Земельный участок без торгов

Самое важное в статье на тему: "Земельный участок без торгов" с профессиональными пояснениями. Если в процессе прочтения возникли вопросы, то можно обратиться к дежурному юристу.

Цена продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности

Ценообразованию в сфере продажи земли муниципальной и госсобственности посвящена ст. 555 ГК РФ.

Определение цены продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности

Заключение и исполнение договоров регламентировано Гражданским кодексом РФ. Это в полной мере касается сделок, опосредствующих предоставление публичных земель в собственность частных лиц (граждан, иностранцев, коммерческих организаций).

На договора купли-продажи, предметом которых являются земли муниципальной и госсобственности, распространяются предписания гл. 30 ГК РФ «Продажа недвижимости». Ценообразованию в этой сфере посвящена ст. 555 ГК РФ.

Ниже приведены ее основные положения:

  • Цена – существенное условие договора о продаже недвижимости. Если данное условие сделкой не установлено, она считается незаключенной. Здесь законодатель отступил от общего правила ст. 424 ГК РФ, когда в возмездном договоре цена предмета договора не оговорена, его исполнение оплачивается согласно общепринятым ценам на аналогичные товары и услуги.
  • Цена недвижимости может устанавливаться за единицу площади. В этом случае итоговая стоимость объекта продажи определяется исходя из фактической площади отчуждаемого объекта.
  • Если в договоре купли-продажи здания о земельном участке не упоминается, действуют следующие презумпции. Вместе со зданием покупателю причитается часть участка, которая нужна для его обслуживания. Цена недвижимости включает цену соответствующей площади участка.

Ценообразование при отчуждении земель: общее правило

Чтобы наглядно продемонстрировать особенности отчуждения земель, находящихся в муниципальной или госсобственности, важно уяснить общее правило.

Частный собственник вправе продать свое имущество по цене, определенной по согласованию с покупателем.

Специальных запретов в отношении сделок, предметом которых выступает земельный участок, не предусмотрено. Гражданин вправе продать принадлежащий ему участок за смехотворно низкую цену.

Однако на практике таких ситуаций не возникает по изложенным ниже причинам:

  • Согласно п. 17.1 ст. 217 Налогового кодекса России постоянные жители РФ (резиденты) освобождены от уплаты НДФЛ с продажи участков, находящихся в их собственности более трех лет.
  • Покупка участка за мизерную цену рискована для покупателя: велика вероятность признания сделки недействительной (кабальной, совершенной вследствие ошибки или стечения сложных жизненных обстоятельств продавца и подобного).
  • Возникнут сложности с регистрацией договора в ЕГРП. И это несмотря на то, что госпошлина за такую регистрацию взыскивается в «твердой» сумме независимо от продажной цены и рыночной стоимости участка.

Не запрещая частным владельцам продавать принадлежащие им земли ниже кадастровой стоимости, законодатель предусмотрел механизм предотвращения налоговой оптимизации.

Как бы ни занижалась продажная стоимость участка, НДФЛ не может быть меньшим, чем производное:

  • налоговой ставки (применительно к резидентам – 13%);
  • кадастровой стоимости предмета договора по состоянию на 1 января года, в котором зарегистрирована продажа;
  • понижающего коэффициента, равного 0,7.

Описанное правило оговорено п. 5 ст. 217.1 НК РФ и применяется к физическим лицам. Аналогичные принципы налогообложения установлены в отношении организаций. В последнем случае продажная цена участка является предметом внимания не только налоговых органов, но и соучредителей или акционеров компании.

Особенности ценообразования при отчуждении земель, находящихся в муниципальной или госсобственности

Ст. 129 ГК РФ содержит отсылочную норму следующего содержания: обособленные природные объекты отчуждаются с учетом правил, оговоренных отраслевым законодательством. В рамках Земельного кодекса России выкуп участков у публичных образований урегулирован гл. V.1 «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности».

Очевидно, что «предоставление» – это административное действие. Кроме продажи как таковой, названная глава ЗК РФ регламентирует также условия и порядок аренды, безвозмездного пользования публичными землями.

Примечательно, что одни и те же земли могут передаваться заинтересованным лицам за плату либо бесплатно. Российские граждане во многих случаях вправе претендовать на безвозмездное получение участков (приватизация). При этом иностранцам доступен лишь платный выкуп земель (ст. 39.4 ЗК РФ).

Правовой статус публичных образований имеет двойственный характер. Муниципалитеты, субъекты РФ и государство:

  • в административных правоотношениях наделены властными полномочиями, довлеют над частными лицами;
  • в гражданских правоотношениях уравнены в правах и обязательствах с ними.

Публичные образования не обладают той полнотой свободы договора, которая гарантирована гражданам и организациям в ст. 421 ГК РФ. При установлении цены и других условий продажи публичных земель чиновники муниципалитетов и органов госвласти ограничены предписаниями законов и подзаконных актов.

Порядок определения цены продажи участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности

Существует два варианта определения продажной стоимости участка, находящегося в собственности государства или территориальной общины:

  • по результатам аукциона;
  • во внеконкурсном порядке.

