эти устройства выдают «короткие займы» по паспорту и отпечатку пальца. Клиенту не приходится отвечать на вопросы о своем доходе и подписывать какие-либо бумаги.

«Пусть живут и платят»: Верховный суд встал на сторону ипотечных должников

Видео (кликните для воспроизведения).

Просрочка по ипотеке – еще не повод забрать квартиру. Верховный суд встал на сторону жильцов, которые не справились с платежами по кредиту. Их жилье запретили выставлять на торги. По закону у кредитора нет оснований для выселения людей из заложенной квартиры, если сумма оставшегося долга незначительна или просрочка составляет не более 3 месяцев подряд.

Источники


  1. Гусов, К.Н. Комментарий к трудовому кодексу Российской федерации (вводный); М.: ВИТРЭМ, 2013. — 240 c.

  2. Чашин, А. Н. Лишение водительских прав. Как автовладельцу выиграть судебный процесс / А.Н. Чашин. — М.: Дело и сервис, 2017. — 969 c.

  3. Червонюк, В. И. Теория государства и права / В.И. Червонюк. — М.: ИНФРА-М, 2007. — 704 c.
Суды по ипотеке
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here