По общему правилу (ст. 39.4 ЗК РФ) публичное образование выбирает контрагента для заключения договора в результате открытых торгов. Такой порядок одновременно обеспечивает:

[1]

  • равный доступ к покупке публичных земель для всех заинтересованных лиц;
  • прозрачность действий субъекта властных полномочий;
  • объективность критериев выбора будущего покупателя;
  • максимализацию поступлений в бюджет соответствующего уровня.

Примечательно, что конкурсы при продаже публичных земель в России не практикуются. Главный недостаток подобной процедуры – неизбежный субъективизм при выборе контрагента.

Определение цены по результатам аукциона

В России аукцион признается разновидностью торгов наряду с конкурсом (п.4 ст.447 ГК РФ). Правила определения продажной стоимости участка публичной собственности по результатам аукциона определены:

  • общими нормами: ст.447, ст. 448 ГК РФ;
  • специальной нормой: ст. 39.4 ЗК РФ.

Начальная стоимость публичных земель на аукционе определяется по результатам их оценки. Эта сумма становится продажной стоимостью в двух случаях:

  • если организатору аукциона подана единственная заявка об участии в аукционе по отчуждению участка;
  • если по результатам рассмотрения нескольких заявок об участии в аукционе, к торгам допущено только одно лицо.

Если участниками аукциона стали несколько граждан и/или организаций, они торгуются. Считается, что известную заранее начальную стоимость земель готов уплатить любой из участников. Каждое последующее предложение требует подтверждения согласия.

Существует такое понятие как «шаг». К примеру, при начальной стоимости в 150 тыс. руб. и шаге +5 тыс. руб., ценовые предложения будут: 150 тыс. руб., 155 тыс. руб., 160 тыс. руб. Иными словами, участник лишен возможности предложить выкупную цену в пределах одного шага, например, 153 и 157 тыс. руб. В отношении электронных аукционов это правило обеспечивается посредством программного обеспечения.

Результат аукциона связывает не только продавца, но и покупателя. Негативные последствия имущественного характера наступают для:

  • единственного участника торгов, отказавшегося или уклонившегося от заключения договора купли-продажи участка по начальной стоимости;
  • лица, выигравшего аукцион, отказавшегося или уклонившегося от заключения такого договора по предложенной им максимальной цене.
Читайте так же:  Работа для пенсионерок в спб на неполный рабочий день

Такое лицо лишается задатка. Следует учесть, что задаток обычно составляет до 10% стоимости участка и вносится заинтересованным лицом в качестве гарантийного платежа на счет, указанный организатором торгов. По окончанию аукциона всем, кто торги не выиграл, внесенные ими задатки возвращаются.

Начальная цена предмета аукциона участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности

Во всех случаях продажи недвижимости, принадлежащей публичным образованиям, ее оценка признается обязательной (ст. 8 Федерального закона РФ № 135 «Об оценочной деятельности в РФ»).

Оценка проводится специальным учреждением, правила выбора которого определяются Федеральным законом РФ № 94 «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд». Проще говоря, проведение оценки поручается лицензированной организации, готовой выполнять оценочные работы для муниципального или госзаказчика по минимальной цене.

Оценочная стоимость становится:

  • начальной при проведении аукциона;
  • продажной на случай, если проведение аукциона не предусмотрено либо к участию в нем допущено только одно лицо.

Определение цены участка без проведения торгов

Случаи реализации публичных земель без проведения аукциона оговорены ст. 39.3 ЗК РФ. Они могут быть обусловлены:

  • наличием юридической связи заинтересованного лица с выкупаемым участком, например, если земля, используемая для обслуживания недвижимости, принадлежащей покупателю, ранее находилась у него в пользовании;
  • речь идет о преобразовании участков, предоставленных для садоводства, огородничества, дачного хозяйства, сельскохозяйственной деятельности;
  • специальными правилами, действующими в отношении Дальневосточного федерального округа РФ.

Правила ценообразования на случай реализации участков публичной собственности вне торгов установлены федеральным и региональным законодательством соответствующего уровня, а также нормативными актами местного самоуправления.

Среди прочего действует Постановление Правительства РФ №316 «Об утверждении Правил проведения госкадастровой оценки земель».

Свобода нормотворчества региональных властей и муниципалитетов касательно ценообразования на принадлежащие им участки существенно ограничена. Согласно п. 3 ст. 39.4 ЗК РФ, цена таких участков при реализации вне торгов не может быть выше кадастровой стоимости.

Можно утверждать, что кадастровая стоимость имеет принципиальное значение во всех случаях ценообразования в отношении участков, находящихся в публичной собственности. По общему правилу установление цены продажи земельного участка ниже его кадастровой стоимости невозможно.

В отношении коммерчески привлекательных участков, пользующихся большим спросом, по результатам аукциона иногда формируется продажная стоимость, кратно превышающая кадастровую.

Вопрос-ответ

Бесплатная онлайн юридическая консультация по всем правовым вопросам

Цена участка сельхозназначения

По какой максимальной цене государство на практике готово купить землю сельхозназначения

Для конкретного типа эксплуатации земель осуществляется и своя расценка с удельным показателем (населенные пункты, сельхозназначения, промышленность и т.д.). По окончанию прибретенные факты записываются в официальном акте и вносятся в систему контроля.

Кадастровый номериндивидуальный номер, который присваивается объекту при осуществлении общегосударственного оценивания. Состоит из четырех групп цифр:

  • первая – определяет кадастровый округ;
  • вторая – район;
  • третья – квартал;
  • четвертая – номер участка.

Процесс присвоения номера:

  1. Встать на кадастровый учет.
  2. Написать обращение в территориальный кадастр о присвоении номера.
  3. Собрать документацию на паспорт объекта.
  4. Межевой план.
  5. Если земля в селе, то справка из поселковой администрации о месторасположении объекта.

Обращение и документация подаются в кадастровый орган. По рассмотрении документации, объект ставится на учет, выдается кадастровый паспорт, в котором и будет прописан персональный номер. Так как продать землю государству по кадастровой стоимости – процесс достаточно сложный, то потребуется немало времени для его реализации.

Как продать землю государству по кадастровой стоимости?

Продать земельный участок государству по кадастровой стоимости можно, если оно заинтересовано в такой покупке. Однако, как показывает практика, государство не стремится покупать землю. Но если вам посчастливилось вызвать интерес своим участком у госорганов, то встает закономерный вопрос: как продать участок по кадастровой стоимости государству? Процедура продажи с участием государства будет несколько иной.

Так, вначале вы уведомляете местный орган о своем намерении. Это могут быть поселковый совет, горисполком, то есть орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка. Для продажи земли государству по кадастровой стоимости в самом оповещении надобно указать именно запрашиваемую сумму. Когда государство даст согласие, можете приступать к сбору необходимой документации. Нужно подготовить:

  1. Документ, удостоверяющий личность.
  2. Выписку из реестра об участке.
  3. Бумаги, подтверждающие прерогативы продавца на землю.
  4. Договор купли-продажи.
  5. Чек об оплате госпошлины.

В договоре указывают следующую информацию:

  • датировку, место и число экземпляров;
  • сведения о сторонах (физлицо обозначает свои паспортные данные, органы местной власти – название структурного подразделения);
  • описание предмета;
  • права и обязанности сторон;
  • стоимость и порядок расчета;
  • момент вступления соглашения в силу;
  • подписи участников.

Продажа участков из государственных или муниципальных земель на торгах и без проведения торгов

Законом предусмотрена продажа публичных земель на торгах.

Земельные участки, числимые в ведомстве государства или муниципалитета, могут быть предоставлены в частную собственность юридическим и физическим лицам посредством продажи надела, что регламентировано ст. 30 ЗК РФ.

При этом законодатель предусмотрел целый перечень основополагающих условий, которые должны быть соблюдены во время сделки между сторонами правоотношений.

Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах в форме аукциона

Возможность осуществления продажи земельных наделов, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах, проходящих в виде аукциона, регламентирована статьей 39.3 ЗК РФ. Многие практикующие юристы уделяют данному вопросу повышенное внимание, так как именно в рамках данного правового поля возникают многочисленные коллизии, обуславливающие невозможность приобретения участником аукциона земельного участка, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Торги, проводимые органами государственной власти, должны проходить в точном соответствии с законодательными актами РФ. В большинстве случаев продажа государственной или муниципальной собственности в виде земельного участка проходит в форме аукциона.

Аукционы могут быть:

Основанием для данной классификации является подача ценового предложения о покупке тех или иных земельных наделов, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Устанавливает данный регламент проведения аукциона собственник продаваемого участка.

Правила проведения торгов по продаже земельных участков

Ключевые правила воплощения в жизнь торгов, которые направлены на продажу земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, были четко регламентированы в Постановлении Правительства РФ под № 808. Однако данный нормативно-правовой акт утратил свою силу в 2015 году.

Но, несмотря на это, правила проведения публичных торгов остались практически неизменными. Таким образом, основополагающие правила торгов по осуществлению сделки купли-продажи земельных участков, находящихся в государственной ил муниципальной собственности, включают следующие пункты:

  • допускаются до торгов все без исключения участники (как физлица, так и юрлица, зарегистрированные в РФ), которые успели вовремя подать заявки для рассмотрения их компетентными органами;
  • участником аукциона может стать исключительно гражданин РФ, который представил все необходимые документы для совершения сделки купли-продажи, если иное не предусмотрено международными нормативно-правовыми актами;
  • правила проведения торгов обязывают каждого участника вносить в четко обозначенный срок финансовый задаток, который подтверждает платежеспособность субъекта правоотношений.
Читайте так же:  Как часто можно менять негосударственный пенсионный фонд

Для рассмотрения кандидатуры в качестве участника торгов не принимаются заявки, которые поступили после окончания срока их принятия, либо если не соблюдена сама процедура ее подачи. В данном случае речь идет о непредставлении необходимого пакета документов или подачи заявки от категории граждан, которые не имеют законных оснований участвовать в проведении аукциона по вопросу купли-продажи определенной земельной территории.

Порядок продажи земельных участков муниципальной собственности. Продажа муниципальных земельных участков с аукциона

В целом порядок совершения сделок купли-продажи земельных участков муниципальной или же государственной собственности ничем не отличается друг от друга. Единственным нюансом в этом случае выступает сам собственник земельного надела. Иными словами, выставлять на торги государственную землю не имеет право ни один муниципалитет.

Если будет зафиксировано подобное законодательное нарушение, то признание торгов легитимными не имеет места быть.

Порядок проведения аукциона по продаже земельных участков (в том числе и лесных территорий) освящен в ст. 39.11 — 39.13 ЗК РФ.

Правила подразумевают соблюдение определенной очередности действий со стороны уполномоченных на это госорганов или органов местного самоуправления:

Информация об аукционах по продаже земельных участков

Порядок проведения аукционов о продаже земельных наделов (лесных, под садоводство или строительство сооружений) подразумевает, что информация о торгах будет официально опубликована на порталах государственных органов. Это позволит всем участникам подать своевременные заявки на включение их в список претендентов на заключение договора о купли-продажи территорий, находящихся в собственности госорганов или муниципалитета.

При торгах муниципальной собственностью информация через Интернет публикуется на официальном портале жилищного комитета того или иного города.

Протокол о проведении аукциона содержит исчерпывающие сведения как о самом лоте (в том числе о лесных, коммерческих наделах, землях под строительство и др.), так и месте проведения торгов, какую залоговую сумму участникам следует внести, минимальную стоимость земельного участка и другое. Объявления также распространяются через Интернет или же посредством официальных рассылок по госкомитетам, которые имеют отношение к данному вопросу.

Участники аукциона по продаже земельных участков

Участие в аукционе по продаже земельного участка (даже на территории лесных массивов) могут принимать разные категории граждан, в том числе:

  • физические лица, которые подали своевременные заявки для рассмотрения своей кандидатуры;
  • юридические лица;
  • крестьянские (фермерские) хозяйства.

Законодатель предусмотрел и определенные ограничения в вопросе участия в торгах. Не имеют права принимать участие в торгах:

  • иностранные подданные или же иностранные юридические лица, в процессе проверки которых уполномоченным представителям удалось выяснить, что более 50% уставного капитала компании принадлежит иностранным гражданам, а не российским акционерам;
  • лица, которые не соблюли законодательный порядок, в том числе представили неполный пакет документов;
  • субъекты, которые не имеют управомочивающего контракта на осуществление подобных действий;
  • лица, которые для рассмотрения своей кандидатуры не представили сведения о внесении на счет залога.

Итоги аукциона по продаже земельных участков

Итоги и окончательные результаты проведенных торгов вносятся в постановление. Оформляется протокол в соответствии с законодательными правилами.

Один протокол выдается на руки участнику, с которым заключается договор о сделке. Другой протокол остается у субъекта правоотношений, который проводил торги.

Протокол аукциона должен содержать полную информацию:

[3]

  • о регистрационном номере лота, выставленного на торги (неважно будут это сведения о лесных, огородоводческих и садоводческих наделах);
  • об иных параметрах, которые касаются государственной регистрации земельного участка;
  • о предложениях, поступивших со стороны участников торгов по поводу лесных территорий или иных наделов;
  • об имени или наименовании организации, которые явились победителями аукциона с возможностью подписи контракта ли договора;
  • об окончательной цене участка, которую фиксирует договор с победителем;
  • о сроке уплаты полной стоимости надела, в том случае если предоставление лесных, сельскохозяйственных и иных наделов происходит в кредит.

Протокол заверяется всеми уполномоченными лицами и является основанием для подписания договора на передачу прав собственности новому владельцу на основе контракта. После того как протокол и результаты торгов будут официально опубликованы, залог, который оставляли иные участники, возвращают всем лицам в трехдневный срок.

Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов

Сделка продажи земельного участка без осуществления торгов также предусмотрена законодателем. Она осуществляется в тех случаях, если:

  • между сторонами в соответствии с Градостроительным кодексом РФ произошло заключение контракта (договора) о комплексном освоении предоставленной территории;
  • земельный участок, созданный гражданином, по условиям контракта принадлежит некоммерческой организации, которая использует надел с целью комплексного освоения территорий для осуществления строительства жилых построек;
  • земельный участок, который на условиях контракта принадлежит некоммерческой организации, использующей его с целью освоения надела для садоводства, огородничества или ведения дачного хозяйства;
  • земельный участок сельскохозяйственного ведения принадлежит крестьянскому хозяйству или иной сельхозфирме и др.

Исчерпывающий перечень оснований по продаже земель без торгов, в том числе и лесных наделов, можно более подробно узнать в ст. 39.3 ЗК РФ.

Заключение договора с единственным участником аукциона по продаже земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности

Зачастую в СМИ публикуется заключение о том, что аукцион признан несостоявшимся. Это происходит в тех случаях, если:

  • в торгах приняли непосредственное участие менее двух субъектов;
  • троекратно объявлялась цена земельного участка, но даже от единственного участника не поступила заявка о намерениях совершить сделку для рассмотрения его кандидатуры госорганами.

[2]

Однако согласно подпункту 27 пункта 1 ст. 38.1 ЗК РФ в течение 20 дней после того, как будет опубликовано заключение об аукционе (в том числе и по продаже лесных наделов), единственным участником может быть высказано желание подписания контракта о сделке купли-продажи или же договора аренды.

В этом случае госорган или уполномоченное лицо, которые осуществляли аукцион, должны опубликовать постановление о достигнутых договоренностях с единственным участником после рассмотрения его кандидатуры. Кроме того, с единственным участником торгов происходит заключение договора по первоначальной стоимости лота без каких-либо надбавок.

Видео (кликните для воспроизведения).
Читайте так же:  Госпошлина за аренду земельного участка

В том случае если дано заключение о том, что аукцион не был признан осуществленным или не подписан договор с единственным участником, то собственник имеет полное законодательное право осуществить повторные торги. При этом протокол и иная официальная документация может содержать измененные условия аукциона.

Как происходит предоставление в аренду земельных участков без торгов и проведения аукционов?

Взять в аренду можно уже сформированную земельную территорию, у которой есть собственник, а сам участок прошел кадастровый учет.

Вариант приобретения земли в личное пользование, без проведения специальных торгов, осуществляется согласно установленным законами правилам методом заключения договора между арендатором и собственником земли.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Законодательная база

Земельный кодекс, изменения в который внесло российское правительство, позволяет предоставлять земельные наделы арендаторам при помощи торгов, а также без их проведения. Эти положения регулируются статьей кодекса 39.6 и говорят о землях, пребывающих в государственном подчинении и принадлежащих муниципальной власти.

Статья указывает на моменты, которые определяют, в каких именно случаях можно получить земельные участки при помощи торгов, а также без них.

Статья Земельного кодекса под номером 39.14 говорит о порядке позволяющем заключить договор на получение такого надела без возможности проведения торгов, что подтверждается статьей ЗК 39.15, пункт 1 (6), где дается полный перечень общих условий предоставления наделов без торгов. На конкретные случаи получения территории без торгов указывает статья 36.5 Земельного кодекса.

Регулирующая процесс статья предлагает самые выгодные бесплатные условия аренды наделов земли без аукционов. Именно этим положением наиболее часто пользуются арендаторы для заключения договора получения земли.

Условия и возможности аренды земельных участков

Бесплатной возможностью предоставления земли в аренду вне проведения традиционных аукционов, согласно статье 36.5 могут воспользоваться гражданские и юридические лица, в таких случаях:
  • если у владельца участка с арендатором было заключено определенное соглашение в отношении используемой им земли, где предусматривается развитие, а также благоустройство застроенной территории.
  • Если участок передается определенной религиозной организации или общине, на котором находятся принадлежащие ей строения благотворительного, а также религиозного назначения.
  • Если земельный надел целевого сельскохозяйственного предназначения предоставлен в постоянное бессрочное пользование религиозной общине или организации.
  • Если земельный надел относится к землям общего хозяйственного пользования и создан, согласно разделению надела лицами, входящими в состав некоммерческой организации, что проводят работы связанные с садоводством, земледелием и огородничеством.
  • Если территория ранее предоставлялась гражданам в бесплатное использование для организации фермерского, частного или колхозного хозяйства.

Надел предоставляется лицам, которые уже использовали эту территории с условием, что в их собственность участок перейдет через пять лет после его предоставления, если земля использовалась по целевому назначению, записанному в договоре.
Если территория ранее предоставлялась в бесплатное использование для частного строительства или организации собственного хозяйства.

Надел предоставляется лицам, которые уже использовали эту территорию с условием, что собственником участка гражданин станет через пять лет после его передачи, земля использовалась по целевому назначению, а сам гражданин по приоритетной для региона специальности работал в муниципальном территориальном образовании.
Если у граждан имеется трое детей или более. Таким лицам наделы выделяются для индивидуального частного строительства, если семья нуждается в жилье и находится на учете по его предоставлению.

Впрочем, требования к таким семьям могут быть разные и зависят от местных органов власти, вплоть до обеспечения таких семей жилыми помещениями.

Пошаговая инструкция оформления сделки без торгов

Как оформить участок в аренду? Арендовать земельные наделы без подготовки к специальным торгам можно на основании уже изложенных законов ЗК РФ, той категории лиц и организаций, которых этим правом наделяют соответствующие статьи ЗК.

Аренда земли не предполагающая проведения торгов соответствует таким действиям:

    поиск подходящего земельного участка. Чтобы достигнуть этой цели необходимо обратиться к муниципальным властям и учитывая все возможные варианты осуществить свой выбор.

Можно сделать запрос выписки о свободных землях и кадастровых номерах в Росреестре, или самостоятельно изучить кадастровую карту на его официальном сайте.
Составление заявления на аренду территории. Этот вопрос решается местными органами власти и заявление, в котором указан кадастровый номер необходимо писать на имя главы муниципалитета.

Данный этап оформления предполагает предоставление паспорта. Если заявление об аренде пишет собственник уже сооруженного здания, которое расположено на территории, то необходимо предоставить свидетельство подтверждающее право владения этой постройкой.

  • Подписанное заявление, паспорт, документы (если они имеются) подтверждающие наличие льгот необходимо лично отнести в кадастровый орган, чтобы получить паспорт на землю, а также поставить земельный надел на учет.
  • Кадастровый отдел устанавливает период в 10 дней для осуществления кадастровой оценки стоимости участка.
  • За этот срок будет изготовлен паспорт участка, схемы территории и вся необходимая техническая документация.
    На имя главы администрации района пишется второе заявление, к которому прилагается паспорт арендатора, документы о льготах, паспорт на землю, а также техническая документация из кадастрового отдела.

    Документация, подтверждающая право владения собственностью предоставляется тогда, когда на территории уже присутствуют постройки, которые принадлежат арендатору.

  • Тридцатидневный период необходим юридическому отделу исполнительной власти, чтобы проверить документацию и подготовить договор аренды территории. В течение месяца арендатор изучает условия и подписывает соглашение.
  • Договор аренды в количестве трех экземпляров регистрируется в государственных структурах Росреестра (о размере госпошлины за аренду земельного участка и регистрацию договора в Росреестре, а также сроках оформления документа читайте тут).
  • Основные пункты соглашения

    Предоставление в аренду земельных участков без торгов предполагает составление договоров, которые содержат основные пункты и могут быть дополнены определенным количеством вносимых в раздел подпунктов. Главные пункты соглашения:

    • дата составления договора и место подписания;
    • имена субъектов заключающих соглашение;
    • наименование арендуемого объекта;
    • список находящегося на территории имущества;
    • документы на право владения имуществом;
    • документы о страховании;
    • период действия соглашения (о минимальных и максимальных сроках аренды земли читайте тут);
    • права и обязанности;
    • арендная плата с указанием размера и сроков оплаты (если аренда на платной основе);
    • ответственность за нарушения пунктов договора;
    • целевое назначение надела;
    • кадастровый номер и размеры участка;
    • условия использования земли;
    • существенные ограничения пользования землей;
    • условия и сроки перехода земли в постоянное владение;
    • лица, несущие ответственность за порчу и нецелевое использование земли;
    • ответственность сторон;
    • форс-мажорные обстоятельства;
    • заключительные положения;
    • адресные реквизиты сторон с подписями.
    Читайте так же:  Льготы многодетным семьям через мфц

    Регистрация договора аренды

    За юридическое составление договора аренды несет ответственность исполнительная власть, в частности юридический отдел, где и было составлено соглашение. В документ вносятся все предусмотренные законом положения, необходимые для подписания договора без выставления земельного надела на торгах.

    Проконсультировавшись у независимого юриста, будущий арендатор может предложить внести в договор свои поправки, которые не противоречат закону, но облегчают условия содержания арендуемой им земельной территории.

    В некоторых случаях особенности заключаемых без торгов соглашений подразумевают уже находящиеся на территории сооружения принадлежащие собственнику, который хочет арендовать их с прилегающим к ним участком.

    Соглашение предусматривает, что по истечении определенного срока аренды, земля на платной или бесплатной основе в конечном итоге переходит в собственность нового владельца.
    Заключение подобных соглашений между сторонами полностью зависит от принадлежности земельных наделов к муниципальным, а также определенным государственным структурам, с которыми и нужно будет договариваться по поводу аренды земли.

    Цена земельного надела без проведения аукциона

    Цена любых земельных территорий предоставляемых в аренду согласно соглашению зависит от кадастровой стоимости надела и устанавливается на уровне 60% от цены указанной в кадастре.

    Такая стоимость территорий установлена для земель с таким целевым использованием:

    1. для ведения частного подсобного хозяйства;
    2. дачного хозяйства;
    3. садоводчества;
    4. гаражного строительства;
    5. частного жилищного строительства, где собственники построек являются владельцами сооружений, что расположены на арендуемой территории;
    6. расположенных на предоставляемом в аренду участке зданий регионального, а также федерального значения, владельцами которых есть юридические организации.


    Цена предоставляемых территорий на уровне 2,5% от цены указанной в кадастре устанавливается для организаций, не занимающихся коммерцией
    , которые созданы гражданами согласно статье 39.3 ЗК РФ, пункт 2(4), а также официальным юридическим лицам, согласно пункту 2(5) этой же статьи. Подробнее о том, как рассчитывается арендная плата за землю и облагается ли временное пользование участком земельным налогом и НДС, мы рассказывали тут.

    Приобрести участок земли без торгов очень выгодно и экономически обосновано. Законодательные акты предлагают различные варианты заключения договоров разным категориям людей.

    Любой гражданин может сегодня подобрать тот вариант, который ему подходит больше всего.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-46-18 (Москва)
    Это быстро и бесплатно !

    Земельные вопросы

    Как получить в РФ земельный участок без торгов

    Как получить в РФ земельный участок без торгов

    01 марта 2015 г. вступил в силу закон №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации» [2]. Одним из дополнений закона является глава V.1 «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности», регламентирующая все случаи предоставления гражданам и юридическим лицам земельных участков в аренду, в безвозмездное пользование, в постоянное (бессрочное) пользование, в собственность.

    Приобретение земельных участков может осуществляться без проведения или с проведением торгов (аукциона). По выкупной стоимости, длительности и сложности процедуры значительно выгоднее получать земельные участки без проведения аукциона.

    Условия предоставления земельных участков без торгов

    В п.1 ст. 39.15, п.2 ст.39.3, ст. 39.5, п.2 ст. 39.6, п.2 ст 39.10 ЗК РФ обозначены условия предоставления земельных участков без торгов. Наиболее выгодные условия предложены в ст. 39.5.

    Бесплатно без торгов земля предоставляется в следующих случаях:

    Земельным кодексом предусмотрено, что в каждом муниципальном образовании могут быть установлены свои приоритетные специальности, для которых предусмотрена возможность льготного получения земли в собственность бесплатно.

    • При предоставлении земельных участков под ИЖС гражданам, имеющим трех и более детей. Органами государственной власти субъектов РФ могут быть предусмотрены для данной категории граждан дополнительные требования (содержание на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях).

    Ст. 39.10 ЗК РФ не подразумевает никаких выплат (арендной платы, налогов, выкупной стоимости) за пользование участком, но передача земли осуществляется только во временное пользование.

    Земельные участки могут быть выделены в безвозмездное пользование без торгов:

    • гражданину для ведения личного подсобного хозяйства или осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности на срок не более 6 лет;
    • для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства гражданам, которые работают по основному месту работы в муниципальных образованиях по специальностям, установленным законом субъекта РФ, на срок не более 6 лет;
    • гражданину, если на земельном участке находится служебное жилое помещение в виде жилого дома, предоставленное этому гражданину, на срок права пользования таким жилым помещением;
    • гражданам в целях осуществления сельскохозяйственной деятельности (в том числе пчеловодства) для собственных нужд на лесных участках на срок не более 5 лет;
    • в виде служебных наделов работникам организаций на срок трудового договора;
    • гражданам и юридическим лицам для сельскохозяйственного, охотхозяйственного, лесохозяйственного и иного использования, не предусматривающего строительства зданий, сооружений, если такие земельные участки включены в перечень земельных участков, предоставленных для нужд обороны и безопасности и временно не используемых для указанных нужд, на срок не более чем 5 лет;
    • некоммерческим организациям, созданным гражданами, для ведения огородничества или садоводства на срок не более чем 5 лет;
    • некоммерческим организациям, созданным гражданами, в целях жилищного строительства в случаях и на срок, которые предусмотрены федеральными законами;
    • религиозным организациям для размещения зданий, сооружений религиозного или благотворительного назначения на срок до 10 лет;
    • религиозным организациям, если на таких земельных участках расположены принадлежащие им на праве безвозмездного пользования здания, сооружения, на срок до прекращения прав на указанные здания, сооружения;
    • лицам, с которыми заключены гражданско-правовые договоры на строительство или реконструкцию объектов недвижимости, осуществляемые полностью за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта РФ или средств местного бюджета, на срок исполнения этих договоров;
    • лицам, с которыми заключены государственные контракты на выполнение работ, оказание услуг для обеспечения обороны страны и безопасности государства, осуществляемых полностью за счет средств федерального бюджета, на срок исполнения указанного контракта;
    • лицам, относящимся к коренным малочисленным народам Севера, Сибири и Дальнего Востока, и их общинам на срок не более 10 лет;
    • некоммерческим организациям, созданным субъектом РФ в целях жилищного строительства для обеспечения жилыми помещениями отдельных категорий граждан, на период осуществления строительства;
    • лицу, право безвозмездного пользования которого на земельный участок прекращено в связи с изъятием земли для государственных или муниципальных нужд, взамен изъятого земельного участка на срок в зависимости от основания возникновения права безвозмездного пользования на изъятый земельный участок;
    • лицу, имеющему право на заключение договора безвозмездного пользования земельным участком, в случае и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» [].

    Аренда земельного участка без торгов

    Объемный перечень предоставления земельных участков из государственной или муниципальной собственности в аренду без торгов (п.2 ст.39.6 ЗК РФ)систематизирован ниже в зависимости от категории граждан.

    Читайте так же:  Регистрация юридических лиц

    Договор аренды без проведения торгов заключается:

    с Физическими лицами (гражданами) в случае передачи в аренду:

    С Некоммерческими организациями, в случае передачи в аренду:

    • земельного участка, образованного из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства в случае, если это предусмотрено решением общего собрания;
    • земельного участка, образованного в результате раздела ограниченного в обороте земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства или для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства и отнесенного к имуществу общего пользования;

    С Юридическими лицами, в случае передачи в аренду:

    • земельного участка по указу или распоряжению Президента РФ;
    • земельного участка по распоряжению Правительства РФ для размещения объектов социально-культурного назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов;
    • земельного участка по распоряжению высшего должностного лица субъекта РФ для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов;
    • земельного участка для размещения объектов, предназначенных для обеспечения электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, связи, нефтепроводов, объектов федерального, регионального или местного значения;
    • земельного участка, находящегося в постоянном (бессрочном) пользовании юридических лиц;
    • земельного участка взамен земельного участка, ранее предоставленного юридическому лицу на праве аренды и изымаемого для государственных или муниципальных нужд;

    С собственниками зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, в случае передачи в аренду:

    • земельного участка, на котором расположены здания, сооружения. Участки могут передаваться в аренду без торгов лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или на праве оперативного управления;
    • земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства;

    С Лицами, с которыми ранее заключены договоры в отношении земельных участков, в случае передачи в аренду:

    С религиозными организациями, казачьими обществами в случае передачи в аренду земельного участка для осуществления сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционного образа жизни и хозяйствования казачьих обществ;

    С недропользователями в случае передачи в аренду земельного участка, необходимого для проведения работ, связанных с пользованием недрами;

    С резидентами особой экономической зоны или управляющими компаниями в случае передачи в аренду земельного участка, расположенного в границах особой экономической зоны или на прилегающей к ней территории, для выполнения функций по созданию за счет средств федерального бюджета, бюджета субъекта РФ, местного бюджета, внебюджетных источников финансирования объектов недвижимости по управлению этими и ранее созданными объектами недвижимости;

    С резидентами зоны территориального развития в случае передачи в аренду земельного участка в границах указанной зоны для реализации инвестиционного проекта в соответствии с инвестиционной декларацией;

    С резидентами свободного порта Владивосток в случае передачи в аренду земельного участка на территории свободного порта Владивосток.

    В особых случаях для выполнения деятельности, связанной с государственными интересами или интересами государственных компаний земельные участки без торгов могут передаваться в аренду:

    • для размещения водохранилищ или гидротехнических сооружений, если размещение этих объектов предусмотрено документами территориального планирования в качестве объектов федерального, регионального или местного значения;
    • Государственной компании «Российские автомобильные дороги» для осуществления деятельности в границах полос отвода и придорожных полос автомобильных дорог;
    • открытому акционерному обществу «Российские железные дороги» для осуществления деятельности компании, а также для размещения объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования;
    • по решению Правительства РФ для размещения ядерных установок, радиационных источников, пунктов хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, пунктов хранения, хранилищ радиоактивных отходов и пунктов захоронения радиоактивных отходов;
    • для выполнения международных обязательств Российской Федерации;

    Договор аренды земельного участка из государственной или муниципальной собственности без проведения торгов может быть заключен повторно с арендатором земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства. При этом необходимо, чтобы выполнялись условия надлежащего использования земли. Заявление о заключении нового договора аренды должно быть подано до истечения срока действия ранее заключенного договора аренды.

    Цена земельного участка без проведения торгов

    Цена приобретения (выкупа, приватизации) земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может устанавливаться:

    • по результатам аукциона;
    • в размере начальной цены предмета аукциона. Уполномоченный орган может выбрать рыночную или кадастровую стоимость земельного участка. Устанавливать начальную цену на уровне кадастровой стоимости разрешено только в том случае, если кадастровая оценка проводилась не раньше чем за 5 лет до аукциона;
    • не выше кадастровой стоимости, в случае заключения договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов.

    Цена аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может устанавливаться:

    • по результатам аукциона;
    • в размере начальной цены предмета аукциона;
    • в порядке, установленном Правительством РФ, органом государственной власти субъекта РФ или местного самоуправления;
    • не выше размера земельного налога в случаях заключения договора аренды:
    Видео (кликните для воспроизведения).

    — с лицом, которое имеет право на предоставление в собственность бесплатно земельного участка без проведения торгов;
    — с лицом, с которым заключен договор о развитии застроенной территории;
    — с лицом, заключившим договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования;
    — с лицами, которым на праве оперативного управления принадлежат находящиеся на земельном участке здания, сооружения, помещения в них;
    — с юридическим лицом, заключившим договор об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса или договор о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса;
    — с юридическим лицом, заключившим договор о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса.

    Источники


    1. Данилов, Е.П. Жилищные споры: Комментарий законодательства. Адвокатская и судебная практика. Образцы исковых заявлений и жалоб. Справочные материалы / Е.П. Данилов. — М.: Право и Закон, 2018. — 352 c.

    2. Жбанов, Евгений Вокруг версии; М.: Известия, 2013. — 256 c.

    3. Теория государства и права. — М.: КноРус, 2012. — 400 c.
    Земельный участок без торгов
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here